Achat appartement à agrandir et rénover Bxl

rexou · #1 21-01-2014 12:25:55

panchito a écrit :

Je crois que tout cela est tout à fait irréaliste.
Pour 280.000€, vous pouvez vous acheter un bel appartement neuf à Forest, avec un certificat de performance énergétique A ou B; dans une copropriété qui a déjà pignon sur rue.

En effet, avec cette somme, vous pouvez avoir un appartement (à Forest ou ailleurs à Bruxelles) d'une superficie de plus de 100 m2 et directement habitable. Sans aucun souci de permis d'urbanisme, d'accord de la copropriété, sans gros travaux, etc...

Signer un compromis sous réserve d'acceptation du permis d'urbanisme pour votre extension ? Ben tiens... vous avez pensé au délai et au vendeur ?

Les questions de la hauteur de plafond, de l'isolation du toit, de la consommation énergétique sont plus que des détails accessoires. Pensez aussi aux écoles, aux transports, aux commerces... et au parking (!).

Désolé de vous "refroidir", mais il semble que vous ayez eu un coup de coeur et que vous êtes prêt(e) à vous lancer dans une aventure qui comporte énormément de risques que vous ne pourrez maitriser. Et une fois l'achat effectué, vous ne pourrez plus revenir en arrière sans y laisser (beaucoup) de plumes...

panchito · #2 21-01-2014 09:58:59

Sans la possibilité d'extension

Quelle extension?

S'il vous faut un permis d'urbanisme, vous êtes partis pour des mois et des mois.

De toutes façons, il vous faudra l'accord de la copropriété pour faire des transformztions dans les parties communes.

Or la copropriété n'existe pas encore...

Je crois que tout cela est tout à fait irréaliste.

Pour 280.000€, vous pouvez vous acheter un bel appartement neuf à Forest, avec un certificat de performance énergétique A ou B; dans une copropriété qui a déjà pignon sur rue.

Voir ICI

PIM · #3 21-01-2014 09:53:57

Dollbaby a écrit :

J'ai entendu dire qu'il est possible de signer un compromis sous réserve d'acceptation du permis d'urbanisme. Est-ce correct?
Sans la possibilité d'extension, il est clair que l'appartement ne nous intéresse pas.

C'est techniquement possible, mais encore faut-il que le vendeur accepte... ce qui serait étonnant.

La première démarche à faire, c'est de vous rendre au service d'urbanisme de la commune qui vous indiquera si votre projet est acceptable ou non (cela ne vous dispensera pas de l'obligation d'obtenir un permis, mais cela vous indiquera si c'est envisageable ou non)

Dollbaby · #4 21-01-2014 09:48:00

panchito a écrit :

Mais pourquoi prendre de tels risques? Avec un budget de 280.000€, vous pouvez certainement vous permettre une maison unifamiliale dans le Hainaut, où un tout bel appartement récent dans une copropriété déjà établie et qui a pignon sur rue.
Le bien pour lequel vous avez eu le coup de foudre de trouve dans la région de Mons?
Avez-vous vu le certificat de performance énergétique? La hauteur des plafonds? Le budget chauffage? Les châssis (double vitrage?), l'état du toit?
Tout cela est hyper important car l'appartement en-dessous du toit est toujours celui qui est le plus énergivore en chauffage. Il vaut mieux être au milieu car vous profitez du chauffage de vos voisins du dessous et du dessus.

L'appartement est à Bruxelles, dans le haut de Forest (très beau quartier).
Je me doute bien qu'avec 280.000€ je peux avoir une villa en Wallonie wink Malheureusement, c'est Bruxelles qui nous intéresse...

Comme expliqué ci-dessous, l'appartement est directement habitable mais vieillot d'où le rafraîchissement et les rénovations envisagées.
Ce qui nous séduit dans ce projet c'est la possibilité d'extension dans un quartier séduisant, avec les finitions et les fournitures de notre choix.

J'ai entendu dire qu'il est possible de signer un compromis sous réserve d'acceptation du permis d'urbanisme. Est-ce correct?
Sans la possibilité d'extension, il est clair que l'appartement ne nous intéresse pas.

PIM · #5 21-01-2014 09:38:20

@ dollbaby: ces honoraires-là ne sont pas, à ma connaissance, 'barêmisés'. Et d'un notaire à l'autre, cela peut varier. Moralité: poser la question avant.

@ rexou: ils peuvent être mis à charge du vendeur. C'est conventionnel. Mais en pratique, c'est très souvent à charge contractuelle de l'acquéreur

@ panchito: ce n'est pas parce que le notaire envisagé se trouve à Mons, que l'immeuble aussi...

panchito · #6 21-01-2014 08:05:52

apparemment, l'immeuble était loué par 4 foyers avant la vente. Je ne sais pas si ça change quelque chose.

Comme je vous l'ai déjà signalé, cela n'a aucune incidence.

Mais pourquoi prendre de tels risques? Avec un budget de 280.000€, vous pouvez certainement vous permettre une maison unifamiliale dans le Hainaut, où un tout bel appartement récent dans une copropriété déjà établie et qui a pignon sur rue.

Le bien pour lequel vous avez eu le coup de foudre de trouve dans la région de Mons?

Avez-vous vu le certificat de performance énergétique? La hauteur des plafonds? Le budget chauffage? Les châssis (double vitrage?), l'état du toit?

Tout cela est hyper important car l'appartement en-dessous du toit est toujours celui qui est le plus énergivore en chauffage. Il vaut mieux être au milieu car vous profitez du chauffage de vos voisins du dessous et du dessus.

rexou · #7 21-01-2014 00:39:54

Dollbaby a écrit :

Mon Dieu que tout ceci est compliqué... apparemment, l'immeuble était loué par 4 foyers avant la vente. Je ne sais pas si ça change quelque chose.
A combien se chiffrent environ les honoraires de cet acte de base?
Non, je n'ai pas de notaire en vue, bien que j'en connaisse un dans la région de Mons.

Merci pour l'info, PIM. Il me semblait que ces frais étaient supportés par le vendeur. C'est ainsi que cela s'est déroulé lors de mon premier achat (1982)...

Il est important -et raisonnable- de consulter votre propre notaire (différent de celui du vendeur) avec une très nette préférence pour un notaire de la région bruxelloise.

Comme expliqué par PIM, il est important aussi d'obtenir copie du projet d'acte de base. Pour les quotités, mais aussi et surtout pour vous assurer que les travaux que vous envisagez sont possibles... au moins au niveau de la copropriété.

Restent encore les autorisations urbanistiques, les impératifs et la faisabilité technique, la durée d'improductivité du bien avant autorisations et finalisation des travaux, le coût final et l'accord de la banque pour le prêt, notamment. Beaucoup d'inconnues et de risques pour un novice !

Dollbaby · #8 20-01-2014 19:08:58

PIM a écrit :

En résumé:
l'immeuble appartient actuellement à un seul propriétaire.
Il le divise (je suppose que c'est ok au niveau urbanistique, mais ne compliquons pas ici l'explication) et l'immeuble passe sous le régime de la copropriété et de l'indivision forcée (avec des parties communes, des parties privatives, des quotités, etc.), ce qui nécessite notamment l'intervention d'un notaire.
Celui-ci devra dresser un acte authentique avec règlement de copropriété et il demandera des honoraires pour ce travail.
Ces honoraires sont très souvent à charge des différents acquéreurs (chacun à concurrence d'un montant "x"): il ne faut donc pas oublier d'en tenir compte dans vos frais.
En outre, il est prudent d'avoir pris connaissance du projet d'ace de base et aussi de déterminer les quotités qui accompagneront l'appartement qui vous intéresse.
Enfin: avez-vous votre propre notaire ?

Mon Dieu que tout ceci est compliqué... apparemment, l'immeuble était loué par 4 foyers avant la vente. Je ne sais pas si ça change quelque chose.
A combien se chiffrent environ les honoraires de cet acte de base?
Non, je n'ai pas de notaire en vue, bien que j'en connaisse un dans la région de Mons.

PIM · #9 20-01-2014 18:59:26

Dollbaby a écrit :

Houlala, là je n'y comprends rien je suis vraiment novice... pourriez-vous m'expliquer ce que vous voulez dire?
Merci!

En résumé:
l'immeuble appartient actuellement à un seul propriétaire.
Il le divise (je suppose que c'est ok au niveau urbanistique, mais ne compliquons pas ici l'explication) et l'immeuble passe sous le régime de la copropriété et de l'indivision forcée (avec des parties communes, des parties privatives, des quotités, etc.), ce qui nécessite notamment l'intervention d'un notaire.

Celui-ci devra dresser un acte authentique avec règlement de copropriété et il demandera des honoraires pour ce travail.

Ces honoraires sont très souvent à charge des différents acquéreurs (chacun à concurrence d'un montant "x"): il ne faut donc pas oublier d'en tenir compte dans vos frais.

En outre, il est prudent d'avoir pris connaissance du projet d'ace de base et aussi de déterminer les quotités qui accompagneront l'appartement qui vous intéresse.

Enfin: avez-vous votre propre notaire ?

Dollbaby · #10 20-01-2014 18:49:43

PIM a écrit :

Citation :Il faudra faire établir un acte de base notarié comme précisé par Panchito. Ce sera en principe à charge du vendeur.
C'est quasi toujours à charge des différents acheteurs.
Dolbbaby: le moment venu, posez la question au vendeur et faites confirmer par écrit le montant réclamé par le notaire (l'instrument étant, dans ce cas, celui du vendeur, car il s'agira de la première mutation après acte de base)

Houlala, là je n'y comprends rien hmm je suis vraiment novice... pourriez-vous m'expliquer ce que vous voulez dire?
Merci!

PIM · #11 20-01-2014 18:29:41

Il faudra faire établir un acte de base notarié comme précisé par Panchito. Ce sera en principe à charge du vendeur.

C'est quasi toujours à charge des différents acheteurs.
Dolbbaby: le moment venu, posez la question au vendeur et faites confirmer par écrit le montant réclamé par le notaire (l'instrument étant, dans ce cas, celui du vendeur, car il s'agira de la première mutation après acte de base)

rexou · #12 20-01-2014 18:22:15

Dollbaby a écrit :

Vu le quartier et la situation, je pense que le prix de 180.000€ est raisonnable.
Je pense faire venir un architecte et un entrepreneur que je connais pour venir donner un avis professionnel.

180 k pour achat + 100 k pour rénovation de 75 M2 (avec extension et terrasse si vous voulez) je ne sais pas si c'est vraiment raisonnable mais il est certain que consulter un architecte et un entrepreneur sont deux démarches nécessaires si vous êtes intéressée;

Il faudra faire établir un acte de base notarié comme précisé par Panchito. Ce sera en principe à charge du vendeur. Mais encore faut-il que cet acte de base autorise les travaux que vous envisagez... Puis l'urbanisme. Le temps nécessaire à la réalisation si vous obtenez les autorisations. L'adaptation future du RC. Les imprévus à découvrir en cours de réalisation...

Ceci dit, le coeur a parfois ses raisons que la raison ignore... et ce bien est peut-être exceptionnel.

panchito · #13 20-01-2014 17:58:17

Il n'y a donc pas de propriétaires dans les lieux

Cela est totalement sans incidence. Dès qu'il y a au moins 2 propriétaires différents (même s'ils louent leurs biens et donc n'y résident pas) vous êtes dans une copropriété. Régie par un acte de base et un règlement d'ordre intérieur.

Si cette copropriété n'est pas gérée par un Syndic, les copropriétaires (même s'ils n'habitent pas) sont dans l'illégalité la plus totale.

Si vous achetez, vous serez déjà 2 propriétaires: celui qui vend à la découpe et vous.

Vous devrez donc constituer une copropriété et l'enregistrer à la banque carrefour des enterprises (BCE).

Dollbaby · #14 20-01-2014 17:47:52

Bonjour et merci à tous pour vos commentaires/conseils/remarques etc

Je pense que je me suis mal exprimée quand j'ai dit que tout est à refaire dans l'appartement.
L'appartement est tout à fait habitable tel qu'il est là maintenant, tout est globalement en bon état, sauf que c'est vieillot et un peu défraichi (genre l'appartement de la grande tante qui aurait besoin d'un coup de neuf).
Vu le quartier et la situation, je pense que le prix de 180.000€ est raisonnable.

Actuellement, toute la maison est en vente (elle appartenait à un seul proprio qui louait ces 3 unités). Il n'y a donc pas de propriétaires dans les lieux.
Seul l'appartement du RDC a été acheté par une dame qui va également tout refaire à sa façon et étendre par le bas (en aménageant les caves).
La façade, la cage d'escalier, le hall, la porte d'entrée sont nickel.

Bien sûr, j'ai très peur des frais cachés, des surcoûts éventuels etc.
Je pense faire venir un architecte et un entrepreneur que je connais pour venir donner un avis professionnel.

rexou · #15 20-01-2014 12:20:58

La première réflexion, c'est que votre prix d'achat est fort élevé pour 75M2 à rénover sous toits.

Ensuite, vous vous lancez dans des travaux. Risque de surprises au niveau de l'ampleur des travaux et des frais. Impossible de donner une estimation sans une expertise détaillée... qui inclura encore une marge d'erreur ou de rectification. Risque de révision du revenu cadastral si les travaux sont autorisés par l'ACP et par l'urbanisme. Risque de refus de ces travaux, ou d'adaptations de votre projet... Risque de refus du prêt par la banque. Improductivité du bien durant le temps des travaux.

Et avec cet achat vous découvrirez aussi les impératifs de la copropriété.

Un conseil : visitez. visitez. visitez. Et comparez... wink

panchito · #16 19-01-2014 19:14:50

Donc vous devrez participer suivant vos quotités à la rénovation des parties commune (Caves, égouts, hall, façade, escalier, toiture et j'en passe).

Et si d'autres copropriétaires ne peuvent pas suivre financièrement, vous devrez aussi payer pour eux. Car en copropriété, tous les copropriétaires sont co-solidaires.

Vous avez déjà vécu dans une copropriété? Vous en connaissez les spécificités?
Avez-vous demandé les PV's des dernières AG? Les décomptes de charges? Des travaux importants touchant les parties communes ont-ils déjà été votés?

immorp · #17 19-01-2014 19:00:48

Un appartement n'est pas suspendu dans les airs entre ciel et terre.. Il fait partie d'un immeuble. Si tout est à refaire dans cet appartement, il y a fort à parier que tout l'immeuble est dans le même état. Donc vous devrez participer suivant vos quotités à la rénovation des parties commune (Caves, égouts, hall, façade, escalier, toiture et j'en passe).
Réfléchissez bien !

panchito · #18 19-01-2014 18:31:52

C'est à vous à bien ficeler votre dossier qui devra tenir compte de tous vos besoins de financement. Par exemple, vous avez 18 mois après l'acte d'achat pour mettre votre installation électrique en conformité. Ces travaux représentent très vite un budget très important (par exemple si l'installation date des années 50) si vous devez changer tous les fils ce qui requiert souvent d'ouvrir les murs, sols et plafonds...

Dollbaby · #19 19-01-2014 18:19:03

panchito a écrit :

Et la banque vous a accordé un prêt sans que leur expert ne vienne voir le bien en question?

La banque a fait une simulation pour un prêt et nous sommes "éligibles".
Il faut seulement qu'un expert de la banque vienne voir le bien.
C'est là où j'ai du mal à comprendre: l'expert tient-il compte des travaux et agrandissements à effectuer pour donner son feu vert pour le prêt?

Dollbaby · #20 19-01-2014 18:16:31

panchito a écrit :

Vous dites que c'est l'appartement en dessous du toit dans une maison de maître.
Cette maison a-t'elle été subdivisée en plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents? Etes-vous dans une copropriété? Gérée par un Syndic professionnel?
Si oui, il est hors de questions de transformer le toit qui est commun à tous les copropriétaires sans que ce point n'ait été discuté et voté en AG!

Merci mille fois de votre réponse!
L'immeuble est actuellement entièrement à vendre. Il est divisé en 3 appartement dont un (le RDC) vient tout juste d'être vendu.
Le 1er et le second ne sont pas encore vendus.
Celui que nous convoitons est en effet au dernier étage.

Dollbaby · #21 19-01-2014 17:48:17

Bonjour à tous,

Je suis nouvelle sur ce forum et j'ai quelques questions concernant un appartement à rénover entièrement que mon mari et moi envisagerions d'acheter.

L'appartement est situé à Bruxelles, dans une commune qui nous plait beaucoup. Il est situé au deuxième (et dernier) étage d'une maison de maître.
Actuellement, l'appartement est petit (75m2), défraichi et mal agencé mais, vu qu'il est au dernier étage, il est possible d'envisager un agrandissement par le haut et la construction d'une terrasse de plus ou moins 30m2 (sous réserve d'obtention du permis d'urbanisme).
Aussi, tout est à refaire: le plancher, la cuisine, la SDB, placer une chaudière etc...
L'appartement en lui même coûte environ 180.000€ et le montant des travaux (tel que l'agent immobilier l'estime s'élèverait à +- 100.000€).

A la base, nous comptions nous focaliser sur des biens immédiatement habitables et nous avons déjà eu l'accord de notre banque concernant le montant à emprunter (pour un bien directement habitable).
Du coup, le fait de se lancer dans la rénovation, l'extension etc nous fait assez peur.

D'où mes questions :

1) emprunt hypothécaire : si ce projet venait à se concrétiser, comment se passerait la demande d'emprunt hypothécaire ?
Je veux dire par là qu'une partie serait affectée à l'achat de l'appartement et une autre partie serait affectée aux travaux et à la rénovation. Est-ce possible?
Je n'arrive pas à trouver une réponse claire à cette interrogation.

2) devis de l'entrepreneur : une fois le devis signé, imaginons qu'en retirant le balatum, les ouvriers tombent sur des poutres pourries. Que se passe-t-il alors ?
L'entrepreneur doit-il tenir compte des imprévus dans son devis ?

3) Montant estimé des travaux : 100.000€ pour tout rénover, placer une cuisine, une SDB, créer un étage, une terrasse etc vous semble-t-il réalisable ?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses !

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