reserve d'ajustement décompte annuel lors d'une vente

wayne · #1 22-03-2014 15:02:36

Bonjour à tous,

je vends mon appartement pour lequel le surplus annuel de consommation chauffage s'élevait à 2000 euros, du aux anciens locataires.
Lors du décompte des charges, lors de la signature de l'acte qui aura lieu début avril, la copropriété demande une réserve d'ajustement de 3000 euros, et que le trop perçu éventuel me serait remboursé à la clotûre définitive du compte, qui aura lieu en septembre.

Est-ce autorisé d'agir de la sorte ?

dach · #2 22-03-2014 18:08:33

wayne a écrit :

je vends mon appartement pour lequel le surplus annuel de consommation chauffage s'élevait à 2000 euros, du aux anciens locataires.
Lors du décompte des charges, lors de la signature de l'acte qui aura lieu début avril, la copropriété demande une réserve d'ajustement de 3000 euros, et que le trop perçu éventuel me serait remboursé à la clotûre définitive du compte, qui aura lieu en septembre.

C'est qui la 'copropriété' ? L'AG ou le syndic ?
Si un appel de fonds de roulement est approuvé par l'AG, il me semble normal qu'il vous soit réclamé pour la partie échéant avant la vente.
Par contre, sauf cas d'urgence, je doute que le syndic ne peut décider d'un appel de fonds.

Qu'elle est votre quote-part actuelle dans le fonds de roulement ?
Comme je doute que votre syndic fasse crédit à l'ACP, votre quote-part est déjà supérieur aux charges dont vous êtes redevable. C'est certainement votre ACP qui vous doit de l'argent pas l'inverse...

wayne · #3 22-03-2014 19:36:32

c'est le syndic qui demande, et non la copropriété.

Ils s'attendent à ce qu'il y ai un surplus de consommation de chauffage pour mon appartement, lors du décompte annuel de septembre.

Donc pour anticiper ces frais, il demande à ce qu'une réserve de 3000 euros soit déduite du produit de la vente le jour de l'acte.

Ce montant serait éventuellement remboursé (totalement ou en partie), en fonction du décompte annuel.

Est-ce légal ?

Scale2601 · #4 22-03-2014 21:04:06

Est-ce légal ?

Original votre syndic.

Si ceci n'a pas fait l'objet d'une AG et que vous êtes en ordre de charge s'est complètement illégal.

wayne · #5 22-03-2014 22:58:14

Je ne suis pas en ordre de charges actuellement.
Je le serai au moment de l'acte, étant donné que le syndic va se servir sur le produit de la vente.

Ceci n'a pas fait l'objet d'une AG.

LauraZ · #6 23-03-2014 08:54:09

wayne a écrit :

Je ne suis pas en ordre de charges actuellement.
Je le serai au moment de l'acte, étant donné que le syndic va se servir sur le produit de la vente.
Ceci n'a pas fait l'objet d'une AG.

comment le syndic peut-il 'se servir' sur le produit de la vente, je ne comprend pas?

Scale2601 · #7 23-03-2014 09:12:06

Bonjour,

Ce n'est pas l'action de récupérer qui doit être décidée en AG, mais les montants réclamé ( charges, appel de fonds etc....) augmenté des frais intérêts et clauses pénales, frais de justice en fonction de la procédure éventuellement.
La récupération de la part du syndic est obligatoire, cela fait partie des informations à communiqué au notaire avant la vente.

wayne · #8 23-03-2014 17:03:46

comment le syndic peut-il 'se servir' sur le produit de la vente, je ne comprend pas?

au moment de la vente, la banque se paye (capital restant dû + indemnités de réemploi),
ensuite s'il reste un bénéfice de la vente, et qu'il y a encore des charges impayées, le syndic prends également sa part (qu'il déduit du bénéfice de la vente).

Ce n'est pas l'action de récupérer qui doit être décidée en AG, mais les montants réclamé ( charges, appel de fonds etc....) augmenté des frais intérêts et clauses pénales, frais de justice en fonction de la procédure éventuellement.
La récupération de la part du syndic est obligatoire, cela fait partie des informations à communiqué au notaire avant la vente.

Je ne conteste pas le fait que le syndic prenne sa part (charges, frais, indemnités et intérêts)qui lui revient étant donné qu'il reste des charges impayées.
Ce que je conteste, c'est le fait qu'il demande de garder un montant provisionnel supplémentaire, en cas de surplus de consommation lors du décompte annuel.
Montant éventuellement remboursé, si pas de surplus.

Ont-ils le droit d'exiger cela ?

Scale2601 · #9 23-03-2014 17:10:17

Non il n'a pas le droit!!!!!!! Il ne peut demander que ce qui n'a été décider. Vous devez signaler à votre notaire que vous vous opposez à la demande du syndic en vous justifiant.

wayne · #10 31-03-2014 02:18:16

Mon notaire confirme ce que vous dites.
Déjà un point de réglé.

Un deuxième point:
Comme je l'ai expliqué, j'ai un retard de payement de charges.
Comme prévu, le total des impayés va être déduit du bénéfice de la vente.

Seulement, dans le décompte etabli par le syndic, il demande des frais élevés pour retard et procédure. Pas de détails ni explication, juste un montant pour chacune des 2 demandes.
Je ne m'oppose pas à ces frais s'ils sont prévus légalement, mais je ne veut pas non plus que le syndic se serve dans mes poches de façon arbitraire.

Malgré ma demande écrite, je n'ai reçu aucun détail par rapport à ces frais.
J'ai demandé notamment un calcul détaillé des intérêts de retard, et une explication/justificatif des frais de procédure.
Je n'ai toujours pas eu de réponse et la signature de l'acte doit avoir lieu dans 10 jours.

Que se passe t il si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, ou si le syndic ne donne pas de réponse ?
Vente reportée ? Montant contesté bloqué chez le notaire en attendant une décision du juge ? Demande du syndic rejetée ?

Merci

grmff · #11 31-03-2014 07:59:40

Voici ce que dit le code civil à ce sujet:

Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le <syndic> par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l'acte authentique constatant la cession.
A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.

bada · #12 31-03-2014 09:35:09

Vous ne devez pas vous laisser ponctionner un montant non expliqué. Le syndic doit vous envoyé un courrier justifiant les indemnités de retard de paiement et le calcul. Donc, s'il ne le fait pas, vous contestez ces montants et la suite se déroulera comme expliqué dans l' Art.577-11/1 reproduit ci-avant par grmff.

N'oubliez pas lorsque vous serez chez le notaire d'avoir dans votre poche le n° de l'Art. en question et son énoncé, histoire de montrer que vous connaissez aussi la loi car il y a aussi des notaires qui se fouttent de la loi et ne la respectent pas. J'ai vécu le cas, en tant que syndic.

Scale2601 · #13 31-03-2014 10:20:14

Monsieur,

Votre notaire est là pour vous conseillé. Si il ne répond pas aux questions que vous vous posez je doute de ses compétences.

wayne · #14 03-04-2014 22:30:47

merci pour vos conseils

Votre notaire est là pour vous conseillé. Si il ne répond pas aux questions que vous vous posez je doute de ses compétences.

Mon notaire me conseille assez bien, et je lui pose déjà des tas de questions et conseils, mais il m'est très utile d'avoir d'autres avis, qui m'amènent à trouver d'autres idées/solutions et plus de précisions à mes multiples questions.

Nous arrivons, avec le syndic, à nous mettre presque d'accord. Certains frais restent tout de même non détaillés, et donc contestés.
Je dois signer l'acte dans une semaine.
Est-il préférable d'éclaircir les points imprécis avant la date fatidique ou bien ai-je plutôt intérêt à garder le silence et me présenter chez le notaire le jour de l'acte, l'article 577-11/1 en poche ?

bada · #15 04-04-2014 08:29:40

Est-il préférable d'éclaircir les points imprécis avant la date fatidique ou bien ai-je plutôt intérêt à garder le silence et me présenter chez le notaire le jour de l'acte, l'article 577-11/1 en poche ?

Vous pouvez très bien dire au syndic que si vous n'avez pas toutes les justifications des montants qui vous seront retenus le jour de l'acte, que vous vous opposerez au prélèvement en vertu de l'Art.577-11/1.

Il ira certainement relire cet article.

Annoncez cela à votre syndic par courrier ou mail, histoire de prouver que vous ne l'avez pas pris au dépourvu. Faites-le rapidement.

grmff · #16 04-04-2014 08:55:18

A mon sens, le notaire ne peut pas retenir autre chose que les arriérés. C'est ce que dit le texte du code civil.

Si je comprends bien, Wayne ne s'oppose pas à la "saisie" des arriérés, mais à la saisie d'une provision complémentaire pour le futur décompte des fois que les provisions ne suffisent pas.

Donc, ya même pas à discuter saisie des arriérés oui. Saisie d'un supplément, même pas en rêve. Le notaire n'a même pas à se justifier de libérer les fonds, puisque cette saisie dans les mains du notaire n'est pas valable.

bada · #17 04-04-2014 09:54:58

Le notaire n'a pas a décider lui-même ce qu'il peut saisir ou pas. Si le vendeur s'oppose, le notaire doit retenir les sommes communiquées par le syndic, justifiées ou pas.
Pour la suite, l'article 577-11/1 explique très bien la procédure.

Je pense que si le syndic est informé de ce qui peut se passer, il s'empressera de communiquer au vendeur les infos manquantes. Il n'est pas dans son intérêt, par la suite de notifier une saisie arrêt (tracasserie administrative inutile). Chacun a intérêt a ce que les comptes soient clairs. C'est ce que je ferais en tant que syndic.

wayne · #18 05-04-2014 01:46:35

A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.

Je vois les mots "saisie-arrêt", que cela signifie t il ? Jugement ? Huissier ? Frais supplémentaires (qui pourraient être à ma charge), ... ?

Si je comprends bien, Wayne ne s'oppose pas à la "saisie" des arriérés, mais à la saisie d'une provision complémentaire pour le futur décompte des fois que les provisions ne suffisent pas.

Pour la saisie d'une provision supplémentaire, je confirme mon refus.

Pour la saisie des arriérés, je confirme mon accord en ce qui concerne les charges et frais de copropriété qui sont dû.

Par contre, faute d'explications détaillées, je m'oppose aux intérêts réclamés et frais de procédure.

Annoncez cela à votre syndic par courrier ou mail, histoire de prouver que vous ne l'avez pas pris au dépourvu. Faites-le rapidement.

Étant donné que le syndic a 20 jours pour faire le nécessaire, je me demandais si je n'avais pas plutôt intérêt de me taire jusqu'au jour de l'acte, date à laquelle je ferais part de ma contestation (en vertu de l art. 577-11/1).

Ceci dans le but de gagner du temps, en espérant que le syndic dépasse le délai de 20 jours, et ne puisse plus me demander ses intérêts exorbitants.

grmff · #19 05-04-2014 08:51:21

Les intérêts, s'ils sont prévus par l'acte de base ou par AG, seront dû.

Le syndic pourra alors vous poursuivre en justice tous frais à votre charge s'il a gain de cause.

S'il y a déjà un jugement, des frais supplémentaires importants peuvent aussi être mis à votre charge.

A mon avis, le notaire ne pourra s'opposer à la saisie de ce qui est dû selon décompte du syndic. Cela veut dire qu'il ne vous le versera pas, mais le gardera sur son compte pendant 20 jours. Si le syndic lance une procédure de saisie-arrêt, et donc une lourde procédure en justice à vos frais si le syndic a gain de cause, le notaire garde les sous tant qu'il n'y a pas jugement.

Par contre, le notaire ne peut accepter une saisie arrêt pour ce qui est de la provision illégale pour le futur.

dach · #20 05-04-2014 10:40:51

wayne a écrit :

Pour la saisie d'une provision supplémentaire, je confirme mon refus.

Si je comprends, le syndic vous réclame une provision a vous mais pas aux autres CP ? Je ne connais pas les statuts de votre ACP, je ne vois pas sur qu'elle base le syndic agit de la sorte.
Votre acp dispose d'un fonds roulement comprenant sans doute un 'fonds de roulement permanent'. Dans les décompte votre quote-part dans ce fonds doit être pris en compte et le solde doit vous être remboursé. Sauf si vous avez des dettes antérieurs envers l'ACP ce solde ne peut-être que positif en votre faveur.
Votre syndic tente en fait de conserver votre quote-part dans ce 'fonds de roulement permanent'. !!

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