Marché locatif à l'arrêt?

wayne · #1 01-04-2014 21:44:46

Je rejoins l'avis de Himura, l'option baisser le loyer peut-être une bonne solution, de 50 à 100 euros par mois de moins, au final, pour vous, la perte "virtuelle" n'est peut-être pas si importante (de 600 à 1200 eur/an), et comme dit Rexou, à condition de pouvoir trouver le locataire sérieux.

Francis · #2 31-03-2014 20:47:31

Solution bis, vendre et investir dans une autre région ?

panchito · #3 31-03-2014 18:34:31

Bien sur! Elle est déjà sur leboncoin.fr

Mais bon la région de Givet n'est pas porteuse non plus...

Francis · #4 31-03-2014 18:17:54

Et les français ? La frontière est proche !
Une petite annonce sur un site français pour voir !

panchito · #5 31-03-2014 15:52:21

Les déplacements ne me gênent pas. Je groupe toutes les visites le samedi.

Les agences localent ne parlent pas le Néerlandais (j'ai 2 visites de personnes venant de Flandres samedi prochains) et je ne vois pas leur valeur ajoutée...

Le problème c'est que la région est un désert économique et que son seul poumon c'est le tourisme et tout ce qui tourne autour (horeca, maison d'hôtes, gites, location de cayaks etc...). Enorme stock de maisons à vendre également.

J'ai découvert que les agences immobilières locales y poussent comme des champignons tellement il y a des biens à vendre...et qui ne trouvent pas d'acquéreur non plus...

Donc oui, je pense que le sud du namurois est l'arrêt total SAUF pour le tourisme d'un jour à 2 semaines...

wayne · #6 31-03-2014 15:38:00

Alors que j'étais déjà sur place, elle m'a envoyé un sms pour m'informer qu'elle ne savait pas venir suite à un problème familial...

Faire visiter via agence ne serait-ce pas une solution ?
Mais j'imagine que vous avez également des raisons pour ne pas le faire.

Himura · #7 31-03-2014 14:13:02

Manifestement, il y a un grand écart entre la valeur intrinsèque de ta maison et sa situation géographique - liée à l'économie locale.

Je maintiens cependant mon avis.
Si le prix du loyer est proche (un rien plus élevé) qu'un bel appart, tu attireras des jeunes et des moins jeunes. Moi, je préfèrerais subir une perte virtuelle (donc étaler plus longtemps l'investissement ou perdre le potentiel), que de me faire du mauvais sang sans cesse à cause de cela.
Je ne braderais pas totalement non plus, mais je m'alignerais sur le prix d'un bel appart de la région.

panchito · #8 31-03-2014 11:04:23

Je ne sais pas...

On entend partout que les familles n'arrivent plus à se loger dans des maisons décentes; il y aurait un manque criant sur le marché locatif...

Un de mes visiteurs m'a dit samedi que c'était la 1ère maison qu'il visitait pour laquelle les photos de l'annonce correspondaient à l'état actuel...

rexou · #9 31-03-2014 10:57:20

panchito a écrit :

Alors que j'étais déjà sur place, elle m'a envoyé un sms pour m'informer qu'elle ne savait pas venir suite à un problème familial...

Comportement typique de personne peu responsable, peu capable de gérer son quotidien. Très en ligne avec "la faute à la commune qui savait que..."
Bref, vous n'avez sans doute rien perdu !

Niveau loyer, je crois que l'important est la charge totale (loyer+chauffage+entretien+communications...) à comparer avec des biens similaires dans les environs. Et je disais que justement, ce marché n'est pas du tout comparable au marché bruxellois... pour ma part, je ne peux évaluer la justesse du loyer demandé, mais une diminution de prix est une solution possible uniquement si le candidat locataire présente toutes les garanties de sérieux. Ou maintenir le loyer actuellement demandé et y inclure un entretien mensuel du jardin par exemple (solution qui soulagerait le locataire et vous garantirait un entretien minimal). Choisir parmi ces options en fonction du profil du candidat sérieux qui se présente. Bien sur, encore faut-il qu'il se présente...

ChristopheDelagrange · #10 31-03-2014 10:35:18

panchito a écrit :

Mais malheureusement il n'y a plus auncune demande. Le marché me semble complètement mort.

Le marché n'est pas mort. Vous êtes dans un secteur qui n'est plus porteur.
Moi quand je mets une annonce j'ai une vingtaine d'appels en quelques jours, une douzaine de personnes qui visitent et plusieurs intéressés. Ceci pour des appartements en ville de 60 m², à un prix raisonnable (450 - 500 €)

Himura · #11 31-03-2014 08:51:32

Panchito, j'irais dans le sens inverse des autres pour ma part...

Rexou le dit lui-même : il compare avec le marché bruxellois. Ce n'est évidemment pas la même pression immobilière dans le sud namurois (que je connais peu, mais que j'assimile à certains coins de la région liégeoises).

On sent que vous avez rénové la maison "comme si c'était pour vous". Mais malheureusement, vous tombez dans un constat de plus en plus général : les locataires conscients de ce fait et bien éduqués sont de plus en plus rares.

Est-ce que votre loyer est trop cher ? Certainement pas, à lire votre description.
MAIS : le prix de quelque chose n'est jamais que celui que le marché lui donne. Et actuellement, des gens sérieux qui savent mettre au moins 800 € sans se passer la corde au cou, situé dans votre région : ils achètent très très vite. Ou alors il faut tomber sur le cas d'exception (divorcé dans une situation urgente, personne qui ne veut pas acheter, ...)

Bref, si j'étais à votre place, je diminue le loyer - peut-être vers 700 € - et j'essaye d'attirer un jeune couple bien sous tout rapport ainsi.
Un loyer 'trop' bas vous permettra de faire une sélection de personnes probablement.
Ils partiront sûrement après 2,3 ans, mais au moins, ça sera bien entretenu, vous n'aurez pas à vous tracasser trop, etc.
Mieux un prix trop bas qu'un chômage locatif qui dure - et encore pire, qu'un bien non-entretenu.

tototristan · #12 28-03-2014 17:49:53

795 € ce n'est absolument pas de trop....Et pas cher du tout....

Moi je loue une maison, petite, avec un jardin de 15 ares à 1050 €, rénovée en 2004 mais pas luxueusement.... et je n'oublie pas de l'indexer car j'aimerais qu'il parte car il me paie avec 11 à 24 jours de retard, négligent au niveau entretien extérieur, pas de preuve officiel de la garantie, etc.... Quoique....Cette maison est à Lasne....Mais j'aurais les mêmes ennuis même si le loyer était de 800 € au lieu de 1000 €....
Ne vous laissez pas faire, tous les propriétaires devraient actuellement être très difficile car les locataires abusent de ces lois à tendance socialiste qui surprotègent les locataires et qui causent beaucoup de problèmes aux petits propriétaires...
Il faut rééduquer les locataires pour qu'ils respectent un bail signé et leurs engagements....Soyons ferme....Et c'est valable pour moi aussi car j'ai été trop gentil et trop confiant.....

rexou · #13 28-03-2014 17:42:40

Une possibilité serait de leur fixer rendez-vous à leur domicile de Marcinelle pour examiner leurs documents smile et de vous rendre ensuite ensemble (dans vos voitures respectives pour éviter le crochet retour) dans le bien à visiter. En cas de réticences ou de refus, fin de l'histoire.

Et en fonction de ce que vous découvrirez sur place, soit vous renoncez et revenez sur Bruxelles, soit vous faites visiter...

rexou · #14 28-03-2014 17:02:18

panchito a écrit :

D'après elle c'est la commune qui est en tort car la commune a domicilié toute la famille dans un appartement en sachant parfaitemet qu'il ne disposait pas du nombre de chambres suffisantes pour une famille de 6.

Ouais... et c'est vous qui risquez fort de prendre la place de la commune... On vous dira que vous saviez parfaitement que cette villa serait ruineuse en chauffage et hors de portée de la bourse de la malheureuse, ou que vous saviez parfaitement que... n'importe quoi d'autre.

J'ai peur de ce type de mentalité qui consiste à se déresponsabiliser en reportant la faute sur un tiers. La famille a bien visité et CHOISI cet appartement, non ? Et les adultes de cette famille ne savaient-ils pas parfaitement que ce logement n'était pas adapté pour 6 personnes ? Marcinelle n'est pourtant pas réputée pour ses loyers exorbitants !

A votre place, je n'hésiterais pas une seconde à visiter leur habitation actuelle ! Et je prendrais mon temps pour réunir un maximum de garanties, tout en continuant à chercher activement un autre candidat... Ou je renoncerais simplement à louer à ces gens... (mais le choix dépend aussi de la réalité du marché local, qui est pour moi une inconnue)

rexou · #15 28-03-2014 16:47:18

Perso, je ne connais que le marché bruxellois. Très différent du cas évoqué ici.

Mais chauffer la maison, entretenir les 40 ares de jardin, cela représente des charges et contraintes inconnues dans un bien insalubre à Marcinelle. Le profil des locataires (avec 4 enfants) n'est pas rassurant. Et le luxe de la maison augmente encore mes doutes.

Louer sans avoir visité leur actuel logement, examiné les causes d'insalubrité et avoir un maximum de garanties financières me semble (très) dangereux. Et examiner aussi le plus possible leur situation financière réelle et exacte. (Revenus et dettes...) Voir aussi la profession du mari (horticulteur ???) wink

Et en cas de location, bail d'un an par exemple, mais surement pas de 9 ans.

Ensuite... prier !!!

D1791 · #16 28-03-2014 16:40:21

Les bons profils sont déjà devenus propriétaires...

230 km, c'est peut être un sérieux crochet et du temps perdu, mais si vous mettez dans la balance tous les ennuis, les soucis et les kilomètres que vous devrez faire si ça se passe mal, franchement, il faut le faire.
C'est désagréable, mais il faut le faire.

C'est plus rentable pour le propriétaire d'avoir un vide locatif qu'un mauvais locataire.
C'est plus rentable pour le propriétaire de faire quelques kilomètres que d'avoir un mauvais locataire.

Et si vous trouvez après leur visite dans votre bien et votre visite à leur domicile actuelle de très bons locataires qui resteront des années et qui entretiendront votre bien réellement en bon père de famille, vous aurez rentabilisé votre déplacement.

wayne · #17 28-03-2014 16:24:19

Vu les circonstances et si leur logement actuel est insalubre avec toute la famille qui dort dans le salon, je pense que le crochet vaut (largement) le détour !

Exactement,
Il faudrait voir si ce n'est pas eux-même qui ont rendu le bien insalubre,
depuis combien de temps sont ils dans le bien et depuis combien de temps et en quoi le bien est-il insalubre ?

Disposent ils du montant pour la caution, ou cpas ?

Avec leurs revenus (3000eur+1 salaire d'indépendant), ils ont intérêt à avoir des réponses crédibles.

bada · #18 28-03-2014 16:23:40

Pim à écrit

@ panchito: pourquoi ne vendez-vous pas ce bien (à 230 km de chez vous !) et ré-investissez dans quelque chose de plus proche et de plus facile à gérer ?

Voila une idée quelle est très bonne. Le problème, c'est que les villas 4 façades aux normes du passé sans isolation spécifique, c'est difficilement vendable au prix que vous avez en tête et donc, c'est un autre sac sur le dos.

De plus, sans vouloir démoraliser Panchito, je ne crois jamais que cette personne et sa famille soient capables d'entretenir correctement votre bien...trop grand, trop vaste et jardin énorme sauf si vous y mettez 2 moutons et 20 oies.

Francis · #19 28-03-2014 16:01:43

Toujours débuter avec un bail d'un an, voir de 6 mois. Ça limite les risques.

rexou · #20 28-03-2014 16:00:58

Francis a écrit :

Preuve de paiement de ses loyers de l'année écoulée et coup de fil à son proprio !

Oui. On peut aussi ajouter un contrôle de la réalité du paiement des revenus...

Mais rien ne remplace une visite du domicile. (salon, cuisine, et un passage aux toilettes est souvent fort instructif).

Une maison 4 façades et un jardin de 40 ares, cela doit se chauffer et s'entretenir. Rien à voir avec un appartement (insalubre) à Marcinelle.

panchito · #21 27-03-2014 13:38:01

Ah oui, et j'oubliais de vous dire le principal! Comme Monsieur paie un loyer en France, ben ils ne peuvent mettre que 600€ pour ma villa qui vient d'être entièrement rénovée et qui dès lors est dans un état impeccable.

J'en reste bouche bée.

Avez-vous autant de mal pour mettre en location des biens de plus de 800€?

Il y a 10 ans, le téléphone n'arrêtait pas de sonner pour une villa à 900€...

Marché locatif à l'arrêt?

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