Refus du locataire de faire l'état des lieux de sortie

tototristan · #1 27-06-2014 00:35:42

Contexte : Un locataire donne son préavis le 1er avril, il doit partir donc au plus tard le 30 juin et l'état des lieux doit se faire au plus tard le 30 juin.Ce locataire a quitté les lieux, la maison est vide depuis début juin. Il refuse de faire un état des lieux de sortie et de remettre les clefs. Que faire ?
Le 1er juillet puis-je rentrer dans cette maison vide et récupérer mon bien ?
J'ai envie de rentrer dans ma maison le 1er juillet, changer les serrures et récupérer mon bien .
J'ai aussi un nouveau locataire dont le bail commence le 1er juillet.
Le locataire " sortant " n'a pas payé son dernier mois de loyer et de plus j'ai un jugement en ma faveur qui me permet l'expulsion à partir du 1er juillet, je fais l'expulsion par huissier ou je rentre moi-même dans ma maison le 1er juillet ?
Ce locataire sortant a t'il encore le droit d'entrer dans ma maison après le 30 juin alors que la maison est vide et que la période de préavis est finie et qu'il aurait dû quitter les lieux ? Son bail est terminé et je dois respecter le bail avec mon nouveau locataire à partir du 1er juillet.
Quel cirque ! Marre de mettre en location !

panchito · #2 27-06-2014 05:47:00

Son bail se termine donc le 30 juin à minuit.

Jusqu'au 30 juin il a contractuellement élu domicile à cet endroit.

Vous lui avez envoyé un écrit (SMS, mail, lettre) pour lui signifier que l'état des lieux de sortie se ferait le 30 (à 10h par exemple)?

Sinon dépêcher vous de le faire....

Vous aviez prévu de le faire faire par un expert (cfr bail)?

Venez de toutes façon lundi à l'heure dite et faite l'ELS. Tout seul s'il le faut. Prenez un maximum de photos (datées) et reprenez possession des lieux.

Il s'est expulsé lui-même, pas la peine d'engager plus de 1.500€ pour commander une expulsion (ouvriers communaux, camion, police, serrurier, huissier etc...)

Francis · #3 27-06-2014 06:52:27

Sauf expulsion par huissier, tant que le locataire n'a pas remis les clés, vous ne pouvez pas rentrer dans la maison, légalement bien sur. On peut même considérer qu'il y a violation de domicile, même si les lieux sont vides.

Premier point à examiner, le locataire est- il solvable. ? Si non, prenez vos responsabilités.
Si oui, mettez le face à ses responsabilités ( il doit payer le loyer tant qu'il n'a pas renu les clés, etc.) et faites exécuter le jugement par l'huissier. C'est le locataire qui devra assumer in fine tous les frais, même ceux revendiqués par votre nouveau locataire.

Himura · #4 27-06-2014 08:26:54

On en revient presque toujours à la solvabilité du locataire, mais c'est un point généralement difficile à estimer.

S'il a un travail, c'est évidemment un bon indicateur, mais pas forcément (dettes, n'a plus ce travail, etc.)

Vous avez des trucs pour savoir si un locataire est (devenu) insolvable ?

grmff · #5 27-06-2014 08:58:02

Pas d'accord avec Francis.
Si vous avez un jugement qui le condamne à déguerpir, et qu'il a effectivement quitté les lieux avec armes et bagages, il a exécuté le jugement.... et vous pouvez prendre possession des lieux.

Evidemment, s'il a laissé des choses sur place, c'est différent.

A vous de vous ménager des preuves que tout était bien vide quand vous avez repris possession des lieux, par témoignage par exemple.

Pour l'état des lieux, vous pouvez prouver l'état des lieux par toute voie de droit, et notamment le témoignage. Vous pouvez donc faire un état des lieux unilatéral, et faire contrôler que c'est bien correct par un voisin par exemple. Des photos aident aussi au juge à comprendre la situation.

Je ai déjà fait cela, et présenté cet état des lieux en justice de paix. Le juge m'a donné raison, et les frais ont été à charge du locataire.

tototristan · #6 27-06-2014 09:17:18

grmff a écrit :

Pas d'accord avec Francis.
Si vous avez un jugement qui le condamne à déguerpir, et qu'il a effectivement quitté les lieux avec armes et bagages, il a exécuté le jugement.... et vous pouvez prendre possession des lieux.
Evidemment, s'il a laissé des choses sur place, c'est différent.
A vous de vous ménager des preuves que tout était bien vide quand vous avez repris possession des lieux, par témoignage par exemple.
Pour l'état des lieux, vous pouvez prouver l'état des lieux par toute voie de droit, et notamment le témoignage. Vous pouvez donc faire un état des lieux unilatéral, et faire contrôler que c'est bien correct par un voisin par exemple. Des photos aident aussi au juge à comprendre la situation.
Je ai déjà fait cela, et présenté cet état des lieux en justice de paix. Le juge m'a donné raison, et les frais ont été à charge du locataire.

Votre cas m'intéresse énormément : le bail s'arrête le 30 juin au plus tard,; dans le jugement je peux le faire déguerpir à partir du 1er juillet. La maison est totalement vide. Dans le jardin, il y a encore des crasses et des vieux fauteuils de jardin....Pour le 1er juillet j'ai un expert à ma disposition qui pourrait faire un état des lieux unilatéral en fonction de mon état des lieux d'entrée cosignés par le bailleur....Donc ce serait acceptable par un juge de paix ? Et je ne suis pas obligé de faire appel à un huissier pour exécuter l'expulsion ? On constate, avec témoins, photos, expert, qu'il a quitté les lieux et exécuté le jugement ! Et je peux reprendre possession de mon bien ?
Merci de me confirmer cela ......

tototristan · #7 27-06-2014 09:38:40

tototristan a écrit :

grmff a écrit : Pas d'accord avec Francis.
Si vous avez un jugement qui le condamne à déguerpir, et qu'il a effectivement quitté les lieux avec armes et bagages, il a exécuté le jugement.... et vous pouvez prendre possession des lieux.
Evidemment, s'il a laissé des choses sur place, c'est différent.
A vous de vous ménager des preuves que tout était bien vide quand vous avez repris possession des lieux, par témoignage par exemple.
Pour l'état des lieux, vous pouvez prouver l'état des lieux par toute voie de droit, et notamment le témoignage. Vous pouvez donc faire un état des lieux unilatéral, et faire contrôler que c'est bien correct par un voisin par exemple. Des photos aident aussi au juge à comprendre la situation.
Je ai déjà fait cela, et présenté cet état des lieux en justice de paix. Le juge m'a donné raison, et les frais ont été à charge du locataire.
Votre cas m'intéresse énormément : le bail s'arrête le 30 juin au plus tard,; dans le jugement je peux le faire déguerpir à partir du 1er juillet. La maison est totalement vide. Dans le jardin, il y a encore des crasses et des vieux fauteuils de jardin....Pour le 1er juillet j'ai un expert à ma disposition qui pourrait faire un état des lieux unilatéral en fonction de mon état des lieux d'entrée cosignés par le bailleur....Donc ce serait acceptable par un juge de paix ? Et je ne suis pas obligé de faire appel à un huissier pour exécuter l'expulsion ? On constate, avec témoins, photos, expert, qu'il a quitté les lieux et exécuté le jugement ! Et je peux reprendre possession de mon bien ?
Merci de me confirmer cela ......

J'ai contacté un huissier qui me dit que légalement tant que le locataire n'a pas remis les clefs il y a violation de domicile.....Même si il y a des témoins, expert, photos, etc....( rien à voir au fait que le loyer de juillet serait dû puisque le locataire n'as pas remis les clefs....) . ...? ( j'ai un nouveau locataire à partir du 1er juillet ! ). Et vous avez obtenu gain de cause en justice ?.... Merci pour la réponse....

wayne · #8 27-06-2014 09:42:47

Dans ce cas je n'hesiterai pas à rentrer dans les lieux:
Le locataire peut très bien vous avoir rendu les clés tout en gardant un double.

2 solutions:
Bcp de dégâts -->expert pour els
Dégâts minimes-->vous reprenez directement possession des lieux

Francis · #9 27-06-2014 10:07:16

Je vois que le huissier de totochristian pense comme moi.

Maintenant, faut-il être plus catholique que le Pape, mais là, c'est une question à régler au feeling.

Je suis rentré, un jour, dans un appartement avec la patrouille de police et un prétexte inventé mais plausible pour constater l' abandon des lieux, malgré les meubles, effets personnels etc. Suite à cela, j'ai vidé, nettoyé, réparé et remis en location, sans aucun soucis, mais il faut dire que le locataire était un apache qui avait beaucoup à perdre à aller en justice.

ChristopheDelagrange · #10 27-06-2014 11:19:17

Dans ce cas de figure, le bailleur pourrait aussi tenter de prendre contact avec le locataire, et lui signifier qu'il devra payer le loyer jusqu'à la remise des clés.
S'il n'a pas laissé d'adresse, la commune doit en principe la communiquer sur présentation du bail, pour autant qu'il ait fait son changement de domicile.

rexou · #11 27-06-2014 11:35:45

La position de l'huissier n'est pas étonnante. Et stricto sensu, il a surement raison.

Ceci dit, en ce qui me concerne, pas une seconde d'hésitation : je rentre et je prends possession des lieux. Photos et témoins, expert éventuel, et requête en justice si dégâts ou impayés importants et si locataire solvable.

Le bail a pris fin, les lieux sont vides, un nouveau bail doit débuter... Le locataire manque clairement à ses obligations contractuelles et le bailleur agit en bon père de famille.

D'accord avec les avis de Grmff et Waine : Foncez !!! J'imagine mal un juge vous en faire grief. smile

PIM · #12 27-06-2014 12:13:08

Le jugement prononcé a-t-il, à tout le moins, été signifié ?

tototristan · #13 27-06-2014 12:18:42

PIM a écrit :

Le jugement prononcé a-t-il, à tout le moins, été signifié ?

Oui, le jugement a été signifié....Je peux le faire exécuter.....

PIM · #14 27-06-2014 12:31:35

Puisqu'apparemment vous avez encore des contacts avec ce locataire sortant/sorti, essayez d'avoir un simple document de sa part par lequel il acquiesce au jugement rendu et qu'il a libéré les lieux en conséquence et qu'il vous restitue les clés, sous réserve des décomptes à établir entre parties.

Vous pouvez lui expliquer qu'à défaut, il s'expose à une aggravation (poursuite du loyer dû, dommages et intérêts cfr nouveau locataire, etc.)

Si vous n'obtenez pas ce minimum requis: adressez une dernière mise en demeure et changez la serrure (ce n'est pas très légal, comme déjà expliqué par d'autres intervenants, et cela dépend des pièces de votre dossier) pour limiter les dégâts...

wayne · #15 27-06-2014 18:40:01

J'ai contacté un huissier qui me dit que légalement tant que le locataire n'a pas remis les clefs il y a violation de domicile.....

En théorie oui.
En pratique, comment prouver cette remise des clés si le locataire refuse de signer tout document ?
Ce n'est pas parce qu'il dispose encore d'une clé qu'il ne vous a pas remis un double également.
Dans ce cas, s' il ré-entre dans les lieux (à l'aide du double qu'il aurait gardé), c'est lui-même qui se trouve en infraction/effraction.
En bref c'est sa parole contre la vôtre.

Peut être a t il aussi envie de vous empêcher de profiter de votre bien avant le dernier jour du bail.

Si vous voulez être certain d'être en règle, vous attendez le 30 pour reprendre possession des lieux.

grmff · #16 27-06-2014 21:12:18

Dans le cas que j'ai vécu, le locataire était solvable et m'avait renvoyé les clés par la poste. J'avais donc les clés.

Ce qui est intéressant, c'est que l'état des lieux peut avoir lieux même en l'absence du locataire. Un témoin, non présent à l'audience, et la lettre accompagnant les clés pour montrer la mauvaise foi du locataire avaient suffit.

Dans votre cas, la mauvaise foi du locataire n'est plus à démontrer, puisque vous avez un jugement.

Pour moi, le locataire a exécuté le jugement, elle a déguerpi, et vous pouvez reprendre possession de votre bien.

Un avocat et un huissier demanderont toujours un écrit. J'ai procédé quelques fois comme cela, et je n'ai jamais eu d'ennui.

C'est vrai aussi que j'ai déjà fait appel à la police pour un prétexte fallacieux (il est peut-être mort / il y a une fenêtre ouverte, et si elle claque, du verre peut tomber sur les passants / j'ai entendu des bruits bizarre, il fait peut-être une over-dose / etc)

Si votre locataire est solvable, on peut en discuter. S'il n'est pas solvable, entrez sans même faire un état des lieux de sortie et passez à autre chose.

rexou · #17 27-06-2014 21:35:05

grmff a écrit :

Pour moi, le locataire a exécuté le jugement, elle a déguerpi, et vous pouvez reprendre possession de votre bien.
...
Si votre locataire est solvable, on peut en discuter. S'il n'est pas solvable, entrez sans même faire un état des lieux de sortie et passez à autre chose.

Je plussoie entièrement cette position ! Entrez et agissez au mieux de vos intérêts : si solvable, ELS, témoins, photos et requête ; si pas solvable, ne perdez pas de temps et relouez au plus vite, tout simplement.

Dans tous les cas, pas la peine de perdre votre temps à encore contacter le locataire, mais par contre, il faut changer les serrures. smile

Francis · #18 27-06-2014 21:36:10

Dans n'importe quel cas ou situation, comme sur un forum, il est délicat de donner un conseil, surtout si celui-ci entraîne à transgresser la loi, même si le bon droit est de votre côté.
Pesez le pour et le contre, puis agissez, sans regrets.

grmff · #19 27-06-2014 21:39:09

J'avoue ne jamais avoir vécu une expulsion où le locataire était encore présent dans les lieux et n'avait pas vidé les lieux. Les deux expulsion se sont passé comme suit:
1. Entrée à 9H00 dans l'appart, vide. Clés remises à l'étude du notaire à 9H10...
2. Partie depuis des mois, mais toutes ses affaires sur place.

Et lundi (mais je ne serai pas là), expulsion d'un locataire qui a gueulé sur le juge pour lui expliquer que si on l'expulsait, il casserait tout, y compris les murs, au burin.

rexou · #20 27-06-2014 22:07:40

grmff a écrit :

Et lundi (mais je ne serai pas là), expulsion d'un locataire qui a gueulé sur le juge pour lui expliquer que si on l'expulsait, il casserait tout, y compris les murs, au burin.

Voilà sans doute pourquoi les rendements locatifs sont plus élevés à Charleroi qu'ailleurs ! Un fils de mineur nostalgique des coups de pics dans les mines ? C'est tout à fait charmant ! lol

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