Transfert de syndic difficile

rexou · #1 10-11-2014 14:30:27

andre78fr a écrit :

Pour la subdivision, je vous laisse imaginer la comptabilité d'un copropriétaire qui possède un appartement, une ou deux caves, un ou deux parkings... vous pensez vraiment que c'est plus simple avec 5 comptes différents ?

Peu importe de quoi se composent les quotités de chaque CP.

- Soit un seul compte (pour une petite ACP) avec ou sans montant affecté en "fond de réserve"
- Soit deux comptes (obligatoire si plus de 20 lots) distincts : fond de roulement et fond de réserve

Pour en revenir au fond du sujet, le syndic n'a-t-il pas rencontré de problèmes administratifs auprès de la banque pour ouvrir un compte au nom de l'ACP ? Laquelle n'avait sans doute pas d'existence juridique...

andre78fr · #2 09-11-2014 21:06:37

luc a écrit :

andre78fr a écrit : Cette référence concerne l'utilisation des comptes de tiers mais je ne vois pas en quoi elle impose de faire deux versements pour payer ses appels de charges..
Le copropriétaire est un tiers envers l'ACP.
andre78fr a écrit : Subdiviser ces comptes par lot est par ailleurs une très mauvaise idée de technocrate, dans la pratique je vous assure qu'il vaut mieux avoir un compte par copropriétaire !
Je ne le crois pas. Mais on y reviendra dans un autre sujet à un autre moment.

Oui, bien sûr que les copropriétaires sont des tiers ainsi que les fournisseurs, les salariés ou les collectivités mais encore une fois ce texte ne dit rien sur le principe d'un seul versement. Pour la subdivision, je vous laisse imaginer la comptabilité d'un copropriétaire qui possède un appartement, une ou deux caves, un ou deux parkings... vous pensez vraiment que c'est plus simple avec 5 comptes différents ?

Cordialement,
André

luc · #3 09-11-2014 20:42:35

andre78fr a écrit :

Cette référence concerne l'utilisation des comptes de tiers mais je ne vois pas en quoi elle impose de faire deux versements pour payer ses appels de charges..

Le copropriétaire est un tiers envers l'ACP.

andre78fr a écrit :

Subdiviser ces comptes par lot est par ailleurs une très mauvaise idée de technocrate, dans la pratique je vous assure qu'il vaut mieux avoir un compte par copropriétaire !

Je ne le crois pas. Mais on y reviendra dans un autre sujet à un autre moment.

andre78fr · #4 09-11-2014 19:40:39

luc a écrit :

andre78fr a écrit : Comme ça m'intéresse sur le plan logiciel, je suis curieux de savoir sur quelle base légale vous appuyez une telle affirmation ? C'est à dire deux versements, nous sommes tous d'accord sur le principe des deux comptes.
D'abord les versements peuvent avoir une périodicité différente.
Source: Bulletin N° 63 CNC, Art. 17 et autres:
Citation :17. Il s’agit des créances et des dettes des associations de copropriétaires à encaisser ou à payer au cours de l’exercice suivant. Sont par exemple portés sous ces comptes, les appels d’acomptes sur les fonds de réserve et de roulement adressés aux copropriétaires mais non encore versés. En cas d’excédent de fonds versés en fin d’exercice, ce solde est reporté à l’exercice suivant. Le traitement comptable appliqué est illustré par l’exemple repris dans le présent avis.
En principe, les comptes de dettes Valeurs reportées fonds de réserve et de roulement peuvent ne présenter qu’un solde créditeur. L’association de copropriétaires doit prendre soin qu’il y ait suffisamment de fonds de réserve et de roulement pour assurer le fonctionnement de l’association.
Il se recommande que les comptes de créances et de dettes soient divisés pour chaque lot. (12)
Ainsi il est possible de suivre le montant individuel pour chaque lot, tant pour ce qui est
des fonds de réserve que pour les fonds de roulement.
Les comptes de régularisation sont également des comptes de la classe 4. Celle-ci comprend les comptes qui peuvent être utilisés pour rattacher des charges et produits à l’exercice auquel ils se rapportent, quel que soit le moment de leur paiement.
12 Par la création de sous-comptes

Bonsoir,

Cette référence concerne l'utilisation des comptes de tiers mais je ne vois pas en quoi elle impose de faire deux versements pour payer ses appels de charges...
Mais ce n'est pas grave et on s'éloigne du sujet !

Subdiviser ces comptes par lot est par ailleurs une très mauvaise idée de technocrate, dans la pratique je vous assure qu'il vaut mieux avoir un compte par copropriétaire !

Cordialement,
André

luc · #5 09-11-2014 15:36:47

andre78fr a écrit :

Comme ça m'intéresse sur le plan logiciel, je suis curieux de savoir sur quelle base légale vous appuyez une telle affirmation ? C'est à dire deux versements, nous sommes tous d'accord sur le principe des deux comptes.

D'abord les versements peuvent avoir une périodicité différente.

Source: Bulletin N° 63 CNC, Art. 17 et autres:

17. Il s’agit des créances et des dettes des associations de copropriétaires à encaisser ou à payer au cours de l’exercice suivant. Sont par exemple portés sous ces comptes, les appels d’acomptes sur les fonds de réserve et de roulement adressés aux copropriétaires mais non encore versés. En cas d’excédent de fonds versés en fin d’exercice, ce solde est reporté à l’exercice suivant. Le traitement comptable appliqué est illustré par l’exemple repris dans le présent avis.
En principe, les comptes de dettes Valeurs reportées fonds de réserve et de roulement peuvent ne présenter qu’un solde créditeur. L’association de copropriétaires doit prendre soin qu’il y ait suffisamment de fonds de réserve et de roulement pour assurer le fonctionnement de l’association.
Il se recommande que les comptes de créances et de dettes soient divisés pour chaque lot. (12)
Ainsi il est possible de suivre le montant individuel pour chaque lot, tant pour ce qui est
des fonds de réserve que pour les fonds de roulement.
Les comptes de régularisation sont également des comptes de la classe 4. Celle-ci comprend les comptes qui peuvent être utilisés pour rattacher des charges et produits à l’exercice auquel ils se rapportent, quel que soit le moment de leur paiement.
12 Par la création de sous-comptes

Scale2601 · #6 09-11-2014 10:22:43

andre78fr, je ne sais pas sur quelle texte de loi luc et panchito se réfère pour affirmer cela.

Ce qui est sur, il n'est pas obligatoire d'avoir un fonds de réserve mais quand il y en a un il faut se référer à la loi.

Et s'est l'AG effectivement qui décide d'avoir un fonds de réserve ou pas.

andre78fr · #7 09-11-2014 10:02:47

luc a écrit :

Scale2601 a écrit : Voici ce que dis la loi.
(...) dans la mesure du possible (...)
Il est normal que vous versiez sur un compte mais la copro doit avoir aux moins deux comptes et s'est le syndic à gérer cela. Et cela peut importe le nombre de lots dans la copropriété.
1. Si l'ACP a une comptabilité simplifiée (= moins que 20 appartements & l'AG a décidé explicitement d'utiliser cette faculté) alors l'AG peut décider que c'est économiquement pas possible d'avoir deux comptes séparés (avec ses frais inhérents).
2. si l'ACP a deux comptes séparés alors les paiements pour un fonds ne peuvent pas passer par un autre compte. Il faut donc dans ce cas deux versements séparés, … .

Bonjour,

Deux versements séparés pour des appels qui souvent combinent une part sur la réserve et une autre pour les opérations courantes (roulement) complique considérablement la gestion à tous les niveaux ; édition des appels, double règlements / virements à faire pour les CP, doubles encaissements pour le gestionnaire...

Comme ça m'intéresse sur le plan logiciel, je suis curieux de savoir sur quelle base légale vous appuyez une telle affirmation ? C'est à dire deux versements, nous sommes tous d'accord sur le principe des deux comptes.

Cordialement,
André

panchito · #8 09-11-2014 08:17:27

C'est à vous les CP à décider; 1 ou 2 comptes pour votre copropriété.

Le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions que vous les CP prenez en AG, qui seule est souveraine.

luc · #9 09-11-2014 06:08:14

Scale2601 a écrit :

Voici ce que dis la loi.
(...) dans la mesure du possible (...)
Il est normal que vous versiez sur un compte mais la copro doit avoir aux moins deux comptes et s'est le syndic à gérer cela. Et cela peut importe le nombre de lots dans la copropriété.

1. Si l'ACP a une comptabilité simplifiée (= moins que 20 appartements & l'AG a décidé explicitement d'utiliser cette faculté) alors l'AG peut décider que c'est économiquement pas possible d'avoir deux comptes séparés (avec ses frais inhérents).

2. si l'ACP a deux comptes séparés alors les paiements pour un fonds ne peuvent pas passer par un autre compte. Il faut donc dans ce cas deux versements séparés, … .

Scale2601 · #10 08-11-2014 23:51:10

luc a écrit :

ragrati a écrit : voilà le compte est ouvert.
Nous avions un fond de roulement et de réserve mais il demande simplement de mettre FROU ou FRES, est ce normal ? Ne doit il pas ouvrir 2 comptes ?
De fait en dessous de 20 appartements il peut, mais ne doit pas, ouvrir des comptes séparés, sauf si l'AG l'oblige.

Voici ce que dis la loi.

Art. 577-8 §4
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers compte, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires;

Il est normal que vous versiez sur un compte mais la copro doit avoir aux moins deux comptes et s'est le syndic a gérer cela. Et cela peut importe le nombre de lots dans la copropriété.

luc · #11 08-11-2014 23:17:11

ragrati a écrit :

voilà le compte est ouvert.
Nous avions un fond de roulement et de réserve mais il demande simplement de mettre FROU ou FRES, est ce normal ? Ne doit il pas ouvrir 2 comptes ?

De fait en dessous de 20 appartements il peut, mais ne doit pas, ouvrir des comptes séparés, sauf si l'AG l'oblige.

ragrati · #12 08-11-2014 22:06:29

voilà le compte est ouvert.
Nous avions un fond de roulement et de réserve mais il demande simplement de mettre FROU ou FRES, est ce normal ? Ne doit il pas ouvrir 2 comptes ?

PIM · #13 08-11-2014 12:26:20

ragrati a écrit :

Que me conseillez vous ?

Le syndic est nommé par l'AG de l'ACP.
S'il ne donne pas satisfaction, proposez à l'AG de le remplacer.
Et signalez à l'actuel syndic que s'il ne met pas rapidement de l'ordre dans tout ça, c'est ce que vous allez proposer. Cela devrait l'inciter à réagir.

Il y a, je suppose, un contrat qui a été signé: qu'y est-il prévu, dans ses prestations ?

En tout cas, sans décision d'AG, ne pas verser de provisions sur le compte de l'ancien syndic !

ragrati · #14 08-11-2014 11:41:55

Que me conseillez vous ?

luc · #15 08-11-2014 10:09:39

andre78fr a écrit :

Je ne voudrais pas embrouiller les choses avec des comparaisons internationales mais en France un syndic pro qui n'ouvre pas le compte séparé dans les 3 mois est tout simplement viré !!!
Citation ..) d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (.....)
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

En France le syndic n’est pas viré, mais le Juge constate que son mandat est devenue non existant.

La nullité de plein droit n'existe pas en Belgique en ce qui concerne la copropriété, sauf pour certains aspects de concordance entre les statuts et la loi de 2010.

En Belgique la Juge n'est pas un robot, mais doit chercher la balance équitable entre l'intérêt général de la copropriété et l'intérêts privés des copropriétaires.

Les intérêts de la copropriété n’équivaut pas à la somme des intérêts privés de la majorité des CP (ou tous).

luc · #16 08-11-2014 10:00:44

panchito a écrit :

Ou un ingénieur civil doté d'excellentes compétences comptables et juridiques.

Un syndic doit d'abord avoir d'excellentes qualités comme manager ...

panchito · #17 08-11-2014 07:39:39

Bien entendu, mais passer la certification IPI ne serait qu'une formalité pour une telle "tête"...

Surtout s'il a déjà des années d'expérience en copropriété comme Président de CdC, assesseur et/ou commissaire aux comptes.

J'en connais beaucoup qui s'occupent ainsi après 65 ans....

grmff · #18 08-11-2014 05:13:47

Un ingénieur ferait peut-être un bon syndic, mais pas sans être agréé IPI...

panchito · #19 07-11-2014 23:39:51

Ou un ingénieur civil doté d'excellentes compétences comptables et juridiques.

Francis · #20 07-11-2014 23:37:48

En complément du post de Grmff, un geometre peut aussi être syndic sans être membre IPI !

ragrati · #21 03-11-2014 08:54:23

Bonjour.
Je vis dans une maison de 4 appartements où nous n'avions pas de syndic pro avant. C'était l'un de nous que j'appellerai Mr X qui s'en chargeait plus ou moins bien.
Pour le compte commun il a utilisé un de ses comptes perso où nous versions tous nos sous sur les fonds de réserve et de roulement. Seulement un jour il a cessé vouloir continuer le travail estimant aussi trop peu de reconnaissance (il a trop mélangé la copropriété avec ses affects personnels à mon sens) et nous avons donc pris un nouveau syndic à compter du 1er Septembre.
Seulement voilà, ce nouveau syndic pro est très peu joignable et n'a toujours pas réussi , à ses dires , 3 mois à près, à ouvrir un compte, et à présent notre Mr X continue de vouloir contrôler les choses et veut que nous reprenions les versements qui étaient arrêtés sur son compte. Personnellement je ne suis plus d'accord qu'il continue à prendre les choses en main et à verser sur son compte. Nous payons un syndic, je me dis qu'on doit pouvoir passer par le nouveau compte, que c'est étrange que ce soit si long. il nous a dit : Pour ouvrir un nouveau compte au nom de la copropriété, la banque réclame
une copie des statuts de la copropriété munie du cachet de la trancription a la conservation des hypothèques., mais c'est trop long.
Ai je le droit de refuser de reprendre les versements sur l'ancien compte ? Ce genre de décision ne doit il pas ce prendre de façon commune ? Est ce normal que tout soit si long ?

Bref, j'ai besoin d'avoir votre avis
merci

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