Contrat de bail

adidi12 · #1 06-11-2014 19:35:15

Bonjour,

Je loue un appartement depuis aout 2013. Il s'agit d'un bail d'un an. Dans le contrat de bail, il fait stipulé:
"Le présent bail est réputé conclu pour un an. Il prendra cours le 1er aout 2013 et finira le 31 juillet 2014 moyennant un congé notifié par le bailleur ou le preneur, au moins 3 mois à l'avance. A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail en cours sera reconduit d'office pour la même durée d'un an à compter du 01/08/2014 pour se terminer le 31/07/2015. Il en sera de même pour les années suivantes"

J'ai remis mon renon qui prends cours le 1er novembre 2014. Je dois donc quitter le logement pour le 31 janvier 2015. Jusque là, tous va bien.

Cependant, une clause dans mon contrat stipule que je dois prester un préavis de 3 mois + payer une indemnité de 3 mois!
Si j'interprète bien la loi, je dois payer cette indemnité que si je romps le bail avant que la première année se termine.

Le propriétaire peut-il me réclamer 3 mois d'indemnité? Sachant que je suis dans le logement depuis + d'un an et que la somme s'élève quand même à 1590 euros!

Quelqu'un saurait t'il m'aider?

Un tout grand merci. J'habite seule, je viens d'acheter une maison et je suis paniquée à l'idée de devoir lui donner 1590 euros hors que mon préavis a été remis en temps et en heure.

panchito · #2 06-11-2014 21:57:02

La loi est muette sur les baux de court terme (1,2 ou 3 ans).

La loi ne protège que les "vrais" locataires qui après avoir visité des dizaines de biens ont le coup de cour pour ce qui sera leur résidence principale pour minimum 9 ans (contrat de bail standard servant de base à la loi sur les loyers).

Donc pour résilier un bail de court terme, c'est le bail qui fait office de loi entre les parties.

En général les baux de court terme ne sont jamais résiliables sauf clause expresse figurant au bail.

Puisque votre bailleur ne s'est pas opposé à ce que vous restiez dans son bien avant le 30 avril 2014, votre bail s'est transformé en bail standard de 9 ans.

Vous avez remis votre renom en octobre 2014, donc en cours de 2ème année et vous devez payer une indemnité de 2 mois.

grmff · #3 06-11-2014 22:09:13

Je ne suis pas d'accord avec Panchito.

Votre bail de 1 an est automatiquement prolongé pour une période d'un an, suivant la clause du bail qui le mentionne et qui est parfaitement valable. Vous êtes donc toujours sous le coup d'un bail de type court, non résiliable sauf clause contraire.

Votre bai prévoit justement que vous pouvez mettre fin au bail moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité de 3 mois pendant le bail de type court. C'est parfaitement licite, et l'indemnité est due.

Désolé.

panchito · #4 06-11-2014 22:20:22

Cependant, une clause dans mon contrat stipule que je dois prester un préavis de 3 mois + payer une indemnité de 3 mois!

Effectivement, je n'avais pas vu cette clause.

Puisque vous avez signé votre contrat, que cette clause s'y trouve, et que, pour les baux de court terme, c'est le bail qui sert de loi aux parties, ce n'est pas 2 mois mais bien 3 mois que vous devez à votre bailleur.

PIM · #5 06-11-2014 23:16:34

Un bail de courte durée ne peut être prolongé qu'une seule fois: la clause citée disant "Il en sera de même pour les années suivantes" est illicite, mais c'est sans incidence ici, puisque vous êtes dans la 1e et seule prolongation autorisée.
Mais c'est éclairant sur le sérieux de ce bail...

Normalement, vous ne pouvez pas résilier le bail avant son nouveau terme, à savoir le 31/07/2015.

La clause que vous citez hors contexte ("Cependant, une clause dans mon contrat stipule que je dois prester un préavis de 3 mois + payer une indemnité de 3 mois!
Si j'interprète bien la loi, je dois payer cette indemnité que si je romps le bail avant que la première année se termine.") laisse entendre que vous avez malgré tout la possibilité de résilier avant l'expiration du nouveau terme.

Vous en déduisez que l'indemnité de 3 mois prévue ne concernerait que la résiliation pendant la 1e année: cela reste à démontrer.

Mais on pourrait considérer que s'il s'était agit d'un bail de 9 ans, votre indemnité n'aurait été que de 2 mois.

Bref, quand on a un bail mal torché, il n'est pas étonnant de se retrouver avec des interprétations diverses.

Moralité: si votre bailleur se contente des 3 mois de préavis et ne vous réclame pas d'indemnité, vous vous en sortez miraculeusement bien...

S'il vous réclame 3 mois, tentez de plaider votre interprétation.... mais ce n'est pas gagné du tout.

Et, en réalité, il a déjà réagi votre bailleur ? En disant quoi ?

adidi12 · #6 06-11-2014 23:54:13

"Si le preneur désire résilier le bail avant l'échéance pour quelque motif et à quelque date que ce soit, il peut y mettre fin à tout moment mais devra:
1. avertir au préalable le bailleur
2. notifier par recommandé sa résiliation et son engagement de prester un préavis de 3 mois prenant cours le 1er jour du mois suivant la date de son envoi par la poste, le cachet de la poste faisant foi
3. obtenir et conclure un accord écrit avec le bailleur en s'engageant à lui payer le jour de la signature de cet accord l'indemnité de relocation prévue au paragraphe 4 suivant, que l'appartement soit loué ou non à tiers
4. il devra au bailleur une indemnité de 3 mois"

voilà l'article sur la résiliation.

J'ai eu la proprio en ligne. Elle me dis que le fait que je quitte le logement occasionne des frais. Elle n a pas su me dire lesquels. Elle me parle d'indemnité de relocation car ce n'est pas certain qu'elle saura retrouver un locataire de suite. Mais imaginons que dés que je pars elle arrive à relouer, je lui aurai quand même donné 1590 euros soit disant " au cas ou" et c'est ça qui me va loin. Je la vois demain pour en discuter mais j me dis que je vais quand même faire lire le bail par ma notaire qui actuellement s'occupe de mes papiers de la maison que j'ai acheté ( oui je ne quitte pas car je ne me plais plus, je quitte car j'ai acheté. Comme vous le savez tous, ça occasionne divers frais donc si je pouvais me passer de cette indemnité à payer, ça serait bien)

Dans tous les cas, merci pour vos réponses. Si vous avez d'autres éléments de réponses à me donner, ça serait vraiment gentil!

Un grand merci

panchito · #7 07-11-2014 07:47:30

Elle me dis que le fait que je quitte le logement occasionne des frais. Elle n a pas su me dire lesquels

1. Allez-vous lui rendre son bien dans un état impeccable d'entretien (avec toutes les attestations légales d'entretien de la chaudière) et de propreté? Si non, cela entraine des frais et beaucoup d'heures de travail (à ajouter souvent à un emploi à temps déjà plus que plein)
2. Il faut engager une agence (et la payer) pour remettre en location ou place des annonces sur des sites payants
3. Il faut engager un expert pour réaliser votre état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée du suivant.
4. S'il y a le moindre dégât locatif, cela entraine du chômage locatif
5. Pendant 3 mois, il faut aller 3 fois par semaine dans le bien pour accompagner les visites. Perte de temps, et d'argent si le bien est loin de son domicile.
6. Il faut reprendre les compteurs électrique à son nom en tant que "maison vide". Donc frais.

Mais imaginons que dés que je pars elle arrive à relouer, je lui aurai quand même donné 1590 euros soit disant " au cas ou" et c'est ça qui me va loin.

Ce qui se passe après vous, ne vous regarde en aucune manière.

Vous avez signé un contrat aussi mal torché soit-il, vous y êtes maintenant liée.

oui je ne quitte pas car je ne me plais plus, je quitte car j'ai acheté

C'est donc bien un problème de luxe puisque vous êtes suffisamment riche que pour avoir acheté. Les locataires "standards" n'ont pas ces possibilités. La loi a été écrite pour ceux-là. Vous, vous aviez réussi à convaincre un bailleur de vous octroyer son bien pour maintenant 9 ans. Vos droits sont bétonnés par la loi pour 9 ans.

Vous n'en voulez plus? Mais il faut alors payer!

Himura · #8 07-11-2014 09:38:02

Adidi, il faut distinguer 2 choses : le sens strict de la loi (= les "droits" de chacun) et l'arrangement avec votre bailleur.

Je suis du même avis que Grmff : vous êtes dans un bail de type court (1 an + 1 an) --> vous ne pouvez pas quitter le logement moyennant 3 mois de préavis tout simplement.
Vous êtes redevable de l'ensemble des loyers jusqu'au terme de la location. Si la propriétaire ne l'exige déjà pas, c'est un avantage pour vous.
Et n'oubliez pas qu'elle est tout à fait en droit de l'exiger, sans pour autant que ça soit anormal ou une peau de vache.
On peut en détailler les raisons, mais ça n'a pas d'intérêt ici.

Cela dit, rien ne vous empêche de trouver un arrangement avec elle. Ca aurait été plus facile de le chercher dès le départ plutôt que de penser que votre courrier s'auto-suffisait dans ses termes.

La plupart des bailleurs sont plus humains que ce que l'on pense, et savent faire preuve d'empathie.
Négociez en toute cordialité vos indemnités de départ, ce qui vous permettra au moins de rompre le bail en janvier sans devoir attendre l'été 2015...

... et essayer de vous renseigner correctement 'avant' pour la prochaine fois, ce qui vous évitera des désillusions probables.

adidi12 · #9 07-11-2014 11:16:27

Merci pour toutes ces réponses qui m'ont vraiment aidé. Je vois ma propriétaire cet après-midi. Elle n'as pas l'air conciliante, mais on verra..

Je voudrai juste rebondir sur une chose."C'est donc bien un problème de luxe puisque vous êtes suffisamment riche que pour avoir acheté" Certains locataires n’achètent pas non pas parce qu'il ne peuvent pas mais parce qu'ils ne veulent pas. Et d'autres louent en attendant d'avoir l'opportunité d'acheter.
A entendre certains, les locations sont réservées aux "pauvres".
Enfin bref, chacun son point de vue.

Merci encore d'avoir pris le temps de me répondre.
Bonne journée

GT · #10 07-11-2014 13:10:30

Dans le cas d'espèce, le contrat donne au preneur la possibilité de mettre fin au bail de courte durée avant l'expiration de la durée convenue (31/8/2015) moyennant différentes conditions mises à sa charge dont le respect d'un préavis et le payement d'une indemnité.

Le problème soulevé concerne la validité ou non d'une clause contractuelle de résiliation anticipée introduite dans un contrat de bail de résidence principale de courte durée.

La loi du 20/2/1991 (complétée par la loi du 13/4/1997 et modifiée par les lois du 27/12/2006, du 25/4/2007 et du 26/4/2007) est muette à ce sujet.

Il semblerait que la majorité des commentateurs accepte la validité de ces clauses; en tout cas lorsqu'elles sont conclues au bénéfice du preneur.

En l'absence de cette clause de possibilité de résiliation anticipée du bail ( moyennant préavis + indemnité), le preneur ne pourrait le faire. Ici, le choix s'offre à lui : soit il donne son préavis au bailleur et lui est redevable d'une indemnité, soit le bail prendra fin moyennant un congé signifié au moins trois mois avant le terme de la période convenue (31/8/2015). La première solution est la moins coûteuse pour le preneur.

Evidemment l'indemnité est élevée : 3 mois de loyer. Alors que si le contrat avait été un contrat de 9 ans, l'indemnité prévue légalement et impérativement n'aurait été que de 2 mois (résiliation au cours de la 2ème année).

Néanmoins, rien n'empêche les parties de mettre fin au bail de commun accord selon d'autres modalités à définir entre elles.

Pour avoir connu une situation semblable en qualité de locataire (bail de courte durée mais néanmoins "vrai" locataire au sens de l'art. 3 , § 6 de la loi de 1991 qui prévoit l'existence du contrat de courte durée en dérogation au contrat de 9 ans), je me suis heurté à la volonté du propriétaire de voir respecter strictement le contrat lui permettant d'exiger en cas de résiliation anticipée une indemnité contractuelle.

Ceci étant dit, il serait utile pour la communauté des lecteurs de ce forum, d'être informée de la suite de ce dossier notamment de l'avis de votre notaire.

Je ne peux que souhaiter à la personne concernée d'obtenir un résultat satisfaisant qui permette de rencontrer ses aspirations et celles de son propriétaire.

panchito · #11 07-11-2014 13:27:03

Néanmoins, rien n'empêche les parties de mettre fin au bail de commun accord selon d'autres modalités à définir entre elles.

Personnellement en tant que bailleur, je pourrais laisser tomber les indemnités si le bien m'est rendu dans un état impeccable (propreté et entretien) et que le locataire m'ait retrouvé un autre locataire qui dispose du même niveau de solvabilité et qui m'agrée. Sans que je perde le moindre mois de loyer.

Je demanderais juste une petite indemnité pour couvrir les frais d'expertise et les diverses démarches à effectuer (enregistrement, banques etc...)

adidi12 · #12 07-11-2014 15:28:50

Voilà,

Ma notaire trouve que l'indemnité de 3 mois est abusive. Légalement, l'indemnité doit être de 2 mois.
J'ai rencontré ma proprio cet après-midi. Si je trouve un locataire, je ne devrai lui payer qu'un mois d'indemnité.
C'est déjà ça de gagné.
J espère juste trouver quelqu'un.

encore merci à vous,

grmff · #13 07-11-2014 21:38:14

Votre notaire se trompe. Mais cela ne m'étonne pas d'un notaire: ce n'est pas son métier.

Votre propriétaire renonce à ses droits? Tant mieux pour vous. Vous avez bien manoeuvré. Bien informée de vos devoirs et obligations, vous avez pu accepter une offre très positive de votre propriétaire (alors qu'à la base, vous trouviez cela complètement abusif...)

Je suis très content pour vous que cela s'arrange!

rexou · #14 07-11-2014 22:39:58

Ma notaire trouve que l'indemnité de 3 mois est abusive. Légalement, l'indemnité doit être de 2 mois. J'ai rencontré ma proprio cet après-midi. Si je trouve un locataire, je ne devrai lui payer qu'un mois d'indemnité. C'est déjà ça de gagné.

Comme dit Grmff, votre notaire est complètement à côté de la plaque !

Tout ce qui a été écrit est exact :
- bail parfaitement valable (sauf reconductions répétitives mais une reconduction est légale et vous êtes dans cette première reconduction)
- clause de 3 mois d'indemnité + préavis de 3 mois parfaitement normale et valable aussi.

Je pratique aussi les baux courts (mais souvent de 3 ans, sans reconduction) avec résiliation possible moyennant indemnité. Et la plupart du temps, je transige, comme l'a fait votre proprio... mais en conservant la possibilité de réclamer l'indemnité totale en cas de conflit. Aucun juge n'a jamais contesté la validité de 3 mois d'indemnité.

Un seul mois d'indemnité si vous trouvez un locataire, c'est très très raisonnable. Les frais du bailleur ? Annonces, visites, sélection locataire, conclure un nouveau bail, état des lieux (sortie et entrée), formalités diverses genre dépôt garantie, vérification assurance incendie, petites réparations éventuelles, exigences éventuelles nouveau locataire... Votre bailleur s'est montré de fort bonne composition.

Et dernier détail : s'il vous suffisait de donner 3 mois de préavis, quel serait l'intérêt de signer un bail avec une échéance fixe ? Vous avez un avantage sur le bailleur : vous pouvez résilier le bail anticipativement (moyennant préavis et indemnité) alors que lui-même doit impérativement attendre l'échéance pour disposer de son bien s'il le souhaite.

En ce qui concerne vos chances de trouver un nouveau locataire, vu le prix mentionné (530/mois ?) les candidats vont se battre si c'est à Bruxelles !

Bonne chance wink

panchito · #15 07-11-2014 22:54:03

vu le prix mentionné (530/mois ?)

A Bruxelles, actuellement vous avez à peine un kot étudiant pour un tel loyer!!

adidi12 · #16 08-11-2014 11:00:13

Pour information, je ne me situe pas à Bxl mais dans un village en Wallonie.
Je ne pense pas que ça engendre au propriétaire énormément de frais. je m'occupe de chercher un locataire, de mettre l'annonce, de faire les visites,.... L'état des lieux est fait par le propriétaire, le mien tient sur une page. Aucuns dégâts dans l'appartement. Il peut être reloué tel qu'elle. Enfin bref, j suis bien contente que je n'ai qu'une indemnité à payer.

libra · #17 08-11-2014 12:01:08

adidi12 a écrit :

Mais imaginons que dés que je pars elle arrive à relouer, je lui aurai quand même donné 1590 euros soit disant " au cas ou" et c'est ça qui me va loin.

Et imaginons qu'après votre départ il y a un chômage locatif de plus de trois mois, seriez vous disposez à payer plus de trois mois d'indemnité?

grmff · #18 08-11-2014 15:48:42

De toute façon, l'indemnité est légale et usuelle. Le propriétaire n'a donc pas à se justifier. C'est son droit de réclamer cette indemnité de 3 mois, quelles que soiet les circonstance de fin de bail et l'état de l'appartement. Loué ou pas loué. Avec peinture neuve ou non à l'entrée ou à la sortie.

Donc, dire "le proprio n'a pas de frais", c'est un peu court, pour rester poli. Et en tout cas, cela ne regarde pas le locataire, et le proprio n'a pas à justifier de l'utilisation des fonds.

Il vous fait un cadeau? Remerciez-le et profitez en bien.

GT · #19 08-11-2014 17:19:40

Droit à l'indemnité - fixation du montant de l'indemnité

Ci-dessous une partie du texte d'une décision du juge de Paix de Tournai (jugement du 14/112001) en ce qui concerne l'indemnité assortissant la faculté de résolution unilatérale anticipée d'un bail de courte durée.

"Le principe de la résiliation anticipée du bail étant admis, il convient d'examiner si Thierry C. est ou non fondé à réclamer l'indemnité contractuelle équivalente à trois mois de loyer.

Faute d'indemniser un préjudice, celte indemnité ne s'apparente pas à une clause pénale mais est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale prévue dans le bail;

Qu'elle ne peut, en conséquence, être réduite par le juge sur la base de l'article 1231 du code civil (J.P. Tournai(2"d canton), 18 avril 2000, op. cit.; B. LOUVEAUX,Le droit du bail, p. 368, n° 619; Cass., 8 décembre1988, Pas., 1989, l, 389; Civ. Bruxelles, 2 octobre1991, R.D.C., 1992, p. 271).

Thierry C. commet un abus de droit en réclamant aux époux Cr.-Z. paiement de l'indemnité forfaitaire de trois mois de loyer prévue dans le bail alors- qu'il n'a subi aucune perte locative,- qu'il n'a pas dû réaliser dans la villa de travaux de remise en état (rafraîchissement de la peinture, de la tapisserie ... );- qu'il n'a pas dû faire appel à une agence immobilière pour trouver un nouveau locataire (note de M.VANDERMERSCH et TH. DE RIDDER sous J.P.Bruxelles, 29 septembre 1993, J.L.M.B., 1997, p. 695).

Nous sanctionnons cet abus de droit en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs."

Bref, dans le cas d'espèce, le juge , sur base de la théorie de l'abus de droit, a réduit, en raison des circonstances propres à l'affaire dont il était saisi, le montant de l'indemnité contractuelle pour la ramener à l'équivalent d'un mois et demi de loyer. L'examen des circonstances a été utile pour déterminer le montant de l'indemnité. Le principe du droit a l'indemnité par la bailleur n'a pas été contesté.

panchito · #20 08-11-2014 20:48:41

Nous sanctionnons cet abus de droit en réduisant ladite indemnité à la somme de 37.500 francs."

Ouh que c'est vieux... encore en francs belges?

Surement une exception...

Et on ne connaît rien de l'affaire...

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