parkings non vendus

croquette · #1 09-12-2014 12:51:49

Ma propriété comporte environ 80 appartements répartis en trois blocs.

Deux des blocs ont leur accès à rue et, bien qu’il s’agisse d’une zone bleue, les résidents de ces deux blocs parviennent habituellement à se garer pour décharger leurs courses ou pour revenir chez eux quelques minutes.

L’entrée du troisième bloc, par contre, se trouve dans la propriété, le long d’une voie d’accès permettant d’arriver à l’arrière des bâtiments : elle doit assurer le passage des pompiers et aucune voiture ne devrait se parquer sur cette voie.

Mais, pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour les résidents des deux premiers blocs, les résidents ne respectent pas cette obligation et rien ne semble les convaincre : des blocs de béton ont été placés sur les trottoirs pour éviter de se parquer à cheval, des panneaux stationnement et arrêt interdits, les bordures ont été peintes en jaune et blanc.

On constate chaque jour la présence d’une ou deux voitures sur cette voie intérieure.

En 2008, le conseil de gérance a proposé de créer de nouveaux parkings. Le permis d’urbanisme a été accordé et le syndic a obtenu l’accord unanime des propriétaires pour transformer cette zone de parc en zone de parking. Ces parkings sont situés à proximité de l’entrée du 3ème bloc.

Une estimation des besoins a été faite et il a été décidé de créer 14 nouveaux parkings : garages et parkings ensemble, il y aurait ainsi autant d’emplacement de stationnement que d’appartements.

Les travaux ont débutés en décembre 2009. Lors de l’AG 2010, 6 propriétaires ont demandé à acquérir l’un des nouveaux parkings. L’acte de vente fut rédigé fin 2011, un seul propriétaire s’était ajouté aux 6 premiers.

Lors de l’AG 2011, plus de 85% des votes exprimés acceptent que les parkings non vendus puissent être loués. Dans un premier temps, des blocs de béton sont placés sur ces parkings pour éviter l’occupation sauvage de ces parkings, ils seront ensuite remplacés par des étriers.

L’intention était de susciter ainsi l’intérêt d’éventuels acheteurs ou loueur mais il n’y eu aucun candidat jusqu’à fin 2013.

Durant l’année 2014, les étriers furent abaissés sans pour autant entraîner un stationnement sauvage excessif, et en observant toujours une ou deux voitures en stationnement chaque jour sur la voie d’accès à l’arrière.

La pose de blocs de béton et d’étriers sur les parkings non vendus n’avait pas fait l’objet d’un vote en AG : cet « oubli » a été corrigé lors de l’AG 2014.

- 90 % des votes exprimés refusent de considérer les parkings non-vendus comme des zones communes

- 90 % des votes exprimés refusent que l’on puisse stationner sur ces parkings

En fait 11 des 15 propriétaires habitant la résidence ont voté en faveur du stationnement ou se sont abstenus.

« L’opposition » est constituée des propriétaires bailleurs (+/- 50), dont le conseil de copropriété : une réflexion entendue « Si moi j’ai dû payer pour mon parking, ceux qui veulent se parquer là devront aussi payer ! »

Certains des résidents n’ont pas besoin parking et ils sous-louent l’emplacement dont ils disposent : le marché est saturé mais nous ne disposons toujours pas d’emplacements pour faciliter la vie des résidents du 3ème bloc ou pour les médecins, les infirmières à domicile, le CPAS, … et bien entendu les personnes rendant visite à l’un des résidents car n’oublions pas que la chaussée en face de la résidence est en zone bleue.

Le syndic serait selon Luc en accord avec moi ? Le syndic suit avant tout le conseil de copropriété qui, il y a quelques mois, m’a ordonné de ne plus m’occuper de ces parkings !

En ce qui concernent les « gros » propriétaires bailleurs : la moitié des appartements du 3ème bloc appartient à un seul propriétaire !

De Rexou : « l'important est de respecter l'intérêt commun !!! »

De Luc : L'intérêt commun de la communauté des copropriétaires n'équivaut pas l'intérêt général de l'ACP.

Ne devrait-on pas aussi se soucier de l’intérêt des résidents, propriétaires ou locataires ?

panchito · #2 09-12-2014 13:33:51

Ne devrait-on pas aussi se soucier de l’intérêt des résidents, propriétaires ou locataires ?

Mais ça c'est le rôle des gens que vous avez élus (CdC) et/ou engagés (votre Syndic).

Si vous estimez qu'ils ne remplissent pas ce rôle pourquoi donc les maintenez-vous au pouvoir?

grmff · #3 09-12-2014 13:43:55

Ne devrait-on pas aussi se soucier de l’intérêt des résidents, propriétaires ou locataires ?

Non, je ne pense pas. En tout cas, la loi ne le prévoit pas.

L'ACP n'appartient pas à ceux qui l'occupent, mais à ceux qui sont propriétaires des murs. Les résidents ont un droit de parole à l'AG: ils ont le droit de faire lire un courrier qu'ils auraient envoyé. Mais ils n'ont pas le droit de vote.

L'ACP est une démocratie censitaire. Ce sont ceux qui ont le plus de biens qui ont le plus gros droit de vote. Cependant, comme toute démocratie, elle est régie par des lois, qui empêchent la dictature de la majorité. C'est le code civil et l'acte de base.

Si on change le code civil, les occupants n'ont rien à dire d'autre que leur droit de vote aux élections. Pareil pour les propriétaires, qu'ils soient gros ou petits.

Par contre, pour l'acte de base, les parties qui ne sont pas d'accord pour un changement ou pour une décision qui ne leur convient pas peuvent parfaitement ester en justice contre cette décision. Qu'ils soient propriétaires ou locataires. Les occupants ont donc un droit de résistance à tout changement.

rexou · #4 09-12-2014 18:02:05

[

Ne devrait-on pas aussi se soucier de l’intérêt des résidents, propriétaires ou locataires ?

D'abord, c'est à l'AG de décider de quoi elle se soucie et dans quel sens il appartient de voter.

Si je comprends bien ces parkings ont été financés par les CP des 3 blocs. Et vous souhaitez affecter les parkings invendus à la disponibilité des occupants du 3e bloc.

- Pas normal que 80 CP paient pour le confort d'une dizaine.
- Pas normal que ceux qui ont payé leur propre parking (en plus!) voient cet achat dévalorisé par la multiplication des places disponibles gratuitement.
- Normal que les bailleurs n'acceptent pas votre proposition : elle est imbuvable.

La configuration des lieux qui "défavorise" le 3e bloc n'entre pas en ligne de compte. Les gens qui veulent occuper ces parkings ont une solution très simple : louer ou acheter !

L'intérêt commun (de l'ACP, qui revient pour moi à l'ensemble des CP -la nuance apportée par Luc m'échappe quelque peu- )est de valoriser ces parkings au profit de l'ensemble des CP et pas d'en "offrir" l'usage à titre gracieux à quelques CP isolés.

Il faut privilégier selon moi les intérêts des gens qui paient. Résidents ou non, c'est sans incidence. Et les votes sont considérés en fonction des quotités.

@ Grmff :

Par contre, pour l'acte de base, les parties qui ne sont pas d'accord pour un changement ou pour une décision qui ne leur convient pas peuvent parfaitement ester en justice contre cette décision. Qu'ils soient propriétaires ou locataires. Les occupants ont donc un droit de résistance à tout changement.

Un locataire peut ester en justice s'il n'est pas d'accord avec un changement d'acte de base ??? Je suis dubitatif face à cette affirmation. A la limite, peut-être le pourrait-il si cette modification devait entrainer pour lui un préjudice. Ce n'est pas le cas ici. Sauf si son bail prévoit explicitement qu'il dispose du droit d'occuper librement cet emplacement... ce qui ne peut être le cas. Le locataire qui loue un appart n'acquiert aucun droit d'occupation sur un parking. Mais il peut le louer si la proposition lui est faite. Ou l'acheter.

GT · #5 09-12-2014 18:23:59

@ Grmff :
Citation :
Par contre, pour l'acte de base, les parties qui ne sont pas d'accord pour un changement ou pour une décision qui ne leur convient pas peuvent parfaitement ester en justice contre cette décision. Qu'ils soient propriétaires ou locataires. Les occupants ont donc un droit de résistance à tout changement.

Un locataire peut ester en justice s'il n'est pas d'accord avec un changement d'acte de base ??? Je suis dubitatif face à cette affirmation. A la limite, peut-être le pourrait-il si cette modification devait entrainer pour lui un préjudice. Ce n'est pas le cas ici. Sauf si son bail prévoit explicitement qu'il dispose du droit d'occuper librement cet emplacement... ce qui ne peut être le cas. Le locataire qui loue un appart n'acquiert aucun droit d'occupation sur un parking. Mais il peut le louer si la proposition lui est faite. Ou l'acheter.

rexou

Les dispositions du règlement d'ordre intérieur et les décisions adoptées par l'AG postérieurement à la concession du bail , ne sont opposables au locataire que par la communication qui lui en est faite par le syndic par lettre recommandée. Il pourra demander au juge d'annuler ou de réformer ces dispositions et décisions si elles lui portent un préjudice propre.

Art. 577-10

§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes sad ...)
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
(...)
Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.

GT

rexou · #6 09-12-2014 19:00:13

Merci GT d'avoir si brillamment précisé les choses. wink

Et dans le cas présent, aucun préjudice n'est subi par le locataire vu que celui-ci n'a jamais disposé du moindre droit sur ces emplacements.

grmff · #7 09-12-2014 19:22:15

Merci GT d'avoir si brillamment précisé les choses.

C'est vrai qu'il précise bien les choses, en donnant les texte de loi. Si vous lisez bien, il confirme ce que je disais...

De plus, je ne suis pas d'accord quand vous dites qu'il n'y a pas de raison de favoriser ceux du bloc arrière sous prétexte que ceux du bloc avant. Il y a toujours des inégalités, et ce n'est pas grave tant qu'il y a un équilibre global et pas de favoritisme systématique.

En tout cas, ici, les emplacements sont à louer. C'est vrai qu'i n'y a pas de préjudice à laisser ces emplacements à tous tant que ce n'est pas loué. Il y a donc préjudice à les fermer... quoi que.

De toute façon, un juge devra voir en fonction des intérêts et droits de chacun. Pas sûr qu'il prenne son temps pour aller voir cela sur place...

rexou · #8 09-12-2014 22:40:26

grmff a écrit :

Si vous lisez bien, il confirme ce que je disais...
De plus, je ne suis pas d'accord quand vous dites qu'il n'y a pas de raison de favoriser ceux du bloc arrière sous prétexte que ceux du bloc avant. Il y a toujours des inégalités, et ce n'est pas grave tant qu'il y a un équilibre global et pas de favoritisme systématique.
En tout cas, ici, les emplacements sont à louer. C'est vrai qu'i n'y a pas de préjudice à laisser ces emplacements à tous tant que ce n'est pas loué. Il y a donc préjudice à les fermer... quoi que.
De toute façon, un juge devra voir en fonction des intérêts et droits de chacun. Pas sûr qu'il prenne son temps pour aller voir cela sur place...

Je retiens que le droit d'ester en justice pour un locataire est conditionné à un préjudice subi suite à une décision en AG ou modification de l'acte de base/ du ROI/ d'une règle opposable à ce locataire. Et je note (avec intérêt) que cette action doit intervenir dans les 3 mois qui suivent la notification de cette modification.

A mon sens, il y a un préjudice à laisser ces emplacements disponibles (gratuitement) à chacun. Cela diminue la valeur des emplacements qui ont été achetés (et payés) par ailleurs. Et pourquoi payer pour profiter de quelque chose dont on peut bénéficier gratuitement ?

Une inégalité peut se concevoir, si elle est acceptée par une majorité. De là à l'imposer et en faire une évidence, c'est très différent. Les bailleurs ne sont pas tenus de suivre la logique de Croquette. Louer et/ou vendre ces emplacements, oui. Les mettre à disposition gratuitement, ce ne serait pas cohérent. En tout cas, ce ne serait pas une solution pour qui veut rentabiliser son investissement. Surtout pour ceux qui sont propriétaires d'un emplacement et souhaitent le donner en location.

Un juge ? Mais c'est l'AG qui décide. Pour qu'un juge intervienne, il faut qu'un (ou plusieurs) CP décide d'ester en justice... à ses risques et périls. Les locataires n'ont pas voix au chapitre.

croquette · #9 10-12-2014 14:32:01

Les parkings ont été créés en 2008 grâce aux copropriétaires qui ont financé les travaux.

Ils appartiennent à tous, même à ceux qui auraient depuis quitté la résidence !

Dans la résidence, il y a trop d’emplacements pour la demande et, même si l’on en autorise l’accès, les parkings non vendus ne sont utilisés que de façon très épisodique : au maximum 1 ou 2 voitures par semaine pour les 7 parkings.

Les locataires n’utilisent pas ces parkings.

Les résidents du 3ème bloc ne sont pratiquement que des locataires, ils continuent à se stationner sur la voie d’accès pour de courtes périodes.

Ce sont les résidents des trois blocs qui ont de temps en temps utilisé les parkings libres : lors de travaux réalisés dans leur garage, pour accueillir un parent venu leur tenir compagnie en cas de maladie, …..

Ce sont les propriétaires bailleurs qui ont refusé que l’on stationne sur ces parkings, ils représentent 75 % des quotités.

La situation ne peut s’éterniser et je proposerai à la prochaine AG :

- Faire de ces parkings des stationnements pour visiteurs (il n’y en a pas)
- De demander à notre notaire de procéder à la vente publique de ces parkings.

Ce sont les propriétaires résidents qui ont initié le projet et ils espéraient en retirer un profit.

Si l’AG rejette les deux propositions, tout propriétaire pourra s’adresser à un juge pour qu’il désigne un notaire qui procèdera à la vente publique afin de sortir d’indivision (et d’un abus de majorité ?).

Tout cela vous semble-t-il légal ?

panchito · #10 10-12-2014 14:39:25

Faut voir ce qui est prévu dans l'acte de base de votre copropriété.

Souvent, il est interdit de vendre un garage ou un emplacement à des personnes "étrangères" (càd qui ne possèdent pas d'appartement) à la copropriété

Ils appartiennent à tous, même à ceux qui auraient depuis quitté la résidence !

Faux! Ceux qui ont vendu n'ont évidemment plus aucun droit sur ces parkings...A moins qu'ils aient déjà été répertoriés à l'époque comme lots à part entière avec leur millièmes...

rexou · #11 10-12-2014 15:50:54

Je confirme bien sur ce que dit Panchito ! Ceux qui ont quitté l'immeuble ont vendu et n'ont plus aucun droit sur quoi que ce soit. A noter que l'interdiction de vendre garage ou parking à des personnes extérieures à l'immeuble est sujette à controverse devant un tribunal et la jurisprudence est partagée d'après ce que j'en sais.

Les parkings ont été créés en 2008 et financés par l'ensemble des CP. Ils appartiennent à tous les CP (actuels bien sur!) au prorata de leurs quotités.

S'il y a trop d'emplacements pour la demande, la décision de créer des parkings n'est peut être pas très judicieuse... cela semble même complètement stupide. Mais soit. Et une étude préalable a été effectuée dites-vous...

Vous dites qu'il existe déjà trop d'emplacements. Dès lors il est normal (je m'en suis déjà expliqué, si vous me relisez) que les bailleurs refusent votre proposition de mise à disposition gratuite de ces emplacements (pour qui que ce soit!) qui dévaloriserait encore les parkings qu'ils cherchent à donner en location et qu'ils ont payés ! Penseriez-vous à mettre gratuitement à la disposition d'un locataire potentiel un bien en attendant qu'il soit loué ???

Vous pouvez proposer ce que vous voulez en AG, c'est votre droit. Mais vous ne pouvez rien imposer et vous devrez vous plier à la décision de la majorité. Il n'est pas question de sortir d'indivision, et la majorité ne commet pas un abus en ne se conformant pas à votre souhait.

Selon moi, ces parkings peuvent être condamnés. Ou utilisés à un autre usage au profit (financier ou de service) de l'ensemble des CP. Ou loués. Ou vendus. Mais il est contraire aux intérêts des bailleurs d'en offrir l'usage gratuit. Et ils sont majoritaires.

Le fait d'être propriétaire-bailleur n'est pas un sous-statut par rapport à un propriétaire-résident !

croquette · #12 10-12-2014 16:51:07

Pour le syndic .... et la grande majorité des propriétaires chaque élément constitue un lot et nous avons déjà un propriétaire qui ne possède qu'un parking extérieur, sans appartement associé.

La question reste : un propriétaire peut-il s'adresser à un juge pour qu'il désigne un notaire pour procéder à une vente publique des parkings non vendus ?

Dans la situation actuelle, tout le monde est lésé : personne ne peut utiliser les parkings qu'ils ont pourtant payés et aucun propriétaire ne reçoit le juste fruit de l'investissement qu'il a consenti.

rexou · #13 10-12-2014 17:05:47

Un CP peut bien sur s'adresser à un juge si la décision prise en AG ne lui convient pas.

A ses risques et périls. Il sera prudent de consulter un avocat, et si vous êtes débouté, vous devrez payer les frais et dépens de la partie adverse. Le risque est réel. Comme celui de dégrader votre popularité au sein de l'immeuble.

Dans la situation actuelle, il est possible de vendre ou louer ces emplacements. Et même si un investissement reste improductif, il se valorisera avec le temps. Personne n'est lésé... mais les CP doivent accepter de subir les conséquences d'un investissement qui ne s'est pas avéré jusqu'à présent fort judicieux.

panchito · #14 10-12-2014 17:22:06

Pour le syndic .... et la grande majorité des propriétaires chaque élément constitue un lot

Ce qui n'est absolument par pas correct, un lot doit obligatoirement avoir des quotités (millièmes). le propriétaire d'un lot paie donc des charges pour ce lot.

Il est très fréquent que des emplacements de parkings ou même des caves ne soient pas considérés comme des lots. J'ai dèjà vu des copropriétaires rachetant les caves des autres par actes notorial bien qu'il n'y ait pas de millièmes associés.

Mais jamais d'emplacements de parkings qui sont communs par définitions (des rangées de parking devant le building par exemple).

Parfois, la copropriété décide d'installer une barrière à badge pour empêcher des "étrangers" à se garer sur les emplacements.

dach · #15 10-12-2014 17:27:20

Les travaux ont débutés en décembre 2009. Lors de l’AG 2010, 6 propriétaires ont demandé à acquérir l’un des nouveaux parkings. L’acte de vente fut rédigé fin 2011, un seul propriétaire s’était ajouté aux 6 premiers.

Je suppose donc que l'acte de base a été mis à jour en 2011 et que tous les parkings créés sont y définie comme partie privative. Donc à la date de l'acte, l'ACP n'a plus droit de regard dans la gestion de ces parkings.

Comme il y a eu modification modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, l'unanimité était requise. Je suppose donc que chaque CP à donné mandat au notaire ou autre pour agir en leur nom.

Chaque CP à la date du nouvel acte de base est, jusqu’à la revente, propriétaire indivis des parties privatives créés par le nouvel acte de base.
Si des CP ont revendus leur lot principal après le nouvel acte de base et que la partie indivise des parkings n'est pas incluse dans la vente, ces CP restent propriétaire indivis de ces parkings.
Par contre les nouveaux CP après le nouvel acte de base, ne sont pas propriétaire indivis de ces parkings.

Si raisonnement n'est pas correct, alors les parties privatives non vendues n'existent pas, n'ont pas de quotité et sont parties communes. Mais alors, le nouvel acte de base n'est-il pas un faux ?

dach · #16 10-12-2014 17:41:58

panchito a écrit :

Il est très fréquent que des emplacements de parkings ou même des caves ne soient pas considérés comme des lots.
J'ai dèjà vu des copropriétaires rachetant les caves des autres par actes notorial bien qu'il n'y ait pas de millièmes associés.
Mais jamais d'emplacements de parkings qui sont communs par définitions (des rangées de parking devant le building par exemple).

Si des emplacements de parkings 'privés' ou des caves 'privées' n'ont pas de quotité, c'est qu'ils sont obligatoirement associés à un lot. Comme le terrain est toujours commun, on peut effectivement difficilement définir un lot privatif sur un carré d'herbe. Mais un carré d'herbe peut être à usage exclusive d'un lot.
Dans le cas de ces parkings, il semble selon croquette, qu'ils soient définis sous forme de lots distincts.

panchito · #17 10-12-2014 18:07:27

qu'ils soient définis sous forme de lots distincts

S'il s'agit de "lot" alors:
- ils ont des quotités associées et les propriétaires paient des charges en rapport avec ces quotités

- ils figurent nommément dans les actes d'achat et de vente des copropriétaires qui en ont

- ils figurent dans l'acte de base avec les quotités associées

croquette · #18 10-12-2014 19:22:39

Comme je l'ai déjà dit, des quotités sont attribuées à chacun parkings extérieurs, et la propriété des parkings non vendus est attribuée à "l'ACP" ?

Le syndic ne nous a pas transmis le document relatif à l'enregistrement de ces parties, puis-je en demander copie auprès du bureau des hypothèques ?

A ma connaissance, les charges payées par le propriétaire qui ne dispose que d'un parking extérieur sont proportionnelles à ses quotités ! Elle participe à l'ensemble des charges de la copropriété : nettoyage des communs, entretien de façade, ...

croquette · #19 10-12-2014 20:30:57

Je rejoins le point de vue de Dach, je précise que le nouvel acte de base a été approuvé à l'unanimité des personnes présentes à l'AG 2013 mais pas à l'unanimité des propriétaires.

Je conteste le point de vue de Rexou car le fait de laisser le libre accès aux parkings non vendus ne dévalue en rien la propriété des bailleurs puisque ceux-ci louent leur appartement garage ou parking extérieur inclus.

Au sujet de ma popularité au sein des copropriétaires, les résidents sont raisonnables et les bailleurs on tendance à se taire, ils votent.

Il n'y a pas de location d'annexes aux personnes extérieures à la résidence et en fait les locataires sous-louent leur garage ou leur parking extérieur s'ils n'en ont pas le besoin.

L'attitude des bailleurs semble vexatoire.

rexou · #20 10-12-2014 20:52:45

L'ACP a conçu ces parkings et leur a attribué des quotités. Il me semble que ces lots deviennent privatifs après avoir été vendus. Les invendus font partie intégrante de la copropriété, et donc assimilables à titre provisoire à des communs. Mais impossible à préciser sans connaitre toutes les dispositions de l'acte de base.

Les bailleurs louent avec garage/parking inclus ou non, c'est leur problème, leur choix et leur droit. Mais une offre surabondante fait chuter la demande, donc les prix, dans tous les cas. Leur attitude n'est pas vexatoire, elle est cohérente.

Les locataires sous-louent leur garage ou parking s'ils le souhaitent et si leur bail ne l'interdit pas. Et bien sur, s'ils trouvent un amateur ! Qui va louer un parking alors que celui-ci côtoie des emplacements gratuits en surabondance ?

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