=> Trouver un "bon" locataire ?!

Patick · #1 18-01-2015 18:20:40

Bonjour ,

je débute mon métier de bailleur pour mon père ,

je me pose beaucoup de question ,

je loue pour lui une belle petite maison à la campagne avec jardin ,

elle se loue environ 650 c'est le prix là bas.

Je fais une méthode pour trouver mes futurs locataires j'aimerai avoir votre avis :

Je demande les conditions suivantes :

Visite le dimanche groupé 15 minutes par candidats , ceux qui ne me plaisent pas sont en groupe.
Je les gardent quand même pour créer une dynamique commercial glasses

-Attestation de l'employeur que le candidat travaille et n'a pas de saisie sur salaire
-fiche de renseignements à competer à la visite
-2 mois de caution + le 1er mois avant de rentré
-demande de paiement par ordre permanent
-pas d'animaux sauf petits ...Sinon loyer est majoré (en fait il est réduit Lyer de base 750 réduit à 650 si la personne n'a pas d'animaux)
-Si le candidat locataire à une preuve de son ancien loyer c'est un plus

Voilà si d'autre idée je suis preneur , ma visite commune est prévue dans 1 semaine.

Merci

ChristopheDelagrange · #2 18-01-2015 19:40:03

J'ai en son temps rédigé un articulet sur ce sujet délicat :

http://residences.livrogne.com/comment- … locataire/

Mais ce n'est que mon point de vue.

Pour ce qui est de demander des renseignements, j'ai commencé récemment à proposer une sorte de fiche de candidature. Je pense à revenir à mon ancien système, qui consistait à prendre des notes dans un calepin, discrètement, dès la première conversation pour prendre rendez-vous.

Patick · #3 18-01-2015 19:42:15

Merci Christophe et pour les notes au callepin vous pourriez dévellopez ? C'est quand même moins précis que les fiches de candidatures non ? Ou peux être assembler ces deux techniques ?

ChristopheDelagrange · #4 18-01-2015 19:49:12

Patick a écrit :

Merci Christophe et pour les notes au callepin vous pourriez dévellopez ? C'est quand même moins précis que les fiches de candidatures non ? Ou peux être assembler ces deux techniques ?

Oui je sais, mais quand je rentre chez moi avec cinq ou six fiches de candidats, j'ai tendance à ne plus me souvenir de qui est qui. De plus, nous travaillons en équipe, avec Madame, et parfois je dois me décider pour une personne qui a rempli une fiche en vitesse et est partie sans délai. D'autres candidats ne se sont pas montrés intéressés, n'ont donc pas rempli de fiche, et ils téléphonent après pour dire qu'ils sont d'accord.

Avec mes notes perso, j'ai une sorte de cliché, qui n'est pas dépourvu d'a priori, mais qui peut refléter des points intéressants. Une façon de se comporter, parfois dès la prise de rendez-vous, un retard lors du rendez-vous, une réflexion peu amène. des petites impressions personnelles. Il n'y a pas que la situation, l'impression que la personne dégage peut être importante.

Patick · #5 18-01-2015 19:54:59

Ok je comprend j'ai fait aussi des petites notes dans un carnets à spirales.

J'ai noté des annotations du genre :

Monsieur Canditat 1
Attention CDD
Telephone :
Canditat 2
pas de revenu
Telephone :
Canditat 3
Seule avec un chat
Telephone :
Canditat 4

J'encode leurs numéro avec l'heure de la visite :

10h15 Monsieur Canditat 1 , Rue Houtsiplou à St Hubert le dimanche 25.

le mercredi je leurs enverrai un SMS pour qu'il me confirme ou pas leur visite.

Que noter vous dans votre carnet je suis curieux et en même temps je suis un nouveau bailleur qui n'y connait pas grand chose donc tout conseil est le bienvenu. cool

ChristopheDelagrange · #6 18-01-2015 20:01:59

Patick a écrit :

Que noter vous dans votre carnet je suis curieux et en même temps je suis un nouveau bailleur qui n'y connait pas grand chose donc tout conseil est le bienvenu.

Oh des trucs suggestifs, du genre :
Rombière de 40 ans mal lunée, critique tout
Couple sympa, tous deux au cpas, dommage
Venu à 15.30 pour le r-v de 15 heures, revenu à l'improviste à 17 heures
Monsieur Mboyge, représente Mr Mangata qui n'a pas pu venir, souhaite louer pour Melle Nicotoré, fille de Mr Mangata et de Madame Npocora, resté au pays (lequel ?)
Militaire à la retraite +++ aimable et ponctuel, OK

Patick · #7 18-01-2015 20:15:00

Ok Ok , vous noter ce que vous ressentez au moment présent , c'est une bonne technique j'imagine.

Néanmoins je donne mon mail à la personne il m'envoie son attestation de son employeur.

Pour moi ceux qui le font avant me semble mettre déjà un maximum de chance pour obtenir le bien qu'en pensez vous ?

Enfin en conclusion la technique du carnet cumulé au formalité administrative est peut être un bon choix pour mettre un maximum de chance de son coté.

ChristopheDelagrange · #8 18-01-2015 20:20:44

Patick a écrit :

Ok Ok , vous noter ce que vous ressentez au moment présent , c'est une bonne technique j'imagine.
Néanmoins je donne mon mail à la personne il m'envoie son attestation de son employeur.
Pour moi ceux qui le font avant me semble mettre déjà un maximum de chance pour obtenir le bien qu'en pensez vous ?

Certainement

Patick a écrit :

Enfin en conclusion la technique du carnet cumulé au formalité administrative est peut être un bon choix pour mettre un maximum de chance de son coté.

Certainement

D1791 · #9 19-01-2015 11:33:03

Précision : je loue à la campagne, la pression immobilière est moindre.

Je ne me vois pas organiser des visites groupées.
Lors d'une visite, il y a les candidats éliminés en 30 secondes voire 3 minutes, là n'est pas le débat.
Il y a ceux que la maison n'intéresse pas.

Mais pour les candidats intéressés et potentiellement intéressants, j'ai besoin de faire une visite à l'aise et de me faire ma propre opinion.
En fonction des questions (ou l'absence de question), je vois comment les gens raisonnent, pensent, envisagent de s'investir dans un lieu.
Je me fais mon idée du candidat. A ce stade, dans la discussion, j'aborde leurs revenus.

Je ne vois pas comment je pourrais me faire une idée avec toute un groupe de personnes en même temps.

Ensuite, dans l'ordre de mon sentiment personnel, je recontacte les candidats intéressés et on discute sérieusement, avec papiers à l'appui. Si possible toujours chez eux.

De mon expérience personnelle, les candidats qui viennent avec un dossier préparé pour la toute première visite (copie des fiches de salaire, des extraits de compte, recommandation de l'ancien proprio...) sont souvent les plus fragilisés qui espèrent ainsi mettre toutes les chances de leur côté en emportant une décision rapide du propriétaire.
Je n'aime pas la précipitation. J'ai quelques locataires fragiles, mais chaque fois ils m'ont convaincu de leur confier une maison après une longue conversation et réflexion.
Le dossier trop préparé pour la toute première visite, c'est plutôt un clignotant de vigilance.

ImmoCaution · #10 19-01-2015 12:20:16

Je souhaiterais vous exposer notre méthode que nous proposons aux agents immobiliers ou aux gestionnaires de bien à appliquer de façon assez méthodique :

Nous constatons aujourd'hui les choses suivantes :

- On ne peut plus que se fier sur son expérience ou le feeling : le comportement des gens a trop changé qui adaptent leur caractère et comportement à leur besoin et à la situation (Il y a de très bon acteur en Belgique, comme d’ailleurs dans d'autres payés).
- A cause de nos préjugés qui souvent sont faux, on donne préférence à des personnes qui semble mieux, mais en réalité cache la vérité sur leur situation (sur endettement, mauvais payeur, ....)

La stratégie à appliquer doit être méthodique :

1. Une fiche du candidat locataire reprenant les informations suivantes : : Coordonnées, date de naissance, revenue brut et net, revenue complémentaire, nom de l'employeur,... (mieux vaut le faire avant la visite)
2. Avant de procéder à la suite, appliquez la règle suivante pour éliminer des candidats : le locataire doit disposer d'un salaire net de deux fois le loyer hors charges avec un minimum de € 700 par personne pour vivire.
3. Lors de la visite : Vérifiez la marque de son téléphone, sa voiture, son facebook, ...pourquoi : Vous devez analyser ses dépenses mensuelles et voir si sa teneur correspond à ses revenues. Par exemple : il dispose d'un Iphone 6, considérez que cela lui coute : 75 e par mois au minimum , il a une série 1, cela lui coute au moins 250 euros (essence, assurance, pneus,... etc)
4. Demandez systématiquement trois mois de garantie locative ( voir : Garantie locative sur pim.be, profitez de ImmoCaution, le locataire est systématiquement analysé par le leader de l'assurance crédit en Belgique, Atradius ICP, qui dispose de la plus importante base de donnée de particulier
5. Demandez les fiches de salaires, et carte d'identité (en prenant en compte qu'elles peuvent être fausses)
6. Demandez des références d'anciens bailleurs (en prenant en compte qu'elles peuvent être fausses)
7. Prenez un bon contrat de bail et faites signer un cession de salaire en cas de non respect des obligations contractuelles, si le locataire refuse de la signer, il n'est pas sérieux.

Prenez note que ceux qui paient les mieux aujourd'hui en Belgique sont des personnes à salaire plus faible, et non ceux avec des salaires confortables

Si vous avez des questions n'hésitez à poster vos messages

ChristopheDelagrange · #11 19-01-2015 12:29:26

ImmoCaution a écrit :

Prenez note que ceux qui paient les mieux aujourd'hui en Belgique sont des personnes à salaire plus faible, et non ceux avec des salaires confortables

Elle est bien bonne celle-là !

On voit bien que vous êtes agent immobilier, vous n'avez vraiment aucune expérience de bailleur !

Il faut savoir aussi qu'en tant que bailleur particulier, nous n'avons pas des secrétaires et des intermédiaires professionnels qui ne devront pas supporter personnellement les aléas d'un locataire de mauvaise composition, exigeant ou quelquefois agressifs. Nous on ne ferme pas à 17 heures et le week-end, et nous devons entretenir une relation personnelle avec un locataire pendant des années, sans pouvoir raccrocher le téléphone quand on en a marre. Nous c'est notre investissement personnel, notre épargne, notre vie. Et pas l'argent d'un vague client qu'on a vu trois fois.

Dernière modification par ChristopheDelagrange (19-01-2015 13:08:50)

PIM · #12 19-01-2015 12:41:24

ChristopheDelagrange a écrit :

ImmoCaution a écrit :
Prenez note que ceux qui paient les mieux aujourd'hui en Belgique sont des personnes à salaire plus faible, et non ceux avec des salaires confortables
Elle est bien bonne celle-là !
On voit bien que vous êtes agent immobilier, vous n'avez vraiment aucune expérience de bailleur !

- ImmoCaution n'est pas agent immobilier... Il intervient pour le compte d'un assureur-crédit.

- Quelle curieuse affirmation qui se veut à connotation dénigrante: "on voit bien que vous êtes agent immobilier" par opposition à l'expérience d'un bailleur.

Mais bon, ce n'est pas la première fois que les interventions de ChristopheDelagrange me font sursauter: il va me refaire un coup de paranoïa roll

(EDIT : publié avant d'avoir lu les modifications apportées par ChristopheDelagrange à son message. Mais cela ne change rien à ma réponse)

Dernière modification par PIM (19-01-2015 12:44:52)

ImmoCaution · #13 19-01-2015 13:00:23

A l'attention de ChristopheDelagrange :

Je ne suis pas agent immobilier, mais le représentant d'un assureur crédit qui connaît son métier de l'analyse de risque depuis plus de 60 ans.

Nous nous basons purement sur des données objective et analysons le besoin des bailleurs privé ou professionnel :
Nos clients sont les locataires et les bénéficiaires de nos garanties les bailleurs.

L'avantage de nos services est qu'ils sont gratuits pour le bailleur et protègent plus vos investissements immobiliers.

La majorité des propositions sont basé sur des règles de bon sens :

- Je gagne 1500 nets, je ne peux pas louer un appartement à 1000 euros par mois c'est invivable pour le locataire.
- Je gagne 1500 nets, je loue un appartement/ maison pour 600 euros par moi, mais j'ai 150 € de charges, j'ai un smartphone de 75 e par moi, une voiture qui me coute en moyenne 250 euros, je dois manger à midi moyenne 200 euros par moi, + faire les courses, etc.

En prenant en compte ces exemples: les couts de la vie et du bien-être sont un élément fondamentale dans la solvabilité de mon candidat locataire, ce n'est pas un argument d'agent immobilier, mais d'un bailleur (que je suis personnellement aussi)

Il est évident que l'affinité personnelle est importante, mais la sélection initiale doit être méthodique et non émotionnelle.

Pour information

10% des nos locataires nous ont déclaré de faux revenues lors de la demande du devis que nous avons corrigé après vérification des documents.
Sur 80% des demandes cela n'a pas eu d'impact sur la décision que notre assureur a pris, mais sur le 20% restant nous avons refusé de donner une garantie locative sans dépôt.

Selon des données en France et au Grand Duché du Luxembourg, 9% des fiches de salaires données pour une location ont été falsifié et les employeurs refusent de confirmer ou non l'information.

ChristopheDelagrange · #14 19-01-2015 13:07:44

ImmoCaution a écrit :

En prenant en compte ces exemples: les couts de la vie et du bien-être sont un élément fondamentale dans la solvabilité de mon candidat locataire, ce n'est pas un argument d'agent immobilier, mais d'un bailleur (que je suis personnellement aussi)
Il est évident que l'affinité personnelle est importante, mais la sélection initiale doit être méthodique et non émotionnelle. .

Tout à fait d'accord avec vous.

Cependant, l'humeur des gens peut avoir son importance. Je me souviens de certains candidats locataires qui me balançaient des sarcasmes lors des visites. Il est évident que si je leur louais, j'aurais été assommé de plaintes.
Mais vous avez raison, certains insolvables savent jouer la comédie

Attention cependant qu'il est très facile de fabriquer un faux document à notre époque, et qu'en tant que particulier, nous n'avons pas beaucoup de moyens de vérifier le status d'une personne. Je sais ce que vous allez me dire, vous le pouvez, d'où l'intérêt de votre système

ChristopheDelagrange · #15 19-01-2015 13:10:05

PIM a écrit :

Mais bon, ce n'est pas la première fois que les interventions de ChristopheDelagrange me font sursauter: il va me refaire un coup de paranoïa

Je sais, mais pour tout avouer, les interventions de lutins bleus à lunettes me font sursauter moi aussi, remarquez, je ne vise personne.

Himura · #16 19-01-2015 15:28:22

ImmoCaution a écrit :

7. Prenez un bon contrat de bail et faites signer un cession de salaire en cas de non respect des obligations contractuelles, si le locataire refuse de la signer, il n'est pas sérieux.

Pourriez-vous développer ce point ? Vous vous positionnez d'entrée en créancier privilégié sur la mise sous tutelle éventuelle du salarié ?

ImmoCaution

ImmoCaution · #17 19-01-2015 15:41:11

Himura a écrit :

ImmoCaution a écrit :
7. Prenez un bon contrat de bail et faites signer un cession de salaire en cas de non respect des obligations contractuelles, si le locataire refuse de la signer, il n'est pas sérieux.
Pourriez-vous développer ce point ? Vous vous positionnez d'entrée en créancier privilégié sur la mise sous tutelle éventuelle du salarié ?

Bien évidemment :

Pour réaliser une cession de rémunération, certaines conditions doivent être remplies. Attention une partie de la rémunération est protégée et ne peut donc pas être cédée.

Conditions pour exécuter une cession de rémunération:

le document permettant la cession de rémunération que vous avez signé doit:

être distinct du contrat de bail
reproduire les articles 28 à 32 de la loi du 12 avril 1965 relative à la protection de la rémunération Lien

Le bailleur doit informer le locataire, par lettre recommandée ou par un exploit d’huissier, de son intention d’exécuter la cession de rémunération et le bailleur en informe aussi l'employeur
Le locataire peut s'opposer à la cession de rémunération dans les 10 jours qui suivent l’envoi de la lettre par le bailleur (et non dans les 10 jours qui suivent sa réception)
Le bailleur envoie à l’employeur une copie certifiée conforme du document de cession de rémunération que le locataire a signé
L'employeur donnera alors directement une partie de la rémunération du locataire au bailleur.

Je tiens à signaler cependant qu'un certains nombres d'huissiers, notaires et d'avocats ne sont pas d'accord avec cela, car il le limite au crédit à la consommation, mais nous n'avons pas trouvé de texte de loi ou d'autre l'interdisant.

Je vous rassure, cela fonctionne.

Dernière modification par ImmoCaution (19-01-2015 15:41:37)

GT · #18 19-01-2015 16:09:36

"Je tiens à signaler cependant qu'un certains nombres d'huissiers, notaires et d'avocats ne sont pas d'accord avec cela, car il le limite au crédit à la consommation, mais nous n'avons pas trouvé de texte de loi ou d'autre l'interdisant.

Je vous rassure, cela fonctionne."

Cela fonctionne mais pas nécessairement puisqu'un certain nombre d' huissiers, de notaires et d'avocats ne sont pas d'accord !
On peut supposer que ces personnes ont des arguments. Lesquels?

ImmoCaution · #19 19-01-2015 16:11:51

GT a écrit :

"Je tiens à signaler cependant qu'un certains nombres d'huissiers, notaires et d'avocats ne sont pas d'accord avec cela, car il le limite au crédit à la consommation, mais nous n'avons pas trouvé de texte de loi ou d'autre l'interdisant.
Je vous rassure, cela fonctionne."
Cela fonctionne mais pas nécessairement puisqu'un certain nombre d' huissiers, de notaires et d'avocats ne sont pas d'accord !
On peut supposer que ces personnes ont des arguments. Lesquels?

La loi date de 1965, et ils disent sans fondement juridique que cela est uniquement limité à crédit à la consommation. En demandant à un huissier et un cabinet d'avocat de me justifier leurs réponses, ils n'ont pas été en mesure et on du se rendre à la raison que nous avons raison.

ChristopheDelagrange · #20 19-01-2015 16:19:21

ImmoCaution a écrit :

Le bailleur doit informer le locataire, par lettre recommandée ou par un exploit d’huissier, de son intention d’exécuter la cession de rémunération et le bailleur en informe aussi l'employeur
Le locataire peut s'opposer à la cession de rémunération dans les 10 jours qui suivent l’envoi de la lettre par le bailleur (et non dans les 10 jours qui suivent sa réception)
Le bailleur envoie à l’employeur une copie certifiée conforme du document de cession de rémunération que le locataire a signé
L'employeur donnera alors directement une partie de la rémunération du locataire au bailleur.

Je tiens à signaler cependant qu'un certains nombres d'huissiers, notaires et d'avocats ne sont pas d'accord avec cela, car il le limite au crédit à la consommation, mais nous n'avons pas trouvé de texte de loi ou d'autre l'interdisant.
Je vous rassure, cela fonctionne.

Le principe est séduisant, mais il me semble très discutable. En somme, vous demandez au locataire de signer un document de cession qui prendrait court s'il ne paie pas une créance, mais avant même qu'il y ait le moindre défaut de paiement.
Je ne suis pas juriste mais cette pratique me semble contraire aux principes élémentaires de droit, même si aucune loi ne semble l'interdire (ce qui ne veut pas dire pour autant que ce soit autorisé)

Je serais mal à l'aise si je devais me retrouver devant un tribunal, pour une raison ou l'autre, et que le locataire contesterait, ou ferait même état de cette pratique.

En outre, il me semble que les locataires qui ne paient pas leur loyer, dans une majorité de cas, sont des personnes sans emploi, émargeant du cpas ou du chômage.

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