Copropriétaire de deux appartements à l'AG

luc · #1 14-02-2015 13:03:22

A titre d’information: cette impossibilité pour un membre de l’AG de donner une procuration à un copropriétaire, sans droit de vote, du même ou d'un autre lot privatif, sa base probablement sur un principe du droit romain, qui est repris dans notre droit commun:

“Nemo potest auctor esse in rem suam”

luc · #2 29-01-2015 16:12:49

max11 a écrit :

Je serais concerné par la question et un besoin d'avoir une réponse contraire, je crois que je chercherais plus loin mais je ne sais pas où.... Un jugement ?

Jugement

En 2005 lors de la 4ème session de l’AGO 2004 (les précédentes étaient annulées à ma demande - réunion à 8h le matin l'autre coté de la ville dans un petit local qui ne pouvait contenir que 5% des membres).

Je me suis fait représenter par un mandataire vu l’heure de début (15h), puisque je ne pouvais pas être présent au début de l'AG pour des motifs professionnels, connues par le syndic.

Finalement je pouvais rejoindre la réunion vers 16h. Je voulais m'assoir auprès de mon mandataire et suivre l’AG comme spectateur (comme 30% de la salle, … ). Mais le président de l’AG m’a mis devant le choix : ou bien moi ou bien mon mandataire devait quitter. Vu le contexte je suis resté (avec mon avocat). Il interdit à mon avocat de parler.

Le juge n’a pas critiqué cette règle, mais a annulé à nouveau l’AGO 2004 (décisions prises « en globo » sans délibérer = refus de débat démocratique). Jugement de 2007, appel en 2009, jugement confirmé en 2011.

Vu que ce jugement n’est pas encore exécutée comme il faut et sera à nouveau expliqué lors d’une AG dans quelques semaines, convoqué par notre 4ème syndic judiciaire depuis 2007, je ne le diffuse pas.

Jurisprudence

Pour la transcription de la partie utile des jugements concernant la copropriété, il faut consulter la revue bilingue suivante (disponible dans les bibliothèques universitaires, … ) :

Revue copropriété et droit immobilier (Sur ce site : la table des matières et la liste des jugements transcrits). La revue comprend aussi une synthèse dans l'autre langue.

Dernière modification par luc (29-01-2015 17:43:18)

grmff · #3 29-01-2015 15:52:35

max11 a écrit :

Le cc dit que le copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire => il ne dit pas que cela doit être pour tous ses biens.
Et ce qui n'est pas dans la loi, n'est pas la loi....

Imaginez un propriétaire qui a 80% des quotités. S'il peut donner mandat pour 40% de ses voix, il peut décider de tout... Ce serait complètement contraire à l'esprit du code civil.

C'est une preuve par l'absurde de plus que l'on ne peut pas diviser ses quotités.

(Pour la lampe dans le frigo, assurez vous qu'elle s'éteint. Sinon, cela entraine de la surconsommation d'électricité: la lampe chauffe, et le frigo doit tourner pour refroidir!)

max11 · #4 29-01-2015 15:41:43

Mais c'est aussi enlever tous les droits du "deuxième propriétaire" qui, si on vous suit, ne pourrait même pas assister à l'AG alors qu'il possède en indivision deux (ou plus) appartements dans l'acp et qu'il a la volonté de s'impliquer dans la vie de la copropriété ==> régulièrement rappelé par Luc comme l'un des objectifs principaux de la nouvelle loi....
Le cc dit que le copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire => il ne dit pas que cela doit être pour tous ses biens.
Et ce qui n'est pas dans la loi, n'est pas la loi....

Et non, cela fait longtemps que je ne m'inquiète plus de savoir si la lumière du frigo est allumée quand on ferme la porte :-)

grmff · #5 29-01-2015 15:23:36

Francis a écrit :

au final cela ne joue que sur le quorum de 50% des copropriétaires présents tenant compte des propriétaires importants !

Pas tout à fait.

Imaginez un propriétaire qui a 80% des quotités. S'il peut diviser ses quotités en deux mandataires, il peut décider de tout... Ce serait complètement contraire à l'esprit du code civil.

C'est une preuve par l'absurde de plus que l'on ne peut pas diviser ses quotités.

Francis · #6 29-01-2015 15:15:36

Il me semble avoir lu, il y a peu, ou entendu, qu'un propriétaire s'était fait représenter pour un appartement par un avocat chargé de poser des questions pointues à l'AG et était lui-même présent pour ses autres appartements.

Désolé de mettre de l'huile sur le feu !

au final cela ne joue que sur le quorum de 50% des copropriétaires présents tenant compte des propriétaires importants !

grmff · #7 29-01-2015 14:56:20

Si les démonstrations très claires ci-dessus ne vous convainquent pas, je ne sais pas ce qui pourrait vous convaincre.

Un dernier essai avec un dernier argument: le code civil:

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.

Le code civil étant impératif sur le sujet, il est clair qu'un copropriétaire ne peut pas se faire représenter par plusieurs mandataires.

Vous êtes du genre à vous demander si la lumière s'éteint réellement quand on ferme le frigo?

max11 · #8 29-01-2015 14:28:58

Je ne suis pas convaincu par vos explications. Il me semble que c'est beaucoup plus des ressentis, des interprétations ou ... mais rien qui me semble juridiquement tranché et indiscutable.
Je serais concerné par la question et un besoin d'avoir une réponse contraire, je crois que je chercherais plus loin mais je ne sais pas où.... Un jugement ?

luc · #9 29-01-2015 10:53:16

bada a écrit :

Grmff à écrit
Si monsieur et madame sont présents tous les deux, un seul a le droit de vote et de parole.
Je suis bien d'accord avec ça mais dans la réalité, il en va autrement et tant qu'il n'y a pas de divergence de point de vue entre les époux (je ne dis pas entre concubins, accouplés ou similaire), il me parait difficile d'interdire aux deux de s'exprimer surtout dans les petites copropriétés de quelques lots.

La réalité est que ces ACP fonctionnent bien, tant qu'il n'y a pas de problèmes et que rien ne change.

Dés qu'il y a des problémes, ils deviennent vite insolubles, puisque chacun a l'habitude d'inventer soi-mêmes des règles et de les imposer aux autres.

Dernière modification par luc (29-01-2015 14:16:52)

PIM · #10 29-01-2015 10:33:49

bada a écrit :

entre les époux (je ne dis pas entre concubins, accouplés ou similaire)

devil
Coquin !

N'oublions cependant pas que les "cohabitants légaux" ont un statut équivalent aux "époux".

Et, enfin, ce qu'explique Grmff c'est la règle applicable, ce qui n'exclut effectivement pas, en pratique, la convivialité.

bada · #11 29-01-2015 10:25:44

Grmff à écrit

Si monsieur et madame sont présents tous les deux, un seul a le droit de vote et de parole.

Je suis bien d'accord avec ça mais dans la réalité, il en va autrement et tant qu'il n'y a pas de divergence de point de vue entre les époux (je ne dis pas entre concubins, accouplés ou similaire), il me parait difficile d'interdire aux deux de s'exprimer surtout dans les petites copropriétés de quelques lots.

grmff · #12 29-01-2015 09:24:31

max11 a écrit :

Je me suis mal exprimé : deux appartements appartiennent à Pierre & Paul en indivision.
Ils doivent donc désigner pour chaque appartement la personne qui sera leur représentant auprès de l'acp pour toute les questions (charges, courrier, AG, ...). Ils pourraient convenir entre eux que chaque appartement serait représenté par une personne différente ?
On peut aussi avoir le cas de Mr & Mme propriétaire de l'appart. et Mr propriétaire d'un garage. Donc Mme pourrait être la mandataire pour l'appart ou elle perd d'office ce droit parce que son mari est propriétaire d'un garage ?
Pourquoi cette "rigueur" dans la loi pour le représentant ? Quels problèmes potentiels ont voulu être évité en faisant cela ?

Si Pierre et Paul sont propriétaires en indivision, ils forment UNE indivision, avec UN droit de participation à l'AG. Ils ne peuvent pas convenir que chaque appartement sera représenté par des personnes différentes.

Si Mr et Mme sont propriétaire d'un appart, ils sont UNE indivision. Et si monsieur est séparément propriétaire d'un garage, il est AUSSI UN propriétaire, puisque différent de l'indivision.

L'indivision peut désigner madame, et monsieur peut se représenter lui-même. Mais cela reste DEUX propriétaires distincts. Monsieur peut aussi être mandataire de l'indivision pour l'appart. A l'AG, ce sera deux propriétaires présents ou représentés, que ce soit madame, monsieur, ou les deux présents lors de l'AG.

luc · #13 29-01-2015 09:08:42

grmff a écrit :

Les membres de l'AG sont les copropriétaires. Pas les appartements. Le copropriétaire qui donne mandat pour sa participation à l'AG donne UN mandat à UNE personne pour UN droit de participation.
J'irais même plus loin: s'il donne deux mandats, on se retrouve dans un cas similaire aux indivisions (sur un seul appart): pas de droit de participer à l'AG tant que les indivisionnaires n'ont pas déterminé qui a le droit de participer à l'AG et désigné un mandataire. Unique...
Si monsieur et madame sont présents tous les deux, un seul a le droit de vote et de parole.

Même avis, sauf que seul celui qui a droit de délibération et vote peut être présent, puisque c'est une réunion privée et seulement lui est invité.

max11 · #14 29-01-2015 09:00:43

Je me suis mal exprimé : deux appartements appartiennent à Pierre & Paul en indivision.
Ils doivent donc désigner pour chaque appartement la personne qui sera leur représentant auprès de l'acp pour toute les questions (charges, courrier, AG, ...). Ils pourraient convenir entre eux que chaque appartement serait représenté par une personne différente ?

On peut aussi avoir le cas de Mr & Mme propriétaire de l'appart. et Mr propriétaire d'un garage. Donc Mme pourrait être la mandataire pour l'appart ou elle perd d'office ce droit parce que son mari est propriétaire d'un garage ?

Pourquoi cette "rigueur" dans la loi pour le représentant ? Quels problèmes potentiels ont voulu être évité en faisant cela ?

grmff · #15 29-01-2015 08:48:11

Les membres de l'AG sont les copropriétaires. Pas les appartements. Le copropriétaire qui donne mandat pour sa participation à l'AG donne UN mandat à UNE personne pour UN droit de participation.

J'irais même plus loin: s'il donne deux mandats, on se retrouve dans un cas similaire aux indivisions (sur un seul appart): pas de droit de participer à l'AG tant que les indivisionnaires n'ont pas déterminé qui a le droit de participer à l'AG et désigné un mandataire. Unique...

Si monsieur et madame sont présents tous les deux, un seul a le droit de vote et de parole.

max11 · #16 29-01-2015 08:36:05

Et si Mr est présent pour l'appartement A et Mme pour l'appartement B ?
De façon plus générale, est-on obligé dans une indivision de désigner le même représentant pour chaque lot ?

luc · #17 29-01-2015 01:05:30

Il y a quelque chose qui ne tourne pas rond, certainement avec ma réponse. En fait la loi Belge est succincte et il faut donc revenir à la base.

Une copropriété en indivision forcée se décompose en :

Au moins 2 lots privatifs bâtis divisés (=identifiable) et appartenant un propriétaire (ou en copropriété normale à un groupe de propriétaires)
Des parties communes, indivisés entre les propriétaires de lots privatifs

L’essence de cette indivision des parties communes est que chaque copropriétaire des parties communes est copropriétaire indivis de chaque élément des parties communes.

Prenons un exemple. Pour simplifier une copropriété avec 10 appartements à 100 quotités et une chaufferie.

Si un propriétaire est propriétaire de deux appartements, il peut parfaitement confier un mandat de gestion de chaque appartement à un régisseur différent.

Mais ce propriétaire est donc copropriétaire pour 2 x 100 quotités sur 1000 dans la chaufferie, cela indivisé avec les autres copropriétaires. Il ne sait pas dire quel élément de la chaufferie lui appartient.

Donc il ne sait pas donner un mandat séparé par appartement, puisqu’il ne sait pas identifier dans son mandat la partie de la chaufferie pour laquelle il donne mandat.

Art. 1984. Le mandat ou la procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.

Ceci est valable pour chaque partie commune, mais aussi pour déterminer le nombre exact des membres de l’AG.

En plus il implique probablement que quelqu'un qui a donné mandat, ne peut pas être présent comme mandataire d'un autre membre de l'AG.

GT · #18 28-01-2015 19:51:08

Les règles applicables au mandat s'opposent à ce qu'un propriétaire présent lors de l'assemblée générale puisse donner une procuration concernant un de ses 2 lots.

grmff · #19 28-01-2015 18:12:18

Une personne peut donner procuration pour sa présence. Pas pour un seul de ses appartements, cela n'a aucun sens. Donc, toujours une personne.

luc · #20 28-01-2015 18:02:02

bada a écrit :

Oui, une personne mais s'il donne procuration pour un des deux appartement = 2 personnes

Il est membre de l'AG, puisqu'il est copropriétaire de deux lots. Comme membre il peut donner une procuration à une personne de son choix. Il ne peut pas être présent, s'il est représenté (même pour un autre lot).

La rédaction de l'Art. 577-6 §5 est interprétable, si on lit les 4 alinéas séparément. Ce problème a déja été soulevé lors d'un colloque de 2010 à Louvain. Lors la rédaction de certains amendements en 2008-2010 on n'a pas été attentif à changer tout.

Les mots en gras devraient tous être changés en "membres". Le premier alinéa devrait rester tel quel, puisqu'ici le législateur voulait rendre impossible qu'un régisseur deviendrait président de l'AG.

§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

Concrètement:

YellowSubmarine · #21 28-01-2015 09:49:20

Bonjour,

Sujet déjà discuté mais j'ai des doutes.

Une copropriété de 20 appartements dont un copropriétaire en possède deux.

Lorsqu'il vote lors de l'AG, les quotités prises en compte sont le total des deux appartements. Mais le nombre de personnes, une ou deux ?

Bonne journée.

Copropriétaire de deux appartements à l'AG

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