Loyer en retard de 10 jours...

baloo · #1 12-02-2015 18:56:13

Merci Grmff

Je vais introduire une demande d'arbitrage et vous revient pour le prochain épisode.

grmff · #2 12-02-2015 18:40:43

Si la clause d'arbitrage est mentionnée au bail, vous avez un document attestant de la volonté d'avoir recours à l'arbitrage: le bail!

Si votre locataire a fait un faux dans le cadre du champ contractuel, il y a des motifs (selon moi) à demander la fin du bail

baloo · #3 12-02-2015 16:14:23

La 2ème garantie - je n’en n’ai pas encore vue une couleur officielle - il ne m’en a parlé qu’après le début du bail – il m’a dit que cela prenait du temps…Je reconnais que je m’en suis réjouis plus que je m’en suis méfié.

GT a écrit :

Je suppose, Baloo, que vous avez pris la précaution de conserver les copies des fiches de paie de la personne concernée.

Oui – Elle est aussi signée de sa main (pour reçu du payement en liquide par l’employeur – ce qui ne m’a pas permis de vérifier le versement sur compte) - Mon erreur est bien évidemment cette verification partielle. Mes autres critères étaient remplis...

c’est cette copie qui m’a permis d’en faire vérifier l’authenticité auprès du secrétariat social mentionné sur la dite fiche et qui m’a confirmé le faux par téléphone– j’attends une hypothétique confirmation écrite….

grmff a écrit :

1. Si vous avez reçu un faux, il y a faux et usage de faux. Comme tous les voyants sont déjà au rouge clignotant, on n'en rajoute pas... Faux et usage de faux, c'est du pénal. Virez moi ce locataire illico...

Mise en demeure pour paiement sous 10 jours et requête chez le juge de paix ce 01 Mars ?
Quid si il me paie le 20/02 ?

grmff a écrit :

2. Si vous avez la clause d'arbitrage, vous êtes effectivement obligée d'avoir recours à l'arbitrage. C'est plus coûteux (un peu) mais beaucoup plus rapide si vous êtes dans une justice de paix où c'est lent...

D’accord, mais le site mentionne que l’intervention de la chambre est conditionnée par une demandes signée (conjointement ou séparement) des 2 parties…
J’ignore comment obtenir une signature sur cette demande si mon locataire refuse déjà de répondre à une proposition de rencontre…

Dernière modification par baloo (12-02-2015 16:15:13)

D1791 · #4 12-02-2015 13:14:31

Ce n'est pas votre situation décrite, mais je partage l'info.
D'expérience, lorsqu'un locataire sait qu'il ne saura pas créer la garantie bancaire parce qu'il est déjà poursuivi par des huissiers de tous les côtés et que chaque euro qui entre sur son compte risque de lui échapper, il préférera vous apporter la garantie en cash pour réduire votre vigilance et avoir les clés. Il cherche un toit en urgence.
Le cash, il ne l'a pas parce qu'il l'a retiré de son compte, mais parce qu'il a (au choix) fait du noir, fait une brocante, fait un trafic quelconque, l'a volé.

Franchement, qui s'amuserait à faire 2 garanties simultanément ?
Votre locataire ne vous connaît pas plus que vous ne le connaissez et n'a pas plus raison d'avoir confiance en vous que vous en lui.
Pourquoi irait-il créer 2 garanties là où une seule est nécessaire ?

Clignotants au rouge pour moi aussi.

Tout le reste, c'est probablement du blabla pour gagner du temps.

J'espère pour vous que votre locataire ne s'appelle pas M.K. et sa compagne/épouse S.B.

GT · #5 12-02-2015 09:08:09

Je suppose, Baloo, que vous avez pris la précaution de conserver les copies des fiches de paie de la personne concernée .

Ma fille vient de prendre un appartement en location. Le propriétaire est passé par une agence immobilière pour trouver un locataire. Elle a remis à l'intermédiaire copie de ses dernières fiches de paie ainsi que de celles de son compagnon. Elles ont été lues et examinées pour le moins par l'agence immobilière. Sa candidature a été retenue. Une date a été fixée pour la signature du bail. Au moment de la signature du contrat, elle a remis au propriétaire le loyer de la première mensualité pour un bail débutant une quinzaine de jours plus tard, elle a ensuite ouvert un compte garantie locative dans une banque dont elle a fait signer le formulaire par le bailleur et a assuré le bien. Elle a fourni au propriétaire la preuve de la constitution de la garantie locative de 2 mois et de la souscription de l'assurance. Seulement à ce moment (car prévu dans le contrat de bail), le propriétaire a remis les clés de l'appartement. Le propriétaire a agi correctement et en homme suffisamment prudent.

Evidemment, la bailleur n'a qu'une seule garantie locative.

D'après les informations fournies, il me semble urgent de vous faire conseiller par un professionnel du droit du bail.

Dernière modification par GT (12-02-2015 09:08:44)

grmff · #6 11-02-2015 23:35:28

Une des 2 types de fiches de paie recues (de 2 employeurs differents pour un même mois) est un faux – je n’en avait vérifié qu’une seule.
J'ai bien la notion d'appel à la commission d'arbitrage dans mon bail, mais... mon client à clairement d'autres intentions...

1. Si vous avez reçu un faux, il y a faux et usage de faux. Comme tous les voyants sont déjà au rouge clignotant, on n'en rajoute pas... Faux et usage de faux, c'est du pénal. Virez moi ce locataire illico...

2. Si vous avez la clause d'arbitrage, vous êtes effectivement obligée d'avoir recours à l'arbitrage. C'est plus coûteux (un peu) mais beaucoup plus rapide si vous êtes dans une justice de paix où c'est lent...

tototristan · #7 11-02-2015 23:17:44

panchito a écrit :

Je n'ai pas de clause d'arbritage car d'après le SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) elle est à éviter à tout prix:
- cela coûte beaucoup plus cher (plus de 600€...)
- il faut que les 2 parties soient d'accord de faire arbitrer leur conflit par un arbitre
- il faut quand même passer par le tribunal pour entériner la décision de la Chambre d'Arbitrage
Ici, il n'y a pas de conflit. Le bien a été fournit entièrement rénové, en parfait état d'entretien, comme l'atteste l'ELE fait par un expert-géomètre assermenté auprès des tribunaux.
Il y a juste que le locataire a décidé de ne plus payer son loyer car m'a-t'il dit: "il a des priorités beaucoup plus importantes, et qu'il a donc du faire des choix".
PS: Je n'ai pas lu ce forum un quelconque retour d'expérience d'un bailleur ayant utilisé cette clause d'arbitrage...
Pour le moment la requête m'a coûté 40€ + les 2 certificats de domicile.

Quel aurait été mon avantage si j'avais eu la clause d'arbitrage dans mon bail?

Je suis d'accord : clause d'arbitrage à éviter à tout prix....Cela coûte aussi cher et on n'est pas sûr du résultat....Il faut utiliser la justice dit " ordinaire "

GT · #8 11-02-2015 21:52:27

Bien que cela ne soit pas l'objet premier du débat, il convient de ne pas perdre de vue que le salaire net d'un fonctionnaire ou d'un salarié est influencé par sa situation familiale (enfants à charge ou non, nombre d'enfants à charge, conjoint avec ou sans revenus professionnels). L'employeur retient le précompte professionnel en fonction de critères bien fixés dans l'AR d'exécution du code des impôts sur les revenus.
Par ailleurs, dans la police, le personnel perçoit des primes/suppléments de traitements pour certaines prestations qui s'ajoutent au traitement de base.
Le bailleur a donc intérêt à apprécier correctement les fiches de traitements/salaires qui lui sont présentées.

Erico · #9 11-02-2015 19:29:53

panchito a écrit :

A Erico a écrit :
3.500 nets un inspecteur de police, ça me semble quand même beaucoup
Même après 30 ans de carrière?
A Baloo a écrit :
J'ai bien la notion d'appel à la commission d'arbitrage dans mon bail, mais... mon client à clairement d'autres intentions...
Ah mais voilà suivant un autre intervenant qui avait aussi cette clause dans son bail, lorsqu'il s'est produit devant le juge, son locataire indélicat avait pris un avocat et je vous le donne en mille.... L'avocat a prétendu que la requête en justice de paix était nulle et non avenue puisque dans le bail, les parties avaient convenu que tout différent serait réglé par la Chambre d'Arbritrage.
Le fin mot de l'histoire je ne l'ai malheureusement pas...

ça me semble beaucoup, mais bon....

panchito · #10 11-02-2015 15:59:58

A Erico a écrit :

3.500 nets un inspecteur de police, ça me semble quand même beaucoup

Même après 30 ans de carrière?

A Baloo a écrit :

J'ai bien la notion d'appel à la commission d'arbitrage dans mon bail, mais... mon client à clairement d'autres intentions...

Ah mais voilà suivant un autre intervenant qui avait aussi cette clause dans son bail, lorsqu'il s'est produit devant le juge, son locataire indélicat avait pris un avocat et je vous le donne en mille.... L'avocat a prétendu que la requête en justice de paix était nulle et non avenue puisque dans le bail, les parties avaient convenu que tout différent serait réglé par la Chambre d'Arbritrage.

Le fin mot de l'histoire je ne l'ai malheureusement pas...

Erico · #11 11-02-2015 15:48:42

à Panchito

3.500 nets un inspecteur de police, ça me semble quand même beaucoup

sinon bien sûr ne pas prendre de gants avec lui ni avec personne quand on sent la mauvaise foi

et pour l'attente au juge de paix ( presque une journée ) j'ai connu ça aussi, une fois où j'avais accepté qu'on résilie anticipativement devant le juge de paix un bail commercial....et même pas un remerciement du loc pour cette journée perdue, depuis fini, on fait ça devant notaire aux frais du loc.

baloo · #12 11-02-2015 15:41:48

grmff a écrit :

Il ne vous traite pas de raciste, en plus?...

Sans que cela n’ait été dit comme tel, j’ai effectivement un peu l’impression d’y avoir échappé de toute justesse…
Je précise que je ne le suis pas raciste (sinon j’aurai probablement porté mon choix sur un autre candidat)

rexou a écrit :

Tentez de mieux cerner sa situation professionnelle

Bien vu Rexou : Plus grave :

Une des 2 types de fiches de paie recues (de 2 employeurs differents pour un même mois) est un faux – je n’en avait vérifié qu’une seule.

L’ancien propriétaire (probablement faux lui aussi) que j’avais pris la peine de contacter par téléphone ne m’avait pas signalé de difficultés particulières…

Bref, la galère s’annonce…

J'ai bien la notion d'appel à la commission d'arbitrage dans mon bail, mais... mon client à clairement d'autres intentions...

Mise en demeure immédiate par recommandé ?
+ Certificat de domicile à la commune et requête chez le juge de paix ?

PIM · #13 11-02-2015 15:35:36

panchito a écrit :

Je n'ai pas de clause d'arbritage car d'après le SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) elle est à éviter à tout prix:
- cela coûte beaucoup plus cher (plus de 600€...)
- il faut que les 2 parties soient d'accord de faire arbitrer leur conflit par un arbitre
- il faut quand même passer par le tribunal pour entériner la décision de la Chambre d'Arbitrage
Ici, il n'y a pas de conflit. Le bien a été fournit entièrement rénové, en parfait état d'entretien, comme l'atteste l'ELE fait par un expert-géomètre assermenté auprès des tribunaux.
Il y a juste que le locataire a décidé de ne plus payer son loyer car m'a-t'il dit: "il a des priorités beaucoup plus importantes, et qu'il a donc du faire des choix".
PS: Je n'ai pas lu ce forum un quelconque retour d'expérience d'un bailleur ayant utilisé cette clause d'arbitrage...
Pour le moment la requête m'a coûté 40€ + les 2 certificats de domicile.

Quel aurait été mon avantage si j'avais eu la clause d'arbitrage dans mon bail?

Ce sujet "arbitrage" a déjà fait l'objet de débats sur le forum.
Il y a également réponse à ce sujet dans notre FAQ (notamment ici)
Je ne voulais pas relancer ce débat, mais comme le dirait l'un de nos pimonautes, "I rest in my case" devil

ChristopheDelagrange · #14 11-02-2015 13:11:14

baloo a écrit :

Que me conseillez-vous ?
-Insister par téléphone pour avoir plus d’infos et/ou pour le rencontrer ?
-Mise en demeure sans plus attendre (afin de lui rappeler ses engagements et lui faire comprendre que je ne souhaite pas jouer le rôle du banquier) ?
Merci pour vos avis.

J'ai eu plusieurs cas de mauvais payeurs ces derniers temps.
Les conclusions que j'en tire sont :
- si la personne est de bonne volonté, un simple rappel suffit généralement.
- si elle est de mauvaise, rien n'y fait. Mieux vaut éviter de s'emporter et de multiplier les rappels. C'est contre-productif.

Par conséquent, je tâte la bonne foi du locataire (un petit appel courtois ou un sms). Si réaction négative ou pas de réaction, j'envoie un rappel en recommandé avec copie par courrier simple, et après un peu plus d'un mois de retard (c-à-d dès que le deuxième loyer fait défaut), je dépose une requête. Si le paiement a été fait avant l'audience, je me rends quand même devant le juge et je demande une nouvelle audience ultérieure, avec comme argument que le locataire semble éprouver des difficultés et qu'un suivi serait utile. Cela met la pression sur le locataire, et de façon tout à fait légale.

Enfin, je ne fais signer que des baux d'un an renouvelable. En cas de problème la première année, je mets fin au bail. Il faut ici encore distinguer le locataire de bonne foi, qui peut avoir eu un défaut de paiement temporaire et s'en excuser, et celui qui se croit tout permis et déclare en effet qu'il y a d'autres priorités ou que ce n'est pas grave, ou que ... Celui-là je n'hésite pas, sachant qu'on ne change pas une mentalité bien ancrée.

Erico

panchito · #15 11-02-2015 10:41:28

Je n'ai pas de clause d'arbritage car d'après le SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) elle est à éviter à tout prix:
- cela coûte beaucoup plus cher (plus de 600€...)
- il faut que les 2 parties soient d'accord de faire arbitrer leur conflit par un arbitre
- il faut quand même passer par le tribunal pour entériner la décision de la Chambre d'Arbitrage

Ici, il n'y a pas de conflit. Le bien a été fournit entièrement rénové, en parfait état d'entretien, comme l'atteste l'ELE fait par un expert-géomètre assermenté auprès des tribunaux.

Il y a juste que le locataire a décidé de ne plus payer son loyer car m'a-t'il dit: "il a des priorités beaucoup plus importantes, et qu'il a donc du faire des choix".

PS: Je n'ai pas lu ce forum un quelconque retour d'expérience d'un bailleur ayant utilisé cette clause d'arbitrage...

Pour le moment la requête m'a coûté 40€ + les 2 certificats de domicile.

Quel aurait été mon avantage si j'avais eu la clause d'arbitrage dans mon bail?

Dernière modification par panchito (11-02-2015 11:04:28)

tototristan

Himura · #16 11-02-2015 10:38:09

Pour 10 jours de retard, je n'en ferais pas un fromage pareil ! Un oubli arrive à bcp de gens.
J'envois un rappel, et si à 15 jours ça ne bouge pas, je téléphone.
Si à 3 semaines il n'y a rien, là je commence à devenir plus sérieux.

PIM · #17 11-02-2015 10:09:08

@ panchito: sans vouloir tourner le couteau dans la plaie: pourquoi donc avoir escamoté la clause d'arbitrage de notre bail...
(edit: posté avant d'avoir vu le message simultané de Tototristan)

tototristan · #18 11-02-2015 10:07:09

Bail Pim ?
Y a t'il une clause d'arbitrage ? Si oui....mise en demeure, si pas de réaction....Passer par la clause d'arbitrage....
Contractuellemment si il y a clause d'arbitrage, il vaut mieux passer par la clause d'arbitrage....
Je parle d'expérience...car un avocat adverse pourrait invoquer ce vice de forme....Alors que dans le fond vous auriez raison....

panchito · #19 10-02-2015 22:15:16

J'ai eu un cas pratiquement identique avec un inspecteur de police qui gagnait plus de 3500€ nets/mois.

Il a payé son loyer les 5 premiers mois et puis plus rien... depuis 3 mois (il explique que soudainement une saisie sur salaire lui est tombé dessus car il se serait porté garant pour l'achat d'une Audi cabriolet effectué par son beau fils sans profession...).

Après quelques rappels (sms, téléphone, courrier et mise en demeure par recommandé avec accusé de réception), ce charmant locataire m'a menacé de porter plainte pour harcèlement si seulement je me permettais encore de le contacter au sujet du loyer de décembre demeuré impayé!

Le lendemain de cette menace j'ai introduit une requête en justice en demandant la totale (résiliation du bail aux torts du preneur, 3 mois d'indemnités de relocation, 3 mois pour rupture dans la 1ère année, intérêts de retard, expulsion etc...)

L'affaire est passée au tribunal en fin janvier ( 2 mois d'impayés). Alors qu'ils habitent à côté, ils ne se sont pas donné la peine de venir. Ils avaient écrit au juge pour demander de postposer l'affaire étant donné qu'ils n'avaient pas le temps de venir puisque suite à ma demande de résiliation au 31 janvier, ils devaient trouver un autre logement en extrême urgence.

Moi j'ai du prendre un jour de congé et partir à l'aube (c'est à plus de 150km de mon domicile) et ait du attendre mon tour jusqu'à 17h30 (après toutes les affaires d'impayés à Belfius, VOO, Proximus, Luminus, Ethias; toutes ces sociétés ayant un avocat).

Lorsque fut enfin venu mon tour, le Juge dans son infinie bonté a déclaré que 2 mois d'impayés c'était trop peu que pour prendre une décision aussi importante qu'une résiliation de bail!

L'affaire est donc remise à la prochaine audience publique (donc 3 mois d'impayés quasi sur et certain!)

Moralité: Même si vous ne perdez pas une seule seconde, vous allez perdre des mois et des mois de loyer car personne ne se soucie du fait que la garantie (pour les bailleurs qui respectent la loi à la lettre) ne couvre que 2 mois de loyer et est donc forcément bien trop réduite dès qu'il y a le moindre problème.

On ne peut plus avoir confiance en rien ni en personne, même pas les fonctionnaires tel qu'un inspecteur de police qui est apparemment au-dessus des lois et de ses obligations contractuelles...

Dernière modification par panchito (10-02-2015 23:11:52)

PIM · #20 10-02-2015 18:14:41

baloo a écrit :

Merci pour votre réponse Rexou.
rexou a écrit :
Une autre garantie "serait" (???) en cours de constitution... il vous a présenté et fait signer des papiers... Là, tous les feux sont au rouge vif !!!
J'aurais 2 garanties - une sur mon compte de 2 mois et une à terme sur un compte bloqué de 3 mois.
Je vois plutôt les feux vert vifs. Serais-je daltoniens ? ou y a-til un piège ?

J'entends la sirène invoquée par Grmff...

baloo · #21 10-02-2015 13:22:27

Bonjour à tous,
Me voici confronté pour la première fois à un retard de paiement du loyer par mon locataire jusqu’ici très correct alors que le bail a débuté le 01er décembre. Bail Pim de résidence principale sur Bruxelles fraichement enregistré…

Nous sommes le 10 et mes SMS ou rappels téléphoniques sont très mal interprétés ou laissés sans réponses.

Par téléphone, mon locataire évoque avec imprécisions une erreur de sa banque dans le cadre d’un paiement sur internet, mais n’apporte aucune preuve.
Sur bases des fiches de paies fournies, ses revenus sont quasi 3 x supérieurs au loyer – Garantie déposée en cash entre mes mains de commun accord – en complément, une autre garantie serait en cours de constitution sur compte bloqué (il m’a présenté et fait signé les documents pour la demande)

Irrité que je le soupçonne d’être un escroc ou d’avoir des préjugés, Il me demande d’attendre une ou deux semaines que la banque le rembourse… (!)
Le dialogue semble déjà rompu avant que nous ayons eu l’occasion de nous rencontrer pour analyser ensemble la situation : il ne donne pas suite à ma demande de le rencontrer. Si le locataire m’apportait des éléments tangibles m’expliquant la situation, je serais bien sûr prêt à me montrer plus conciliant.

Voilà le tableau...

Difficile pour moi de cerner sa susceptibilité et déterminer sa bonne foi, mais je n’ai pas non plus envie de laisser la situation s’envenimer inutilement… ou perdre du temps à réagir.

Que me conseillez-vous ?

-Insister par téléphone pour avoir plus d’infos et/ou pour le rencontrer ?
-Mise en demeure sans plus attendre (afin de lui rappeler ses engagements et lui faire comprendre que je ne souhaite pas jouer le rôle du banquier) ?

Merci pour vos avis.

Loyer en retard de 10 jours...

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