Frais de sorties

GT · #1 02-06-2015 07:58:32

Le sujet a été placé sur le forum le 5 mars 2015.

Et l'information sur une décision de payer l'indemnité de déménagement en raison de son faible coût a été formulée le 1/6/2015.

Près de 3 mois pour faire cette constatation.... ?
Près de 3 mois pendant lesquels plusieurs ont apporté une contribution improductive.

Ces constatations ne privent évidemment pas chacun d'agir comme il l'entend.

Dernière modification par GT (02-06-2015 08:05:52)

Thibaut · #2 01-06-2015 20:22:42

grmff a écrit :

Une fois que cette modification vous a été notifiée, vous avez 3 mois pour vous pourvoir en justice contre cette décision si vous estimez qu'elle entame vos droits.
..

Je pense que les comptes rendus d'AG étaient envoyés par courrier simple.

Merci pour toutes les réponses.

Nous avons donc décidé de payer, la somme étant trop faible que pour continuer à protester "par principe".

GT · #3 01-06-2015 15:01:56

Je rejoins GRMFF en ce qui concerne sa position sur l'opposabilité aux locataires de décisions de l'AG.
Sur le fond, j'ai la conviction que la pénalité de déménagement (clause pénale) est, dans son principe, illégale.
Comme FRANCIS, j'ai le sentiment d'avoir récemment lu un jugement en la matière.

Francis · #4 01-06-2015 13:15:18

Il me semble bien qu'il y a une décision de justice qui déclare cette clause illégale. Pas moyen de la retrouver, c'est dommage ! je vais encore chercher mais trop de documentation tue la documentation.

Pour le reste je suis du même avis que la dernière intervention de Grmff.

grmff · #5 01-06-2015 07:43:31

Une fois que cette modification vous a été notifiée, vous avez 3 mois pour vous pourvoir en justice contre cette décision si vous estimez qu'elle entame vos droits.

Est-ce que le syndic vous a "notifié" ce changement?

Tant que pas notifié, cela ne vous est pas opposable.

Pour jouer sur les mots, cette disposition n'est opposable qu'aux personnes qui ont un droit réel ou personnel (propriétaire ou locataire, pour faire court). Pour les locataires, la décision doit être signifiée pour être opposable.

Si on ne vous a pas signifié la décision, vous n'êtes plus occupant. Comme vous n'avez plus de droit réel ou personnel, elle ne peut pas vous être opposée. Et si on vous la signifie, c'est trop tard, vous n'êtes plus titulaire d'un droit réel ou personnel.

Bref, envoyez votre syndic/gestionnaire sur les roses en expliquant que vous n'êtes pas tenu de cette obligation qui ne vous a pas été signifiée, qui entame vos droits de manière exagérée, que vous ne connaissiez pas, à laquelle vous n'auriez pas manqué de vous opposer, mais qui ne vous est plus signifiable ni opposable étant donné que vous avez quitté les lieux.

Cette consultation non juridique vous est fournie sous toute réserve et sans aucune responsabilité. Elle n'engage que celui qui l'utilise et n'est garantie que au niveau du remboursement de la boite de chocolat que vous n'allez pas hésiter à nous envoyer.

Base juridique:

Le Code Civil sur la Copropriété a écrit :

§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
[1 Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.

PIM, GT

YAKA · #6 01-06-2015 07:17:00

Bonjour tout le monde,
Je serais curieux de connaître la légalité de la chose.
Je me rappelle que lorsque j'étais locataire, ma Cie d'assurance, couvrait les dégâts de déménagements dans l'assurance incendie.
A suivre sans doute.
Merci

panchito · #7 31-05-2015 09:45:49

Mais alors tout à été fait légalement. Le bailleur a même eu l'extrême correction de vous transmettre le ROI adapté.

Soyez heureux, comme cette clause a été insérée après votre emménagement, vous échappez donc à l'indemnité à l'entrée...

Thibaut · #8 31-05-2015 09:37:03

Donc, la code clause est légale en soit.

Mais dans notre cas elle a été ajouté au roi après emménagement. Le bail stipulant que nous devons nous plier aux modifications du roi prises lors des AG.

panchito · #9 31-05-2015 09:08:06

L'agence nous a d'ailleurs dit que les frais couvraient les éventuels dommages que nous en ayons causé ou non...

Mais vous ne répondez pas à la question fondamentale: lorsque vous avez signé le bail, avez-vous reçu le ROI où cette clause figurait?

Si oui, pourquoi ne pas avoir négocié avec le bailleur AVANT de signer.
Si non, vous n'êtes pas redevable de cette indemnité

NB: qu'il y ait des dégâts dans les communs lors de votre emménagement - déménagement est sans incidence
C'est une clause qui figure dans bon nombre de ROI surtout dans les copropriétés à Bruxelles vu le taux de rotation très élevé des locataires.

Dernière modification par panchito (31-05-2015 09:10:55)

Thibaut · #10 30-05-2015 21:38:02

Non. Nous n'avons occasionné aucun dégât. La caution nous a d'ailleurs été rendue. L'agence nous a d'ailleurs dit que les frais couvraient les éventuels dommages que nous en ayons causé ou non...

dach · #11 30-05-2015 20:06:37

panchito a écrit :

...Le règlement d'ordre intérieur peut prévoir une indemnité pour chaque emménagement - déménagement...

Effectivement tout (et surtout n'importe quoi) peut être mis dans le ROI. Mais ce n'est pas pour cela que c'est applicable juridiquement ou pratiquement.

Les indemnités de déménagement sont justifiées en AG pour alimenter le fonds de réserve en vue, par exemple, de la remise en peinture des communs et pour faire passer le vote on dit verbalement "c'est le locataire qui va payer...".
Hormis cette remarque verbale, il s'agit donc clairement de financer des travaux à charges du bailleur et non à charge du locataire.
Sauf preuve contraire, une remise en peinture des communs est occasionnée par la vétusté ou le cas force majeure (p.e. vandalisme) est donc bien à charge du bailleur.

De toute façon, soit les charges locative sont forfaitaire et ne peuvent être adapter unilatéralement. Soit elles correspondent aux
dépenses réelles et le locataire a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs de ces dépenses. Une indemnité réclamée par l'ACP pour alimenter le fonds réserve ne me semble pas un justificatif valable.

Peut-être que cette indemnité est justifiée par autre chose, mais jusqu'ici Thibaut nous parle de dommages occasionnés par le déménagement sans réellement indiquer quels sont ces dommages et qui en est responsable.

Si le bailleur bloque la garantie et que le locataire ne peut se permettre d'attendre, le bailleur est en position de force. Mais le bailleur est-il dans son droit ?

Dernière modification par dach (30-05-2015 20:07:17)

Thibaut · #12 30-05-2015 18:03:45

L'astuce c'est que la close a été rajoutée au contrat suite a une assemblée générale et que le contrat de bail stipule que nous devons suivre le décisions de l'Assemblée. Je trouve quand même que ça se rapproche du racket.

En général, je trouve le locataire surprotégé mais si c'est légal de faire ça, je vais changer mon point de vue smile

panchito · #13 30-05-2015 17:00:20

Ici nous sommes en Belgique.

Le règlement d'ordre intérieur peut prévoir une indemnité pour chaque emménagement - déménagement.

Le ROI de la copropriété doit vous avoir été fourni au moment de la signature de votre bail.

Vérifiez si cette indemnité standard (qu'il y ait des dommages ou pas est sans importance) est prévue.

dach · #14 30-05-2015 16:51:04

Thibaut a écrit :

...couvrir les dommages occasionnés par un dédommagement...

Je suppose que vous voulez dire couvrir les dommages occasionnés par un déménagement...
Effectivement, si vous avez occasionné des dommages lors de votre déménagement, il est normal que la copropriété obtienne réparation par exemple via un dédommagement.
Toutefois si n'êtes responsable d'aucun dommage, un dédommagement ne peut vous être réclamé. (On n'accuse pas sans preuve)
Ne vous laissez pas impressionner par l'agence. Le règlement d'ordre intérieur n'a pas pour objet de répartir les frais entre locataire et bailleur. Seul le bail compte.
Notez qu'en France, depuis des décennies, la jurisprudence a condamné la pratique de l'indemnité de déménagement.

Dernière modification par dach (30-05-2015 16:51:58)

Thibaut · #15 30-05-2015 10:51:42

Bonjour,

J'ai du plus d'informations de l'agence.

Ces frais sont destinés a couvrir les dommages occasionnés par un dédommagement. L'agence exige que nous payions maintenant.

Si c'est légal je suis prêt a payer mais la question est : peut on m'imposer ces frais sans justification d'autant qu'ils ont été augmentés en cours de bail. L'argent va simplement sur le compte de la copropriété.

Thibaut.

Thibaut · #16 19-03-2015 21:23:26

Bon,

Le syndic ne nous a toujours pas répondu sur la destination des fonds mais j'ai trouvé dans les comptes de le propriété dans les actifs, la présence de rentrées liées aux fameux frais de sorties qui nous intéressent. Cela me semble tout à fait illégal de faire payer ça aux locataires vu que ce n'est pas justifié par une dépense lié à notre précense.

Est ce que je me trompe?

Thibaut · #17 07-03-2015 10:12:48

GT> oui, c'est l'agence qui intervient dans l'encaissement des charges locatives. D'ailleurs en consultant les détails j'ai remarqué que l'on a du payer les quotités de 50€ pour un emplacement de garage qu'on avait pas. Mais bon, ça date de 3 ans. je laisse ça sur le coté.

C'est probablement ce que l'on va faire. Nous avons demandé à quoi à destiné cet argent afin de formuler notre réponse.

Après avoir vu la banlance des comptes de la copro, je constate qu'il y a dans les rentrées les frais d'entrée/départ des occupants... Hors de question que l'on finance la copropriété en tant que locataire. Ca me semble totalement illégal non? Sachant que tout ce qui était petit entretien était déjà facturé en coût réél.

Un grand merci pour toutes les réponses. Je vous tiens au courant.

dach · #18 07-03-2015 09:45:47

Il s'agit pour moi d'une escroquerie.
Si une décision d'AG peut-être imposée au occupant, encore faut-il qu'elle ne porte pas préjudice déraisonnable par rapport aux conventions antérieurs. Dans le cas présent, si le loyer et les charges de copropriétés été fixées avant, on ne peut unilatéralement les modifier.
Si les charges ne sont pas forfaitaires, le bailleur est tenu de les justifier. Une 'taxe de sortie' votée en AG ne me semble pas une justification valable. Si cette 'taxe' couvre des dégâts, il faut justifier ces dégâts.
Même si cette 'taxe' est due par CP, l'ACP la réclame abusivement si les statuts prévoient une répartition des frais d'entretiens des commun sur base des quotités. Une 'taxe forfaitaire' serait contraire aux statuts.
A votre place, je contestai cette taxe et laisserai votre propriétaire aller en justice si il le souhaite.

GT · #19 06-03-2015 08:21:23

"Ma copine a quitté sa location et se voit réclamer 75€ de la part de l'agence via laquelle elle a loué le bien. Agence qui est également syndic de l'immeuble."

Thibaut nous informe explicitement que c'est l'agence qui est intervenue au moment de la prise en location qui réclame à la locataire des frais de départ. Par ailleurs, la même agence exerce également un mandat de syndic dans la copropriété dont l'appartement pris en location fait partie.

En réclamant à la locataire des frais de départ, la question se pose de savoir si l'agence agit au nom du propriétaire suite à un mandat qui lui a été octroyé.

De manière habituelle, l'agence intervient-elle déjà dans l'encaissement des charges locatives payées par la locataire ?

Dernière modification par GT (06-03-2015 08:22:06)

PIM · #20 06-03-2015 00:02:24

panchito a écrit :

Ne fut-ce que pour le principe, entamez une procédure (gratuite)
"Gratuite", il faut tout de même débourser 40€ par personne par requête + plus le(s) certificats de domicile.
Vous êtes donc vite à 100€ si vous attaquez un couple...
75€ cela me semble raisonnable car chaque déménagement occasionne des dégâts aux communs (escalier, ascenseurs, encombrants etc...)

je parlais d'une procédure de conciliation qui, à ma connaissance, est gratuite.
(pourquoi couper ma phrase ?)

Thibaut · #21 05-03-2015 21:33:07

Bonjour,

Ma copine a quité sa location et se voit réclamer 75€ de la part de l'agence via laquelle elle a loué le bien. Agence qui est également syndic de l'immeuble.

Ces frais ne sont pas mentionnés dans le contrat de location, nous nous sommes dès lors plaint mais l'agence nous fait savoir que le contrat mentionne que les décisions prises lors des assemblées de propriétaires et les modifications du réglement intérieur sont contraignantes pour la locataire.

Un an après le début de location, il a été décidé par l'assemblée générale d'instaurer des frais de départ 75€.

Si je peux bien comprendre que les modifications sont contraignates pour par exemple la prise d'une femme de ménage pour les communs ou encore des détails sur le réglement intérieur, je trouve que rajouter des frais de sorties après la signature du contrat, c'est un peu fort.

Est-ce bien légal?

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