Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

luc

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Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

Le sujet « le contrat du syndic IPI délègue aux copropriétaires la mission 577-8§4 6° » a été fermée à la demande logique de ninifel.

Mais cela a laissé un bout ouvert concernant les implications si la loi n’est pas d’ordre public. Cela m’intrigue déjà plus que dix ans. Grâce à l’intervention publique de ninifel j’ai trouvé l‘explication selon moi correcte et je vais adapter ma position personnelle concernant la nécessité ou non d’avoir certaines dispositions d’ordre public.

Les faits
Ci-après la table de matières de la partie du Code Civil qui traite la copropriété. Les articles 577-3 à 577-14, sont d’ordre impératif en application de l’Art. 577-14, donc exclus (des parties de) l’Art. 577-2..

CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL
Art. 577-2
SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS
Sous-section I. - Dispositions générales.
Art. 577-3-577-4
Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5
Sous-section III. - Des organes de l'association des copropriétaires.Art. 577-6-577-8, 577-8/1, 577-8/2
Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.
Art. 577-9-577-11, 577-11/1, 577-11/2
Sous-section V. - De la dissolution et de la liquidation.
Art. 577-12-577-13, 577-13/1
Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14

Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Explication
Pour le caractère impératif de la loi voir une fiche sur Droit Belge.be. Cette série d’articles parle :

des différents aspects de la distribution commerciale, notamment le contrat d’agence, le contrat de franchise et le contrat de concession de vente

L’élément commun avec la copropriété est que les statuts sont en essence un contrat.

La fiche « Le caractère impératif et de loi de police des dispositions légales » reprend le texte suivant, écrite par  Pierre Demolin, Avocat aux barreaux de Mons et de Paris, Cabinet DBB Law(www.dbblaw.eu):

(...) En conséquence, les parties ne peuvent y renoncer qu’après la survenance de l’événement justifiant la protection et dans le respect du formalisme édicté par le nouvel article X.30 dernier alinéa du CDE (voir ci-dessus).
A. Rappel des principes : loi d’ordre public, loi impérative et loi de police
Faisons tout d’abord un rappel des trois notions distinctes de « loi d’ordre public », « loi impérative » et « loi de police ».
Depuis l’arrêt de la Cour de Cassation du 9 décembre 1948, il est constant que les lois d’ordre public sont celles qui touchent « aux intérêts essentiels de l’État ou de la collectivité, ou qui fixent dans le droit privé les bases juridiques sur lesquelles repose l’ordre économique ou moral de la société (cf. Note 1)».
Les lois impératives sont celles « auxquelles il est interdit de déroger mais qui ne sont pas d’ordre public parce qu’elles protègent principalement des intérêts privés, et qui, dès lors, n’entraînent que la nullité relative des clauses ou des actes qui y dérogent sans exclure une renonciation ou une confirmation dans les conditions fixées par le droit commun et, en outre, par chaque loi particulière » (cf. Note 2).
Les lois d’ordre public et les lois impératives se distinguent par leurs effets sur deux points :
-    la nature de la nullité et les pouvoirs subséquents du juge ;
-    la faculté de renonciation à la protection offerte.
Les lois d’ordre public peuvent être invoquées par toute personne pour obtenir la nullité du contrat conclu en contravention de celles-ci et cette nullité absolue peut être soulevée d’office par le juge. En ce qui concerne les lois impératives, seule la partie protégée pourra s’en prévaloir pour obtenir la nullité relative que le juge n’est pas autorisé à soulever d’office.
Il n’est pas permis de renoncer à la protection offerte par une loi d’ordre public, tandis que la partie protégée par une loi impérative peut y renoncer après la survenance de l’événement justifiant la protection et en connaissance de cause. (...)

Mon opinion personnelle
Depuis quinze ans je me bats pour que les copropriétaires désinformés puissent arriver à un compromis/transaction, … entre eux qui ne lèse pas leurs intérêts, mais qui en même temps rend possible de mettre les mandataires responsables devant leur responsabilité.
C’est pourquoi je suis et reste contre la proposition de rendre les Art. 577-3 à 577-14 CC à 100% d’ordre public. En effet la déclaration « d’ordre public » exclut d’arriver à un compromis/transaction/… . Et aura des conséquences nèfastes pour les CP de bonne volonté.
Mais je suis maintenant à 100% convaincu qu’il faut mettre dans le contexte de la proposition de loi planifié concernant le « contentieux de la copropriété » certaines dispositions d’ordre public et/ou imposer une amende administrative par défaut à charge du syndic, pour bloquer l’opinion de certains syndics qu’il fait seulement exécuter les dispositions qui comportent une sanction explicite.
La liste des points très spécifiques concernent en essence certaines tâches du syndic, qui sont repris dans les Art. 577-6 et 577-8.

J’en cite quatre :

1. L’affichage imposée par l’Art. 577-8 §2 CC, aussi si une des dispositions explicitement mentionné dans le 2ème alinéa manque (amende administrative par défaut à charge du syndic = constat par la police locale).

2. L’annualité de l’AG statutaire (Art. 577-4 §1 5° & Art. 577-8 §4 17°) en imposant que l’inventaire annuel de l’ACP doit être remis pour information, délibération et vote à l’ACP lors d’une AG tenue avant les douze mois qui suivent la fin de l’année comptable concernée. S’il est impossible de le remettre le syndic doit faire un rapport motivé par écrit, et le remettre à une AG en séance avant la fin de ces douze mois. Si rien n’a été fait la comptabilité serait considéré comme non existante, le syndic (ou son assureur) obligé à rembourser automatiquement les provisions payés. Puis il lui serait possible de solliciter le remboursement des frais dont il prouve un par un la légalité. Frais d’expertise éventuelle, … à sa charge (d’ordre public) ;

3. L’oubli d’organiser une AG avant la date de fin du mandat d’un ou plusieurs mandataires de l’ACP, pour nommer les nouveaux mandataires. Si la fin du mandat est déterminé comme étant la date de l’AG suivante, cette AG doit être tenu au plus tard 12 mois après la fin de l’Année comptable durant laquelle le mandat a commencé (d’ordre public = le mandat « provisoire » donné par le syndic et nul et non avenue avec effet rétroactif à la date de début du mandat de surveillance = les rapports deviennent caducs, … ).

4. La non-communication des données imposés par l‘Art. 577-8 §4 15° (d’ordre public = tous les factures concernés, payés par l’ACP, doivent être remboursés par le syndic à l’ACP).

Tout cela parait sévère, mais les bons syndic n’auront pas de problèmes et ceux qui s’en foutent de la loi , s‘il n’impose pas de sanctions, subiront les conséquences d’une disposition d’ordre public.

• Cela imposera aux assureurs RC syndic d’être attentif.

• Et cela imposera surtout à l’IPI d’être plus attentifs quant au contenu des cours de formation des candidat-syndics, puisqu’en final l’IPI est l’assureur final des syndics, si leur assurance ne couvre pas les risques.

PIM

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Re : Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

Indépendamment de la discussion, je relève cette phrase qui m'intrigue:

Et cela imposera surtout à l’IPI d’être plus attentifs quant au contenu des cours de formation des candidat-syndics, puisqu’en final l’IPI est l’assureur final des syndics, si leur assurance ne couvre pas les risques.

En vertu de quoi, l'IPI serait-il l'assureur final des syndics ?....

panchito

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Re : Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

De toute façon, j'amais je n'accepterais d'engager un Syndic qui tente d'insérer une telle clause dans le contrat d'emploi que notre ACP propose.

panchito

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Re : Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

Comme dit dans la pub: "un avocat c'est quelqu'un qu'il faut voir avant"...

Dans toutes les ACP où je possède des biens, nous avons toujours proposé des contrats que nous avons rédigés nous-mêmes et ensuite fait valider par un avocat.

Cela évite ce type de soucis par la suite.

De toutefaçon pour Ninifel il est déjà bien, bien trop tard que pour poser ce type de question réthorique qui n'aurait d'intérêt que dans un auditoire universitaire.

Le mal est fait, et en plus ce syndic a démissioné.

Il faut vraiment être très mal informé pour:
1/ Signer les yeux fermé un contrat standard "IPI" où la majorité des prestations est hors scope mais en option payante
2/ Accepter qu'une telle clause soit insérée: c'est la boîte de Pandore

Il n’est pas permis de renoncer à la protection offerte par une loi d’ordre public, tandis que la partie protégée par une loi impérative peut y renoncer.... APRES  la survenance de l’événement justifiant la protection et en connaissance de cause. (...)

Et qui dit que des copropriétaires (= actionnaires) constitue une partie protégée?

Que du contraire, les copropriétaires assument TOUTES les responsabilités, même celles qui résultent des actes, ou non actes du Syndic qu'ils ont engagé puisque le Syndic leur rapporte.

Surtout si en plus les CP ont donné décharge et quitus au Syndic. Il est alors blanchi sur toute la ligne!

Je pense donc qu'en copropriété, la partie protégée c'est l'employé, donc le Syndic et par l'employeur (l'ACP)

Dernière modification par panchito (15-04-2015 12:43:06)

Tintin

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Re : Le caractère impératif des dispositions légales concernant la copropriété forcée

Merci Luc d'avoir ouvert ce sujet.
Il faut se rendre compte que ce sujet est très complexe. Suite à nos jugements de cassation, qui confirment qu'en vertu du droit commun, les clauses des statuts qui seraient le cas échéant, contraires à la loi du 30/06/1994 (dont l'article 577-5 § 3 du Code civil) ne sont pas automatiquement caduques. Elles continuent de sortir leurs effets tant que leur nullité n'a pas été prononcée par le juge à la demande d'un copropriétaire. En infra on fait référence à 7 motivations, (H. De Page, P. Wéry, C. Mostin, Kadaner et Plessers, Casman, P. Van Den Enyde, et à nouveau H. De Page.

J'ai consulté, toutes les publications qui sont citées, qui viennent de la doctrine des avocats, professeurs d'université, spécialiste du droit public, juristes, et de la jurisprudence.

La lecture du Livre III. Les obligations -- 1° partie Sources des obligations, section VII -- De la nullité des contrats ( Traité de droit élémentaire, version de 1962), démontre la complexité incroyable pour un profane, de l'utilisation des règles des nullités, fussent-elles d'ordre public (nullité absolue) ou d'ordre privatif (nullité relative).
Au N° 778, page 742 , H. De Page écrit : La nullité des contrats, qui n'est d'ailleurs nulle part exposée dans le Code, d'une manière complète ou exhaustive est très complexe. Dans le même N°, il écrit : On se rend ainsi compte de l'étonnante insuffisance des textes dans une matière aussi complexe.

Avec ce sujet, nous marchons sur des œufs, car vu l'imprécision du droit public et du manque de notions légales sur les nullités, chacun peut avoir sa version de ce qui est correct ou pas.

La pub, nous dit qu'un avocat, c'est quelqu'un qu'il faut voir avant et pas après. OK, mais je constate que cette règle de droit commun, qui est sortie du chapeau du tribunal de première instance (appel) de Namur, n'a a aucun moment été utilisée par les avocats, d'une procédure qui a démarrée en 2000 par une copropriétaire et reprise par moi en 2002, 2004, 2007 jusque 2013 (j'ai vendu l'appartement en janvier 2014). J'ai vu défilé 14 avocats, on est passé en premier lieu au tribunal de 1° instance (2001) en appel à Liège et en cassation (2008). puis en justice de paix (2002) en première instance 2013 et en cassation 2015.
Aucun des avocats n'a soulevé ce droit commun. Par ignorance, ou par ???.

Il faut savoir que la loi sur la copropriété étant de droit privatif, que le juge ne peut pas invoquer un moyen qui n'a pas été soumis par une des parties, ce moyen n'a pas été soumis au débat contradictoire, ce qui est illégal.

Moralité que la loi soit d'ordre public ou pas, en matière de copropriété, le juge qui veut votre peau, trouvera toujours dans le droit commun ou le droit public un moyen pour motiver son jugement dans un sens ou l'autre.

Il n'empêche que l'initiative de Luc, nous force à réfléchir sur un sujet très important en copropriété. Aller en justice est devenu impayable, il vaut donc mieux essayer de résoudre les problèmes entre copropriétaires. Hélas ce n'est souvent pas possible, car en copropriété, il est quasi impossible d'avoir un débat en dehors des assemblées générales qui sont avant tout des assemblées de décision.  Sans en plus tenir compte du désintérêt d'une grande majorité des copropriétaires pour la gestion de leurs parties communes.

Je vais ouvrir un autre sujet, pour discuter de l'article 577-14, alinéa deux du Code civil. La loi prime sur les statuts. Quid de la nullité des anciens statuts, si ceux-ci ne sont pas mis en correspondance avec la loi de 2010 ? Faut-il que la nullité des anciens statuts soit prononcée par un juge à la demande d'un copropriétaire ou pas ? Les anciens statuts sont-ils automatiquement caduques depuis le 6 juin 2010 ? L'article 577-14 2° alinéa est-il d'une impérativité renforcée ou d'ordre public ?

Faudra-t-il 10 ans, pour qu'une jurisprudence, s'impose comme majoritaire, pour trancher la question ?