Mandat et choix nouveau syndic

totto · #1 13-07-2015 16:11:37

bonjour,

je me suis proposé comme syndic d'une copropriété (de 3 lots) à laquelle je vais assister en tant que mandataire d'un copropriétaire.

est-ce que je peux participer aux délibérations et aux votes concernant le choix du nouveau syndic?

merci

GT · #2 13-07-2015 17:13:36

La première question à laquelle il convient de répondre porte sur la possibilité d'exercer ou non le métier de syndic.

La profession de syndic est réglementée. Elle ne peut être exercée sans que le syndic soit inscrit à l'IPI. Certaines professions peuvent également exercer l'activité de syndic : architectes, géomètres experts, comptables. Un copropriétaire agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine peut aussi exercer la fonction de syndic.
Dès lors si le candidat syndic n'est pas soit agent immobilier syndic IPI, soit avocat, géomètre expert, architecte ou comptable, soit copropriétaire dans l'ACP agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine, il n'est pas éligible à la qualité de syndic de la copropriété concernée.
Il exercerait illégalement une profession réglementée et s'exposerait à une réaction de l'IPI.
Toto, si je comprends bien, vous n'êtes pas propriétaire dans la copropriété concernée. Etes-vous syndic IPI, ou exercez vous une profession (avocat, expert géomètre, comptable) vous permettant d'exercer le métier de syndic conformément aux règles déontologiques de ces professions ?
Et dans l'affirmative, la question se posera alors (et seulement alors) de savoir si les règles déontologiques vous autorisent à représenter un copropriétaire pour le choix du syndic alors que seriez candidat à cette fonction.

Dernière modification par GT (13-07-2015 17:15:58)

totto · #3 13-07-2015 21:05:56

bonsoir GT,

je suis syndic IPI.

merci

GT · #4 13-07-2015 22:11:55

Totto, puisque vous êtes repris sur la liste des agents immobiliers syndics de l'IPI, est-il envisageable d'une part que vous posiez la question qui vous préoccupe à votre institut et, en qualité de professionnel à une autre organisation dont vous seriez membre (absa...) et d'autre part que vous nous fassiez part ensuite des réponses obtenues?

Ninifel, votre lien renvoie aux dispositions du code civil relatives à la copropriété. Laquelle de celles-ci est-elle susceptible, à votre avis, de s'appliquer au problème soulevé par Totto ?

Dernière modification par GT (13-07-2015 22:14:15)

grmff · #5 15-07-2015 20:33:24

On peut toujours voter pour soi-même. Mais pas se donner quitus...

luc, rexou

Francis · #6 16-07-2015 07:54:44

A mon avis, au moment de voter pour un nouveau syndic, Totto n'est que mandataire (et pas syndic) et peut donc voter.
Par la suite, s'il est désigné syndic, c'est évident qu'il ne pourra plus représenter un copropriétaire.

Dernière modification par Francis (16-07-2015 07:56:17)

luc, rexou

totto · #7 16-07-2015 16:52:51

bonjour à tous,

merci pour vos interventions.

je prends contact avec le juriste de l'IPI dès mon retour de vacances et vous tiens informés.

Francis

rexou · #8 16-07-2015 18:39:12

Oui, un candidat syndic peut voter pour sa candidature s'il est muni d'une procuration d'un CP.
Bien sur que oui !
Si je peux me permettre... je suis surpris que cette question émane d'un syndic IPI. C'est typiquement le B.A. BA des quelques règles de base d'une formation minimale... (un peu comme un géomètre qui demanderait comment calculer la surface d'un carré ???)

ninifel

Francis · #9 16-07-2015 19:18:02

Rexou, j'aime la référence au géomètre ....mais avec la technologie actuelle le calcul de superficie a tellement évolué que certains ne peuvent plus le faire sans ordinateur et que si on leur parle de logarithme, ils pensent arythmie cardiaque !

Francis · #10 16-07-2015 19:19:07

Rexou, j'aime la référence au géomètre ....mais avec la technologie actuelle le calcul de superficie a tellement évolué que certains ne peuvent plus le faire sans ordinateur et que si on leur parle de logarithme, ils pensent arythmie cardiaque !

rexou · #11 16-07-2015 23:27:28

ninifel a écrit :

un candidat syndic peut voter pour sa candidature s'il est muni d'une procuration d'un CP....
j'ai un doute .... j'ai par exemple un jugement qui a annulé une décision d'AG parce que les membres du Conseil de Gérance ont voté pour le devis présenté par eux...n'ya-t-il pas similitude de raisonnement sur le principe juridique pour Totto ?
Je penserai que si Totto a reçu de son mandant l'instruction écrite de voter pour lui en qualité de Syndic , c'est différent et valablement effectivement

Le mandataire peut recevoir ou non une instruction écrite, c'est sans incidence sur son droit à représenter le mandant. Il représente le mandant et devient porteur de TOUS les droits sauf si le mandat mentionne une limite ou un choix spécifique sur un point particulier.

Et si un CP présente un devis, il est bien évidemment libre de voter pour ce devis ! Membre du Conseil ou pas, cela ne change rien. Je doute fort que votre jugement se base sur le seul motif que vous avancez...

J'ai vécu le cas : je me rends à une AG avec l'intention (connue et exprimée) d'éjecter le syndic en place. Je contacte un "candidat syndic" qui se présente à l'AG muni d'un mandat signé par un CP. J'ai moi-même un mandat signé par un autre CP. Le total des quotités que nous détenons à deux représente plus de 50%. Le syndic en place (manipulateur, mais expérimenté) a avalé la pilule et cédé sa place. Face aux CP, il était souverainement autoritaire et imposait ses vues avec des arguments péremptoires ne souffrant pas la contradiction. Face à un professionnel candidat à sa succession, il a été obligé de céder. Pour la petite histoire, son remplaçant s'est avéré être une calamité !!! Tous deux IPI !

Et je n'ai aucun doute : si le vote de ce "mandataire-candidat" avait été un tant soit peu discutable, cela n'aurait pas manqué d'être mentionné.

@ Francis : l'ordinateur, c'est utile pour les calculs plus compliqués comme la surface d'un cercle par exemple... IPI erre au carré ?

Francis, ninifel

rexou · #12 17-07-2015 09:53:53

ninifel a écrit :

Voici un autre avis que je publie et que je partage : " Il peut utiliser son mandat à l'AG (ce qu'il ne dit pas) pour tout autre vote mais pas pour l'élection du syndic évidemment. Il y a manifestement conflit d'intérêt ! .......Mais le CP qu'il représente peut évidemment indiquer explicitement sur la procuration son choix qui sera manifestement lui"

Désolé, je ne partage pas du tout ce point de vue ! Le mandataire est parfaitement qualifié pour remplacer son mandant pour TOUS les votes, sauf restriction explicite de son mandat.
L'argument du conflit d'intérêt est un non-sens.

ninifel

Francis · #13 18-07-2015 11:05:46

Dans le cas présent, la demande de toto qui se présente comme candidat syndic, au moment du vote, toto n'est pas syndic mais seulement représentant d'un copropriétaire. Il peut donc voter pour ce copropriétaire sur tous les points à l'ordre du jour. Son choix de vote ne regarde que lui-même et son mandant, le copropriétaire en question.
Par la suite, si toto devient le syndic de cette acp, il est bien évident qu'il ne pourra plus représenter aucun copropriétaire.

rexou

luc · #14 18-07-2015 16:07:40

totto a écrit :

bonjour,
je me suis proposé comme syndic d'une copropriété (de 3 lots) à laquelle je vais assister en tant que mandataire d'un copropriétaire.
est-ce que je peux participer aux délibérations et aux votes concernant le choix du nouveau syndic?
merci

Attention.

Pour pouvoir être syndic d'une ACP il faut être selon moi:

ou bien membre légal de l'AG de cette ACP (bien lire la definition de propriétaire, copropriétaire et membre de l'AG tel que repris dans l'Art. 577-6 § 1 CC)
ou bien membre agréé de l'IPI (voir site www.ipi.be)
ou bien être comptable agréé, géomêtre, avocat, ... et remplir des conditions spécifiques par métier.

L'AR d'éxécution de l'Art. 577-8 §2/1 CC va être publié dans les semaines qui viennent et rendra le contrôle par l'IPI de l'exercice illégal de la fonction de syndic beaucoup plus facile.

Francis · #15 18-07-2015 22:03:17

Luc, toto a déjà précisé qu'il était IPI.

luc

grmff · #16 19-07-2015 21:28:05

ninifel a écrit :

grmff a écrit :
On peut toujours voter pour soi-même. Mais pas se donner quitus...
prenons un exemple en appplication, le vote pour la décharge au Cdc : quel Syndic fait un calcul pour inscrire dans son PV que la décharge du Cdc est votée par tous les CPs sauf ceux qui composent le Cdc ?

Cela ne change rien du tout à la règle... je ne change donc pas d'avis...

rexou · #17 20-07-2015 11:02:32

ninifel a écrit :

prenons un exemple en appplication, le vote pour la décharge au Cdc : quel Syndic fait un calcul pour inscrire dans son PV que la décharge du Cdc est votée par tous les CPs sauf ceux qui composent le Cdc ?

Mais ce calcul est généralement inutile !
Soit quitus à l'unanimité, soit unanimité moins X, Y et Z... et ce n'est que si les contestataires sont en nombre conséquent qu'il devient nécessaire de déduire les quotités des membres concernés du total des votes pour déterminer la validité du quitus.

A noter que cela n'a rien à voir avec le droit d'un mandataire ou d'un CP de voter pour sa propre candidature. Exactement au même titre qu'en politique, un candidat est libre de voter pour lui-même !

Donc en réponse à la question initiale :
- oui, le mandataire peut voter en toute liberté, y compris en faveur de sa propre candidature
- oui, il peut être candidat, puisque agréé IPI

Et accessoirement : Agréé IPI n'est pas une preuve ni même un indice de compétence !!!

luc · #18 20-07-2015 11:23:45

rexou a écrit :

ninifel a écrit :
prenons un exemple en appplication, le vote pour la décharge au Cdc : quel Syndic fait un calcul pour inscrire dans son PV que la décharge du Cdc est votée par tous les CPs sauf ceux qui composent le Cdc ?
Mais ce calcul est généralement inutile !
Soit quitus à l'unanimité, soit unanimité moins X, Y et Z... et ce n'est que si les contestataires sont en nombre conséquent qu'il devient nécessaire de déduire les quotités des membres concernés du total des votes pour déterminer la validité du quitus.

Pas d'accord.

Les mandataires concernés ne peuvent pas participer à la délibération ni au vote. Ils doivent en principe quitter la salle, pour que les autres membres de l'AG puissent s'exprimer librement, donc sans aucune contrainte.

GT · #19 20-07-2015 12:35:37

L'art.577-6, § 9 prévoit :
"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Les membres du CDC reçoivent leur mandat de l'AG. Dès lors, comme le relève Luc, ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration ni aux délibérations ni aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée.

Mais ces considérations nous éloignent de la problématique initiale.

rexou · #20 20-07-2015 14:40:26

luc a écrit :

Les mandataires concernés ne peuvent pas participer à la délibération ni au vote. Ils doivent en principe quitter la salle, pour que les autres membres de l'AG puissent s'exprimer librement, donc sans aucune contrainte.

"EN PRINCIPE"...

En pratique, le vote ne fait pas l'objet d'un vaste débat. A défaut d'un conflit exprimé, quitus est donné la plupart du temps à l'unanimité. Ou avec une abstention, ou un original qui se singularise sans raison sérieuse... Et si une critique est exprimée, il serait dommage que l'intéressé se trouve privé d'en prendre connaissance ! ^^
Le PV prend acte des différentes positions et il est absolument superflu de se livrer à des exercices de style pour le principe.

Mais je suis d'accord avec vous : si nécessaire, il PEUT être demandé aux intéressés de sortir de la salle pour permettre un débat plus libre. Mais ceci après que les griefs à leur encontre aient été clairement exprimés et après qu'ils aient eu l'occasion de s'expliquer/justifier/défendre... Ceci est valable pour le CDC ou le syndic, ou toute personne présente à l'AG et prestant ou ayant presté pour l'ACP.

Et je suis aussi d'accord avec GT : ceci nous éloigne du sujet initial. ;-)

Dernière modification par rexou (20-07-2015 14:51:58)

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