Charges d'ascenseur et répartition par étage

phil7578 · #1 29-08-2015 04:46:46

Bonjour,

Notre acte de base n'a toujours pas été mis en conformité. Je viens de recevoir un projet où l'ancienne répartition des charges d'ascenseur aux millièmes est replacée par une répartition par étage. Comme les ascenseurs ne sont pas encore mis en conformité, cela va faire grincer quelques dents...

Or CC 577-2 §9 stipule "Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité."

Je distingue l'utilité et l'usage. Un handicapé au premier ou la famille nombreuse du 2eme a bien plus l'utilité que moi qui monte par les escaliers pour des raisons de santé. Une répartition par étage est donc 1/ arbitraire 2/ un changement de l'acte de base qui contrevient aux règles existantes alors que la mise en conformité ne l'exige pas.

En outre, l'ascenseur doit être entretenu, certifié, réparé. Ces frais ne sont pas plus lourds qu'il y ait 3 étages ou 17. Quant aux frais variables, c'est le démarrage et le freinage qui consomment l'électricité, le transport de la cabine en étage étant aidé par les contrepoids.

La mise en conformité oblige-t-elle à modifier un point aussi substantiel de l'acte de base ? Qui peut en décider en AG ? Qu'en pensez-vous?

panchito · #2 29-08-2015 06:32:16

Un handicapé au premier ou la famille nombreuse du 2eme a bien plus l'utilité que moi qui monte par les escaliers

Ce que vous entendez par "l'utilité" ne peut avoir aucune incidence sur la répartition des charges: la famille nombreuse du 2ème a loué pour 1 an et fera place à un isolé ou vous-même qui pourriez vous casser la jambe aux sports d'hiver (ce que je ne vous souhaite évidemment pas) et ne plus savoir rentrer chez vous sans devoir emprunter l'ascenseur.

D'habitude, tous les frais se rapportant aux ascenseurs (entretien, électricité etc...) se répartit toujours en suivant les millièmes.

Mais les CP réunit en AG peuvent décider par exemple:
- que ceux qui habitent au rez ne paient aucun frais liés aux ascenseurs
- que les quotités attribuées aux garages sont exclues des quotités sur lesquelles sont répartis les fris d'ascenceurs

Dernière modification par panchito (29-08-2015 06:34:06)

grmff

Scale2601 · #3 29-08-2015 07:49:55

Panchito, il y a deux règles pour la répartition des charges d'ascenseur.
- une par millième avec des exclusions ou pas dans le calcul (habitant du rez, les garages...) et l'autre à la proportionnelle en fonction de l'étage.

L'acte de base doit prévoir une règle clair. Après il est possible de prévoir des frais privatif pour augmentation des charges du à un copropriétaire.

Ci-après ce que prévoit la loi

2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix

a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;

Bien à vous

GT, rexou

grmff · #4 29-08-2015 07:57:26

Je suis d'accord avec l'analyse de Panchito. La règle "proportionnelle aux étages" est obsolète. Les coûts sont identiques pour le premier étage et pour le dernier.

Si on tente de vous faire passer de la règle proportionnelle à la règle des millièmes, c'est compréhensible. Cela doit être voté en AG avant de modifier l'acte de base.

Si on tente le contraire, vous avez toutes les raisons de vous y opposer. Par voie de justice éventuellement.

rexou

panchito · #5 29-08-2015 08:02:18

et l'autre à la proportionnelle en fonction de l'étage.

Je ne connais aucune copropriété où les frais d'ascenseur sont répartis en fonction de l'étage.

Imaginez un building avec 10 étages et d'après vous ceux qui habitent au 10ème devraient payer 10 fois plus que celui du 1er?

Surtout que les logiciels de commande d'ascenseur sont de plus en plus sophistiqué et que les algorithmes font venir l'ascenseur le plus proche de l'étage où on l'a appelé.

GT · #6 29-08-2015 09:29:56

POUR INFO

http://www.snp-charleroi.be/articles/fr … idique.pdf

Le critère de l’utilité est bien distinct du critère de l’usage, l'utilité est sans relation avec l'usage réel.

Ce n’est pas parce que le copropriétaire habitant au premier étage rejoint son appartement fréquemment par l’escalier ou parce que le propriétaire du rez-de-chaussée qui se rend à la cave une ou deux fois par mois n’use pas de l’ascenseur que celui-ci ne lui est pas utile .

grmff · #7 29-08-2015 10:10:50

panchito a écrit :

et l'autre à la proportionnelle en fonction de l'étage.
Je ne connais aucune copropriété où les frais d'ascenseur sont répartis en fonction de l'étage.
Imaginez un building avec 10 étages et d'après vous ceux qui habitent au 10ème devraient payer 10 fois plus que celui du 1er?
Surtout que les logiciels de commande d'ascenseur sont de plus en plus sophistiqué et que les algorithmes font venir l'ascenseur le plus proche de l'étage où on l'a appelé.

J'ai rencontré personnellement de tels actes de base.

Scale2601 · #8 29-08-2015 10:45:01

Panchito, je ne suis pas le savoir universel mais lorsque j'avance un cas et certainement en copropriété. C'est que j'ai des références.

Dans l'ignorance je préfère m'abstenir.

Adam · #9 29-08-2015 11:37:50

Le choix d'appliquer les quotités ou l'utilité ou les deux pour les frais d'ascenseur doit selon moi se faire en fonction de la répartition concrète dans chaque copropriété (quelles quotités à quels étages), si on veut obtenir un résultat équitable.

- Si votre copropriété est divisée en lots de quotités plus ou moins égales, le plus simple est l'application des quotités.

- Si votre copropriété comporte des lots de quotités très différentes, l'application des seules quotités risque d'être perçue comme injuste, en particulier si les lots importants se trouvent en bas.

Dans ce dernier cas, il faudra faire appel à la notion d'utilité, combinée ou non avec les quotités.

Je ne connais personnellement pas de cas concrets de répartition en fonction de l'utilité qui ne soit pas d'une manière ou d'une autre, liée à l'étage du lot.

En effet, quelle est l'utilité d'un ascenseur ? C'est de fournir l'accès à votre bien, de manière différente de l'escalier. Et quelles sont ces différences ? En principe, une dépense d'énergie corporelle moindre et un gain de temps. Deux utilités qui sont d'autant plus grandes que votre bien est situé en hauteur. Et en pratique, comment chiffrer ça autrement que par une formule qui tienne compte de l'étage ?

Addendum :
Je me rends compte que j'écrivais le texte ci-dessus avec un immeuble de maximum trois étages en tête.
Au plus l'immeuble tend vers la tour, au plus la répartition selon l'utilité a du sens, indépendemment de la répartition des quotités. Pour s'en convaincre, il suffit de se demander quels lots perdraient le plus de valeur si on devait supprimer l'ascenseur.

Dernière modification par Adam (29-08-2015 15:15:29)

max11 · #10 29-08-2015 13:40:13

Il n'y a pas de choix et pas de simplification ou équité à choisir : il faut appliquer l'acte de base. c'est la seule possibilité ! Tant qu'il n'a pas été modifié :-)

Dernière modification par max11 (29-08-2015 13:40:29)

Adam, rexou

Adam · #11 29-08-2015 15:12:06

max11 a écrit :

Il n'y a pas de choix et pas de simplification ou équité à choisir : il faut appliquer l'acte de base. c'est la seule possibilité ! Tant qu'il n'a pas été modifié :-)

Exact, strictement parlant, je suis hors sujet.

Mais il y a une proposition de changement sur la table.
Si tous les CPs sont attentifs (ahem, c'est un très gros "si"), il est improbable qu'une situation ou proposition non-équitable recueille suffisamment de votes.

Dernière modification par Adam (29-08-2015 15:21:19)

phil7578 · #12 30-08-2015 07:48:49

Bonjour à tous et merci de vos interventions intéressantes.

Je voudrais souligner le point suivant - et peut-être faut-il ouvrir un sujet spécifique: le périmètre de la mise en conformité.

Notre syndic nous a présenté le sujet comme une obligation légale. Il s'agissait de "nettoyer" un acte de base de clauses obsolètes (élection du président, majorité des décisions etc.). En l'occurence, il aurait plus simple, et sans doute plus efficace et plus pérenne, de simplement enlever les clauses obsolètes et de renvoyer au Code Civil pour le reste.

Aujourd'hui, l'acte de base et les grosses réparations ont toujours été appliquées dans un esprit de solidarité et dans l'intérêt des "communs" (mot qui prend alors tout son sens). Mais, dans ce que le syndic propose maintenant, les charges de chauffage, d'ascenseur et même d'entretien (au sens large) sont réparties selon des clés dont on ignore totalement la construction. Même le Conseil de Copropriété n'a pas été consulté!

Le code civil, en CC577.2§9 n'oblige aucunement à répartir en fonction de l'usage. Il propose seulement soit les centièmes (ce qui existe déjà) soit l'utilité. Pour l'ascenseur, il me semble en effet plus "équitable" que ceux du rez ne paient plus - et la mise en conformité est l'occasion de revenir sur cette inéquité. Mais ce qui est proposé ne me semble aucunement plus "juste". Ainsi, selon les nouvelles règles, une personne seule au 4ème dans un grand appartement paiera plus de charges d'ascenseur qu'une famille nombreuse qui s'entasse dans un petit appartement. Car, en effet, la nouvelle répartition propose une combinaison obscure de centièmes et d'étages.

Bref, quand on change les règles après 50 ans, sans qu'il y ait nécessité, il y a des perdants et des gagnants (et je n'ai pas encore calculé moi-même où je suis). Et encore une fois, cela tente un "passage en force" sans aucune information ni concertation préalable.

Ma conclusion: ce n'est pas l'acte de base qu'il faut changer, c'est le syndic. (qui habite en maison: tous les syndics devraient nécessairement habiter eux-mêmes en appartement...).

Au-delà de cela, ce type de changement de répartition des charges reflète notre époque, plus procédurière et plus individualiste. C'est, quelque part, une décision "politique" - au sens d'organisation de vie en société. Et je ne pense pas qu'il y ait un système qui soit vraiment plus équitable qu'un autre (sauf les rez - en l'absence de caves alors - et les garages).

Dernière modification par phil7578 (30-08-2015 08:06:24)

max11 · #13 30-08-2015 10:14:06

Une mise en conformité de l'AB, ce n'est pas modifier les clés de répartition !
Une clé définie dans l'ancien AB est d'office "légale" et ne peut être modifiée qu'en respectant les prescrits de la loi sur la modification des clés de répartition.
Cela n'a rien à voir et demande des procédures distinctes.

grmff, Adam, rexou

grmff · #14 30-08-2015 11:01:29

max11 a écrit :

Une mise en conformité de l'AB, ce n'est pas modifier les clés de répartition !
Une clé définie dans l'ancien AB est d'office "légale" et ne peut être modifiée qu'en respectant les prescrits de la loi sur la modification des clés de répartition.
Cela n'a rien à voir et demande des procédures distinctes.

Tout à fait d'accord. Ce ne sont d'ailleurs pas les mêmes majorités requises...

La mise en conformité, c'est uniquement le toilettage du texte et des clauses qui sont devenues illégales. Je dis bien illégale, et pas obsolète, ce qui est subjectif.

C'est vrai que, comme vous êtes de toute façon en retard par rapport à la procédure gratuite, autant changer maintenant ce qui doit être changé, si une majorité suffisante se dégage pour changer certaines choses.

Ceci étant dit, les clés de répartition doivent être claires. Pour moi, les clés classiques sont les suivantes:
1. Les quotités
2. Les quotités hors garages et hors caves (pour la répartition du chauffage, voire de l'eau s'il n'y a pas de compteur de passage dans les appartements)
3. Les surfaces
4. L'unité. Chaque appartement paye un forfait identique pour certains frais, par exemple les frais de syndic
5. Le propriétaire. Chaque propriétaire paye privativement les frais par propriétaire. Par exemple les frais de courrier. Un propriétaire d'un studio coûte aussi cher qu'un propriétaire de 12 appartements en frais de courrier. Pourquoi est-ce que le propriétaire de 12 appartement payerait 20x plus cher que le propriétaire du studio?
6. Les compteurs de passage, avec différence entre volume compté aux compteurs de passage répartie aux quotités, ou avec totalité des frais répartie au pro rata des compteurs de passage. (deux méthodes distinctes donc)
7. Répartitions des frais "par étage" pour les ascenseurs. Chaque étage paye le même montant que les autres, quelques soient les quotités sur l'étage en question. Ou chaque étage paye un montant fonction de l'étage et réparti sur l'étage. Ou réparti aux quotités de l'étage. Ou réparti par unité de l'étage. Pour moi, ces répartitions sont obsolètes (J'ai pas dit illégale...)

Si vous avez une clé que vous ne comprenez pas, elle est sûrement illégale.

luc

Adam · #15 30-08-2015 11:52:40

phil7578 a écrit :

[...] la mise en conformité.

Votre ACP a actuellement en pratique les choix suivants :

1- Ne pas mettre en conformité, sous prétexte d'absence de sanctions.
- Pas de frais à engager, ni pour déterminer les changements à apporter aux statuts (essentiellement le RC - règlement de copropriété), ni pour enregistrer et transcrire l'acte authentique nécessaire pour cette modification des statuts (via notaire).
- Illégal, bien que pas de sanctions actuellement.
- A chaque fois qu'une question se pose, il faut prendre en compte et les anciens statuts non-conformes et le code civil : c'est plus difficile, donc source de discussion plus longues, voire de conflits.

2- Mettre en conformité en adaptant les statuts actuels (RC essentiellement) ligne par ligne au code civil actuel.
- Demande un nombre élevé d'heures de travail, par un juriste si vous ne pouvez le faire vous même. Comptez 100 EUR/h HTVA en passant par un notaire, uniquement pour définir le contenu modifié, frais d'acte authentique non compris.
- Permet p.ex. de ne rien changer d'autre que les dispositions devenues obsolètes dans le code civil actuel, autrement dit une mise en conformité au sens strict.

3- Mettre en conformité en remplaçant le RC actuel par un RC moderne utilisé dans les copropriétés récentes, avec adaptations mineures.
- Demande un nombre limité d'heures de travail par un juriste, parfois aussi peu que 4 heures, acte authentique non compris, dépendant du cas concret.
- Implique quasi toujours des modifications qui ne font pas partie de la mise en conformité au sens strict, comme p. ex. des changements dans les répartitions de charges. Ce type de changements doit être voté dans les formes appropriées à l'AG, changement par changement, p.ex. la modification des charges "ascenseur" est votée séparément de la modification des charges "chauffage".

Le compromis entre les choix 2 et 3 est donc "frais de juriste" versus "amplitude des modifications du RC".

Dans le choix 3, si les intervenant sont compétents et expérimentés, on peut s'attendre à se voir proposer un RC moderne ayant déjà fait ses preuves dans des copropriétés similaires. Sinon, toutes les horreurs sont possibles.

Par ailleurs, toute modification aux statuts (AB et RC, pas ROI) devant actuellement se faire par acte authentique, en ce compris une mise en conformité stricte, il est financièrement préférable de réfléchir à toutes les modifications à apporter, afin de ne payer les frais d'acte authentique qu'une seule fois.

phil7578 a écrit :

Ainsi, selon les nouvelles règles, une personne seule au 4ème dans un grand appartement paiera plus de charges d'ascenseur qu'une famille nombreuse qui s'entasse dans un petit appartement.

nb: ceci n'est pas différent de la situation actuelle, où la répartition se fait par centièmes.

Le règles de répartition des charges doivent être liées aux caractéristiques de l'immeuble et des lots, pas à l'occupation concrète à un moment dans le temps.

Dans le cas d'une répartition de charges d'ascenseur par combinaison "quotité-utilité", vous pouvez grosso-modo considérer que les quotités sont une estimation du nombre potentiel d'occupants dans le lot, et l'utilité basée sur l'étage une estimation du caractère indispensable de l'ascenseur pour le lot.

Dans un autre registre, peu de gens trouvent injuste que le revenu cadastral et donc le précompte immobilier d'une grande maison occupée par un isolé soit supérieur à celui d'un studio occupé par un couple.

Dernière modification par Adam (30-08-2015 12:19:31)

luc

rexou · #16 31-08-2015 09:23:46

Scale2601 a écrit :

Panchito, il y a deux règles pour la répartition des charges d'ascenseur.
- une par millième avec des exclusions ou pas dans le calcul (habitant du rez, les garages...) et l'autre à la proportionnelle en fonction de l'étage.
L'acte de base doit prévoir une règle clair. Après il est possible de prévoir des frais privatif pour augmentation des charges du à un copropriétaire.
Ci-après ce que prévoit la loi
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
Bien à vous

Il existe aussi un autre mode de calcul possible (avec ou sans exemption pour le rez si pas de sous-sol/garage desservi par ascenseur) : selon le nombre d'appartements. Quel que soit l'étage, quel que soit le nombre de quotités.

phil7578 · #17 31-08-2015 14:16:21

Rebonjour,

Merci de vos explications, c'est déjà plus clair pour moi.

Je voudrais venir à la nécessité d'un acte authentique. J'ai compris de la loi du 2 juin 2010 que, si l'acte de base n'est pas modifié *et* que seuls les points du règlement de copropriété (RC) liés au CC 577-3 à 577-14 sont adaptés, alors un acte authentique n'est pas nécessaire.

J'en déduis donc que si seules les clauses illégales du RC sont "nettoyées", la copropriété peut épargner l'enregistrement de l'acte. Mais si les clés de répartition des charges - qui sont peut-être obsolètes mais pas illégales - sont changées, alors il faut enregistrer. Les experts peuvent-ils confirmer?

Comme la date limite du 1er septembre 2014 est dépassée (l'AG avait voté la mise en conformité déjà en 2011 ou 2012), cela oblige-t-il à faire un acte authentique (une sorte de "pénalité" pour les retardataires) ou bien cette date limite n'a rien à voir ? Si oui, l'acte authentique - en deux langues, nous sommes à Bruxelles - coûte environ combien?

Merci à tous et bonne semaine.

rexou · #18 31-08-2015 14:25:31

Sauf erreur, la modification des clés de répartition des charges n'implique rien d'autre que la nécessité d'un vote à 80% (4/5) des quotités.

panchito · #19 31-08-2015 14:37:23

alors un acte authentique n'est pas nécessaire.

L'acte notarial n'était pas nécessaire si vous toilettiez votre acte de base avant la date butoir de septembre 2014.

luc, Adam

Adam · #20 31-08-2015 19:05:57

phil7578 a écrit :

Si oui, l'acte authentique - en deux langues, nous sommes à Bruxelles - coûte environ combien?

1- Un notaire m'a donné une estimation de 300 EUR TTC pour notre copropriété.
J'ignore s'il y a des paramètres susceptibles de faire varier ce montant pour d'autres cas que le nôtre.

2- Nos statuts - à Bruxelles - sont rédigés uniquement en français.
Je pense que c'est une bonne idée de prévoir des statuts dans les deux langues, mais je ne pense pas que ce soit obligatoire.
Quelqu'un peut-il confirmer / infirmer ?

Charges d'ascenseur et répartition par étage

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