Fin de bail et locataire aux abonnés absents

istien2001 · #1 07-09-2015 09:49:11

Bonjour!

Je suis propriétaire et le bail de l'appartement que je loue touche à sa fin. J'essaie de joindre la locataire actuelle pour fixer une date pour l'état des lieux mais elle ne répond pas à son téléphone (je n'ai pas son adresse mail), même après avoir laissé plusieurs messages (je sais par contre qu'elle n'est pas décédée big_smile ).
Je m'inquiète car de nouveaux locataires sont prévus le lendemain du dernier jour de son bail et qu'il faut encore désactiver le compteur à budget qu'Ores a récemment dû installer.

Comment faire si aucune réponse d'ici le dernier jour du bail? Ai-je le droit de reprendre possession des lieux et d'établir un état des lieux par défaut?
Faites-vous toujours l'état des lieux le dernier jour du bail?

Merci de m'éclairer car je suis très inquiète
Bonne journée!

PIM · #2 07-09-2015 10:39:57

Elle occupe toujours les lieux ?
Avez-vous tenté de vous rendre sur place ?
Avez-vous adressé un courrier ?

rexou · #3 07-09-2015 13:07:38

istien2001 a écrit :

Comment faire si aucune réponse d'ici le dernier jour du bail? Ai-je le droit de reprendre possession des lieux et d'établir un état des lieux par défaut?
Faites-vous toujours l'état des lieux le dernier jour du bail?

Pas de panique, on est seulement au début du mois ! :-)

Un courrier pour demander à votre locataire de prendre contact avec vous afin de convenir d'une date pour l'état des lieux et la remise des clés. Voir aussi si le bien est encore occupé et meublé.

L'état des lieux se fait "au plus tard" le dernier jour du bail. Il peut se faire un ou plusieurs jours plus tôt, sur accord, mais vous ne pouvez pas l'imposer unilatéralement avant le terme du bail.

Aviez-vous un accord avec votre locataire pour faire visiter le bien ?
Avez-vous un double des clés ?
Quels sont vos rapports avec le locataire et quel est le contexte relationnel ?

Himura · #4 07-09-2015 13:10:56

Dans bien des baux, il y a une clause indiquant l'obligation du locataire d'établir son domicilie dans les lieux loués.
Dans ce cas, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé à son adresse, rappelant la date de fin et la date limite de l'état des lieux.
+ des SMS à son numéro, c'est toujours utile aussi.

Etes-vous sûr que le numéro est toujours valide ? Avez-vous bien mentionner l'obligation du locataire de vous tenir au courant de tout changement de coordonnées ?

Si après tout cela, le locataire est toujours dans les lieux le dernier jour, vous devrez réclamer des indemnités, et vous arrangez avec les locataires suivant...

Pour la petite histoire, j'inscris dans mes baux que l'ELS se fera à une date convenue de commun accord, mais au plus tard le dernier jour du bail à 19h00.
Ainsi pas d'emmerdeur qui fait semblant de ne trouver aucune date de libre, ou qui cherche à énerver en disant qu'il y restera jusqu'à minuit...

istien2001 · #5 07-09-2015 14:49:03

Bonjour!

Pour la précision, il s'agit d'un bien que je viens d'acheter, donc je reprends forcément le contrat de bail qui va avec. Je n'ai pas eu de contact avec la locataire (étudiante) car le bail allait se terminer. L'ancienne propriétaire avait réussi à avoir une réponse qu'elle pouvait venir chercher certains meubles qui lui restaient il y a qq semaines et a pu les récupérer, mais depuis plus de nouvelles :-/. J'ai téléphoné, envoyé un sms et je me suis rendue sur place, pas de nouvelles. Elle ne relève manifestement pas bcp son courrier non plus (d'où le compteur à budget). J'ai un double mais je ne voudrais pas enfreindre son domicile vu qu'elle est toujours en droit d'y être.
Le bail est malheureusement assez lacunaire et ne mentionne pas qu'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire (la locataire est une étudiante et c'est son père qui a signé le bail et il réside au...Kenya!), mais bien que c'est un bail d'un an sans reconduction tacite.

Ai-je le droit de reprendre possession des lieux le lendemain de la fin du bail?
Quelles sont les procédures les plus rapides?

Je retiens l'idée de l'heure dans le bail! Ca évite en effet qq soucis nocturnes :-D

Himura · #6 07-09-2015 15:03:18

Même si c'est une étudiante, et que son père habite au Kenya, on peut raisonnablement considérer que c'est un logement de résidence principale - c'est ce qui est quasi-automatiquement considéré ou requalifié par les tribunaux.

Cela implique qu'il faut lui signifier la fin du bail dans le délai prescrit !

(Maintenant, si vous êtes trop tard, rien n'empêche de faire valider la fin du bail au locataire quand même, mais il faut effectivement avoir un contact avec...
Je ne vous souhaite pas de vivre mon dernier ELS... où le locataire n'avait strictement rien préparé au jour et à l'heure convenue)

grmff · #7 07-09-2015 15:47:23

Il y a bien pire comme risque que le "rien préparé le jour de la sortie"...

Si rien n'est mentionné au bail, c'est un bail de résidence principale. Pour qu'un bail de résidence principale se termine, il faut TOUJOURS un congé. Le congé doit être envoyé 3 mois à l'avance.

Vous ne pouvez évidemment pas reprendre possession des lieux. Cela serait de la violation de domicile, passible du pénal.

La procédure est malheureusement classique: citation par voie d'huissier (puisque le locataire signataire réside à l'étranger - avec traduction et tout le b'rdel qui va avec.), justice de paix, report, 747, 4 mois de délai, jugement, signification (à l'étranger donc, avec traduction etc) attente d'un mois, huissier, police, déménageurs. Je n'ose imaginer le délai si c'est sur Bruxelles.

Voilà pour la théorie.

En pratique, cela va évidemment autrement. Vous avez toutes les voies de droits pour démontrer qu'elle n'y réside plus. Le témoignage (qui auraient assisté au déménagement), la consommation électrique nulle (sauf si frigo...), la consommation de gaz, la présomption, les accords verbaux antérieurs, le témoignage du propriétaire précédent, etc.

Cela peut aller jusqu'au soupçon de locataire mort dans son studio, auquel cas vous faites appel à l'agent de quartier qui sera votre témoin vous requérant pour entrer dans le logement et constater, ou non, le décès. Ou le départ, évidemment...

Vous pouvez aussi envoyer un courrier au papa au Kenya. Agitez la carotte du remboursement de la garantie locative...

rexou · #8 07-09-2015 16:08:56

istien2001 a écrit :

... c'est un bail d'un an sans reconduction tacite.
Ai-je le droit de reprendre possession des lieux le lendemain de la fin du bail?
Quelles sont les procédures les plus rapides?
Je retiens l'idée de l'heure dans le bail! Ca évite en effet qq soucis nocturnes :-D

Vous louez un kot étudiant à une locataire dont le père réside au Kenya. Bail d'un an, oui.
- Mais avez-vous notifié le préavis ???
- Avez-vous eu un contact avec la locataire et une indication (écrite de préférence) qui confirme son départ pour la fin du mois ?
Si vous répondez non à ces questions, vous auriez intérêt à aviser vos "nouveaux" locataires d'un risque réel d'indisponibilité des lieux.

Le droit de reprendre possession des lieux : non. Surtout si pas de préavis ni accord écrit sur la date de fin de bail. Si fin de bail confirmée et lieux libérés, à votre place, je reprendrais possession sans hésiter.

La façon la plus rapide et la plus simple de procéder (pas la plus licite, mais la plus pragmatique) : entrez avec votre double de clés pour voir si ce bien est encore occupé. Vous ne touchez à rien, vous vous faites une idée précise de la situation. Ensuite, courrier et contact avec la locataire et signer un document de fin de bail de commun accord.

Il faut espérer que votre locataire partage votre vue de la fin de bail, faute de quoi elle serait selon moi parfaitement en droit de prolonger sa location si pas de préavis légal envoyé. Mais le sait-elle ? Et le veut-elle ? Cela implique bien sur la poursuite du paiement des loyers... Les africains ne sont pas procéduriers, ni très rigoureux... prenez contact, convenez d'un accord et signez la fin de bail.

PS. Concernant l'heure, je n'ai jamais accepté un état des lieux après 17 h. sauf éventuellement sur demande de l'expert et toujours en fonction de la disponibilité de cet expert. A minuit, on rêve ! :-)

panchito · #9 07-09-2015 16:27:59

Mais un préavis a-t'il été donné?

S'il s'agit d'un bail de résidence principale, et qu'uacun préavis n'a été donné, le bail se transforme automatiquement en bail de 9 ans.

L'ancien propriétaire s'est-il opposé par écrit à ce que la locataire se maintienne dans les lieux?

rexou · #10 07-09-2015 16:31:18

grmff a écrit :

Vous pouvez aussi envoyer un courrier au papa au Kenya. Agitez la carotte du remboursement de la garantie locative...

D'accord avec Grmff pour la théorie.

Pour la pratique, je procéderais plutôt ainsi :
1. Entrer et voir si vide ou occupé.
2. Tenter de prendre contact avec la locataire par tous moyens possibles.
3. Si vide et pas de contact, considérer la location comme terminée et occuper les lieux tout en cherchant à contacter l'ancienne locataire et signer document de fin de bail (avec date) et accord sur la garantie. (Rester fort souple dans cet accord pour motiver la signature. Bien présenter la carotte :-) )
4. Courrier (ou mail) au papa pour aviser de la fin de bail. Joindre un document à vous renvoyer signé pour clôturer toutes ses obligations envers vous. Ce document prend acte de la fin du bail à la date du ... et reprend un décompte final pour solde des comptes. Vous demandez de mentionner le numéro de compte sur lequel verser le solde de la garantie et vous effectuerez le paiement dès réception du document signé pour accord.

Erico · #11 08-09-2015 05:52:24

Himura a écrit :

Dans bien des baux, il y a une clause indiquant l'obligation du locataire d'établir son domicilie dans les lieux loués.
Dans ce cas, vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé à son adresse, rappelant la date de fin et la date limite de l'état des lieux.
+ des SMS à son numéro, c'est toujours utile aussi.
Etes-vous sûr que le numéro est toujours valide ? Avez-vous bien mentionner l'obligation du locataire de vous tenir au courant de tout changement de coordonnées ?
Si après tout cela, le locataire est toujours dans les lieux le dernier jour, vous devrez réclamer des indemnités, et vous arrangez avec les locataires suivant...

Pour la petite histoire, j'inscris dans mes baux que l'ELS se fera à une date convenue de commun accord, mais au plus tard le dernier jour du bail à 19h00.
Ainsi pas d'emmerdeur qui fait semblant de ne trouver aucune date de libre, ou qui cherche à énerver en disant qu'il y restera jusqu'à minuit...

Himura, moi j'écris au plus tard 15 h , car en plein hiver un ELS à 19 h, ça risque parfois d'être compliqué à cause de l'obscurité.

Himura · #12 08-09-2015 08:38:04

Erico a écrit :

Himura, moi j'écris au plus tard 15 h , car en plein hiver un ELS à 19 h, ça risque parfois d'être compliqué à cause de l'obscurité.

Ce n'est pas faux, mais je préfère prendre le risque d'une visibilité un peu moindre, plutôt qu'un jour de congé supplémentaire ;-)

istien2001 · #13 08-09-2015 19:51:27

Bonsoir à tous!
Merci pour vos réponses qui ont eu le mérite de m'aiguiller (et je les retiendrai certainement pour une prochaine expérience!), la locataire vient de me contacter big_smile ...seul bémol, elle veut fixer le ELS au dernier instant (pas minuit mais bon en soirée quand même)...j'espère que l'appart sera dans un état acceptable pour un transfert de locataire immédiat :-)
Ça arrive souvent que les locataires suivants demandent à avoir le bien plus tôt??

Bonne soirée!

panchito · #14 08-09-2015 20:37:47

Ça arrive souvent que les locataires suivants demandent à avoir le bien plus tôt??

Oui ça arrive très souvent.

Maintenant comme on est le 8, elle a déjà certainement payé son loyer de septembre et elle a donc le droit de rester jusqu'au 30 septembre. Dans mes baux j'indique que l'ELS devra être organisé de commun accord et au plus tard le dernier jour du bail.
Faut aussi voir la disponibilité de l'expert qui dans mon cas ne prend jamais de RV après 15h (+/- 2h pour l'ELS).

Ce que je fais d'habitude: je demande à venir voir le bien quelques semaines avant la fin du bail et j'explique que si je ne découvre pas de dégâts locatifs je dispense le locataire de l'ELS fait par expert. On le fait entre parties et tout le monde est très content.

Dernière modification par panchito (08-09-2015 20:39:37)

istien2001 · #15 08-09-2015 20:47:58

Ici le contrat a démarré pour 12 mois le 15 septembre 2014 ;-)
Je note pour la visite qq semaines avant :-)

panchito · #16 08-09-2015 20:59:09

Ici le contrat a démarré pour 12 mois le 15 septembre 2014

Je ne fais JAMAIS démarrer mes contrat un 15. C'est toujours une source de discussions et de problèmes.

Si le candidat locataire veut les clés le 15, ou avant la fin d'un mois, je lui fait payer les jours restants avant la fin du mois au prorata pour pouvoir faire démarrer le contrat le 1er du mois suivant.

rexou

grmff · #17 09-09-2015 02:04:56

Si c'est un contrat étudiant, ou pour un étudiant, il est très courant de faire démarrer le bail le 15 septembre. Cela colle avec la réalité académique. Dans le cas des baux étudiants, je mentionne au bail que l'état des lieux et fin d'occupation doit avoir lieu 8 jours avant la date de fin. Cela permet de remettre le kot en état.

Cela limite les infinies discussions de "je peux pas sortir le 16, parce que j'ai les clés du kots suivant le 15 et cela évite de devoir stocker les affaires" et autres "je peux pas entrer le 12, parce que je dois rendre mes clés du kot précédent le 14"

Erico · #18 09-09-2015 08:09:46

le locataire suivant demande parfois à avoir le bien plus tôt

on peut accepter ou pas, si il est libre

on peut aussi faire une fleur, les laisser entrer le 25 alors que le bail commence effectivement le 1 er du mois suivant, ne rien leur demander pour ces 5 jours, mais bien sûr faire l' ELE d'entrée, le 25 alors et pas le 1 er et exiger qu'ils soient assurés dès leur entrée, aient constitué la garantie locative et payé le premier mois ( donc le mois suivant )

grmff · #19 09-09-2015 09:03:44

Erico a écrit :

le locataire suivant demande parfois à avoir le bien plus tôt
on peut accepter ou pas, si il est libre
on peut aussi faire une fleur, les laisser entrer le 25 alors que le bail commence effectivement le 1 er du mois suivant, ne rien leur demander pour ces 5 jours, mais bien sûr faire l' ELE d'entrée, le 25 alors et pas le 1 er et exiger qu'ils soient assurés dès leur entrée, aient constitué la garantie locative et payé le premier mois ( donc le mois suivant )

Personnellement, je fais le puzzle des déménagement dans 80% des cas de mes locataires, afin que cela arrange tout le monde. Cela demande un petit effort et un peu de coordination, et en général, on arrive à arranger tout le monde.

Et quand cela ne peut pas s'arranger, les dates de contrat sont là pour être respectées.

rexou, Erico

Francis · #20 09-09-2015 09:59:30

comme expert, sauf rares exceptions, je n'accepte pas de rdv pour ELS après 16 h (17 h) en été ou 15 H en hivers compte tenu du manque de luminosité pour faire correctement mon travail. Je suis aussi, comme expert et comme propriétaire soumis à la demande fréquente des locataires de fixer l'ELS le dernier jour du bail (ou même le lendemain) et après 18 h. En principe, je n'accepte jamais, surtout si un locataire entrant est prévu pour le lendemain.
J'agite aussi la carotte de la libération de la garantie mais aussi le bâton qu'en cas de moindre problème (travaux de réhabilitation, retard au rdv, etc.), il est bien évident que les nouveaux locataires ne pourront entrer dans les lieux et que cela entrainera des frais conséquents.
J'ai même reçu une demande pour un 31 décembre en soirée. J'ai répondu positivement en donnant le montant de mes honoraires dans ce cas. Le rendez-vous a finalement été fixé un autre jour.

rexou

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