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Résiliation sans motif indemnités

Himura
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Discussion intéressante.

Cela dit, s'il continue de ne pas payer, vous n'aurez même plus besoin de payer des indemnités : vous pourrez l'attaquer en justice et demander à ce qu'il déguerpisse (dans le meilleur des cas, bien sûr...).

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grmff
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Encore bravo pour votre question. Et bravo à GT pour son analyse à laquelle je me range (aussi).

Désolé d'avoir été si catégorique au début de la discussion, catégorique mais à côté de la plaque. Il m'apparaît en tout cas que ce morceau de loi est mal foutu et rarement discuté sur ce forum.

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pocni
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Oui bien sur mais c'est très difficile, car il ne va même pas chercher ses recommandés. Si le problème perdure je compte suivre votre conseil et m'adresser à un avocat spécialisé. Merci

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GT
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Re : Résiliation sans motif indemnités

@ pocni

Personnellement, je ne m'attribue pas la qualité d'expert mais plutôt d'observateur intéressé par certaines matières sur lesquelles j'essaie de me documenter.

Je considère que, de manière générale, et afin de prendre des décisions qui vous concernent en connaissance de cause, les renseignements qui vous sont donnés de bonne foi sur ce site méritent d'être aussi confrontés à ceux que vous obtiendrez dans le cadre d'une consultation juridique particulière auprès d'un avocat spécialisé en droit immobilier.

Avez-vous essayé de prendre contact avec le locataire ?
Si oui, conservez les traces de vos démarches.

Dernière modification par GT (22-09-2015 22:33:13)

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PIM

pocni
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Et bien, je me réjouis d’avoir posé cette question !

Je ne suis pas du tout spécialiste mais me rallie bien évidemment aux réponses fournies par GT confirmées ensuite par Gof smile !

Je suis qui plus est rassuré car les premières interventions de grmff m’avaient pour être honnête quelque peu stressé (surtout sur le fait que le locataire risquait de se retourner contre moi !).

Je débute dans la gestion d’un immeuble et je ne voulais pas commencer par une grosse bêtise !

La question des indemnités dues n’est néanmoins toujours pas tranchée.. Pour moi qui ne suis pas juriste j’estime qu’un « contrat » (si on peut l’appeler ainsi) doit être rempli par les 2 parties. J’ai indiqué dans mes courriers le montant des indemnités que je lui devais mais il n’a pas respecté ses obligations donc suis-je toujours tenu de respecter les miennes ? Je sais c’est un peu simpliste comme raisonnement…

Je vous tiendrai au courant de l’avancement de ce problème afin de permettre le suivi de l’affaire pour les intéressés.

A noter que le locataire n’a pas réglé le mois de septembre alors qu’il s’en charge toujours en début de mois…

Un tout grand merci pour vos réponses rapides et votre débat d’experts sur le sujet ! Très intéressant.

Je reposterai sans doutes d’autres questions sur ce site car je pense que l’immeuble que nous avons acheté est un « cas d’école »…

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PIM

GT
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Re : Résiliation sans motif indemnités

GOF, relayant M. VAN MOLLE relève que, en cas de congé donné 'sans motifs' surgit néanmoins un problème pratique: le montant de l'indemnité à payer par l'acquéreur qui donne congé dans le courant d'un triennat et qu'il ne savait pas si cette question était aujourd'hui tranchée ou non .

Je relevais ceci dans ce fil de discussion ( me fondant sur Yvette MERCHIERS, Bail de Résidence principale, Répertoire notarial , mise à jour 25 mars 2010):

"L'article 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale ne permet pas de déterminer avec exactitude et certitude le montant de l'indemnité due en cas de congé sans motifs donné au cours d'un triennat. Pour certains , en cas de congé donné au cours d'un premier triennat, il faudrait appliquer l'indemnité pour congé donné pour la fin du premier triennat ( 9 mois) tandis l'indemnité prévue pour résiliation anticipée pour la fin du deuxième triennat ( 6 mois) devrait s'appliquer    en cas de congé donné au cours du second triennat) . Le calcul pourrait aussi se faire prorata temporis."

Dernière modification par GT (22-09-2015 17:43:40)

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PIM
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Je me retire donc sur la pointe des pieds....  ops

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GT
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Erico a écrit :

lu sur IMMOVLAN tout à l'heure

mmo.vlan.be/fr/conseils/location/1618/le-proprietaire-peut-il-mettre-fin-au-bail-sans-raison?utm_source=dbimmovlan&utm_medium=email&utm_campaign=20150917_immovlanweekly_fr&utm_content=article_2

L'article n'envisage pas la situation visée à l'article 9 de la loi sur le résidence principale qui nous intéresse: quid en cas de transmission d'un bien et de congé sans motifs ?

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Gof
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Re-bonjour,

GT a à juste titre attiré l'attention sur les conditions de l'article 9 de la loi sur les baux d'habitation.

Voici ce qu'écrit M. Van Molle à ce propos ("Transmission du bien loué", Le bail de résidence principale, Bruxelles, La Charte, 2006, p. 420) : Le bailleur, s'il donne congé dans les trois mois qui suivent l'acquisition, "peut donner congé 'à tout moment', sans attendre une échéance de loyer ou le terme d'un triennat (...). En cas de congé donné 'sans motifs' surgit néanmoins un problème pratique: le montant de l'indemnité à payer par l'acquéreur qui donne congé dans le courant d'un triennat".

Je ne sais pas si cette question est aujourd'hui tranchée ou non (je ne le pense pas), mais je dois corriger mon poste précédent.

Le congé de Pocni, pour autant qu'il ait été donné dans les trois mois de la date de l'acte authentique de vente, est valable. Il a pris cours dans ce cas le premier du mois suivant la date à laquelle le locataire pouvait en prendre connaissance, pour expirer à la fin de troisième mois suivant.

Si le locataire se maintient dans les lieux, il convient alors d'adresser une mise en demeure par laquelle le bailleur à la connaissance de celui-là qu'il s'oppose fermement à cette situation.

Le bailleur doit en outre agir assez rapidement devant le juge de paix pour conserver ses droits à la libération des lieux.

Désolé pour la confusion et bonne journée,
Gof

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Erico
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Re : Résiliation sans motif indemnités

lu sur IMMOVLAN tout à l'heure

mmo.vlan.be/fr/conseils/location/1618/le-proprietaire-peut-il-mettre-fin-au-bail-sans-raison?utm_source=dbimmovlan&utm_medium=email&utm_campaign=20150917_immovlanweekly_fr&utm_content=article_2

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GT
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Re : Résiliation sans motif indemnités

GOF a écrit :

"Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée".
L'anniversaire du premier triennat était le 31 mai 2014. Celui du deuxième est le 31 mai 2017.
Comme le congé est donné pour ce motif (art. 3, §4), celui ne pourra donc pas à mon avis produire ses pleins effets avant le 31 mai 2017. Une indemnité de 6 mois devra être payée au locataire (au lieu de 9 mois). Je ne pense pas que Pocni pourra contraindre juridiquement son locataire à partir sur base du congé actuel, du moins pas avant 2017".

Je n'adhère pas à cette analyse.

L’acquéreur peut mettre fin au bail,

•    notamment pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4,de la loi sur la résidence principale (LRP)

L'article 3  § 4 de la LRP énonce : "A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat."


Mais aussi l’acquéreur peut mettre fin au bail,
•    à tout moment, (le texte légal ne dit pas que l'acquéreur doit attendre l'expiration d'un triennat)
•    à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété (période de notification du congé)(et pas en donnant congé six mois à l'avance càd avant l'expiration d'un triennat).

Sauf à enlever toute portée à l'art. 9, al.2, l'article 3, § 4 doit être lu comme suit en combinaison avec  l'article 9, al.2 :
•    en ce qui concerne les motifs : absence de motifs
•    en ce qui concerne les conditions : condition d'indemnité.

L'article 9, al. 2 , déroge explicitement à certaines conditions générales prévues à l'art. 3, § 4, LPC : à tout moment (et non pas à l'expiration d'un triennat) et dans les trois mois qui suivent la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété (et non pas six mois avant l'expiration d'un triennat).

Ma position est que la condition légale ( respect de l'art. 3, § 4 = payement d'une indemnité en cas de congé sans motif) de la notification de résiliation par POCNI est remplie. Dans les circonstances énoncées, l'indemnité légale due n'est pas de 9 mois puisque le congé est donné au cours du deuxième triennat.

Dernière modification par GT (22-09-2015 16:46:49)

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PIM
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Re : Résiliation sans motif indemnités

grmff a écrit :
PIM a écrit :
GT a écrit :

III. Ceci étant dit, le problème soulevé porte exclusivement sur l'obligation ou non pour un (nouveau) propriétaire de devoir encore payer au locataire auquel il a signifié congé de lui devoir encore des indemnités s'il n'a pas libéré les lieux en temps voulu (aucune réponse à la question posée) et ne porte pas sur la problématique des troubles de voisinage.

Les réponses apportées antérieurement à votre intervention n'ont pas répondu à cette question, car le problème préalable est une notification inadéquate de résiliation du bail (les conditions légales n'étant apparemment pas réunies).

Sur la possibilité de mettre fin au bail moyennant indemnité et sans raison, les conditions sont remplies, mais les avis sont mitigés...

En effet, il a un bail de plus de 6 mois non enregistré. Il peut mettre fin au bail moyennant préavis de 3 mois dans les conditions reprises aux §§2-3-4 de la loi sur les baux de résidence principale.

Selon GT, le texte ne dit pas qu'il faut attendre la fin d'un triennat. Il sous-entend que le fait d'attendre la fin d'un triennat n'est pas une condition et est supplantée par le texte "à tout mement" qu'on trouve dans le paragraphe qui concerne la transmission d'un bien loué.

Selon Gof, les conditions du §4 est d'attendre la fin d'un triennat. (Et selon moi aussi.)

L'interprétation de GT (et du fascicule de la Région Wallonne) est donc qu'on peut mettre fin au bail moyennant indemnité à tout moment (pendant les 3 mois qui suivent l'achat). D'ailleurs, si ce n'était pas le cas, quelle serait la différence avec un propriétaire normal?

Bref, il semble que la question reste ouverte.

A mon sens, elle n'est pas ouverte.
Car pour pouvoir résilier dans les 3 mois à dater de l'acte, il faut que ce soit notamment pour occupation personnelle, ce qui n'est pas le cas, en l'espèce.
Et donc, comme indiqué par Gof: "Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée".

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Erico
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Re : Résiliation sans motif indemnités

pocni a écrit :

Oui je sais, nous avons beaucoup réfléchi à ce sujet et la décision n'a pas été facile à prendre..

Mais c'est un petit loyer et l'immeuble est situé dans une zone en plein développement du côté de Charleroi. L'objectif est donc d'espérer à terme attirer une autre population plus aisée et donc d'augmenter les loyers. Mais selon moi pas possible à réaliser en gardant dans l'immeuble ce genre de locataire (même si il est vrai qu'il paye)...

je comprends que vous souhaitiez son départ vu son comportement mais de là à payer pour qu'il parte , non, moi je l'aurais fait expulser d'une manière ou d'une autre

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grmff
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Re : Résiliation sans motif indemnités

PIM a écrit :
GT a écrit :

III. Ceci étant dit, le problème soulevé porte exclusivement sur l'obligation ou non pour un (nouveau) propriétaire de devoir encore payer au locataire auquel il a signifié congé de lui devoir encore des indemnités s'il n'a pas libéré les lieux en temps voulu (aucune réponse à la question posée) et ne porte pas sur la problématique des troubles de voisinage.

Les réponses apportées antérieurement à votre intervention n'ont pas répondu à cette question, car le problème préalable est une notification inadéquate de résiliation du bail (les conditions légales n'étant apparemment pas réunies).

Sur la possibilité de mettre fin au bail moyennant indemnité et sans raison, les conditions sont remplies, mais les avis sont mitigés...

En effet, il a un bail de plus de 6 mois non enregistré. Il peut mettre fin au bail moyennant préavis de 3 mois dans les conditions reprises aux §§2-3-4 de la loi sur les baux de résidence principale.

Selon GT, le texte ne dit pas qu'il faut attendre la fin d'un triennat. Il sous-entend que le fait d'attendre la fin d'un triennat n'est pas une condition et est supplantée par le texte "à tout mement" qu'on trouve dans le paragraphe qui concerne la transmission d'un bien loué.

Selon Gof, les conditions du §4 est d'attendre la fin d'un triennat. (Et selon moi aussi.)

L'interprétation de GT (et du fascicule de la Région Wallonne) est donc qu'on peut mettre fin au bail moyennant indemnité à tout moment (pendant les 3 mois qui suivent l'achat). D'ailleurs, si ce n'était pas le cas, quelle serait la différence avec un propriétaire normal?

Bref, il semble que la question reste ouverte.

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PIM
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Re : Résiliation sans motif indemnités

GT a écrit :

III. Ceci étant dit, le problème soulevé porte exclusivement sur l'obligation ou non pour un (nouveau) propriétaire de devoir encore payer au locataire auquel il a signifié congé de lui devoir encore des indemnités s'il n'a pas libéré les lieux en temps voulu (aucune réponse à la question posée) et ne porte pas sur la problématique des troubles de voisinage.

Les réponses apportées antérieurement à votre intervention n'ont pas répondu à cette question, car le problème préalable est une notification inadéquate de résiliation du bail (les conditions légales n'étant apparemment pas réunies).

Il serait effectivement intéressant de savoir si l'indemnité reste due, dans l'hypothèse où elle aurait été due...

Par ailleurs, le discussion porte aussi sur les troubles de voisinage puisque, selon la question initiale: "Néanmoins, un des locataires posant de gros problèmes au sein de l’immeuble (propreté, nuisances sonores, etc.) "

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GT
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Re : Résiliation sans motif indemnités

I. Le texte légal en ce qui concerne la transmission du bien loué : art. 9 du bail sur la résidenc de principale

"Art. 9. Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. (art. 11, 1°, L. 13.04.1997; applicable en cas de transfert de propriété survenu à partir du 31 mai 1997 – art. 15, 7ème alinéa, L. 13.04.1997)
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété. (art. 11, 2°, L. 13.04.1997; applicable en cas de transfert de propriété survenu à partir du 31mai 1997 – art. 15, 7ème alinéa, L. 13.04.1997)"

II. Lecture du texte légal

L'article 9 prévoit que l’acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation. Cependant, si le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation et si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins, des règles particulières sont applicables.

Lesquelles ?

L’acquéreur peut cependant mettre fin au bail,

•    à tout moment, (le texte légal ne dit pas que l'acquéreur doit attendre l'expiration d'un triennat)
•    à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété (période de notification du congé).
•    pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 3, §§ 2, 3 et 4 (occupation personnelle, travaux, sans motifs).
      •    § 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement ...
      •    § 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie,...
       • § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.

NOTE : l'article 3, § 4 de la loi sur le bail de résidence principale ne permet pas de déterminer avec exactitude et certitude le montant de l'indemnité due en cas de congé sans motifs donné au cours d'un triennat. Pour certains , en cas de congé donné au cours d'un premier triennat, il faudrait appliquer l'indemnité pour congé donné pour la fin du premier triennat ( 9 mois) tandis l'indemnité prévue pour résiliation anticipée pour la fin du deuxième triennat ( 6 mois) devrait s'appliquer    en cas de congé donné au cours du second triennat) . Le calcul pourrait aussi se faire prorata temporis.

•    moyennant un congé de trois mois notifié au preneur (durée du congé),

NOTE : l'acquéreur doit respecter un préavis de 3 mois; le préavis prend cours le premier mois du mois qui suit le mois durent lequel le congé est donné (L. sur le bail de résidence principale , art. 3, § 9) 
•    à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Attention : le locataire est en droit de demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles en application de l'art. 11 de la loi sur le bail de résidence principale même si le bailleur a mis fin au bail par congé.

III. Ceci étant dit, le problème soulevé porte exclusivement sur l'obligation ou non pour un (nouveau) propriétaire de devoir encore payer au locataire auquel il a signifié congé de lui devoir encore des indemnités s'il n'a pas libéré les lieux en temps voulu (aucune réponse à la question posée) et ne porte pas sur la problématique des troubles de voisinage.

Dernière modification par GT (22-09-2015 14:54:31)

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grmff
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Gof a écrit :

Le tribunal de Bruxelles a toutefois fait une exception en jugeant que le propriétaire d'un immeuble à appartements multiples pouvait agir en justice contre un locataire malveillant qui, par son comportement, troublait très sérieusement ses voisins, alors que vis-à-vis du bailleur même, il était en règle (paiement des loyers, charges, entretien, ...). Il s'agit cependant d'une jurisprudence assez isolée.

Je suis assez d'accord avec la jurisprudence du Tribunal de Bruxelles.

J'ai moi-même poursuivi, en qualité de syndic d'immeuble, un locataire pour occupation à problème. J'ai été débouté. Le juge m'a indiqué que c'était le propriétaire du bien qui devait mettre fin au bail et expulser le locataire. Et non le syndic, tiers à la relation, malgré l'acte de base qui donne "pouvoir de police" pour faire respecter le règlement de copropriété.

Ce jugement (jurisprudence?) du tribunal de Charleroi rejoint l'esprit du jugement de Bruxelles: le propriétaire peut mettre un locataire qui fiche le brin dehors.

Il contredit d'autre part la jurisprudence courante que le propriétaire n'a pas à répondre du trouble de jouissance causé par les autres occupants de l'immeuble. Et il argumente: comme les autres locataires ne sont pas partie à la relation contractuelle, ils n'ont donc pas qualité pour y mettre fin, même par voie de justice. Ils pourraient tout au plus demander des astreintes et des dommages et intérêts.

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grmff
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Merci Gof pour cette réponse complète et argumentée.

Je me permets de corriger un lapsus de votre réponse: le bail doit avoir été conclu 6 mois avant l'acte, et non trois,

Extrait du Code Civil correspondant:

Art. 9. Transmission du bien loué.
  Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l'acte authentique) constatant la mutation de la propriété.

Il serait si simple d'exiger du propriétaire qu'il respecte le bail, écrit ou non, enregistré ou non, avec date certaine ou non, et de mettre les mêmes conditions pour tous d'un préavis de 6 mois, avec possibilité pour le futur propriétaire d'envoyer lui-même le congé avant l'acte de vente. La formule pourrait simplifier la vie de tout le monde.

Le législateur wallon sera-t-il intelligent sur ce point?

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Gof
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Re : Résiliation sans motif indemnités

Intéressant proscpectus. Mais il faut conserver à l'esprit qu'il s'agit d'une tentative de vulgarisation du droit afin de rendre celui-ci plus compréhensible (bien que la loi sur les baux d'habitation n'est pas trop mal rédigée en soi).

Je lis dans le message initial qu'il existe deux points en réalité distincts.

Le premier concerne l'indélicatesse du locataire. Le second, le droit du bailleur de mettre fin au bail.

Je commence par ce dernier.

Le bail, portant sur la résidence principale du locataire, a été conclu et est entré en vigueur le 1er juin 2011. Il s'agit donc d'un bail conclu ou réputé conclu pour neuf ans.

L'immeuble a été vendu en février 2015 (transcription de la vente). Si dans la rigueur des principes, les contrats conclus entre tiers ne sont pas opposables au nouveau propriétaire, le droit du bail d'habitation prévoit cependant une exception sur ce principe, à condition que le bail ait soit date certaine (essentiellement par l'effet de l'enregistrement), soit, s'il n'a pas date certaine, qu'il ait été conclu au moins trois mois avant la vente. Nous nous trouvons dans ce dernier cas d'espèce. L'acquéreur de l'immeuble se trouve dans ce cas et par l'effet de la loi, 'subrogé' au vendeur. Il doit alors respecter les termes du bail.

Je déduis des postes ci-dessus (ci-dessous - cela dépend de l'ordre) que le bailleur subrogé ne souhaite pas occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par une personne de sa famille, ni qu'il souhaite y entreprendre des travaux d'une certaine importance (équivalent de 36 mois de loyer en principe). Ces deux motifs de congé doivent donc déjà être écartés (ils n'ont d'ailleurs pas été invoqués dans la lettre de congé).

Nous ne sommes pas à la fin du bail (31 mai 2020) non plus.

Subsiste donc, à mon avis, la faculté de mettre fin au bail prévue à l'article 3, § 4, de la loi du 20 février 1991 : " § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée".

L'anniversaire du premier triennat était le 31 mai 2014. Celui du deuxième est le 31 mai 2017.

Comme le congé est donné pour ce motif (art. 3, §4), celui ne pourra donc pas à mon avis produire ses pleins effets avant le 31 mai 2017. Une indemnité de 6 mois devra être payée au locataire (au lieu de 9 mois). Je ne pense pas que Pocni pourra contraindre juridiquement son locataire à partir sur base du congé actuel, du moins pas avant 2017.

Ce qui nous amène au premier volet du sujet, c'est-à-dire l'indélicatesse du locataire. A brûle-pourpoint, je pense qu'il faille ici distinguer les conséquences du comportement du locataire pour le bailleur et celles pour les autres locataires.

Pour agir sur base du défaut d'occupation en bon père de famille, il doit en résulter un dommage qui est propre au bailleur. Je pense essentiellement à une dégradation des lieux. Mais attention, l'obligation d'entretien et de réparations locatives s'apprécie en principe en fin de bail, lorsque le locataire doit restituer les lieux. Il faut donc que les dégradations soient à ce point importantes que le bailleur est en droit de craindre que son locataire ne pourra pas respecter son obligation de restitution en fin de bail. Avant d'agir en justice sur cette base, il faut d'abord adresser une mise en demeure sévère au locataire et bien détailler ce qu'on lui reproche, le dommage que cela vous a causé et en demander réparation. Ensuite, à défaut de réponse adéquate, vous serez mieux armé pour soutenir vos prétentions devant le juge.

Il sera plus difficile de faire valoir les troubles que subiraient les autres locataires de l'immeuble (bruits, odeurs, ...), car il s'agit d'un dommage qui ne vous est pas propre. Le Code civil prévoit d'ailleurs que le bailleur n'est pas tenu du trouble que des tiers apportent à la paisible jouissance des lieux auquel tout locataire peut prétendre. C'est donc à chaque occupant troublé qu'il appartient de se retourner contre le locataire indélicat pour obtenir réparation des troubles de jouissance.

Le tribunal de Bruxelles a toutefois fait une exception en jugeant que le propriétaire d'un immeuble à appartements multiples pouvait agir en justice contre un locataire malveillant qui, par son comportement, troublait très sérieusement ses voisins, alors que vis-à-vis du bailleur même, il était en règle (paiement des loyers, charges, entretien, ...). Il s'agit cependant d'une jurisprudence assez isolée.

Voici dans un mouchoir de poche quelques réflexions sur ce poste.

Bonne journée,
Gof

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pocni
Pimonaute
Inscription : 21-09-2015
Messages : 8

Re : Résiliation sans motif indemnités

Oui je sais, nous avons beaucoup réfléchi à ce sujet et la décision n'a pas été facile à prendre..

Mais c'est un petit loyer et l'immeuble est situé dans une zone en plein développement du côté de Charleroi. L'objectif est donc d'espérer à terme attirer une autre population plus aisée et donc d'augmenter les loyers. Mais selon moi pas possible à réaliser en gardant dans l'immeuble ce genre de locataire (même si il est vrai qu'il paye)...

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pocni
Pimonaute
Inscription : 21-09-2015
Messages : 8

Résiliation sans motif indemnités

Bonjour,

Nous avons il y a quelques mois acheté notre premier immeuble de rapport. L’ensemble des logements étaient déjà loués lors de notre achat. Néanmoins, un des locataires posant de gros problèmes au sein de l’immeuble (propreté, nuisances sonores, etc.) nous avons décidé d’user de notre droit en tant que nouveau propriétaire de résilier (résiliation sans motif) son bail moyennant le versement d’indemnités (9 mois de loyer).

Le locataire aurait déjà dû quitter le bien au début de ce mois mais actuellement il s’y refuse actuellement !

Au-delà du fait que nous allons probablement devoir procéder à une expulsion dans le cas où le problème perdure, je me pose la question suivante : nous sommes lui toujours redevables des indemnités ? A mon sens, il n’a pas respecté sa part du marché donc pas de raison de respecter la nôtre.

Quelqu’un a une expérience dans ce domaine ?

D’avance merci !

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