Résiliation bail de 9 ans - calcul des délais

pandi · #1 25-09-2015 16:03:36

Bonjour,

Je suis locataire, dans un bail de 9 ans prenant effet le 01/02/2013 et se terminant le 31/01/2022.

Si je résilie le bail dans le courant de ce mois d'octobre (2015), le préavis de 3 mois que je dois donner prendra donc effet le 01/11/2015 : mois de novembre 2015, décembre 2015, janvier 2016 = 3 mois.

Si je comprends bien, dans cette hypothèse, je ne dois pas payer d'indemnité au bailleur ?

Cela m'a toujours semblé clair mais en relisant la loi sur les baux de résidence principale je suis prise d'un doute (article 3§5: Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.): on est d'accord que le bail "prend fin" à l'issue du délai de préavis (et non au moment où le locataire fait savoir au bailleur qu'il met fin au bail) ?

Et si le délai de préavis de 3 mois nous amène au 31/01/2016 (à minuit), le bailleur peut-il soutenir que le bail a pris fin au cours de la troisième année et par conséquent nous réclamer le mois d'indemnité ?

Désolée pour ces questions mais étant dans un contexte de tension avec le bailleur (pour d'autres questions), je préfère être sûre et certaine.

Merci d'avance ops

rexou · #2 25-09-2015 16:11:48

Non, vous ne devez pas payer d'indemnité, puisque votre bail se termine au terme de la 3e année.
La date à considérer est celle de la fin du bail, pas celle du préavis.
Et vous aurez bel et bien mis fin à ce bail au terme de la 3e année.

Steed · #3 25-09-2015 16:57:02

à l'instar du calculateur d'index, Pim pourait-il creer sur son forum le calculateur de préavis de bail svp?

j'dis ca, j'dis rien!

merci

GT · #4 26-09-2015 14:03:41

@pandi

Vous êtes locataire. Le bail de 9 ans a pris cours le 1/2/2013.
Vous envisagez résilier ce bail ds le courant du mois d'octobre. Le préavis de 3 mois commencera à courir le 1/11/2015 pour se terminer le 31/1/2016.

L'article 3§5 de la loi sur la résidence principale que vous citez énonce : "Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité."

La question se pose de savoir si vous devez à votre bailleur une indemnité après avoir donné un préavis à un certain moment (en octobre), préavis commençant à courir le 1/11/2015 pour se clôturer le 31/1/2015.

C’est la date à laquelle le renom expire, et non celle à laquelle il est donné, qui est prise en considération pour déterminer si une indemnité est due. Dans votre cas ,le renon expire pour le 31/1/2016 et c'est la date à laquelle vous devez , au plus tard à minuit, avoir quitté les lieux. L'éventuel deuxième triennat aurait débuté immédiatement après les douze coups de minuit.

Selon mon premier avis (je n'ai consulté ni la doctrine, ni la jurisprudence) , une indemnité sera due au bailleur car le bail aura pris fin au cours du premier triennat (en fin de premier triennat = en cours de premier triennat).

Dernière modification par GT (26-09-2015 14:07:35)

grmff · #5 26-09-2015 14:17:00

Quand on quitte fin de triennat, on ne doit pas d'indemnité. Votre préavis ne prend pas fin "au cours" de la troisième année, mais à la fin de la 3e année. Donc, pas d'indemnité.

rexou

GT · #6 26-09-2015 14:43:31

@ pandi,
Pour votre bonne information le juge de paix de Bruges (29 septembre 2005) a décidé qu'un congé notifié pour le dernier jour du premier triennat ne donnait pas droit à indemnité tandis que le juge de paix de Westerlo a accordé une indemnité pour résiliation à la fin du premier triennat (7 juillet 2001).

Si vous estimez qu'un doute subsiste après avoir récolté ici et ailleurs des informations ne serait-il pas plus prudent de postposer d'un mois votre projet ?

Par ailleurs, avez-vous vérifié que la formalité de l'enregistrement a été accomplie par le bailleur ? Si cette formalité n'a pas été accomplie , vous vous trouveriez dans une autre situation.

Dernière modification par GT (26-09-2015 15:09:41)

pandi · #7 28-09-2015 08:42:07

Merci pour toutes vos réponses, je note donc que la question est discutée, même en jurisprudence... Tout serait plus simple, je pense, s'il n'y avait pas de tension avec le bailleur (enfin, l'agence qui gère l'immeuble), mais là, j'ai peur qu'il ne me lâche pas et qu'il essaie de soutenir que le bail a pris fin "au cours" de la troisième année (31/01/2016).

Sinon, GT, oui le bail est enregistré et non je ne peux pas postposer d'un mois, en fait je postpose déjà d'un mois (signature de l'acte pour ma maison fin décembre) mais je me disais que tant qu'à payer une indemnité d'un mois pour rien (si je donnais mon préavis encore ce mois-ci et qu'il expirait fin décembre), autant payer un mois de loyer pour le mois de janvier 2016... et ne pas devoir d'indemnité du tout (enfin, je le pensais, apparemment ce n'est pas si simple).

Je crois que je vais résilier en ne donnant aucune date précise (donc pas comme dans le modèle proposé par immoweb par exemple) sauf justement la date où j'aurai quitté les lieux ("je résilie le bail et vous donne un préavis de 3 mois, l'appart sera libéré pour le 01/02/2016").

Merci beaucoup pour votre aide en tous cas ! smile

Dernière modification par pandi (28-09-2015 08:43:27)

PIM · #8 28-09-2015 10:47:42

pandi a écrit :

Je crois que je vais résilier en ne donnant aucune date précise (donc pas comme dans le modèle proposé par immoweb par exemple) sauf justement la date où j'aurai quitté les lieux ("je résilie le bail et vous donne un préavis de 3 mois, l'appart sera libéré pour le 01/02/2016").

précisez "à minuit et 01 seconde, de manière à être dans la 4e année" devil

grmff · #9 28-09-2015 11:00:21

Attention que tout mois entamé est dû... devil

GT

D1791 · #10 28-09-2015 11:42:26

Pour éviter cette discussion dans mes baux de court terme sur le moment auquel l'indemnité décroît, j'ai spécifié que c'est le moment auquel le renom est donné qui détermine son montant :

"...le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail. Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

rexou · #11 28-09-2015 12:04:10

pandi a écrit :

Je crois que je vais résilier en ne donnant aucune date précise (donc pas comme dans le modèle proposé par immoweb par exemple) sauf justement la date où j'aurai quitté les lieux ("je résilie le bail et vous donne un préavis de 3 mois, l'appart sera libéré pour le 01/02/2016").

Pas bon. Dépassement de la date de fin de bail !

Il est préférable d'indiquer que vous donnez votre préavis qui prend cours le 1er novembre pour se terminer le 31 janvier, AU TERME de la 3e année d'occupation.

Vous pouvez utilement mentionner aussi que vous proposez la remise des clés et état des lieux de sortie à la meilleure convenance du bailleur, à partir du 28 janvier par exemple.

rexou · #12 28-09-2015 12:11:43

D1791 a écrit :

Pour éviter cette discussion dans mes baux de court terme sur le moment auquel l'indemnité décroît, j'ai spécifié que c'est le moment auquel le renom est donné qui détermine son montant :
"...le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail. Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois."

Pardonnez-moi si j'ai raté une marche... Bail de court terme dites-vous. Et "renon envoyé avant fin des 24e, 27e ou 30e mois" ??? C'est probablement possible et légal, mais ne correspond à rien de courant...

Perso, pour un bail court (3 ans), je prévois une indemnité linéaire et irréductible de 3 mois. Cela n'empêche pas un juge de réduire cette indemnité à 1 mois pour rupture dans la 1re année et dans le cadre d'un jugement par défaut.

rexou · #13 28-09-2015 12:21:31

GT a écrit :

Selon mon premier avis (je n'ai consulté ni la doctrine, ni la jurisprudence) , une indemnité sera due au bailleur car le bail aura pris fin au cours du premier triennat (en fin de premier triennat = en cours de premier triennat).

Pas d'accord. Le bail prend fin AU TERME du 1er triennat et pas en cours de ce triennat.

Je n'ai pas consulté la doctrine ni la jurisprudence. Simple logique. Mais je ne suis pas juge. :-)

GT · #14 28-09-2015 12:47:03

rexou a écrit :

GT a écrit :
Selon mon premier avis (je n'ai consulté ni la doctrine, ni la jurisprudence) , une indemnité sera due au bailleur car le bail aura pris fin au cours du premier triennat (en fin de premier triennat = en cours de premier triennat).
Pas d'accord. Le bail prend fin AU TERME du 1er triennat et pas en cours de ce triennat.
Je n'ai pas consulté la doctrine ni la jurisprudence. Simple logique. Mais je ne suis pas juge. :-)

Le bail prend fin au terme du triennat. Je n'en disconviens pas.

Pour autant que les mots aient un sens (méthode d'interprétation linguistique), le triennat expire le dernier jour du mois sur le coup de minuit (triennat = période qui débute à un moment et qui se termine à un autre moment). Et le 2ème triennat (potentiel) aurait débuté le 1er jour du mois suivant.

Voilé les faits que je relève, sans plus. J'ai donné un premier avis. Il ne s'agissait pas d'une position péremptoire.
Ensuite, j'ai consulté ma documentation.

En quoi la logique ne serait-elle pas respectée ? Quelle est cette logique énoncée prétendument non respectée ? La méthode systémique (dite aussi logique) est une des méthodes d'interprétation du droit. Elle consiste à dégager le sens d'un texte à l'aide de son contexte législatif. Dans le cas soumis, quel est le contexte ?

Dernière modification par GT (28-09-2015 13:41:10)

D1791 · #15 28-09-2015 12:57:32

@Rexou

Je ne propose que des baux de 3 ans (36 mois).
Depuis peu et grâce/à cause de ce forum, lorsque j'ai un très gros doute sur la solvabilité du preneur, je teste le 1 + 2 ans.

Dans le contexte actuel de notre société, 3 ans c'est une éternité pour un locataire. En tout cas, c'est ce que je constate dans ma région.
Je veux donc un bail qui permette au locataire de quitter le logement avant l'échéance des 3 ans, en contrepartie de quoi je désire une indemnité.

Par analogie avec ce que la loi prévoit pour les baux de 9 ans, je pense qu'une indemnité dégressive est plus correcte.
Comme je refuse de louer pour un an (hormis gros doute sur la solvabilité), la dégressivité 3-2-1 pour une durée de 1, 2, 3 ans comme la loi la prévoit pour les baux de 9 ans ne me convient pas.

Je ne veux par contre pas pénaliser un locataire qui quitterait "un peu" avant le terme initialement prévu.
S'il trouve le noveau logement de ses rêves en fin de bail, je ne trouve pas correct de ma part d'imposer cette indemnité.

Je propose donc une indemnité linéaire de 3 mois pendant les 2 premières années (24 mois) et je propose une dégressivité rapide la dernière année 2 mois pour 2 ans et un trimestre, 1 mois pour 2 ans et 2 trimestres et enfin aucune indemnité pour les 2 derniers trimestres.

Votre commentaire "Cela n'empêche pas un juge de réduire cette indemnité à 1 mois " me renforce dans mon sentiment qu'il vaut mieux avoir non seulement une attitude d'équilibre des rapports entre parties, mais aussi qu'en me rapprochant de la philosophie du bail de 9 ans, je renforce mes arguments face à un juge.

Je suis très attaché à la liberté contractuelle, mais je sais qu'il ne faut pas abuser d'un droit ou d'une liberté et j'ai la faiblesse de penser que si mon bail de court terme converge avec l'esprit de la loi sur le bail de long terme, je ne donne pas de grain à moudre aux législateurs qui voudraient imposer chaque virgule de la relation bailleur-preneur.

Par ailleurs, il m'arrive de ne pas toujours réclamer cette indemnité, mais c'est une autre histoire.

rexou · #16 28-09-2015 17:46:45

@ GT : Il me semble que le préavis expirant à la fin du premier triennat, on ne peut considérer qu'il expire "au cours" de ce triennat. C'est selon moi l'interprétation la plus logique du sens de la loi... même si bien sur, il reste possible de considérer l'équation "en fin de triennat = en cours de triennat"... J'admire beaucoup la rigueur et la précision de vos interventions; il semble d'ailleurs que les tribunaux aient déjà émis des avis divergents à ce sujet. Je ne fais qu'émettre un avis "instinctif" basé sur la recherche de la volonté du législateur.

@ D1791 : Je comprends mieux en effet votre dégressivité particulière. C'est la première fois que j'entends parler de cet échelonnement, mais après tout, pourquoi pas ? C'est en effet parfaitement légal et défendable. Perso, mes baux sont aussi de 3 ans, mais avec indemnité linéaire. Ce n'est qu'en cas de conflit grave, menant en justice de paix, que je demande la totalité de cette indemnité. Et ma dernière expérience a été de la voir réduite à un mois; pratique systématique de la nouvelle juge de paix selon son greffe.

GT · #17 28-09-2015 18:21:41

@rexou

L'article 3§5 de la loi sur la résidence principale prévoit qu'il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et que, toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité.

La question porte sur l'interprétation à donner à l'expression "mettre fin au bail au cours du premier triennat".

La méthode d'interprétation linguistique permet de considérer qu'un bail se clôturant le dernier jour du triennat est un bail auquel il est mis fin en cours de triennat. Le 2éme triennat succède au premier, à la clôture, au terme de celui-ci.

Je n'ignore pas que l'expression "mettre fin au bail au cours du premier triennat" puisse aussi être interprétée en recourant à la recherche de la volonté du législateur qui se manifeste dans les travaux préparatoires de la loi sur le bail de résidence principale. Mais que disent les travaux préparatoires permettant de découvrir la volonté du législateur sur la portée de l'expression ?

rexou

SNPC · #18 29-09-2015 08:22:10

Bonjour,

A la demande de Pim, j'interviens dans votre discussion.
En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.

Ce qui est certains, c'est que c'est bien la date de fin de bail (fin du préavis donné donc) qui est prise en compte et pas la date à laquelle le congé est donné.

Par contre, certains auteurs (Merchiers par exemple) affirment que l'indemnité égale à un mois de loyer est due si le bail est résilié au cours ou pour la fin de la troisième année; d'autres prônent que dès lors que le bail se termine la troisième année (techniquement) à minuit, que l'indemnité n'est pas due.

SI les deux thèses sont suivies par les tribunaux, il me semble (même si je ne dispose pas de statistique, tous les jugements n'étant pas publiés) que la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement.

Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion. Par contre, j'indiquerais malgré tout dans le congé la durée du préavis ainsi que par exemple le fait que les lieux seront libérés le 31 janvier 2016 et que la remise des clés et l'état des lieux pourront s'effectuer le matin du 1er février.

Bonne journée!

PIM, rexou

pandi · #19 29-09-2015 09:36:10

Merci pour ces dernières précisions !

Bonne journée à tous.

GT · #20 29-09-2015 09:55:59

Je lis ds l'intervention du SNPC

"En fait, cette question n'a jamais été tranchée définitivement en doctrine ou jurisprudence.
"deux thèses sont suivies par les tribunaux"
"la deuxième thèse l'emporte plus souvent actuellement".
"Rien donc ne permet de clore définitivement la discussion"

Seule une décision de la cour de cassation pourrait trancher la question. Encore faudrait-il qu'un justiciable porte l'affaire jusqu'à cette Cour. En attendant ....le débat reste ouvert.

Ce qui serait intéressant de lire, ce sont les arguments développés devant les juridictions qui ont pris des décisions divergentes et la motivation des jugements.

Dernière modification par GT (29-09-2015 09:59:11)

rexou

Résiliation bail de 9 ans - calcul des délais

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