Contrat syndic et activite de celui ci ?

christopheEU · #1 29-09-2015 13:06:49

Bonjour,

Je vis dans une copropriete de +- 40 lots ou je suis malheureusement le president du conseil de copropriete smile .

Nous avons un syndic professionnel qui chaque année et ce depuis 4 ans est reconduit (1 an).
J'ai son contrat depuis qu'il est arrivé dans notre résidence avec le détail de ces prestations, activites, ..

Début septembre, j'ai recu dans ma boite aux lettres un courrier qui contenait un nouveau contrat.
Le courrier m'invitait à signer celui ci et le renvoyer au syndic.
Le motif invoqué dans le courrier, c'était du au fait de la nouvelle loi ...

bon, première chose que j'ai faite c'est comparé l'ancien et le nouveau contrat.
Je ne vais pas tout détailler, mais il y'a quelques changements :

- il passe de 4 réunion (cp) annuel à 2 dans le nouveau
- il facture l'assemblée générale 150 euros
- plus de trace de passage dans les communs
- indexation annuelle
- ....

Existe t il une liste de tache que le syndic doit obligatoirement réaliser ?
Aussi, est ce normal d'envoyer un nouveau contrat alors que l'ancien n'est pas terminé ?
Notre AG se déroule en décembre pour info.

Je vous remercie
Christophe

Dernière modification par christopheEU (29-09-2015 13:08:15)

GT · #2 29-09-2015 15:23:51

Les missions du syndic sont définies dans les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée (art. 577-3 à 577-14, C. civil), dans le règlement de copropriété de l'immeuble, dans le règlement d'ordre intérieur, et dans la contrat signé entre le syndic et l'ACP. Je ne peux que vous suggérer d'en prendre connaissance, de les lire, de les relire.

Ceci dit, la loi du 2 juin 2010 ne s'est intéressée à aucun des points de changement relevés qui ont attiré votre attention dans le contrat soumis à votre signature par le syndic (il passe de 4 réunion (cp) annuel à 2 dans le nouveau, il facture l'assemblée générale 150 euros, plus de trace de passage dans les communs, indexation annuelle),

Un contrat est en cours. En principe, ce contrat doit avoir été soumis à la même assemblée qui a choisi le syndic ou renouvelé son mandat par décision expresse.
En tout état de cause, le président n'est pas compétent pour conclure ou modifier un contrat avec le syndic. Il s'agit d'une prérogative exclusive de l'assemblée générale.

La doctrine admet qu' une personne désignée par l'assemblée générale (p.e. le président du CDC) puisse signer au nom de l'association le contrat qui aura été accepté par l'assemblée. On imagine mal que le syndic élu signe le contrat tant en son nom personnel qu'au nom de l'association dont il est le représentant dans les affaires courantes.

Quant au CDC, sa mission porte notamment sur la surveillance qu'il exerce sur la bonne exécution par le syndic de ses missions (hormis mission confiée au commissaire aux comptes).

Dernière modification par GT (29-09-2015 15:24:49)

panchito · #3 29-09-2015 21:07:00

Pour votre gouverne la fonction de Président de l'ACP a été supprimée depuis belle lurette. C

GT · #4 30-09-2015 07:42:07

panchito a écrit :

Pour votre gouverne la fonction de Président de l'ACP a été supprimée depuis belle lurette. C

Un "pimonaute" a-t-il connaissance d'un texte légal concernant la présidence d'un conseil de copropriété (gérance) ?
Ce président n'est-il pas visé uniquement par des dispositions statutaires ? La loi empêcherait-elle les statuts de prévoir l'existence d'une présidence du CDC ?

GT · #5 30-09-2015 09:10:28

Ninifel a écrit :
"Le président du conseil de copropriété est lui élu par le conseil."

Le Président du CDC n'est pas nécessairement élu par les membres du conseil. Le choix peut aussi être le fait de l'AG.
Les statuts peuvent prévoir que l'AG choisit le Président du conseil, son vice-président, et ses membres.

"la question de GT est excellente !"
Ma question portait exclusivement sur une prétendue impossibilité d'existence du poste de président de CDC et non sur l'intérêt de cette fonction et sur le contenu de celle-ci.

"...moi aussi j'ai ce souci avec un Syndic qui ne précise pas son passage à l'immeuble dans son contrat alors qu'en France le Syndic affiche dans les communs la prochaine date et heure de son passage afin que les occupants qui ont une remarque à faire puissent le rencontrer. ici y'a refus de faire comme ça et du coup la gestion marche moins bien."

En France ? La législation française obligerait-elle le syndic à afficher dans les communs le moment précis de son passage dans l'immeuble pour rencontrer les occupants ? Quel est le texte légal ? En Belgique, aucune disposition légale spécifique n'existe en la matière.

"Cela me ramène aussi à mon questionnement sur les PVs du Cdc : est-ce des documents officiels de l'ACP qui sont dans le livre des Pvs ?"
Je ne trouve pas dans le texte légal les termes "livre des PV". En revanche, il y est question d'un registre des décisions de l'AG (cf. art. 577-6, § 12, et art. 77-10, § 3,C.Civil). Des dispositions statutaires spécifiques pourraient exister concernant les PV (des réunions) du CDC en matière de publicité et de conservation de ceux-ci.

Dernière modification par GT (30-09-2015 09:46:06)

luc · #6 30-09-2015 09:46:50

ninifel a écrit :

Les statuts peuvent prévoir que
je fais remarquer que la tendance est à la standardisation des STATUTS et non à l'instauration de spécificités pour chaque copropriété ce qui devient ingérable pour les Syndics, les Juges et les copropriétaires eux-mêmes.

La standardisation des statuts n'est possible que si les immeubles sont standardisés.
La tendance que vous mentionnez est la tendance (du service de formation) de l'IPI pour des motifs partiaux (augmenter le bénéfice des syndics et render le syndic moins responsable).

GT · #7 30-09-2015 10:06:53

Ninifel a écrit :

"Le président du conseil de copropriété est lui élu par le conseil."

GT a écrit
"Le Président du CDC n'est pas nécessairement élu par les membres du conseil. Le choix peut aussi être le fait de l'AG.
Les statuts peuvent prévoir que l'AG choisit le Président du conseil, son vice-président, et ses membres."

Ninifel a écrit :
"Les statuts peuvent prévoir que
je fais remarquer que la tendance est à la standardisation des STATUTS et non à l'instauration de spécificités pour chaque copropriété ce qui devient ingérable pour les Syndics, les Juges et les copropriétaires eux-mêmes."

Personnellement, je ne possède aucune statistique sur le nombre de statuts dans lesquels il est prévu que le président du conseil de copropriété est élu par le conseil ( et non par l'AG ) par opposition à ceux ds lesquels la compétence sur le choix du syndic est attribuée à l'AG.

Je note que les plaideurs et les juges ne manquent pas de se référer au contenu des statuts ds les affaires qui leur sont soumises. Quant aux copropriétaires, les dispositions des statuts de leur copropriété leur sont bien entendu applicables.

A titre d'autre exemple, les statuts d'une nouvelle ACP que j'ai sous les yeux prévoient que le syndic sera obligatoirement un syndic IPI (de sorte qu'un syndic-avocat, un syndic-expert comptable ou un copropriétaire ne pourra exercer cette fonction et être choisi par l'AG sauf modification des statuts). Il s'agit d'une disposition que je n'avais encore jamais lue ds aucun statut.

Ingérable pour le syndic, le juge, les copropriétaires ?

Dernière modification par GT (30-09-2015 10:16:24)

dach · #8 30-09-2015 12:16:14

ninifel a écrit :

Le Syndic a besoin d'un SPOC ( Single Point of Contact) y compris dans les petites ACP pour faire un relai sur le terrain avec les personnes concernées par la copropriété ( locataires et copropriétaires). Cette fonction de "président" est utile dans la pratique. ...

Le SPOC de l'ACP est le syndic ! Sauf décision de l'AG dans le règle, le syndic ne peut déléguer (ou "faire relai sur le terrain") à quiconque.
Soit le syndic exécute une décision de l'AG soit il effectue un acte conservatoire. Dans les autres cas, il doit soumettre une proposition à l'AGO ou l'AGE selon l'urgence.

Dans le cas de christopheEU, il ne peut absolument pas signer un contrat de syndic en général et a fortiori si ce contrat n'a pas été approuvé par l'AG.

GT · #9 30-09-2015 16:50:25

dach a écrit :

ninifel a écrit :
Le Syndic a besoin d'un SPOC ( Single Point of Contact) y compris dans les petites ACP pour faire un relai sur le terrain avec les personnes concernées par la copropriété ( locataires et copropriétaires). Cette fonction de "président" est utile dans la pratique. ...
Le SPOC de l'ACP est le syndic ! Sauf décision de l'AG dans le règle, le syndic ne peut déléguer (ou "faire relai sur le terrain") à quiconque.
Soit le syndic exécute une décision de l'AG soit il effectue un acte conservatoire. Dans les autres cas, il doit soumettre une proposition à l'AGO ou l'AGE selon l'urgence.
Dans le cas de christopheEU, il ne peut absolument pas signer un contrat de syndic en général et a fortiori si ce contrat n'a pas été approuvé par l'AG.

Je partage entièrement la position de l'intervenant en ce qui concerne le point de contact officiel des copropriétaires. Il s'agit du syndic. C'est à lui que doivent nécessairement s'adresser les copropriétaires. Et non aux membres du conseil de copropriété.
Cette pratique - malheureusement non combattue par certains membres de CDC - engendre en outre de la confusion.

Que chacun reste à sa place. Le syndic gère, le CDC surveille la gestion du syndic.Le syndic est, en principe, le correspondant du copropriétaire

Néanmoins, rien n'empêche les copropriétaires d'informer les membres du conseil des démarches qu'ils ont entreprises auprès du syndic. Cette démarche permettra au CDC de surveiller la suite qui aura été donnée par le syndic à celles-ci (mission de surveillance).

Néanmoins, je suis d'avis que, dans certains cas particuliers , rien n'empêche un copropriétaire, membre du conseil ou non, de s'adresser au syndic au nom d'un autre copropriétaire. Mais cela doit rester l'exception.

PIM · #10 30-09-2015 16:55:03

Le SPOC de l'ACP est le syndic !

(Spock de Star Treck)

Sorry: n'ai pas pu m'en empêcher tongue

dach

GT · #11 30-09-2015 20:42:10

ninifel a écrit :

Je retiens ceci : " il y est question d'un registre des décisions de l'AG (cf. art. 577-6, § 12, et art. 77-10, § 3,C.Civil). Des dispositions statutaires spécifiques pourraient exister concernant les PV (des réunions) du CDC en matière de publicité et de conservation de ceux-ci.".
Les Proces-verbaux des réunions d'un Conseil de Copropriété sont-ils conservés dans ce registre ?

Je reprends.
-Registre des décisions de l'AG : voir (code civil, art. 577-6, § 12 et art. 577-10 § 3)
- PV des réunions du CDC : publicité et conservation :voir les dispositions statutaires éventuelles applicables.

Le registre prévu légalement contient les décisions de l'AG. La loi ne prévoit pas que ce registre contienne les PV des réunions du CDC.

Quant aux dispositions statutaires, j'en ignore évidemment le contenu. Que chaque copropriétaire intéressé lise les dispositions de ses statuts concernant le PV des réunions du CDC de sa copropriété.

GT · #12 30-09-2015 20:52:40

ninifel a écrit :

je vous lis ....mais vous imaginez en pratique un syndic (belge) recevant 30 courriels et 25 appels téléphoniques pour lui signaler la même chose à savoir par exemple une panne d'ascenseur ou de chauffage ????
En France on fait comme ça :
1. Un CP relai par allée qui recoit les plaintes des X résidents de son bloc....c'est ce CP relai qui va envoyer 1 courriel au Syndic ( le Syndic recoit 1 courriel)
2. Une date et heure de visite du Syndic à l'immeuble...pour que le Syndic voit de ses yeux la réalité
pourquoi c'est pas possible en Belgique ?

En France on fait comme ça : dans toutes les copropriétés ? En vertu de quelle disposition légale ou réglementaire ?

Une date et heure de visite du syndic à l'immeuble. En Belgique possible aussi si précisé dans le contrat du syndic.

Vous imaginez que le "CP relais" soit absent (hospitalisé, vacances, restaurant, cinéma,...) ou négligent . Qui va joindre le syndic pr l'informer d'une panne d'ascenseur ?

luc · #13 01-10-2015 08:51:12

ninifel a écrit :

pourquoi c'est pas possible en Belgique ?

Poser une question de ce type, c'est en fait suggérer la réponse qu'on veut obtenir. Mais parfois il y a une autre réponse.

Dans ce cas la question préalable devrait être selon moi:
"Quelle est la différence essentielle entre la France et la Belgique en ce qui concerne le Code Napoleon et l'immobilier?"

panchito · #14 01-10-2015 09:01:03

Ici on est en Belgique et rien n'empêche les CP d'insérer une clause dans le contrat du Syndic imposant un nombre minimum de visites par mois inclues dans ses honoraires.

panchito · #15 01-10-2015 09:13:39

Mais en Belgique, non, cela ne se fait pas.

Bien au contraire l'IPI encourage même ses membres à facturer chaque visite qui serait demandée par un copropriétaire (50 à 70€ par visite...)

GT · #16 01-10-2015 09:45:09

@ninifel
Quel est l'objet du passage dans l'immeuble à exiger du syndic ? A lire vos interventions des 29/9, 30/9 et 1/10 respectivement à 22.14.05 h,18.33.43 h et 09.34.36, un doute existe.

S'agit-il d'un passage dans l'immeuble pendant lequel les occupants auront la possibilité de rencontrer le syndic ou s'agit-il d'une visite de l'immeuble destinée à permettre au syndic de constater l'état de l'immeuble ?

Je vous cite : "passage afin que les occupants qui ont une remarque à faire puissent le rencontrer" mais aussi "visite du syndic à l'immeuble" et "visite du bâtiment" ?

Dans une copropriété dans laquelle j'ai été propriétaire d'un lot, le syndic en fonction à l'époque (il y a environ 25 ans) se tenait à la disposition des copropriétaires, dans l'immeuble, selon un horaire établi.

Peut-on raisonnablement imaginer qu'un syndic visite à heure et jour fixe un immeuble pour vérifier son état ? Dans ce cadre, je crois que le syndic a l'obligation de s'y déplacer (l'ACP est le gardien de l'immeuble) selon les nécessités et éventuellement selon une périodicité qui aurait été définie.

Je ne comprends pas la phrase : "on me refuse cette demande au contrat du syndic". Pouvez-vous avoir la gentillesse de la formuler différemment. On ? demande à qui ? dans quel cadre ? celui d'une AG dont le point aurait été mis à l'ordre du jour ? lors du vote sur le contenu du contrat du syndic? cette demande : objet précis ? votre AG a déjà voté sur ce contrat ?

L'assemblée générale n'est pas obligée de suivre les propositions qui lui sont soumises.

Si une ACP exige une prestation précise de son syndic, celui-ci en tient compte dans le calcul du montant de ses honoraires .

max11 · #17 01-10-2015 13:14:16

ninifel a écrit :

En France on fait comme ça :
1. Un CP relai par allée qui recoit les plaintes des X résidents de son bloc....c'est ce CP relai qui va envoyer 1 courriel au Syndic ( le Syndic recoit 1 courriel)
2. Une date et heure de visite du Syndic à l'immeuble...pour que le Syndic voit de ses yeux la réalité
pourquoi c'est pas possible en Belgique ?
En France on fait comme ça : dans toutes les copropriétés ? En vertu de quelle disposition légale ou réglementaire ?J'EN SAIS RIEN ...j'ai vécu en copropriétés en france et j'ai pas eu à me poser de question car ça fonctionnait agréablement dans toutes les copropriété où j'ai vécu pendant 30 ans. Je perdais pas mon temps à cause de ça .............! Evidemment il n'y avait pas de chauffage colelctif, ça simplifiait les choses à gérer collectivement.
Une date et heure de visite du syndic à l'immeuble. En Belgique possible aussi si précisé dans le contrat du syndic.
ON ME REFUSE CETTE DEMANDE AU CONTRAT DU SYNDIC....
Je ne connais aucun immeuble belge où le syndic annonce un planning de visite du bâtiment ...qui a un témoignage contraire ?

Pour citer la France comme modèle dans le monde de la copropriété et des syndics, il ne faut pas y avoir vécu et/ou ne pas s'y intéresser...
Depuis que je suis impliqué dans ce monde à la française (un peu plus de 3 ans), je vais de surprises en surprises à chaque recherche, chaque lecture, chaque discussion, chaque réunion,....
Il m'est impossible de comprendre quelqu'un qui me dit que "c'est mieux en France"....

max11 · #18 01-10-2015 13:15:20

ninifel a écrit :

Panchito ce n'est pas tout à fait la demande. Je demande juste l'engagement contractuel à 1 visite officielle du Syndic annoncé à tous y compris les habitants et là on me dit non non et non....ça ne se fait pas ici me répond-t-on.
Vous me diriez oui si vous étiez Syndic IPI belge ?
Luc j'ignore la réponse à l'excellent recadrage, merci.

Le syndic qui annonce qu'il sera (représenté) à l'immeuble chaque lundi de 14 à 15h vous facturera au moins 70 à 100 € par semaine pour cette présence... Vous êtes prêtes à payer votre syndic pour qu'il mette une personne derrière un bureau pendant une heure à l'immeuble ?

panchito · #19 01-10-2015 13:28:28

Ce serait parfaitement ridicule. A la même heure, il doit peut être régler une urgence ailleurs...

Il faut être français pour inventer ce genre de truc!

Ils ont l'art de tout transformer en usines à gaz où plus rien ne fonctionne.

Vive le pragmatisme à la Belge!

Dernière modification par panchito (01-10-2015 13:28:50)

max11

GT · #20 01-10-2015 14:40:03

En France, l'art. 7.1.3. du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les prestations du syndic figurant dans le forfait comprennent obligatoirement les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble
• DANS LA LIMITE D'UN NOMBRE MINIMUM CONVENU
• SUIVIE DE LA REDACTION D'UN RAPPORT S'Il EN A ETE CONVENU
• EN PRESENCE DU PRESIDENT DU CONSEIL SYNDICAL (lire en Belgique président du CDC) S'IL EN A ETE AINSI CONVENU

En Belgique, je pense que les missions du syndic relatives à l'administration, à la conservation, à la garde, à l'entretien de l'immeuble imposent au syndic de visiter l'immeuble périodiquement. Modalités ? Nombre ? Honoraires complémentaires ou pas ? Il n'y a pas de texte légal en la matière. Le règlement de copropriété et le contrat peuvent s'être intéressés à la problématique.

Dernière modification par GT (01-10-2015 14:42:43)

Contrat syndic et activite de celui ci ?

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