Enquête insalubrité et rupture du contrat de bail

starlight · #1 21-10-2015 18:52:28

Bonjour,

Je suis actuellement locataire d'un appartement dont le bail est d'une durée de 2 ans qui a débuté fin avril 2014 et qui n'a pas été enregistré.

Depuis avril 2015, une enquête de salubrité a été ouverte dû à plusieurs aspects vétustes du bâtiment, le propriétaire nie les éventuels travaux à refaire, pourtant une constatation judiciaire et des photos prouvent le contraire.

Il y a quelques semaines, des agents de police sont venus pour inspection et faire un rapport pour le cours de l'enquête et m'ont conseillés de commencer à chercher un nouveau logement mais de ne pas casser mon bail de suite car le bâtiment risquait d'être fermé sous ordre judiciaire.

J'ai donc suivi leur conseil et je me pose à présent des questions:
- Que faire si je trouve un autre logement ?
- Dois-je casser le bail ou juste avertir le propriétaire de mon départ (ou les agents qui s'occupent de l'enquête) ?
- Vais-je devoir faire un préavis de 3 mois malgré l'enquête et trouver un locataire qui me remplacera pour les 6 mois qui restent avant la fin de mon contrat de bail (bien que je doute trouver une personne acceptant de reprendre un appartement alors que le bâtiment risque de fermer) ?
- Combien de temps peut durer une telle enquête avant la décision finale du juge de paix ?

La situation dans mon logement actuelle devenant invivable, je ne désire pas passer l'hiver dans celui-ci, je vise donc mes recherches vers des logements libre de suite.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses et je reste à votre disposition pour de plus amples informations à ce sujet et d'éventuelles questions de votre part.

panchito · #2 21-10-2015 21:08:31

Mais c'est bien simple: si votre logement est considéré comme insalubre (parfois il suffit qu'il ait surpopulation), vous allez le perdre et vous n'aurez plus le droit d'y résider.

Maintenant il est étonnant qu'avant de signer le bail, vous n'aviez pas vu que tout y était si vétuste.

Casser le bail vous-même? C'est risqué car les baux de court de terme (1,2 ou 3 ans ) ne sont jamais résiliables (vous devez payer jusqu'au terme même si vous partez) SAUF si évidemment vous avez négocié une clause à ce sujet dans votre bail.

Comme la loi est muette sur les baux de court de terme, c'est le bail qui fait office de loi entre les parties. Donc qu'est-il prévu dans votre bail à ce sujet?

L'enregistrement du bail sert à bétonner les droits des locataires en donnant une date certaine de début ce qui offre une protection en cas de vente. l'acheteur sera obligé de respecter le bail en cours. Mais cela ne vous tracasse pas car vous voulez quitter au plus vite?

grmff · #3 21-10-2015 22:05:45

starlight a écrit :

Bonjour,

Bonjour, et bienvenue sur le forum.

starlight a écrit :

Je suis actuellement locataire d'un appartement dont le bail est d'une durée de 2 ans qui a débuté fin avril 2014 et qui n'a pas été enregistré.

Ok. Juste pour info, l'enregistrement ou non ne changera rien dans votre situation.

starlight a écrit :

Depuis avril 2015, une enquête de salubrité a été ouverte dû à plusieurs aspects vétustes du bâtiment, le propriétaire nie les éventuels travaux à refaire, pourtant une constatation judiciaire et des photos prouvent le contraire.

Que dit le rapport de cette enquête? Avez-vous ce rapport?

starlight a écrit :

Il y a quelques semaines, des agents de police sont venus pour inspection et faire un rapport pour le cours de l'enquête et m'ont conseillés de commencer à chercher un nouveau logement mais de ne pas casser mon bail de suite car le bâtiment risquait d'être fermé sous ordre judiciaire.

Cela ne veut pas dire grand chose. Si la police a le rapport, et que le rapport mentionne l'insalubrité, je ne comprends pas ce qu'ils disent. Ils veulent peut-être rajouter une couche sur els infractions, et tentent de vous garder dans l'immeuble pour démontrer ce qu'ils cherchent à démontrer. Mais honnêtement, je ne vois pas le point de leur action. Ils informent mais disent de ne rien faire? Aucun sens.

Faite aussi attention à ce que cela ne se retourne pas contre vous. En effet, l'administration constate les défauts de salubrité, mais n'indique pas le respnsable de celles-ci. Le surpeuplement, par exemple, est un critère de salubrité, mais n'est pas de la faute du propriétaire. L'humidité est causée dans 80% des cas par les occupants et leur comportement. Le chauffage doit être entretenu, sinon il est inutile de reprocher au propriétaire qu'il ne fonctionne pas. Etc...

starlight a écrit :

J'ai donc suivi leur conseil et je me pose à présent des questions:
- Que faire si je trouve un autre logement ?

La première chose à faire, c'est de contacter votre propriétaire et de lui demander sa position. De préférence par écrit. Par exemple par mail.
La position pourra être souple, avec une envie de trouver une solution praticable, ou dure, en disant que le contrat doit être respecté.
Avez-vous averti votre propriétaire des manquements que vous aviez constaté?

starlight a écrit :

- Dois-je casser le bail ou juste avertir le propriétaire de mon départ (ou les agents qui s'occupent de l'enquête) ?

Ne vous occupez pas des agents, vous aurez assez à vous occuper comme cela...

starlight a écrit :

- Vais-je devoir faire un préavis de 3 mois malgré l'enquête et trouver un locataire qui me remplacera pour les 6 mois qui restent avant la fin de mon contrat de bail (bien que je doute trouver une personne acceptant de reprendre un appartement alors que le bâtiment risque de fermer) ?

Soit vous attendez l'issue de l'enquête de salubrité (mais vous dites que la police est venue faire rapport? C'est contradictoire...) - la visite clot généralement l'enquête de la Région. Le dossier est alors transmis à la commune qui peut, ou pas, décider de fermer l'immeuble. S'ils décident de fermer l'immeuble pour des raisons de salubrité, ils doivent vous reloger (raison pour laquelle ils n'aiment pas prendre ce genre de responsabilité...) Attention que le simple fait d'avoir de la famille qui peut vous prêter un sofa vous classera dans les "relogés"!
Soit vous attendez la fin de la procédure pénale (10 ans si il y en a une qui arrive à quelque chose?)
Soit vous remettez votre préavis pour quitter à fin avril 2016.
Soit vous demandez à un juge de casser le bail avec dommages et intérêts, et remboursement des loyers payés etc (Procédure incertaine, évidemment. Faut voir les causes d'insalubrité.)

starlight a écrit :

- Combien de temps peut durer une telle enquête avant la décision finale du juge de paix ?

Cela dépend de la ville où se trouve votre logement, des démarches que vous avez faites, des preuves que vous amenez, de l'avocat de la partie adverse, de l'humeur du juge, de la surcharge du greffe, de l'appel éventuel, etc. De 3 mois à 10 ans.

starlight a écrit :

La situation dans mon logement actuelle devenant invivable, je ne désire pas passer l'hiver dans celui-ci, je vise donc mes recherches vers des logements libre de suite.

Invivable? Pourquoi? La couleur des murs ne vous plaît plus, ou il pleut dans le salon?

Vous aurez compris à l'ironie de mon message que votre description du problème est trop vague pour qu'on puisse prendre une position.

Si vous voulez un avis plus construit, donnez nous plus d'élément. Ne tentez pas de raconter des salades ou de présenter les choses à votre avantage, nos réponses ne feront que vous tromper et vous mettre dans un embarras non prévisible en fonction de vos explications...

A votre place, je prendrais contact avec votre propriétaire. En premier.

starlight · #4 21-10-2015 22:23:35

Bonsoir,

Je vous remercie pour votre réponse.

Lors de la visite de l'appartement, il y avait visiblement quelques travaux à faire je l'admets mais certains devaient être remis en état avant mon emménagement par le propriétaire et les locataires qui occupaient les lieux à ce moment-là, ensuite, le propriétaire m'a dit qu'il viendrait faire les travaux le mois après que j'ai emmenagé. Mais rien n'est fait, ni pour moi, ni pour les locataires des 2 autre appartements dans le bâtiment malgré les différents rappels, il reporte toujours...
Au final, comme vous pouvez l'imaginer, les petits dégâts s'aggravent avec le temps, chaudière en panne et inutilisable malgré l'entretien que j'ai fait faire par un professionnel en octobre l'année passée, infiltration d'eau il y a un mois (de l'eau a coulé du plafond, le long du mur jusqu'au sol pendant 2 jours) j'en ai bien évidemment informé mon propriétaire (en lui rappelant par la même occasion l'état de la chaudière) il m'avait répondu qu'il viendrait constater tout ça la semaine suivante, il ne s'est jamais déplacé ! Vu l'urgence de la situation, j'ai fait constaté le tout par le chef des pompiers qui était parfaitement au courant de l'enquête et y a donc ajouté son rapport. Maintenant, mon propriétaire ne veut commencer les travaux de réparation de la chaudière qu'après avoir reçu le rapport des pompiers et dit ne pas comprendre pour les autres travaux car tout est en norme.

Quant au contrat de bail, certaines parties n'ont pas été remplies car selon lui ce n'était pas nécessaire: son adresse n'y est pas mentionné par exemple, il a juste indiqué son nom et prénom et pour la partie en cas de résiliation, il est inscrit ceci:
"En cas de résiliation de la présente convention, aux torts du preneur, celui-ci paiera au bailleur, à titre de clause pénale, une somme équivalente à mois du loyer en vigueur au moment de la résiliation."
(il n'y a pas de faute de ma part, le champ est vide pour le nombre de mois)
A part ça, il est marqué en fin de contrat qu'il a été fait en triple exemplaires dont un pour l'enregistrement, cependant, il ne m'en a fait signé que deux en me disant que c'était bon.

Je sais que certains détails vous auraient paru louche dès le départ mais il faut savoir qu'à l'époque, je vivais en ville et dû à mes importants problèmes de santé, notamment respiratoires, j'ai dû trouver un logement au plus vite hors des villes et c'était le seul qui correspondait à mes critères de recherche à ce moment-là.
Les travaux ne me semblaient pas trop graves à l'époque et le propriétaire, qui paraissait des plus sympathiques, me semblait réglo donc je ne m'en souciais pas, je me disais que tout serait refait en temps et en heure avant que ça ne se dégrade à ce point.

Maintenant la question est: dans combien de temps le bâtiment va être déclaré officiellement insalubre ? Je ne sais pas combien de temps peut prendre ce genre de procédure car pour le moment, on est encore au stade de l'enquête (qui a démarré en avril dernier) et si je trouve un logement avant, puis-je partir sans problème ni devoir des indemnités ?

starlight · #5 21-10-2015 22:34:09

@ grmff

Ne vous inquiétez pas, je ne compte pas tout mettre à mon avantage, je suis une personne trop honnête pour ça.

Depuis avril dernier, nous (mes voisins et moi-même) avons eu droit à 2 fois la visite de l'agent de quartier (avril et septembre), 1 visite du chef des pompiers et de 2 agents de police (il y a 2 semaines) sans compter la visite du chef de pompier il y a 3 semaines (à ma propre demande). Nous ne recevons aucun courrier ou preuve des rapports ou de nos déclarations, on nous dit qu'un agent de la commune et de la salubrité devaient passer mais comme l'agent responsable de l'enquête était en congé maladie jusqu'il y a 10 jours, nous attendons de ses nouvelles. J'essaye d'avoir des nouvelles sur l'avancement de l'enquête mais la personne à l'accueil du commissariat ne connaît pas toutes les affaires traitées. C'est pour cela que je viens ici demander quelques avis et conseils car je ne sais plus quoi penser ni trop quoi faire.

starlight · #6 21-10-2015 22:36:46

Les agents de police m'ont conseillés de chercher par moi-même car ils doutent que la commune va nous reloger, d'après eux, ils pensent que la commune nous aidera à chercher et trouver un logement mais ne nous relogera pas d'office.
Mais je ne comprends pas pourquoi ils me disent de chercher mais de ne pas casser le bail ?!

grmff · #7 21-10-2015 22:38:34

starlight a écrit :

Maintenant la question est: dans combien de temps le bâtiment va être déclaré officiellement insalubre ? Je ne sais pas combien de temps peut prendre ce genre de procédure car pour le moment, on est encore au stade de l'enquête (qui a démarré en avril dernier) et si je trouve un logement avant, puis-je partir sans problème ni devoir des indemnités ?

Si la chaudière est en panne, et que le réparateur vous a mis un rapport en ce sens avec des choses à réparer depuis octobre 2014, je ne comprends pas que vous en soyez encore là...

Une fuite d'eau, cela arrive. Ce n'est pas une fuite d'eau qui rend le bien insalubre... si on répare.

Un contrat sans mention de l'adresse du propriétaire? Illégal, évidemment. Vous allez lui envoyer comment le recommandé pour mettre fin au bail? Vous lui envoyez comment les problèmes techniques que vous voulez voir réparés?

Le bien en sera pas déclaré insalubre simplement parce que la chaudière est en panne. Donc, à mon avis, vous ne serez jamais "expulsé" par la police pour insalubrité. Mais demandez le rapport à la Commune ou à la Région.

Si les pompiers sont venus, il y a peut-être d'autres choses. Mais alors, si danger immédiat (selon les pompiers), le bourgmestre ferme le batiment dans les 48h.

1. Contactez ville ou région et demandez le rapport de salubrité.
2. Demandez à votre propriétaire un "accord sur une fin de bail anticipé sans préavis ni indemnité, ni d'une part, ni de l'autre. Joignez le rapport d'insalubrité...
3. Si pas d'accord du proprio, introduisez une requête en justice, demandant le remboursement de 75% des loyers depuis que vous êtes entré dans le logement (vous ne l'aurez pas, mais qui ne demande rien...) et la rupture du bail aux torts du propriétaire avec payement de 3 mois d'indemnité.

Et dans tous les cas, envoyez votre congé pour dire que vous quitterez à la fin du bail.

starlight · #8 21-10-2015 23:37:54

Autre fait qui m'a un peu étonnée en discutant mes voisins: la personne louant l'appartement juste à côté de chez moi a exactement le même que moi; même superficie, même agencement des pièces etc mais paie 50 euros moins cher que moi parce qu'il aurait signé son contrat de bail avant l'indexation... mais il me semble que l'indexation est pris en compte même pendant le cours du bail (le loyer de mon précédent logement a augmenté pendant son cours à cause de l'indexation) de plus, 50 euros de différence, ce n'est pas un peu beaucoup pour une seule indexation ? Je ne m'y connais pas trop dans ce domaine donc pourriez-vous me dire si cela peut être possible ?

En tout cas, je vous remercie pour vos avis et conseils, je tenterai dès demain de contacter la commune et région pour avoir une copie du rapport et je contacterai également mon propriétaire pour un accord à l'amiable, en espérant que celui-ci sera conciliant. Je lui demanderai par la même occasion son adresse, tout se fait par appel téléphonique sur son gsm ou par sms depuis mon emménagement, ne m'ayant pas fourni non plus son adresse mail.

Bonne soirée à vous.

grmff · #9 22-10-2015 07:42:42

50€, c'est beaucoup pour une indexation. Ces derniers temps, les indexations ont été faibles...

Mais le contrat de votre voisin ne vous concerne pas. Certains de mes locataires ont des différences de loyers de près de 200€. Pour le même appart. Sur le même palier. Pour des raisons qui me regarde, et qui ne regarde ni l'un ni l'autre.

Pour l'adresse du propriétaire, vous pouvez toujours demander aux voisins...

rexou

panchito · #10 22-10-2015 08:19:32

Comment aller vous prouver que vous avez averti votre propriétaire en temps et heure des problèmes survenus puisque vous ne disposez d'aucun écrit? Même pas un SMS? La Justice de Paix est une justice basée sur des pièces écrites.

Tout le reste n'est que du vent...

D'autrepart un appartement n'est jamais le même qu'un autre. Il peut avoir des peintures plus récentes, plus ou moins de dégâts laissés par les locataires précédents, une exposition / luminosité plus favorable, d'autres couleurs de carrelage plus à la mode, d'autres meubles de cuisin, de l'electroménager plus récent etc...

Et de toute façon en quoi cela vous regarde?

starlight · #11 22-10-2015 14:32:48

Oui je suis bien consciente que sans preuve écrite, les seuls entretiens téléphoniques avec le propriétaire n'ont pas de valeurs aux yeux de la justice, c'est pour cela que je fais à présent par sms si possible et suite à la demande de son adresse, je ferais par courrier pour conserver les preuves.

Quant au contrat de mon voisin, je sais que cela ne me concerne en rien, la demande de comparaison ne vient d'ailleurs pas de moi (ni de lui) mais en septembre, quand l'agent de quartier est venu me poser des questions pour complément d'enquête au sujet du montant du loyer, de mes revenus etc, il trouvait anormal que je payais plus cher que mon voisin pour la même chose, j'ignorais totalement ce qu'il payait jusque là.

starlight · #12 22-10-2015 14:36:25

Autant pour moi, je ne me suis pas relu hier soir, j'ai écrit plus vite que mes pensées (la fatigue certainement) je voulais écrire "Autre fait qui m'a un peu étonnée en discutant à propos de mes voisins"

Himura · #13 22-10-2015 14:41:32

Il y a du passage chez vous... !

Ce n'est pas l'habitude du commandant des pompiers de se déplacer pour une banale fuite d'eau. Ni d'un agent de quartier d'enquêter sur le montant des loyers payés.
Je serais curieux de savoir quelle information manque dans le paysage.

rexou

starlight · #14 22-10-2015 14:57:11

Je viens de joindre la commune qui va m'envoyer une copie du rapport d'enquête effectué jusqu'ici sur l'ensemble du bâtiment, je vous tiendrais au courant.

grmff · #15 22-10-2015 16:00:38

starlight a écrit :

Oui je suis bien consciente que sans preuve écrite, les seuls entretiens téléphoniques avec le propriétaire n'ont pas de valeurs aux yeux de la justice, c'est pour cela que je fais à présent par sms si possible et suite à la demande de son adresse, je ferais par courrier pour conserver les preuves.

Sans l'adresse du propriétaire sur le contrat, le juge ne pourra pas vous reprocher grand chose...
A noter que j'ai déjà déposé des SMS en justice de paix, et ils ont été retenus. J'en ai aussi déposé au tribunal de première instance, dans les mains d'un avocat, et il n'a rien trouvé à y redire non plus.

starlight a écrit :

Quant au contrat de mon voisin, je sais que cela ne me concerne en rien, la demande de comparaison ne vient d'ailleurs pas de moi (ni de lui) mais en septembre, quand l'agent de quartier est venu me poser des questions pour complément d'enquête au sujet du montant du loyer, de mes revenus etc, il trouvait anormal que je payais plus cher que mon voisin pour la même chose, j'ignorais totalement ce qu'il payait jusque là.

Bizarre de la part de l'agent de quartier de vous demander le loyer du bien et de faire des commentaires sur le montant du loyer...
Encore plus bizarre qu'il vous demande vos revenus.

Ils sont vraiment bizarre par chez vous...

didier21 · #16 22-10-2015 16:34:23

Votre logement se trouve dans quel commune ?

starlight · #17 22-10-2015 17:58:00

Effectivement, je trouve leur procédé assez bizarre, bien que je n'ai jamais eu à faire avec ce genre de cas auparavant mais le fait de ne pas recevoir une copie de des déclarations (pourtant demandée et notée sur la première déclaration que j'ai dû faire) ou de ne pas recevoir de nouvelles quant à l'avancement de l'enquête m'a fait d'abord croire au début à une enquête bidon mais il n'en ai rien étant donné que la commune m'a dit tout à l'heure avoir connaissance de cette affaire et va m'envoyer une copie du rapport.

Mon logement se trouve dans l'entité d'Etalle en province de Luxembourg.

panchito · #18 23-10-2015 07:57:17

Starlight a écrit :

quand l'agent de quartier est venu me poser des questions pour complément d'enquête au sujet du montant du loyer, de mes revenus etc, il trouvait anormal que je payais plus cher que mon voisin pour la même chose, j'ignorais totalement ce qu'il payait jusque là.

Mais cela ne regarde en rien la Police!

Vous pourriez dénoncer ce comportement au Bourgmestre. C'est une attaque grave à votre vie privée. Ce n'est nullement du ressort de la Police de vous poser des questions à ce point indiscrètes.

Jamais entendu de telles choses!

J'espère que vous n'avez pas satisfait sa curiosité totalement déplacée. C'est vraiment un abus de pouvoir indigne d'un policier!

rexou · #19 23-10-2015 11:08:55

grmff a écrit :

Bizarre de la part de l'agent de quartier de vous demander le loyer du bien et de faire des commentaires sur le montant du loyer...
Encore plus bizarre qu'il vous demande vos revenus.
Ils sont vraiment bizarre par chez vous...

Pas seulement bizarre. Complètement anormal ! Demander le loyer, le revenu, faire des commentaires, mais en plus, informer de ce que paie le voisin et se permettre d'y ajouter des remarques !

Ce flic est dysfonctionnel. A sanctionner par un stage de redressement éducatif de 3 mois à La Licorne ! Aux bons soins de Ni... (non, j'ai des remords, il n'a pas mérité ça... pas encore...)

Dernière modification par rexou (23-10-2015 11:29:41)

rexou · #20 23-10-2015 11:24:29

A la lecture de ce post, je me demande si le locataire n'a pas introduit une demande de logement social et cherche à argumenter de l'insalubrité de son logement actuel pour faciliter les choses.

Ce n'est qu'une simple question...

Sinon, qu'est-ce qui a déclenché le début de l'enquête ? A la demande de qui et pourquoi ? Vous mentionnez une "constatation judiciaire". Qui dit quoi et date de quand ? Avez-vous d'autres rapports écrits ?

Quel est votre objectif ?
En avez-vous informé clairement votre bailleur, et quelle est sa position ?

Dernière modification par rexou (23-10-2015 11:26:56)

Enquête insalubrité et rupture du contrat de bail

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