Enquête insalubrité et rupture du contrat de bail

panchito · #1 23-10-2015 16:55:05

Il existe même des lettres de résiliation modèles dans Mon Argent; vous n'avez plus qu'à remplir les champs vide et le système construit la lettre pour vous!!

Voir ici

grmff · #2 23-10-2015 16:50:18

GT a écrit :

Vous pouvez évidemment mettre fin à votre bail de commun accord avec votre bailleur, quand c'est possible.

Je dirais même plus: par écrit, évidemment!

Outre le congé, préparez un document de fin de bail...

GT · #3 23-10-2015 16:05:20

starlight a écrit :

Je vous remercie pour tout vos conseils, j'ai contacté le propriétaire pour avoir son adresse postale en précisant qu'il ne l'avait pas mentionné sur le contrat de bail, il me l'a finalement fourni par sms; la lettre de renon pour l'échéance de mon bail est écrite et prête à être envoyée par recommandé.
Par ailleurs, si tout va bien, je dois normalement le voir au début de la semaine prochaine pour discuter de tout cela et éventuellement mettre nos différents accords sur papier.

votre bail de 2 ans a débuté en avril 2014.
Il se termine donc en 2016, 2 ans plus tard.

Vous avez préparé un renon pour l'échéance de votre bail.
En attendant, jusqu'à l'échéance de votre bail, quid du problème de chaudière en panne et de celui des fuites d'eau ?

Discuter ? Attention aux éventuelles manoeuvres dilatoires de votre bailleur. N'en avez-vous pas l'expérience ?

Si la chaudière devait être réparée à court terme, si les problèmes de fuite d'eau devaient être résolus, si l'immeuble ne devait pas être déclaré insalubre, si le bailleur devait respecter ses obligations, pourquoi envoyer un renon maintenant ? Votre bail de 2 ans prend fin moyennant un congé donné par l'une ou l'autre des parties au moins 3 mois (vous avez encore le temps) avant l'expiration de la durée convenue.

Vous pouvez évidemment mettre fin à votre bail de commun accord avec votre bailleur, quand c'est possible.

rexou

starlight · #4 23-10-2015 15:40:31

Je vous remercie pour tout vos conseils, j'ai contacté le propriétaire pour avoir son adresse postale en précisant qu'il ne l'avait pas mentionné sur le contrat de bail, il me l'a finalement fourni par sms; la lettre de renon pour l'échéance de mon bail est écrite et prête à être envoyée par recommandé.
Par ailleurs, si tout va bien, je dois normalement le voir au début de la semaine prochaine pour discuter de tout cela et éventuellement mettre nos différents accords sur papier.

GT · #5 23-10-2015 15:23:54

@starlight
Suite à votre message initial et aux précisions apportées

A mon avis je crois qu'il faut bien faire la distinction entre
• d'une part la procédure visant à reconnaître une potentielle insalubrité de l'immeuble en raison de l'appréciation d'une inspectrice de la SPJ qui, suite à une visite chez vos voisins, a estimé le bâtiment trop insalubre pour l'éducation d'un enfant.
• et d'autre part les problème urgents qui vous préoccupent : la panne de la chaudière (l'automne a débuté et l'hiver est à nos portes) et les fuites d'eau.

A mon sens, la première démarche à effectuer concernerait l'obtention du domicile du bailleur, renseignement ne figurant pas sur le contrat de bail (interroger les voisins, le cadastre, ...).

Ensuite , il conviendrait d'envoyer à celui-ci une mise en demeure visant à obtenir la réalisation dans un certain délai des réparations bien identifiées incombant à celui-ci. Faire état de vos conversations téléphoniques, de vos SMS n'est peut-être pas inutile.
A défaut d'exécution par le bailleur:
• soit demander au juge de prononcer la résolution du bail après qu'il ait constaté l'existence d'un manquement qui la justifie (procédure qui s'accommode mal de l'urgence)
• soit rompre le contrat à vos risques et périls.

Dans ce cas, si vous devez ultérieurement justifier la rupture du bail devant les tribunaux en raison d'une inaction du bailleur, il conviendrait que les conditions suivantes aient été remplies :
• gravité du manquement et disparition de toute chance sérieuse d'une exécution satisfaisante
• urgence objective pouvant résulter de la gravité du manquement du bailleur
• mise en demeure au bailleur de satisfaire à ses obligations si l'exécution est encore possible.

La consultation d'un avocat ne me semble pas inappropriée.
Avez-vous une assurance couvrant vos problèmes liés à votre bien pris en location ?

Si vous deviez quitter le bien pris en location, n'oubliez pas l'ELS.

Dernière modification par GT (23-10-2015 15:32:34)

rexou · #6 23-10-2015 15:15:31

starlight a écrit :

Pour répondre à votre question, je n'ai fait aucune demande de logement social, j'ai un revenu confortable et je n'ai pas besoin d'avoir recours à ces services-là, de plus, si c'est pour me retrouver au milieu d'assistés de la vie ou de réfugiés sans respect, non merci ! (sans vouloir faire de discrimination ou vexer qui que ce soit).
J'ai toujours fait mes recherches dans le secteur privé ou par agence immobilière.
La demande d'ouverture d'enquête a été introduite par une inspectrice de la SPJ qui a été chez les voisins pour des raisons personnelles qui leur incombent. Cette dernière jugeant le bâtiment trop insalubre pour l'éducation d'un enfant.
Pour ce qui est des documents, j'ai fait la demande hier à la commune pour avoir une copie du rapport car je n'ai jamais rien reçu et tout cela me paraît flou. J'attends de le recevoir.
Le bailleur est effectivement au courant puisque je lui en ai informé de mes démarches.

Merci de ces précisions, cela aide à voir clair.

Dans votre cas, je crois alors que la meilleure chose à faire est d'insister auprès de votre bailleur pour qu'il effectue les travaux qui sont nécessaires dans votre appert pour le rendre habitable cet hiver. Et parallèlement, donnez-lui votre renon pour l'échéance de votre bail. Vous pouvez lui demander s'il accepterait un départ anticipé sans indemnité, par convention mutuelle. Si oui, conservez la trace écrite de son accord. Mail, courrier, sms, peu importe.

Quant à l'enquête, laissez couler... cela peut durer longtemps.

starlight · #7 23-10-2015 14:24:44

Pour répondre à votre question, je n'ai fait aucune demande de logement social, j'ai un revenu confortable et je n'ai pas besoin d'avoir recours à ces services-là, de plus, si c'est pour me retrouver au milieu d'assistés de la vie ou de réfugiés sans respect, non merci ! (sans vouloir faire de discrimination ou vexer qui que ce soit).
J'ai toujours fait mes recherches dans le secteur privé ou par agence immobilière.

La demande d'ouverture d'enquête a été introduite par une inspectrice de la SPJ qui a été chez les voisins pour des raisons personnelles qui leur incombent. Cette dernière jugeant le bâtiment trop insalubre pour l'éducation d'un enfant.

Pour ce qui est des documents, j'ai fait la demande hier à la commune pour avoir une copie du rapport car je n'ai jamais rien reçu et tout cela me paraît flou. J'attends de le recevoir.

Le bailleur est effectivement au courant puisque je lui en ai informé de mes démarches.

rexou · #8 23-10-2015 11:24:29

A la lecture de ce post, je me demande si le locataire n'a pas introduit une demande de logement social et cherche à argumenter de l'insalubrité de son logement actuel pour faciliter les choses.

Ce n'est qu'une simple question...

Sinon, qu'est-ce qui a déclenché le début de l'enquête ? A la demande de qui et pourquoi ? Vous mentionnez une "constatation judiciaire". Qui dit quoi et date de quand ? Avez-vous d'autres rapports écrits ?

Quel est votre objectif ?
En avez-vous informé clairement votre bailleur, et quelle est sa position ?

Dernière modification par rexou (23-10-2015 11:26:56)

rexou · #9 23-10-2015 11:08:55

grmff a écrit :

Bizarre de la part de l'agent de quartier de vous demander le loyer du bien et de faire des commentaires sur le montant du loyer...
Encore plus bizarre qu'il vous demande vos revenus.
Ils sont vraiment bizarre par chez vous...

Pas seulement bizarre. Complètement anormal ! Demander le loyer, le revenu, faire des commentaires, mais en plus, informer de ce que paie le voisin et se permettre d'y ajouter des remarques !

Ce flic est dysfonctionnel. A sanctionner par un stage de redressement éducatif de 3 mois à La Licorne ! Aux bons soins de Ni... (non, j'ai des remords, il n'a pas mérité ça... pas encore...)

Dernière modification par rexou (23-10-2015 11:29:41)

panchito · #10 23-10-2015 07:57:17

Starlight a écrit :

quand l'agent de quartier est venu me poser des questions pour complément d'enquête au sujet du montant du loyer, de mes revenus etc, il trouvait anormal que je payais plus cher que mon voisin pour la même chose, j'ignorais totalement ce qu'il payait jusque là.

Mais cela ne regarde en rien la Police!

Vous pourriez dénoncer ce comportement au Bourgmestre. C'est une attaque grave à votre vie privée. Ce n'est nullement du ressort de la Police de vous poser des questions à ce point indiscrètes.

Jamais entendu de telles choses!

J'espère que vous n'avez pas satisfait sa curiosité totalement déplacée. C'est vraiment un abus de pouvoir indigne d'un policier!

starlight · #11 22-10-2015 17:58:00

Effectivement, je trouve leur procédé assez bizarre, bien que je n'ai jamais eu à faire avec ce genre de cas auparavant mais le fait de ne pas recevoir une copie de des déclarations (pourtant demandée et notée sur la première déclaration que j'ai dû faire) ou de ne pas recevoir de nouvelles quant à l'avancement de l'enquête m'a fait d'abord croire au début à une enquête bidon mais il n'en ai rien étant donné que la commune m'a dit tout à l'heure avoir connaissance de cette affaire et va m'envoyer une copie du rapport.

Mon logement se trouve dans l'entité d'Etalle en province de Luxembourg.

didier21 · #12 22-10-2015 16:34:23

Votre logement se trouve dans quel commune ?

grmff · #13 22-10-2015 16:00:38

starlight a écrit :

Oui je suis bien consciente que sans preuve écrite, les seuls entretiens téléphoniques avec le propriétaire n'ont pas de valeurs aux yeux de la justice, c'est pour cela que je fais à présent par sms si possible et suite à la demande de son adresse, je ferais par courrier pour conserver les preuves.

Sans l'adresse du propriétaire sur le contrat, le juge ne pourra pas vous reprocher grand chose...
A noter que j'ai déjà déposé des SMS en justice de paix, et ils ont été retenus. J'en ai aussi déposé au tribunal de première instance, dans les mains d'un avocat, et il n'a rien trouvé à y redire non plus.

starlight a écrit :

Quant au contrat de mon voisin, je sais que cela ne me concerne en rien, la demande de comparaison ne vient d'ailleurs pas de moi (ni de lui) mais en septembre, quand l'agent de quartier est venu me poser des questions pour complément d'enquête au sujet du montant du loyer, de mes revenus etc, il trouvait anormal que je payais plus cher que mon voisin pour la même chose, j'ignorais totalement ce qu'il payait jusque là.

Bizarre de la part de l'agent de quartier de vous demander le loyer du bien et de faire des commentaires sur le montant du loyer...
Encore plus bizarre qu'il vous demande vos revenus.

Ils sont vraiment bizarre par chez vous...

starlight · #14 22-10-2015 14:57:11

Je viens de joindre la commune qui va m'envoyer une copie du rapport d'enquête effectué jusqu'ici sur l'ensemble du bâtiment, je vous tiendrais au courant.

Himura · #15 22-10-2015 14:41:32

Il y a du passage chez vous... !

Ce n'est pas l'habitude du commandant des pompiers de se déplacer pour une banale fuite d'eau. Ni d'un agent de quartier d'enquêter sur le montant des loyers payés.
Je serais curieux de savoir quelle information manque dans le paysage.

rexou

starlight · #16 22-10-2015 14:36:25

Autant pour moi, je ne me suis pas relu hier soir, j'ai écrit plus vite que mes pensées (la fatigue certainement) je voulais écrire "Autre fait qui m'a un peu étonnée en discutant à propos de mes voisins"

starlight · #17 22-10-2015 14:32:48

Oui je suis bien consciente que sans preuve écrite, les seuls entretiens téléphoniques avec le propriétaire n'ont pas de valeurs aux yeux de la justice, c'est pour cela que je fais à présent par sms si possible et suite à la demande de son adresse, je ferais par courrier pour conserver les preuves.

Quant au contrat de mon voisin, je sais que cela ne me concerne en rien, la demande de comparaison ne vient d'ailleurs pas de moi (ni de lui) mais en septembre, quand l'agent de quartier est venu me poser des questions pour complément d'enquête au sujet du montant du loyer, de mes revenus etc, il trouvait anormal que je payais plus cher que mon voisin pour la même chose, j'ignorais totalement ce qu'il payait jusque là.

panchito · #18 22-10-2015 08:19:32

Comment aller vous prouver que vous avez averti votre propriétaire en temps et heure des problèmes survenus puisque vous ne disposez d'aucun écrit? Même pas un SMS? La Justice de Paix est une justice basée sur des pièces écrites.

Tout le reste n'est que du vent...

D'autrepart un appartement n'est jamais le même qu'un autre. Il peut avoir des peintures plus récentes, plus ou moins de dégâts laissés par les locataires précédents, une exposition / luminosité plus favorable, d'autres couleurs de carrelage plus à la mode, d'autres meubles de cuisin, de l'electroménager plus récent etc...

Et de toute façon en quoi cela vous regarde?

grmff · #19 22-10-2015 07:42:42

50€, c'est beaucoup pour une indexation. Ces derniers temps, les indexations ont été faibles...

Mais le contrat de votre voisin ne vous concerne pas. Certains de mes locataires ont des différences de loyers de près de 200€. Pour le même appart. Sur le même palier. Pour des raisons qui me regarde, et qui ne regarde ni l'un ni l'autre.

Pour l'adresse du propriétaire, vous pouvez toujours demander aux voisins...

rexou

starlight · #20 21-10-2015 23:37:54

Autre fait qui m'a un peu étonnée en discutant mes voisins: la personne louant l'appartement juste à côté de chez moi a exactement le même que moi; même superficie, même agencement des pièces etc mais paie 50 euros moins cher que moi parce qu'il aurait signé son contrat de bail avant l'indexation... mais il me semble que l'indexation est pris en compte même pendant le cours du bail (le loyer de mon précédent logement a augmenté pendant son cours à cause de l'indexation) de plus, 50 euros de différence, ce n'est pas un peu beaucoup pour une seule indexation ? Je ne m'y connais pas trop dans ce domaine donc pourriez-vous me dire si cela peut être possible ?

En tout cas, je vous remercie pour vos avis et conseils, je tenterai dès demain de contacter la commune et région pour avoir une copie du rapport et je contacterai également mon propriétaire pour un accord à l'amiable, en espérant que celui-ci sera conciliant. Je lui demanderai par la même occasion son adresse, tout se fait par appel téléphonique sur son gsm ou par sms depuis mon emménagement, ne m'ayant pas fourni non plus son adresse mail.

Bonne soirée à vous.

starlight · #21 21-10-2015 18:52:28

Bonjour,

Je suis actuellement locataire d'un appartement dont le bail est d'une durée de 2 ans qui a débuté fin avril 2014 et qui n'a pas été enregistré.

Depuis avril 2015, une enquête de salubrité a été ouverte dû à plusieurs aspects vétustes du bâtiment, le propriétaire nie les éventuels travaux à refaire, pourtant une constatation judiciaire et des photos prouvent le contraire.

Il y a quelques semaines, des agents de police sont venus pour inspection et faire un rapport pour le cours de l'enquête et m'ont conseillés de commencer à chercher un nouveau logement mais de ne pas casser mon bail de suite car le bâtiment risquait d'être fermé sous ordre judiciaire.

J'ai donc suivi leur conseil et je me pose à présent des questions:
- Que faire si je trouve un autre logement ?
- Dois-je casser le bail ou juste avertir le propriétaire de mon départ (ou les agents qui s'occupent de l'enquête) ?
- Vais-je devoir faire un préavis de 3 mois malgré l'enquête et trouver un locataire qui me remplacera pour les 6 mois qui restent avant la fin de mon contrat de bail (bien que je doute trouver une personne acceptant de reprendre un appartement alors que le bâtiment risque de fermer) ?
- Combien de temps peut durer une telle enquête avant la décision finale du juge de paix ?

La situation dans mon logement actuelle devenant invivable, je ne désire pas passer l'hiver dans celui-ci, je vise donc mes recherches vers des logements libre de suite.

Je vous remercie d'avance pour vos réponses et je reste à votre disposition pour de plus amples informations à ce sujet et d'éventuelles questions de votre part.

Enquête insalubrité et rupture du contrat de bail

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