Module de rendement

didier21 · #1 23-11-2015 06:48:51

Bonjour,

Je suis arrivé sur cette page, en cherchant un module de calcul

Didier

grmff · #2 23-11-2015 10:21:56

Joli, mais pas sérieux. Il faut tenir compte sérieusement du précompte immobilier, de l'impôt à l'IPP et des additionnels. Or, le modèle demande le code postal, mais n'en tient pas du tout compte. Faites le test, changez le code postal, et vous aurez la même simulation.

Il demande donc des données dont il n'a pas besoin.

Il ne parle pas des frais "de notaire", ni des frais de prêt hypothécaire. Il ne tient pas compte de la mensualité du prêt.

Bref, il ne tient pas compte de grand chose.

PIM

D1791 · #3 23-11-2015 10:46:19

Et il y a des résultats qui me sont incompréhensibles :

Ex : le rendement brut n'est même pas le loyer multiplié par l'horizon d'investissement sans vide locatif.
loyer 500 horizon 1 an => rendement brut 6000, correct.
Mais si horizon 2 ans, => rendement brut 11 555. ?????

Ex : si la seule charge est le précompte immobilier, la différence rendement brut et net n'est pas la différence des deux.
Rendement brut 11 555, horizon 2 ans, précompte 100 €/an, => rendement net 11 255. ???

Sans aucune explication supplémentaire, ça me fait juste penser à une façon de collecter les adresses mail d'un max de personne pour en tirer des données commerciales.

PIM

PIM · #4 23-11-2015 10:53:46

Moralité: pourquoi aller voir ailleurs que sur Pim ? devil

grmff · #5 23-11-2015 11:01:58

PIM a écrit :

Moralité: pourquoi aller voir ailleurs que sur Pim ?

Parce qu'il n'y a pas de module de rendement? angel

PIM · #6 23-11-2015 11:22:13

grmff a écrit :

PIM a écrit :
Moralité: pourquoi aller voir ailleurs que sur Pim ?
Parce qu'il n'y a pas de module de rendement?

Il y a ceci qui est un bon début.

Mais c'est vrai que ce serait une bonne idée d'en créer un spécifique "calcul rendement".... qui fonctionne et qui tienne compte des paramètres utiles.

Allez hop: lançons donc ici ce sujet et puis je verrai s'il y a moyen d'en faire un outil automatique sur Pim.

A vos (re)marques et suggestions: comment calculez-vous le rendement locatif ?

grmff · #7 23-11-2015 11:53:06

Rendement brut de brut:
Rapport Loyer annuel sur valeur

rendement brut de brut pour évaluer si un achat est opportun:
Loyer annuel sur prix de vente additionné des frais de vente

Rendement "cash flow" de l'argent investi
Rapport entre les revenus nets et l'investissement
-Les revenus nets = loyer annuel - frais (assurance, frais de copropriété à charge du propriétaire, revenu cadastral, frais de permis de location, frais de certificat PEB, mensualité du prêt hypothécaire...)
-Argent investi: le cash que j'ai mis dans mon achat
Ce rendement peut-être négatif, cela ne veut pas dire que c'est un mauvais plan. En effet, au bout du PH, on est propriétaire et on n'a plus de PH à rembourser.
Mais ce rendement peut aussi être supérieur à 100%, voire infini si on fait un prêt à 120%. Ce n'est pas pour cela que c'est sans risque ni une bonne affaire.

Rendement actuariel de l'argent investi
Revenus nets hors remboursement capital: loyer annuel - frais (assurance, frais de copropriété à charge du propriétaire, revenu cadastral, frais de permis de location, frais de certificat PEB, intérêts du prêt hypothécaire...)
Plus-value: 2% annuel de la valeur de l'immeuble
Argent investi: l'apport personnel que j'ai mis dans l'affaire, pour les travaux, l'achat, les frais de notaire.
Ce rendement peut-être très important. 25% de rendement annuel n'est pas impossible. Mais ne le dites pas à votre banquier, vous passeriez pour quelqu'un de pas sérieux. Même si ce rendement est le vrai rendement de votre argent.

A noter que ces rendements change chaque année. En fonction de la valeur de votre immeuble (qui change chaque année), en fonction des loyers (qui changent chaque année), de l'assurance, du précompte, etc. Ce qui ne change pas, c'est le cash investi et la mensualité de PH.

Pour info, pour l'assurance, je prends 0.8% de la surface construite multipliée par 1500. Cela donne une idée.

Le tout est donc de voir quel rendement vous voulez calculer...

PIM

D1791 · #8 23-11-2015 11:53:48

Il y a beaucoup de paramètres, 2 moments différents et 2 objectifs dont il faut pouvoir tenir compte.

Il y a le moment avant l'achat pour évaluer l'opportunité de l'investissement et il y a le contrôle à posteriori pour vérifier que l'investissement tient la route avec le plan initial.

Il y a celui qui investi dans le but de revendre pour lequel il faut tenir compte de la plus-value potentielle.
Il y a celui qui ne cherche que le revenu et pour qui l'intégration d'une plus-value n'a pas de sens.

Parmi les paramètres qui me viennent d'emblée à l'esprit :
- le prix d'achat
- les frais lors de l'achat
- le montant des travaux réalisés juste après l'achat
- le montant des travaux à réaliser ultérieurement à actualiser en fonction du moment estimé de réalisation (remplacer une chaudière 5 ans ou 10 ans après l'achat, ce n'est pas pareil)
- le montant du crédit
- la mensualité ou l'annualité du crédit
- le loyer
- la vacance locative
- les frais annuels (assurance par ex)
- le RC
- les additionnels communaux
- le taux d'indexation du loyer
- le taux d'indexation des frais
- le taux d'évolution du marché immobilier (pour estimer la plus-value potentielle)

Au final, avec une bonne feuille Excel, on peut modéliser tout ce qu'on veut et en tirer même des graphiques.

Bonne chance à PIM !

PIM

D1791 · #9 23-11-2015 12:06:32

grmff a écrit :

A noter que ces rendements change chaque année. En fonction de la valeur de votre immeuble (qui change chaque année) ... Ce qui ne change pas, c'est le cash investi et la mensualité de PH.

Mon avis personnel est que ce n'est pas possible de tenir compte de la valeur de l'immeuble annuellement pendant la période de détention.
La valeur d'un bien, c'est son prix d'achat et son prix de vente réel, à deux instants bien précis.
Parce que temps que ce n'est pas vendu, qu'est-ce que ça vaut ?
Pour les produits financiers cotés en continu, c'est possible : une action Solvay a la même valeur qu'une autre action Solvay.
Mais pour un bien immobilier, même si le voisin vient de vendre sa maison, il est quasi impossible qu'elle soit la même que la mienne, donc son prix est différent.
Et le prix au m2 n'a de sens (pour autant qu'il en ait un) que pour des appartements, et encore.

Mais comme votre avis semble diverger du mien, je suis curieux de lire votre façon de calculer ou de tenir compte de la valeur annuelle.

grmff · #10 23-11-2015 12:46:02

Pour la valeur, je fais 3 calculs différents:
1. Une estimation. A pouf. En fonction de mon expérience.
2. Une valeur d'achat indexée (2%/an) comme un intérêt composé
3. Une estimation de valeur sur base du rendement et du type d'immeuble. Sur Charleroi, le rendement doit être entre 8 et 12% brut (que le précompte et IPP bouffent déjà 2 mois et demi voire 3 mois de loyer)

Je calcule aussi une valeur au m2, mais plus pour vérification que pour autre chose. Les m2 sont parfois trop compliqués à évaluer, ou calculé par les intervenants de manière trop optimiste...

Himura · #11 23-11-2015 14:23:15

De mon côté :

A l'achat, pour évaluer l'opportunité d'un bien :
- Brut : Total annuel des loyers bruts / prix d'achat (simple, non majoré des frais) --> c'est souvent ce rendement qui est discuté ou annoncé par des agents d'ailleurs
- Net : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances) / prix d'achat (simple, non majoré des frais)
- Net travaux : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances) / (prix d'achat + travaux planifiés sur la première année - toiture, mise en conformité, etc.)

Ensuite, j'établis une rentabilité mensuelle, en incluant l'ensemble de tous les frais à supporter, et les déduits des revenus.
Ca donne :
+ le montant des loyers mensuels
- le montant mensuel du crédit
- les frais de charges que je supporte (communs, appartement vide, ...)
- les frais estimés d'entretien, mensualisés (sur base d'expérience, dur à quantifier).

Ce dernier calcul me permet d'établir le cash flow mensuel alloué au projet - et surtout, d'adapter la formule et la durée du crédit en fonction.

Himura · #12 23-11-2015 14:29:54

Ha, j'oubliais, je calcule aussi la rentabilité en euros après X années (X = le nombre d'années qui me restent jusqu'à mes 60 ans).
Ensuite j'annualise ce montant. Et j'en tire la rentabilité annuelle réelles (après X années donc).

Exemple : si j'ai 40 ans, X = 20 ans.
Je fais alors le calcul pour un emprunt sur 10 ans, 15 ans, 20 ans. (15 ans restant ma base standard)
Disons sur 15 ans : je fais (15 x le bénéfice (ou la perte) annuel pendant la durée du crédit) + (5 x le bénéfice annuel après le crédit)

Ce calcul-là me permet de mettre en perspective l'éventuelle perte ou trop faible bénéfice annuel tant que le crédit court, et de voir si, au terme que j'ai désigné (60 ans), c'est un projet utile ou non.

D1791 · #13 23-11-2015 15:47:58

Himura a écrit :

- Brut : Total annuel des loyers bruts / prix d'achat (simple, non majoré des frais)
- Net : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances) / prix d'achat (simple, non majoré des frais)
- Net travaux : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances) / (prix d'achat + travaux planifiés sur la première année)

L'inconvénient c'est que ça ne met pas en évidence l'effet de levier (sauf si vous financez 100% sur fonds propres).
Pour moi, le dénominateur, c'est avant tout les capitaux propres, le cash, que je mets moi-même dans le projet.
Et tout le charme de l'immobilier, c'est quand même lorsque c'est le locataire qui, en permettant le remboursement du crédit bancaire, finance la toute grosse part du bien. Parce que c'est là que le rendement est au top.

D1791 · #14 23-11-2015 15:58:20

grmff a écrit :

Pour la valeur :
1. Une estimation. A pouf. En fonction de mon expérience.

A pouf. OK.

grmff a écrit :

2. Une valeur d'achat indexée (2%/an) comme un intérêt composé

Mais alors, il n'y a jamais de moins-value possible. Parfois, il y a quand-même des quartiers qui se dégradent, non.

grmff a écrit :

3. Une estimation de valeur sur base du rendement et du type d'immeuble. Sur Charleroi, le rendement doit être entre 8 et 12% brut

Ca paraît logique. Ca peut créer des moins-values temporaires. Mais le rendement théorique qui sert de base au calcul, ou bien c'est à pouf, ou bien il faut avoir des statistiques fiables et aussi pouvoir comparer le bien avec des biens réellements comparables.

Mais c'est vrai que lorsqu'on a un très gros patrimoine géographiquement homogène, on peut se faire ses propres statistiques. big_smile
Comme je ne suis qu'un petit joueur, moi, je n'en ai pas. ops

Himura · #15 24-11-2015 14:07:18

D1791 a écrit :

Himura a écrit :
- Brut : Total annuel des loyers bruts / prix d'achat (simple, non majoré des frais)
- Net : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances) / prix d'achat (simple, non majoré des frais)
- Net travaux : (Total annuel des loyers bruts - Précompte, taxes et assurances) / (prix d'achat + travaux planifiés sur la première année)
L'inconvénient c'est que ça ne met pas en évidence l'effet de levier (sauf si vous financez 100% sur fonds propres).
Pour moi, le dénominateur, c'est avant tout les capitaux propres, le cash, que je mets moi-même dans le projet.
Et tout le charme de l'immobilier, c'est quand même lorsque c'est le locataire qui, en permettant le remboursement du crédit bancaire, finance la toute grosse part du bien. Parce que c'est là que le rendement est au top.

C'est pour ça qu'il y a mon deuxième message ;-)

Mais ce premier calcul permet de prendre le problème par l'autre bout et ainsi d'ajuster les fonds propres strictement nécessaires en fonction de l'investissement voulu - ce que je trouve préférable. Après, ce n'est qu'une question de capacité d'investir, ajusté sur le timing le plus court.

Dernière modification par Himura (24-11-2015 14:10:18)

grmff · #16 24-11-2015 22:52:53

D1791 a écrit :

L'inconvénient c'est que ça ne met pas en évidence l'effet de levier (sauf si vous financez 100% sur fonds propres).
Pour moi, le dénominateur, c'est avant tout les capitaux propres, le cash, que je mets moi-même dans le projet.
Et tout le charme de l'immobilier, c'est quand même lorsque c'est le locataire qui, en permettant le remboursement du crédit bancaire, finance la toute grosse part du bien. Parce que c'est là que le rendement est au top.

Je partage tout à fait cette analyse. L'immobilier est clairement un bon moyen de se créer un capital via l'emprunt, avec une dose de prise de risque somme toute supportable, et un peu d'effort de rigueur et de suivi. Le principe de l'effet de levier n'est presque jamais peu abordé dans la littérature.

grmff · #17 24-11-2015 23:07:46

D1791 a écrit :

Ca paraît logique. Ca peut créer des moins-values temporaires. Mais le rendement théorique qui sert de base au calcul, ou bien c'est à pouf, ou bien il faut avoir des statistiques fiables et aussi pouvoir comparer le bien avec des biens réellements comparables.
Mais c'est vrai que lorsqu'on a un très gros patrimoine géographiquement homogène, on peut se faire ses propres statistiques.
Comme je ne suis qu'un petit joueur, moi, je n'en ai pas.

Pas d'accord. Pour avoir des statistiques, il faut analyser le marché en permanence. Quand je me suis lancé dans mon coeur de marché actuel, je n'avais aucune expérience dudit marché. J'avais pourtant pas mal de statistiques, à force de visiter, de comparer, de réfléchir, de tableautiser.

J'avais certes une certaine expérience de l'immobilier. Malgré cela, pour les premiers baux, j'ai fait appel à des professionnels et j'ai payé des frais de mise en location: je n'y connaissais rien au marché, et j'ai fait confiance à un pro, pas à mon flair de la situation locale d'un secteur qui m'était inconnu. J'étais pourtant agent immobilier...

Moralité: même les petits joueurs peuvent avoir des statistiques. Basée sur les annonces et les visites, et non basées sur l'expérience, mais statistiques tout de même.

Je rajouterais que je ne conseillerais à personne d'avoir un très gros patrimoine géographiquement proche et homogène. Il faut avarier les poisons pour étaler les risques.

Pour ce qui est de la moins-value, je ne pense pas qu'une moins-value soit possible quand on gère correctement son patrimoine. Hors effets de pointes et de marchés pointus. C'est vrai que Bruxelles a vu passer une flambée lors du passage des "suédois" il y a quelques années. Quand ils se sont retirés, le marché s'est tassé un bon coup. C'est vrai que Waterloo-Lasne s'est tassé un bon coup sur les grosses villas louées à des expats (tassement à la location comme à la vente) et que ceux qui achètent maintenant font de très belles affaires. Et pour ce qui est de LLN, les prix ont été multipliés dans l'ancien par 4 voire ... 10 ou 20 pour certains biens en 15 ans. Ils étaient dans un trou, ils sont sur un pic (ou viennent de le passer et sont dans une chute...) Ceux qui achètent maintenant ne pourront pas revendre à ce prix. Donc, oui, il est des moins values.

Mais si vous achetez un bien en dessous de son prix de reconstruction (largement en dessous), je ne pense pas que vous puissiez vous tromper. A moins que le batiment ne soit pourri. Mais je ne conseille pas non plus d'acheter des batiments pourris. (même si je suis sûr que certains font un très beau business avec des batiments pourris et de gros travaux.)

luc

PIM · #18 25-11-2015 08:53:14

Au fond, il y a tellement de paramètres à prendre en considération, qu'il est impossible de concevoir un outil fiable...

grmff · #19 25-11-2015 09:19:32

PIM a écrit :

Au fond, il y a tellement de paramètres à prendre en considération, qu'il est impossible de concevoir un outil fiable...

Pas d'accord. Il est parfaitement possible de faire une outil fiable. Mais lequel, là est la vraie question...

Les 12 paramètres:
Prix d'achat
Travaux
Région (pour les frais d'achat)
Loyer
Apport personnel
Montant, taux et durée du PH
Age (pour le calcul"rentabilité avant mes 60 ans" de Himura)
Inflation présumée (pour la plus value et pour les loyers)
Précompte immobilier
Revenu cadastral (pour le calcul des frais IPP)
Taux de vide locatif et/ou de perte (inloué, durée de travaux, impayés)
Assurance

Il serait aussi pas mal de pouvoir calculer le rendement futur, tenant compte de l'indexation des loyers, taxes etc.

Himura · #20 25-11-2015 09:53:11

PIM a écrit :

Au fond, il y a tellement de paramètres à prendre en considération, qu'il est impossible de concevoir un outil fiable...

Ca me parait possible, mais je dirais plutôt "des outils fiables" alors.
Une preuve étant qu'on en a développé pour nos utilisations personnelles - et à notre façon. Mais ils existent.

Je crois personnellement que 2,3 formules simples sont déjà très utiles, car elles guident la vision de l'acheteur potentiel, et surtout donnent une base de comparaison.

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