Répartition des charges de l’ascenseur

Nath89 · #1 13-12-2015 10:15:02

Bonjour,

J’ai une petite question sur la répartition des charges de l’ascenseur.
Les copropriétaires des garages (à l’avant de la copropriété) ne sont jamais intervenus dans les frais d’ascenseur. L’acte de base n’est pas très clair à ce sujet, mais ça fait 20 ans que c’est comme ça.
Lors de la première phase de mise en conformité (en 2011), le syndic actuel avait réparti les frais de cette façon. Ensuite, cette mise en conformité n’a pas été réalisée.
Maintenant, pour la mise en conformité, le même syndic répartit les frais en incluant les propriétaires des garages. Je lui ai fait remarquer, mais il ne veut rien entendre. Il dit que c’est écrit comme ça dans l’acte de base.
A-t-il le droit de changer la répartition des charges qui se fait depuis au moins 20 ans ?
D’autant plus que d’après mon interprétation de l’acte de base, les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseur.
D’avance merci.

Nathalie

dach · #2 13-12-2015 12:14:08

Nath89 a écrit :

...Les copropriétaires des garages (à l’avant de la copropriété) ne sont jamais intervenus dans les frais d’ascenseur. L’acte de base n’est pas très clair à ce sujet, mais ça fait 20 ans que c’est comme ça.
...Maintenant, pour la mise en conformité, le même syndic répartit les frais en incluant les propriétaires des garages. Je lui ai fait remarquer, mais il ne veut rien entendre. Il dit que c’est écrit comme ça dans l’acte de base.
A-t-il le droit de changer la répartition des charges qui se fait depuis au moins 20 ans ?
D’autant plus que d’après mon interprétation de l’acte de base, les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseur...

Pour une simple mise en conformité, je ne vois pas pourquoi il y a lieu de changer les paragraphes de répartitions des charges.
Si c'est la cas, il faut le faire sur base de critères motivé par un rapport d'expert et un vote des 4/5 de l'AG.
La principale question est de savoir si l'accès au garage peut se faire via l’ascenseur ?

Nath89 · #3 13-12-2015 13:05:54

Non, les garages sont à l’avant de l’immeuble. Il ne faut même pas rentrer dans l’immeuble pour y accéder.

panchito · #4 13-12-2015 13:35:50

Sans voir le texte exact de votre acte de base, il est impossible de vous répondre.

Le syndic doit évidemment répartir les frais suivant l'acte de base sauf si une décision d'AG aurait modifié les clés de répartition.

dach · #5 13-12-2015 14:34:59

Nath89 a écrit :

Non, les garages sont à l’avant de l’immeuble. Il ne faut même pas rentrer dans l’immeuble pour y accéder.

Dans ce cas, faire participer les garages aux frais liés à l’ascenseur me semble abusif. Mais il me manque peut être des détails...

grmff · #6 13-12-2015 15:03:29

La jurisprudence constante, c'est que les rez qui n'ont pas accès aux ascenseurs, ou qui n'en on aucune utilité potentielle (pas de caves) ne doivent pas participer aux frais d'ascenseur.

J'imagine que c'est pareil pour les garages.

Nath89 · #7 13-12-2015 15:06:30

Voici ce qu’il est écrit dans l’acte de base :

« Les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’entretien et de consommation électrique de l’ascenseur… »
« Dans les frais d’entretien d’ascenseur sont compris les frais occasionnés par leur service comme la consommation d’électricité, les primes d’assurance, l’éclairage des cages d’escaliers et d’ascenseur etc. »

Mais surtout, ça fait au moins 20 ans que les propriétaires des garages n’interviennent pas dans les frais d’ascenseurs. Il y a peut-être eu une décision à ce sujet à l’époque.
Le syndic peut-il changer une situation qui dure depuis aussi longtemps ?

dach · #8 13-12-2015 15:36:01

Nath89 a écrit :

Voici ce qu’il est écrit dans l’acte de base :
« Les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’entretien et de consommation électrique de l’ascenseur… »
« Dans les frais d’entretien d’ascenseur sont compris les frais occasionnés par leur service comme la consommation d’électricité, les primes d’assurance, l’éclairage des cages d’escaliers et d’ascenseur etc. »

Mais surtout, ça fait au moins 20 ans que les propriétaires des garages n’interviennent pas dans les frais d’ascenseurs. Il y a peut-être eu une décision à ce sujet à l’époque.
Le syndic peut-il changer une situation qui dure depuis aussi longtemps ?

Je ne vois pas où est l’ambiguïté dans l'acte de base : "Le copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’ascenseurs" c'est très claire. Je ne vois pas ce que le syndic pourrait interpréter d'autre.

Dernière modification par dach (13-12-2015 15:37:46)

grmff · #9 13-12-2015 15:58:11

Le syndic fait visiblement la différence entre les frais d'entretien et les autres frais. Notamment la remise à neuf.

luc · #10 13-12-2015 16:12:12

Nath89 a écrit :

Voici ce qu’il est écrit dans l’acte de base :
« Les copropriétaires des garages ne doivent pas intervenir dans les frais d’entretien et de consommation électrique de l’ascenseur… »

Donc ils doivent intervenir dans les frais de renovation, qui sont en principe inscrit dans la comptabilité à charge du compte 61014.
Les frais d'entretien sont inscrits à charge du compte 61012.
Les frais de comsommation d'électricité sont inscrits à charge du compte 61212 si un compteur intermediaire existe ou si les statuts prévoient un pro rata spécifique.
Le sort des charges du compte "61013 Téléphone d’urgence ascenseurs" serait à specifier dans les statuts, si un téléphone existera.

Il serait utile et prévoyant d'imposer par les statuts l'existence de sous-comptes comptables "ascenseurs" pour les comptes 6140, 6141 et surtout 6147. Les frais des sinistres "ascenseurs" sont alors à 100% à charge des propriétaires des appartements.

Extrait du plan comptable ACP
(obligatoire à partir du 01.01.2013 pour les ACP avec 20 Appt. ou plus, facultatif pour les autres, sous condition si l'AG le décide explicitement)):

6. Charges
61 Services et biens divers
610 Entretien et petites réparations de bâtiment, jardin et environs
(...)
6101 Ascenseurs
61010 Contrôle ascenseurs
61011 Contrat d’entretien ascenseurs
61012 Entretien et réparations ascenseurs non compris dans contrat d’entretien
61013 Téléphone d’urgence ascenseurs
61014 Travaux d’adaptation ascenseurs
61015 Autres charges ascenseurs
612 Fournitures à l’association
(...)
6121 Electricité
61210 Electricité parties communes
61211 Electricité ascenseurs
61212 Electricité chauffage et sanitaires
61213 Autres
(...)
614 Assurances
6140 Assurance incendie
6141 Responsabilité civile
(…)
6147 Franchise
(…)

rexou · #11 13-12-2015 18:11:43

grmff a écrit :

La jurisprudence constante, c'est que les rez qui n'ont pas accès aux ascenseurs, ou qui n'en on aucune utilité potentielle (pas de caves) ne doivent pas participer aux frais d'ascenseur.
J'imagine que c'est pareil pour les garages.

C'est exact. Un notaire a néanmoins répondu à une question posée par un syndic qu'il était concevable de faire participer les rez malgré l'absence d'usage (pas de garages en sous-sol et caves uniquement accessibles par escalier) au motif que l'ascenseur "contribue au standing de l'immeuble".

Une décision a été prise en AG (4/5 des voix) pour répartir ces frais (dans leur ensemble) entre les biens des étages, selon les quotités. On aurait aussi pu répartir par lot. Ou encore (mais c'est plus rare) graduellement par étage.

Dans le cas présent, je suppose que le proprio d'un garage aurait de bonnes chances d'obtenir gain de cause en justice si on lui facture des frais (de rénovation ou autres) liés à un ascenseur qui se situe dans un bâtiment auquel ils n'ont même pas accès !

Nath89 · #12 13-12-2015 19:17:27

A partir du moment où il y a une situation établie depuis au moins 20 ans (peut-être par décision d’AG), le syndic peut-il décider seul de changer cette répartition ?

dach · #13 13-12-2015 19:43:49

Nath89 a écrit :

A partir du moment où il y a une situation établie depuis au moins 20 ans (peut-être par décision d’AG), le syndic peut-il décider seul de changer cette répartition ?

Le syndic ne décide pas, c'est l'AG qui décide. Le rôle du syndic est d'exécuter les décisions de l'AG dans le respect de la loi, des reglement et des statuts de l'ACP

Dernière modification par dach (13-12-2015 19:44:21)

rexou

panchito · #14 13-12-2015 20:17:49

Effectivement, votre Syndic doit:
1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base

Votre Syndic n'a aucun pouvoir de décision. Il n'a même pas de part dans votre copropriété....

rexou

grmff · #15 13-12-2015 23:17:54

Si le syndic persiste à présenter les comptes de cette manière, il y a deux possibilité d'éviter cela. La première, c'est que l'AG refuse les comptes, et demande la correction de ceux-ci.

La deuxième est de s'opposer à la décision d'accepter les comptes par voie de justice.

rexou

max11 · #16 15-12-2015 09:58:00

panchito a écrit :

Effectivement, votre Syndic doit:
1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base

Est-ce qu'une décision de modifier durablement la répartition prévue à l'acte de base ne doit pas faire l'objet d'un acte authentique ?
Comment un nouveau propriétaire (ou un nouveau syndic) est mis au courant de décisions prises plusieurs années auparavant ?

Je sais qu'il existe (ou devrait exister) un (des) registre des PV depuis la construction de l'immeuble mais qui va lire une trentaine de PV avant d'acheter un appartement pour voir s'il y trouve une modification de l'AB ? De plus l'AB étant un "document authentique" il me semblerait logique que sa modification fasse l'objet d'un "document authentique".

Un avenant à l'AB me semblerait un minimum bien que n'étant pas une garantie que le vendeur transmette à l'acheteur (mais, généralement, le syndic possède l'AB et ses avenants). Ce serait déjà un plus....

rexou · #17 15-12-2015 11:15:19

max11 a écrit :

panchito a écrit :
Effectivement, votre Syndic doit:
1/ Répartir les charges en fonction de ce qui est indiqué dans votre acte de base
2/ Suivant les décisions prises en AG par les copropriétaires et qui viendraient à modifier/compléter la répartition prévue à l'acte de base

Est-ce qu'une décision de modifier durablement la répartition prévue à l'acte de base ne doit pas faire l'objet d'un acte authentique ?
Comment un nouveau propriétaire (ou un nouveau syndic) est mis au courant de décisions prises plusieurs années auparavant ?
Je sais qu'il existe (ou devrait exister) un (des) registre des PV depuis la construction de l'immeuble mais qui va lire une trentaine de PV avant d'acheter un appartement pour voir s'il y trouve une modification de l'AB ? De plus l'AB étant un "document authentique" il me semblerait logique que sa modification fasse l'objet d'un "document authentique".
Un avenant à l'AB me semblerait un minimum bien que n'étant pas une garantie que le vendeur transmette à l'acheteur (mais, généralement, le syndic possède l'AB et ses avenants). Ce serait déjà un plus....

Pourquoi un acte authentique ? Je n'ai jamais entendu dire que ce soit nécessaire. Un acheteur avisé demande à voir les derniers décomptes et il peut y découvrir selon quel mode de répartition les frais d'ascenseur sont comptabilisés. Dès lors, je ne vois pas où serait l'éventuel problème.

max11 · #18 15-12-2015 11:31:31

rexou a écrit :

Pourquoi un acte authentique ? Je n'ai jamais entendu dire que ce soit nécessaire. Un acheteur avisé demande à voir les derniers décomptes et il peut y découvrir selon quel mode de répartition les frais d'ascenseur sont comptabilisés. Dès lors, je ne vois pas où serait l'éventuel problème.

Je n'en sais rien, c'est pour cela que je pose la question wink

On voit bien dans ce fil que la lecture des décomptes n'est pas suffisante : si le syndic se trompe dans l'application de la clé de répartition et que personne ne dit rien (par exemple parce qu'il n'y a pas de gros travaux ascenseur ou autres raisons... ), on peut croire que les garages ne doivent pas intervenir.
Mais lors de la mise en conformité, on "découvre" que l'AB ne prévoit la dispense des garages que pour l'entretien et l'utilisation mais pas pour les travaux & réparations ==> le propriétaire d'un garage découvre qu'il doit payer sa part pour les travaux d'ascenseur ou commencer à faire des recherches dans 20 ans de PV...
Ici, c'est l'ascenseur mais cela peut se poser pour la cour des garages, l'air de manœuvre, la toiture des garages, la chaufferie,....

Je ne crois pas que le simple fait "qu'on a toujours fait comme cela" soit suffisant pour acter la modification de l'AB...

rexou · #19 15-12-2015 16:37:11

Il est vrai que j'ai déjà entendu dire qu'une décision prise en AG qui modifie l'acte de base (comme par exemple la modification d'une clé de répartition des charges ?) ne serait pas opposable à un acheteur ultérieur si absence d'acte notarié pour l'authentifier.

Qu'en est-il exactement ? Appel aux experts ! wink

grmff · #20 15-12-2015 16:48:39

Une modification des quotités et des modes de répartition doit être publiée. C'est mon avis, et je vous le partage.

luc, ninifel

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