Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

nono67 · #1 20-06-2016 10:23:12

Bonjour,

J'aimerais savoir si beaucoup de propriétaires sont inquiétés par le SPF Finances avec la requalification des revenus locatifs en revenus professionnels?

Le SPF Finances se base sur des éléments totalement abstraits pour arriver à sa fin, du moins le contrôleur. Il n'y a que des éléments aléatoires, non probants, discriminatoires soit un flou total pour arriver à cette requalification.

grmff · #2 20-06-2016 10:31:56

C'est une question que je me suis posée il y a longtemps.

J'ai donc posé la question à un avocat spécialiste, qui m'a compté une jolie consultation que j'ai été content de payer. Depuis je dors mieux. Il m'a dit défendre notamment un client qui avait plus de mille logements, et du personnel pour s'occuper de la gestion de son patrimoine.

Pour lui (et pour le fisc qui n'a même pas essayé), cela reste de la gestion de son patrimoine en bon père de famille.

Je ne connais personne dont les revenus locatifs ont été requalifié en revenus professionnels. Ce ne veut pas dire que cela n'existe pas, évidemment, et ce n'est évidemment pas le cas des achats, promotions et ventes, beaucoup plus susceptibles d'être requalifiés

PIM

GT · #3 20-06-2016 15:59:31

Deux exemples de revenus immobiliers taxés en revenus professionnels

Par exemple, un chômeur acquiert par emprunt sept immeubles pour les louer ; la Cour d’appel de Liège (15 février 2012, rôle n° 2010/RG/157, Fiscalnet) y voit une activité professionnelle considérant le caractère répété des opérations, le recours à l’emprunt et le temps nécessaire pour la gestion locative.

Un autre exemple (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :
« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .
Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

http://gillescarnoy.be/2013/10/29/les-r … us-divers/

nono67 · #4 20-06-2016 18:13:43

Il est certain que celui qui bénéficie d'allocations sociales, qui a un métier se rapportant à l'immobilier, un métier qui lui permets d'avoir beaucoup de temps libre sera sujet à être requalifié.
Cependant, ce n'est absolument pas mon cas.
Il est certain que si je perds en appel, cela fera jurisprudence et les très nombreux propriétaires privés ont du soucis à se faire vu la décision du tribunal qui se base sur des éléments arbitraires et abstraits.

PIM · #5 20-06-2016 18:16:29

@nono67: avez-vous pris contact avec le SNPC à ce sujet ? Il pourrait se joindre à la cause.

nono67 · #6 20-06-2016 18:25:40

Je suis affilié au SNPC et je leur ai envoyé, il y a 14 jours, un message mais je n'ai pas encore eu une réponse.
J'ai contacté des médias pour un possible article et attend une réponse également
En effet, il s'agit peut-être d'une manière détournée de taxer les propriétaires alors qu'il n'en était pas question avant les élections...

GT · #7 20-06-2016 19:41:03

@nono67

Puisque votre dossier est devant le cour d'appel, j'en déduis que vous avez perdu au stade de la réclamation administrative ainsi que, ensuite, devant le tribunal de première instance.

Il n'est pas exceptionnel que le justiciable/contribuable obtienne finalement gain de cause devant la cour d'appel.

Si vous médiatisez votre affaire - la médiatisation/pression est parfois contreproductive -nous en saurons, espérons le, davantage sur celle-ci.

Quant à tirer une conclusion générale à partir d'un cas particulier, alors que le jugement d'appel n'est pas encore prononcé, il y a un pas que je ne franchirai pas.

Personnellement je n'ai aucun indice concernant une volonté du monde politique de taxer de manière systématique les revenus immobiliers en revenus professionnels, volonté mettant à contribution les magistrats !
Cette hypothèse ne me paraît pas crédible . Supposer que la majorité politique actuelle au fédéral nourrisse de telles intentions et qu'elle puisse influencer le pouvoir judiciaire dans ses décisions et jugements...

nono67 · #8 20-06-2016 21:08:25

@GT

Je vous remercie pour votre avis constructif.

En effet, j'ai perdu en 1ère instance et défendu par un avocat spécialisé en fiscalité et ayant défendu plusieurs cas similaires qui ont abouti positivement.
Cependant, vu qu'il s'agit d'éléments tellement abstrait qu'une personne (un contribuable) n'est pas l'autre. L'un peut recevoir moins de revenus locatifs qu'un autre et être finalement quand même requalifié.

Le jugement de 1ère instance se base sur:

- les immeubles ont été acquis sur une très courte période (soit acheté en 5 ans ), dans une intention de rentabilité évidente puisqu’ils représentent de nombreux logements (4 immeubles avec 19 appartements et 1 immeuble en société donc imposé séparément).
Coute période veut dire (1an, 5ans, 10ans ....??? Nombreux logements...combien maximum??? rentabilité évidente... logique non???

- les acquisitions et les travaux sont essentiellement financés par des prêts dont les mensualités sont supérieures aux revenus mensuels déclarés comme professionnels par les contribuables.
Quel pourcentage ne peut on pas dépasser?

- Il apparaît évident que les revenus professionnels ne peuvent permettre de supporter les remboursements des emprunts dont la charge mensuelle qui est supérieur au montant du salaire mensuel des contribuables ; il s’ensuit que la perception des loyers est absolument nécessaire à la viabilité de l’opération.
Quel pourcentage doivent représenter les emprunts pour ne pas dépasser la limite?

- il s’agit d’acquisitions d’immeubles à bas prix en vue d’en assurer une restauration minimum permettant de les louer ; ces immeubles étaient déjà divisés en plusieurs logements ou l’ont été par les contribuables afin d’en assurer une rentabilité maximum.
Immeubles achetés au prix du marché, et restaurés pour les mettre aux normes du logement et non pas une restauration minimum...châssis de fenêtre, installations électrique, sanitaire, chauffage, plafonnage, peinture, sol, isolation, portes coupe feu, ... sont neufs

- l’ensemble des immeubles appartenant aux contribuables est soumis aux risques de l’entreprise.
Risque de l'entreprise???

- l’ensemble des opérations entraîne nécessairement une charge administrative importante.
Combien d'heures ne doit on pas dépasser pour que ce soit une charge administrative importante? Pourtant les heures de gestion ne sont pas représentatives, soit +/- 1 heure/semaine

Himura · #9 20-06-2016 21:20:19

La justification qui vous a été donnée en première instance rejoint assez bien ce que GT avait été nous retrouver dans son immense bibliothèque.
Ca méritera forcément toute l'attention de votre avocat.

PS : Je n'attendrais pas beaucoup du SNPC non plus à votre place. Je leur ai déjà communiqué 2 cas détaillé, qui justifiait une information utile aux autres propriétaires (qui auraient ainsi su comment réagir face à des abus administratifs vécus).... mais comme vous, jamais une seule réponse.

grmff · #10 20-06-2016 21:59:30

nono67,
Je compatis, et je vous envoie toute ma sympathie. Désolé de ne pouvoir faire plus.

nono67 · #11 21-06-2016 07:29:19

Je précise que mes investissements immobilier sont à parts égales avec ma compagne donc il faut encore diviser par deux l'ensemble de nos revenus locatifs...

PIM · #12 21-06-2016 07:44:10

nono67 a écrit :

- l’ensemble des opérations entraîne nécessairement une charge administrative importante.
Combien d'heures ne doit on pas dépasser pour que ce soit une charge administrative importante? Pourtant les heures de gestion ne sont pas représentatives, soit +/- 1 heure/semaine

Et si cette gestion locative avait été 'externalisée' (confiée à un professionnel) ? que deviendrait cet "argument" ?

Himura · #13 21-06-2016 08:12:38

J'y repensais ce matin, et il me semble qu'une bonne piste à explorer est tout simplement celle du patrimoine - privé ou non.

nono67 a écrit :

- les immeubles ont été acquis sur une très courte période (soit acheté en 5 ans ), dans une intention de rentabilité évidente puisqu’ils représentent de nombreux logements (4 immeubles avec 19 appartements et 1 immeuble en société donc imposé séparément).
Coute période veut dire (1an, 5ans, 10ans ....??? Nombreux logements...combien maximum??? rentabilité évidente... logique non???

On parle bien d'immeubles acquis en patrimoine privé j'imagine...
Et il existe déjà des règles d'imposition sur ce patrimoine (précompte immobilier).

nono67 a écrit :

- les acquisitions et les travaux sont essentiellement financés par des prêts dont les mensualités sont supérieures aux revenus mensuels déclarés comme professionnels par les contribuables.
Quel pourcentage ne peut on pas dépasser?

A nouveau, des prêts personnels / hypothécaires et basés sur une analyse de vos revenus propres (et non professionnels).

nono67 a écrit :

- Il apparaît évident que les revenus professionnels ne peuvent permettre de supporter les remboursements des emprunts dont la charge mensuelle qui est supérieur au montant du salaire mensuel des contribuables ; il s’ensuit que la perception des loyers est absolument nécessaire à la viabilité de l’opération.
Quel pourcentage doivent représenter les emprunts pour ne pas dépasser la limite?

A nouveau la notion de patrimoine. Vous avez la possibilité de revendre une partie de celui-ci au besoin. Il convient de tenir compte du prix du patrimoine et pas uniquement des revenus locatifs Vs. vos revenus du travail.
Et quand bien même...

nono67 a écrit :

- il s’agit d’acquisitions d’immeubles à bas prix en vue d’en assurer une restauration minimum permettant de les louer ; ces immeubles étaient déjà divisés en plusieurs logements ou l’ont été par les contribuables afin d’en assurer une rentabilité maximum.
Immeubles achetés au prix du marché, et restaurés pour les mettre aux normes du logement et non pas une restauration minimum...châssis de fenêtre, installations électrique, sanitaire, chauffage, plafonnage, peinture, sol, isolation, portes coupe feu, ... sont neufs

Reprenez les obligations vis-à-vis des règles de salubrité et de sécurité (RW ou autre), qui sont applicables et obligatoires pour tout type d'immeuble.
C'est de la gestion en bon père de famille difficilement discutable que d'entretenir un immeuble et le conserver aux normes imposées par la loi.

nono67 a écrit :

- l’ensemble des opérations entraîne nécessairement une charge administrative importante.
Combien d'heures ne doit on pas dépasser pour que ce soit une charge administrative importante? Pourtant les heures de gestion ne sont pas représentatives, soit +/- 1 heure/semaine

... tout comme le paiement des factures journalière, ou le suivi nécessaire quand on fait construire une maison, ou aider un enfant à faire ses devoirs, etc. Mais depuis quand une charge administrative est synonyme d'activité professionnelle taxée ?
Quoiqu'il en soit, chacun gère son patrimoine comme il l'entend et y accorde le temps qu'il souhaite y accorder. D'une personne à l'autre, ça n'est jamais pareil.

PIM

GT · #14 21-06-2016 14:08:15

@nono 67

Il existe , à quelques kms de Welkenraedt ,et bénéficiant d'une certaine renommée, un cabinet d'avocats spécialisé notamment en droit fiscal.

L'enjeu en vaut la peine. N'hésitez pas à consulter en dehors du forum . La matière est pointue. La jurisprudence n'est apparemment pas univoque.

"N'oubliez jamais qu'il vaut mieux vérifier ou faire vérifier ce que l'on vous dit par un professionnel."
https://forum.pim.be/misc.php?action=rules

Il va de soi que la vérification porte aussi sur ce que je pourrais avoir écrit.

Bonne chance.

PIM

nono67 · #15 23-06-2016 20:35:41

J'ai appris d'un avocat qu'il y a de nombreuses requalifications des revenus locatifs en revenus professionnels.
Cependant ces propriétaires ne vont pas jusqu'à une action en justice mais trouvent des accords avec le ministère des finances et ensuite ne le crie pas sur tous les toits...

Dernière modification par nono67 (24-06-2016 07:26:51)

GT · #16 23-06-2016 21:05:29

De manière générale,le contribuable n'est jamais obligé de signer un accord avec l'agent taxateur qui lui a fait parvenir un avis de rectification.

S'il marque son désaccord, l'administration confirmera sa position ou la reverra. Ensuite la cotisation sera enrôlée .

Le contribuable aura alors l'occasion d'entamer une procédure administrative puis judiciaire pour faire valoir son point de vue.

Par "accord" avec l'administration, il peut être imaginé dans le cas présenté que la taxation en revenus professionnels des produits locatifs s'appliquera par exemple pour le dernier exercice d'imposition à l'exclusion des exercices antérieurs.

Dernière modification par GT (23-06-2016 21:06:24)

nono67 · #17 24-06-2016 07:31:35

@GT

Vous avez tout à fait raison.

Cependant, je voulais simplement signaler que la requalification des revenus locatifs est fréquente mais les propriétaires requalifiés préfèrent ne pas en parler vu les accords obtenus avec le fisc.

De mon côté, il n'y a jamais eu de propositions pour obtenir un accord... que ce soit de ma part ou du fisc.

PIM · #18 24-06-2016 07:57:37

nono67 a écrit :

Cependant, je voulais simplement signaler que la requalification des revenus locatifs est fréquente mais les propriétaires requalifiés préfèrent ne pas en parler vu les accords obtenus avec le fisc.

"fréquente" et "confidentielle" sont statistiquement incompatibles...
Autrement dit: sur quelles bases, cette affirmation ?

nono67 · #19 24-06-2016 08:36:47

@PIM

J'ai rendez-vous avec un avocat qui semble obtenir fréquemment des accords avec le fisc pour des propriétaires mis sous pression avec cette requalification. Celle-ci m'a dit qu'il intervient souvent pour ce problème et que c'est de plus en plus souvent.

C'est pourquoi, dès que j'en sais plus, je ne manquerai pas de vous en informer.

En effet, le sujet est franchement très grave mais si en plus il devient "discret" ou "mystérieux" vu le peu de réactions sur le forum et par d'autres moyen de communications.

GT · #20 24-06-2016 09:12:46

Concrètement, sur quoi portent les accords conclus par cet avocat mandaté par ses clients lorsque l'imposition en revenus professionnels est postulée par l'administration et que l'avocat ne conteste pas cette approche? Quel est l'objet des accords ?

Si les accords ont été réalisés éventuellement contra legem, on peut comprendre l'absence de publicité de ceux-ci.

Si l'avocat ne rejoint pas la position de l'administration, il y a un désaccord mais l'avocat peut emporter la conviction de l'administration que l'imposition projetée ne répond pas aux dispositions légales . L'administration en tire les conclusions.

Dans le cas présent, la cotisation a été enrôlée et le litige est porté devant un tribunal.

Il est question d'accord et de désaccord dans le cadre de l'avis de rectification.

PROCEDURE FISCALE - DECLARATION - RECTIFICATION - ACCORD - DESACCORD

Que se passe-t-il si ma déclaration doit être rectifiée ?
Remarque : votre déclaration peut être rectifiée sur base d’un accord signé par vous ou votre mandataire.

Si ce n’est pas le cas, l'administration vous fait parvenir un « avis de rectification » par recommandé. Dans cet avis, elle reprend les motifs de la rectification des revenus ou d'autres éléments indiqués dans votre déclaration.

Vous disposez d'un mois (à compter du troisième jour ouvrable qui suit l’envoi de l’avis) pour marquer votre accord ou faire valoir vos observations. Votre réponse doit être faite par écrit et signée. A défaut de réponse en temps voulu, l'administration procède à la taxation d'office.
En cas de désaccord, le contrôleur examine vos arguments. S’il estime devoir maintenir en totalité ou en partie la taxation qu’il a établie, le contrôleur vous envoie, par recommandé, une réponse définitive, en indiquant pourquoi il n’a pas tenu compte de vos arguments.
En cas de déclaration incomplètement ou incorrectement remplie, outre la mise en œuvre par l’administration de la procédure de rectification, des sanctions administratives (accroissements d’impôt, amendes administratives) peuvent vous être appliquées.
http://finances.belgium.be/fr/particuli … t/controle

Dernière modification par GT (24-06-2016 13:03:42)

Requalification des revenus locatifs en revenus professionnels par le SPF Fin

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