décès du bailleur, reprise du bail par le nouveau propriétaire

Annabelle · #1 03-08-2016 08:59:24

Concerne une habitation située en Wallonie.

Jusqu'au 30 juin, j'étais nue propriétaire de cette maison ; l'usufruitier qui en avait la jouissance l'avait mise en location.
Cet usufruitier étant décédé le 30 juin, j'ai , de fait la pleine propriété de cette maison depuis le 1° juillet.

Je sais que le bail reste toujours actif. J'ai pris contact avec les locataires pour les informer de la situation.

Mes questions sont les suivantes :
quelles seraient les démarches à entreprendre à propos de ce bail ? Refaire un nouveau bail ? Ajouter un « article » pour enregistrer le changement de bailleur ? Ou autre ? Je n'ai pas encore pu prendre connaissance de celui-ci, je vais en recevoir une copie dans les jours qui viennent.
Les locataires avaient déposé sur un compte en banque bloqué une garantie locative correspondant à deux mois de loyer. Comment faire pour que ce compte soit débloqué et puisse servir comme garantie locative entre moi et eux ?
Les locataires avaient versé le loyer de juillet à l'usufruitier. Quelle est la démarche à entreprendre, ici aussi, pour récupérer ce loyer qui doit me revenir ?

Mes questions sont probablement basiques, mais c'est la première fois que je me trouve dans la situation d'un propriétaire bailleur....

Merci d'avance pour votre aide.

Himura · #2 03-08-2016 10:44:23

Il me semble que les obligations et droits sont les mêmes que lorsqu'on achète une maison en location.
Auquel cas, il est inutile de refaire un bail à votre nom, et vous devez respecter les baux en cours.

Par facilité et principe, j'envois toujours un courrier, pour lequel je demande d'accuser réception, indiquant ce changement de propriétaire, et bien sûr, le changement de numéro de compte pour le loyer qui va avec.
Profitez-en peut-être aussi pour informer les locataires qu'ils ne subiront aucun tracas par rapport à cela, et que leur location ne s'arrêtera pas pour cette cause.

Pour la garantie locative, il vous faudra un avis de décès et une preuve de propriété de l'immeuble.
Faites parvenir cela aux banques, demandant un transfert sur votre nom. S'ils sont cool, ils le feront de suite. Sinon, il faudra respecter leurs procédures et probablement revenir aussi avec les locataires pour créer de nouveaux comptes sur lequel les montants seront transférés.

Pour le loyer versé indument : prendre contact avec la succession, qui doit vous transférer ce loyer indument perçu (par cette même succession).

Himura · #3 03-08-2016 10:46:08

Et aussi (surtout) : prenez quelques heures pour lire quelques dizaines de sujets majeurs de ce forum (ou plus si possible).
Cela vous apprendra certainement de nombreuses choses en matière locative, qui vous seront très utiles !

PIM

Annabelle · #4 03-08-2016 12:07:58

Himura,

Merci pour vos réponses.

En ce qui concerne le locataire, je l'ai de suite contacté.
Pour me présenter et le rassurer quand à sa situation. Nous nous sommes rencontrés, je lui ai fourni toutes les informations nécessaires et tout se déroule normalement.

Au sujet de la garantie locative et d'une preuve de propriété de l'immeuble en question...J'ai un acte établi par un notaire qui est la délivrance de legs ou il est dit, en substance que j'accepte le leg de cette maison à charge de respecter l'usufruit en question.
D'après tout ce que j'ai lu, je pense que cela correspond à un acte de propriété.
Mon locataire s'est rendu à la poste ( où le compte pour la garantie locative a été ouvert). La buraliste n'avait aucune idée de la procédure à suivre et a conseillé de contacter la justice de paix pour obtenir l'autorisation de fermer le compte en question et de ensuite en ouvrir un nouveau avec les nouvelles données. Est-ce possible ?

Pour le loyer, je me doutais que la solution était de passer par le notaire en charge de la succession.

Je vais contacter la justice de paix pour avoir des informations, comme le suggère l'employée de la poste.

Et oui, je vais prendre du temps pour lire les sujets de ce forum et de ce site, je crois que cela va m'être bien utile ! smile

PIM · #5 03-08-2016 12:33:47

Pour compléter l'info:

"La délivrance des legs

Le bénéficiaire de dispositions testamentaires, appelé "légataire" n'a pas automatiquement le droit de prendre possession de son legs. A moins qu'il ne soit appelé à recueillir toute la succession, il doit en demander la délivrance aux héritiers légitimes ou aux légataires universels. Il s'agira d'une reconnaissance du droit du légataire par les héritiers.

Les héritiers légaux peuvent remettre leur legs aux légataires sans formalité : il suffit qu'ils transmettent le bien au légataire. S'il s'agit d'un legs portant sur un immeuble, la pratique recommande de faire dresser un acte notarié qui précisera les conditions de la délivrance et qui sera transcrit au bureau des hypothèques.

Par contre, si les héritiers refusent de remettre le bien légué, les légataires pourront s'adresser au Tribunal, et demander judiciairement de pouvoir entrer en possession du bien qui leur revient.

Le bien légué devra être remis par les légataires dans l'état où il se trouvait au moment du décès. Si le défunt a légué à son voisin une voiture en parfait état, les héritiers ne peuvent pas lui remettre une voiture accidentée! Bien entendu, si c'était le défunt qui, de son vivant, avait accidenté la voiture, les héritiers ne sont pas tenus de la faire réparer pour la remettre au légataire!

Dès que le legs aura été délivré, le légataire peut entrer en possession des biens, et il aura droit aux différents revenus. Il a donc intérêt à demander cette délivrance le plus rapidement possible : si le legs porte sur une maison, il pourra percevoir les loyers ou l'occuper dès que son legs lui aura été délivré. S'il s'agit d'une somme d'argent, il pourra la placer et retirer l'intérêt dès ce moment.

Les frais éventuels de la délivrance de legs resteront à charge de la succession et ne devront pas être supportés par le bénéficiaire."

source

grmff · #6 03-08-2016 15:08:29

Si j'ai bien compris, le leg est ancien, est "délivré", et ne concerne que la nue propriété. Est-ce correct? SI c'est correct, oubliez les longues explications de Mr Pim, qui, bien que parfaitement correctes évidemment, ne s'appliquent pas à vous mais plutôt aux legs en duo par exemple.

Etes-vous aussi l'héritier unique de la succession?

grmff · #7 03-08-2016 15:14:50

Pour ce qui est de la garantie locative, bonne chance à vous. Personnellement, j'accepte toutes les banques, sauf la banque de la poste tellement ils sont incapables. Pour libérer une garantie (intégralement pour le locataire) d'un bien que j'avais acheté quelques années plus tôt, j'ai dû aller physiquement 4 fois à la poste. Mon locataire y avait déjà été 3x avant en plus. Bref, vraiment des incapables. Ceci est pour l'avenir, et pour vous prévenir que vous n'aurez pas facile...

grmff · #8 03-08-2016 15:16:44

Au sujet de la garantie locative et d'une preuve de propriété de l'immeuble en question...J'ai un acte établi par un notaire qui est la délivrance de legs ou il est dit, en substance que j'accepte le leg de cette maison à charge de respecter l'usufruit en question.
D'après tout ce que j'ai lu, je pense que cela correspond à un acte de propriété.

Cette preuve de leg ne suffit évidemment pas. Il prouve que vous êtes "nu-propriétaire". Il mentionne que vous devez respecter l'usufruit.

Il vous faut démontrer que l'usufruit s'est éteint. Et donc amener une preuve du décès de la personne.

PIM · #9 03-08-2016 15:23:29

grmff a écrit :

Si j'ai bien compris, le leg est ancien, est "délivré", et ne concerne que la nue propriété. Est-ce correct? SI c'est correct, oubliez les longues explications de Mr Pim, qui, bien que parfaitement correctes évidemment, ne s'appliquent pas à vous mais plutôt aux legs en duo par exemple.
Etes-vous aussi l'héritier unique de la succession?

V'là que mon modérateur favori me remonte les bretelles ! Mais dans quel monde vivons-nous, ma bonne Dame... wink

L'énoncé initial parle du décès de l'usufruitier le 30 juin dernier et j'ai effectivement probablement été un peu vite en besogne en considérant d'office que c'était lui le testateur... ce qui n'empêche pas que le legs puisse être ancien.

grmff · #10 03-08-2016 15:45:38

Malgré mes gros sabots, j'ai pris toutes les pincettes que j'ai pu trouver m'sieu... wink

PIM

Himura · #11 03-08-2016 16:24:44

Pour en revenir à vos moutons, je ne pense pas que le greffe de la Justice de Paix pourra vous conseiller utilement. Mais ça vaut bien sûr le coup d'essayer - pour un coup de fil !

Il me semble préférable de voir cela avec le notaire instrumentant la succession. Il a entre autre charge de vérifier et clôturer les comptes bancaires du défunt. Cela signifie donc certainement aussi de vous transférer le mandat lié au compte de la garantie bancaire.

grmff · #12 03-08-2016 16:31:20

Il n'y a pas toujours un notaire instrumentant dans une succession.
Et parfois, les successions restent "vacantes" ou les ayants droits renoncent à la succession.

Il s'agit donc d'identifier la situation exacte: succession acceptée? Acceptée sous réserve d'inventaire? Vacante? Renonciation à la succession? Succession avec notaire? Sans notaire? Eventuellement afin de faire nommer un "curateur à succession vacante". Voyez mon histoire (pour le décès d'un locataire) pour avoir des idées sur "comment cela peut mal se passer"...

Himura · #13 04-08-2016 07:33:01

Annabelle parle bien du "notaire en charge de la succession"...

GT · #14 04-08-2016 09:51:00

La situation semble être la suivante. Par acte unilatéral de disposition à cause de mort et à titre gratuit contenu dans un testament un testateur aurait laissé à Annabelle la nue-propriété portant sur une maison ( leg particulier) dont l'usufruit a été réservé à un tiers. Cet usufruitier a mis le bien en location. Alors que le bail serait encore en cours, l'usufruitier est décédé.

Quid après le décès du testateur ?

L'article 1014, C. civil prévoit "Tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour de décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause.
Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu'à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l'ordre établi par l'article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie".

Une distinction est faite entre l'acquisition de la propriété et l'acquisition de la possession par le légataire qui suppose une demande en délivrance.

L'usufruitier décède. Dans un cas ordinaire, en raison du décès de l'usufruitier la nue-propriétaire deviendrait pleine propriétaire.

De l'extérieur, il me semble que la nue-propriétaire a avantage à se rapprocher rapidement d'un notaire pour l'éclairer sur sa situation. Pourquoi pas le notaire qui est intervenu dans le cadre du leg particulier ?

Dernière modification par GT (04-08-2016 09:54:19)

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