Charleroi - Renouvellement permis de location

hattorihanzo · #1 12-09-2016 10:44:48

Bonjour à tous,

Propriétaire de plusieurs logements de petite surface à Charleroi, j'ai introduit une demande de renouvellement de l'un des permis de location qui arrivait à expiration.
Pour ce faire, je m'y suis pris bien à l'avance, en laissant à l'administration une marge de plusieurs mois pour examiner mon dossier.
Malheureusement, il semblerait que ce délai n'ait pas encore été suffisant, puisque ma demande n'a toujours pas abouti complètement et que le permis initial a, à présent, expiré.

Mais là n'est pas le principal problème.

En fait, il semblerait que la Ville ait décidé de ne plus renouveler les permis de location quand l'immeuble dans lequel le logement en question est situé ne répond pas d'une manière complète aux exigences du règlement incendie entré en vigueur en 2010 et pour lequel une période transitoire de 5 ans avait été octroyée à l'époque.

Le souci, en ce qui me concerne, est que le studio en question fait partie d'un immeuble en copropriété.
Difficile dans ces conditions d'arriver à faire admettre aux autres propriétaires la nécessité de certains travaux qui sont, de plus, difficilement réalisables eu égard à la disposition des lieux, surtout que cet immeuble n'est pas composé que de logements soumis à ce permis.
Par exemple, le règlement incendie stipule que la cage d'escaliers doit être cloisonnée.
Dans notre immeuble, l'exiguïté des lieux rend ceci inenvisageable, tout simplement...

Je tiens à préciser que tous mes studios sont en ordre d'urbanisme, ont été construits en tant que studios dès l'origine, sans qu'une division de surface ne soit jamais intervenue à aucun moment (ce qui suppose donc un accord urbanistique au moment de la construction de l'immeuble de la part des autorités).
De plus, ils font tous partie d'immeubles en béton certainement beaucoup plus sûrs du point de vue des risques d'incendie qu'une maison comportant des escaliers ou des planchers en bois, par exemple.
Ils sont situés en façade, avec de grandes fenêtres permettant une évacuation aisée en cas de danger.

Mais les règles sont les règles et le bon sens ne semble pas devoir être de mise ici...

Je me retrouve donc dans une situation difficile, puisque ce permis ne sera visiblement pas renouvelé. Les autres suivront ensuite le même chemin.
Or, à Charleroi, sans permis de location, impossible que quiconque ne s'y domicilie puisque les autorités refusent purement et simplement les domiciliations dans les petits logements dépourvus de permis de location...
Ces studios sont donc inlouables ou vont le devenir faute de pouvoir satisfaire aux exigences du règlement incendie dans sa totalité...

En outre, il est frappant de constater à quel point les exigences pour la délivrance de ces permis sont en permanence revues à la hausse depuis quelques années. Sans cesse, de nouveaux documents sont demandés : PEB, certificat de contrôle de la chaudière selon un protocole établi, etc...

Quelle est la solution à tout ceci ?
Continuer à se battre en essayant de se conformer à des exigences toujours plus délirantes ou tout vendre et laisser les autres se débrouiller avec une administration tatillonne jusqu'à la caricature ?
Peut-être des voies de recours sont-elles envisageables pour mettre un terme à ce harcèlement administratif ?
Merci d'avance pour vos réponses.

PS : pour ceux qui trouvent que j'exagère en parlant d'administration tatillonne, voici une illustration de ce que l'on peut voir en la matière.
Propriétaire d'un studio soumis au permis de location, vous introduisez une demande en vue de l'obtention de ce permis.
Pour ce faire, vous devez faire appel à un géomètre ou un architecte agréé par la région qui, entre autres choses, mesure et calcule la surface (1ère prise de mesures).
Quelques semaines (mois, maintenant) après, une fois votre demande introduite, vous recevez la visite d'un technicien de la ville qui... mesure et calcule cette surface (2ème prise de mesures). Ces petits logements étant surtout convoités par des personnes à faibles revenus, il est fort probable que vous louiez à un allocataire social, par exemple. Si l'organisme qui aide cette personne est le CPAS, il y a à nouveau une visite de contrôle du logement de leur part avec...mesure et calcul de la surface (3ème prise de mesures). 5 ans plus tard, lors du renouvellement du permis, vous devez faire établir un nouveau rapport par un expert agrée (4ème mesure)... suivie d'un recontrôle par les services de la Ville (5ème mesure). Et ainsi de suite...
C'est à se demander si les autorités ont du mal à prendre conscience que l'une des principales caractéristiques de matériaux tels que la brique et le béton est leur relative stabilité dans le temps...

PIM, Himura, grmff

grmff · #2 12-09-2016 11:26:15

Bienvenue à Kafkaland...

Himura · #3 12-09-2016 12:59:12

Je connais un cas similaire.
C'est une situation horrible et difficile de s'en dépêtrer.

Un des points principaux est que l'administration vous rend des avis, mais aucune décision réelle qui rendrait la chose contestable devant un tribunal.

Essayez en premier lieu de téléphoner au SRI et présenter vos arguments. Normalement, ils doivent établir leur recommandations que sur base de la législation existante (surtout le règlement communal en la matière) ; et des dérogations existent selon les situations. Il leur est demandé aussi d'être attentifs à discerner les gains en sécurité significatifs en fonction du coût de mise en œuvre ...
Voyez ensuite avec les services logement de la ville, et présentez les mêmes arguments + vérifiez que le SRI a bien agi conformément aux règlements et pas selon leur intuition.

Si vous découvrez que vous êtes conforme au règlement : vous pouvez les mettre en demeure de délivrer le permis (ils ont normalement 15 jours pour ce faire !).
Si vous restez sans réponse : le permis est automatiquement accordé.
Si c'est refusé, vous pouvez demander un arbitrage auprès de la Région Wallonne (compétente).

Ensuite, il reste uniquement le conseil d'état. Mais là, il faut certainement consulter un avocat.

hattorihanzo

hattorihanzo · #4 12-09-2016 20:10:45

Merci pour vos éclaircissements, Himura.
Grmff, on ne saurait mieux dire, en effet.

Je vais essayer d'explorer plus avant la piste du SRI.

En attendant, je viens de contacter le syndic d'un autre immeuble dans lequel je suis également propriétaire pour m'enquérir de la situation à cet endroit.
Mes permis de location pour cet immeuble n'arrivent à expiration que l'année prochaine, mais je préfère savoir par avance à quelles difficultés je dois m'attendre.
Malheureusement, la situation n'est guère meilleure.
Là, c'est un autre proprio dont le permis vient d'expirer qui est en première ligne et qui fait face aux mêmes difficultés.
Ce qui est encore pire pour cet endroit, c'est que les pompiers ont exigé un exutoire de fumée. La disposition des lieux rend le placement de ce dispositif tout bonnement impossible. Le syndic a déjà fait appel à plusieurs firmes spécialisées, mais aucune n'a pu trouver de solution...
Le renouvellement des permis est donc, là aussi, bloqué...

Il est quand même incroyable de constater qu'à chaque fois, ce sont des immeubles qui ont été construits en respectant les normes de l'époque et qui n'ont subi aucune subdivision de quelque sorte que ce soit qui se retrouvent en infraction aujourd'hui.
Les studios qui existent à présent sont les mêmes qu'à l'origine et absolument rien n'a été modifié.
Le fait de rendre obligatoire des normes ensuite et de faire en sorte que ces biens soient inexploitables faute de pouvoir techniquement être adaptés à ces nouvelles règles s'apparente à une forme d'expropriation déguisée.

Je serais bien curieux de voir combien d'immeubles sont dans les mêmes difficultés à Charleroi.

Peut-on espérer un sursaut de bon sens de la part des autorités locales ? D'expérience, je serais tenté de répondre par la négative...

Par ailleurs, j'ai également eu droit voici quelques semaines au passage de la "Task Force" locale venue contrôler un immeuble dans lequel je possède des logements.
Eh bien, je peux vous dire que c'est une expérience fort peu agréable, même quand on n'a rien d'un marchand de sommeil.

Difficile de vivre ce genre de contrôles autrement que comme une intrusion. On vous prévient 15 jours à l'avance par un courrier qui vous menace de 500 EUR d'amende si vous empêchez le contrôle, c'est-à-dire si vous ne pouvez pas être présent à la deuxième convocation.
J'ai eu beau leur expliquer que j'exerce aussi une activité professionnelle à temps plein et qu'il m'est difficile de me libérer sur commande (surtout que je possède quelques biens répartis dans plusieurs immeubles, ce qui laisse augurer de différents contrôles, étant donné qu'à Charleroi, tous les immeubles ont vocation à y passer), rien n'y a fait.
Quand je leur ai poliment demandé s'il n'était pas possible de me prévenir plus longtemps à l'avance pour que je puisse m'organiser, il m'a été répondu que le délai de 15 jours était parfaitement légal...
Cet argument de la légalité pour pallier au manque d'humanité... Les leçons de l'Histoire n'ont pas visiblement pas porté pour certains fonctionnaires qui se réfugient toujours derrière alors qu'il n'a jamais semblé constituer une excuse valable lorsque d'aucuns ont eu à juger une situation a posteriori...

Francis · #5 12-09-2016 21:27:12

Si je voulais être réducteur et bêtement méchant, je reprendrais les commentaires entendus dernièrement de la part de 2 clients qui ne se connaissent pas: les contrôleurs sont de réels gestapistes !
A chacun de juger.

Mon expérience personnelle ne me permet pas de blanchir ces fonctionnaires, du moins dans l'absolu.

Leur principe principal de fonctionnement est l'ouverture du parapluie !

hattorihanzo

grmff · #6 12-09-2016 21:39:39

J'ai aussi eu droit à la visite de la Task Force. J'étais dans les premiers. Depuis, les équipes ont changé. A ma connaissance, la personne membre de la Task Force en charge de l'Urbanisme n'est plus à son poste.

Pour ce qui est de l'exutoire de fumée, aucun règlement ne l'impose. C'est le pompier de service qui l'impose, et deux pompiers auront deux avis différent. Il est un fait que le pompier ne peut normalement pas imposer quelque chose qui ne se trouve pas dans un règlement.

Je me retrouve dans la même situation que vous. Je suis en train de faire renouveler mes permis de location. Et je ne suis pas en ordre au niveau des règlements incendie, je le sais déjà. Même si j'ai déjà fait pas mal, je dois dire que les frais sont très importants, finalement. Et ils m'imposent aussi un exutoire dans un immeuble qui n'en a pas, et qui n'est pas prévu pour en avoir (immeuble construit avec permis, donc avec avis des pompiers à l'époque, évidemment)

Bref, je suis votre aventure avec intérêt. Mon message plus tôt dans la journée était posté de mon téléphone, et je m'étais promis d'y revenir...

hattorihanzo

Himura · #7 13-09-2016 07:53:10

C'est malheureusement là qu'on voit aussi à quel point les propriétaires sont démunis de force d'impact et de représentation réelle face aux pouvoirs publics.
(C'est le cas aussi de plusieurs entreprises, mais qui ont les reins plus solides pour supporter ces tempêtes).

PIM · #8 13-09-2016 08:12:27

Une action isolée vis-à-vis de ces diktats risque d'être malheureusement vaine.
Avez-vous déjà pris contact par exemple avec le SNPC pour fédérer l'action à entreprendre ?

Himura · #9 13-09-2016 09:39:26

PIM a écrit :

Une action isolée vis-à-vis de ces diktats risque d'être malheureusement vaine.
Avez-vous déjà pris contact par exemple avec le SNPC pour fédérer l'action à entreprendre ?

(De mon expérience personnelle, ils n'ont absolument pas l'air intéressés par la question).

grmff · #10 13-09-2016 10:06:39

personnellement, je pense que l'objectif de la ville est clairement défini en interne: faire la chasse à tout va aux petits logements, qui sont généralement occupés par des étudiants qui ne payent pas d'impôts, ou par des bénéficiaires du RIS qui coûte à la Ville.

Ils ont donc décidé de se débarrasser de ces frais, et tentent d'attirer un public plus "riche" en ville, afin de récupérer un peu d'impôt.

Tout cela est évidemment fait sous couvert de "respect de la loi et chasse au marchands de sommeil". Comme ils sont complètement inefficace quand il s'agit de faire appliquer la loi, ils la détourne et pratiquent le harcelement à tout va des propriétaires loueurs: intimidations diverses, refus de divulguer des informations qui peuvent servir au propriétaire (comme l'historique des domiciliation dans le bien), règlements non publiés et non publics (incendies, taxes, etc), Task Force, visite de pompier, visite de l'urbanisme, procédure casse-pied, voire impraticable, et qui change tous les mois pour les permis de location, etc.

Pour ce qui est de votre exemple de mesure des logements, il est assez évident qu'il s'agit d'une perte de temps colossale. Ils font du systématique, sous couvert de non discrimination. Alors qu'ils savent pertinemment bien où sont les logements pourris. Bref, ils payent du personnel, compétent voire même sympathique je vous l'accorde, pour faire du vent, donner l'impression qu'ils font quelque chose. Mais en fait, à part enquiquiner ceux qui sont "visible" et généralement en ordre, ils laissent la part sombre vivre en vase clos: logements non déclarés, donc non visités, occupés par des sans papiers, donc non contrôlés, qui n'ont pas d'existence légale en Belgique et sont donc obliger de vivre d'expédient comme le travail au noir (au moins ils travaillent), le vol et le deal en rue.

Si les personnes étaient payées à faire réellement du travail utile, ils arrêteraient d'enquiquiner tout le monde, et cibleraient leur actions sur les cas graves. Réellement graves.

Argali

grmff · #11 13-09-2016 20:34:10

Je remets la main sur une information intéressante: la procédure!

Procédure
Au Département du Logement du Service Public de Wallonie, dans les info-conseils Logement et les Espaces Wallonie, une équipe dynamique de professionnels compétents vous fournit les explications indispensables.
Les procédures relatives au permis de location figurent dans l'AGW du 3 juin 2004.
Adressez-vous à la commune pour obtenir, en 2 exemplaires, les formulaires « Déclaration de location ou de mise en location » et « Rapport de visite »
Complétez le formulaire « Déclaration de location ou de mise en location » et les rubriques I et II du formulaire « Rapport de visite » (identification du bailleur, du propriétaire, du logement visé)
Choisissez un enquêteur agréé (Rubrique «Liste des enquêteurs agrées») et convenez avec lui, de même qu'avec vos locataires si le logement est occupé, d'une date pour la visite du logement.
Après sa visite du logement, l'enquêteur vous remettra un exemplaire du formulaire « Rapport de visite » qu'il aura complété, et 2 cas peuvent se présenter :
Le logement respecte les conditions exigées
L'enquêteur vous remettra alors également l'« attestation de conformité »
Le logement ne respecte pas les conditions exigées
Lisez attentivement les conclusions du « Rapport de visite »; l'enquêteur y aura dressé la liste des travaux nécessaires pour que le logement soit en ordre
Si l'« attestation de conformité » vous a été délivrée, vous pouvez alors officiellement introduire votre demande de permis de location.
A cette fin, il s'agira d'envoyer à la commune sous pli recommandé :
votre « déclaration de location ou de mise en location »
l'original du formulaire « Rapport de visite » que vous a remis l'enquêteur
l'original de l'attestation de conformité
N.B. Il vous est vivement conseillé, avant de vous désaisir des originaux des documents, de les photocopier et d'ainsi pouvoir en conserver la trace
Suite à la réception de votre envoi à la commune, le Collège des bourgmestre et échevins vous délivrera le permis de location, en 2 exemplaires.
En l'absence de décision dans le délai de 15 jours , le bailleur peut notifier à la commune une mise en demeure.
Le silence de la commune dans le mois suivant l'expédition de cette mise en demeure est réputé constituer une décision d'octroi
Le permis de location est valable pour cinq années, à partir du moment où il vous est délivré
En cas de refus de délivrance du Permis de Location par le Collège communal, un recours est prévu, il doit être introduit auprès de l'administration dans un délai de 15 jours à dater de la notification du refus (article 15 de l'AGW du 3 juin 2004)

Himura · #12 13-09-2016 21:00:05

...

Himura a écrit :

Si vous découvrez que vous êtes conforme au règlement : vous pouvez les mettre en demeure de délivrer le permis (ils ont normalement 15 jours pour ce faire !).
Si vous restez sans réponse : le permis est automatiquement accordé.
Si c'est refusé, vous pouvez demander un arbitrage auprès de la Région Wallonne (compétente).

Peu importe ici de toute manière. Le permis sera refusé sous prétexte que vous ne respectez pas le règlement de prévention contre les incendies (voir le vrai article de la RW concernant le permis de location et ses critères d'octroi).
Le point est d'arriver à démontrer que vous respecter le règlement communal en la matière - étant donné que la ville de Charleroi en a édité un.
Si ça n'est pas le cas, vous n'avez aucun recours possible.
Si c'est le cas, vous pouvez préparer votre armure et partir en croisade, comme moi et bien d'autres depuis des mois/années.

Himura · #13 13-09-2016 21:03:44

Je vous donnerai beaucoup de détail demain ou après-demain, afin de ne pas vous faire rechercher pour rien.
Sont utiles ici :
- la loi de 1979 relative à la prévention des incendies et explosions
- la circulaire ministérielle détaillant la capacité d'agir des SRI et des communes en la matière (sûrement le plus intéressant)
- votre règlement communal de police, qui doit intégrer le règlement applicable en la matière.
- quelques jugements du Conseil d'Etat (mais dans lesquels il est difficile de se retrouver, tellement les décisions sont peu claires et disparates).

hattorihanzo · #14 23-02-2017 17:45:46

Bonjour,
Je déterre ce sujet dont je suis l'auteur afin de vous tenir informé des suites comme certains membres me l'avaient demandé.

J'ai reçu hier un courrier recommandé de "Charleroi logement" par lequel la Ville me donnait connaissance d'une décision du Collège communal suite à ma demande de renouvellement du permis de location.

Sans surprise, le renouvellement du permis est refusé.
Ils se fondent sur deux points pour motiver leur décision.

1) Une "déclaration de mise en location" (l'un des multiples documents à introduire lors de la demande) qui n'aurait pas été faite selon "le modèle actuellement en vigueur".
Ceci est étonnant et j'y vois la preuve d'une Administration excessivement tatillonne.
En effet, c'est un architecte agréé par la Région (comme l'exige la loi) qui a rempli tous ces documents et, pour ma part, je n'ai fait qu'y apposer ma signature.
Je n'ai pas pensé vérifier que l'architecte avait bien utilisé le dernier modèle du formulaire.
Apparemment, c'est une faute sur laquelle la ville ne veut pas faire l'impasse...

2) Et c'est là le point principal, le rapport "pompiers" comportant la mention finale "la sécurité de l'immeuble n'est pas satisfaisante".
Or, il se trouve que ce rapport avait été rédigé pour un autre studio (dans le même immeuble) auparavant.
Il y figure donc un numéro de logement qui ne correspond pas à celui pour lequel j'introduisais la demande de renouvellement de permis de location.
J'avais bien tenté de faire valoir cela auprès de la Ville, mais je m'étais heurté à un mur.

En parallèle, j'avais entrepris des démarches avec l'aide du syndic et après avoir obtenu un accord des autres copropriétaires pour que des travaux de mise en conformité soient effectués.
Nous avons fait remédier à bien des points du rapport et les pompiers se sont déplacés une nouvelle fois en octobre dernier.
Le rapport émis à cette occasion est déjà nettement plus favorable, mais ils suggèrent encore de nombreux points d'amélioration.
La Ville est au courant de l'existence de ce nouveau rapport puisqu'elle me l'adresse en même temps que le refus du permis dans un courrier séparé.
Cependant, ils n'en tiennent pas compte et se fondent encore sur le premier...
De plus, le syndic fera encore une demande de passage des pompiers dans quelques semaines, une fois que les derniers travaux auront été finalisés.
Cependant, je crains que ce troisième rapport ne comporte encore et toujours des suggestions d'améliorations qui interdiront la délivrance du permis.
Il s'agit en effet d'un immeuble datant de quatre décennies et la disposition des lieux ne permet pas une conformité complète à la nouvelle réglementation communale.
À ma connaissance et selon l'architecte que j'ai contacté aujourd'hui même, cela semble devoir être le cas pour une très forte proportion des immeubles anciens.

Je dispose d'un délai de quinze jours pour introduire un recours contre le refus du renouvellement du PL auprès du SPW.
J'ai donc rédigé une longue lettre avec un tas d'annexes à leur intention.
Bien sûr, mon atout en la matière semble être le (premier) rapport pompiers qui est relatif à un autre logement que celui visé par le permis.
Mais je fais aussi mention de tous les éléments favorables (nouveaux travaux, conformité électrique, conformité au règlement de salubrité constaté par la Ville, pleine conformité urbanistique, contrôle de l'installation de chauffage, PEB, etc., soit tous les points d'exigence pour la délivrance d'un PL).

Même si j'obtiens gain de cause auprès du SPW, la guerre ne sera pas gagnée car le problème ressurgira tant que la mention finale "la sécurité incendie est satisfaisante" ne figurera pas sur les rapports pompiers.
Je ne suis pas sûr que cela puisse être le cas un jour pour ce qui est des anciens immeubles...

Je viens également d'envoyer un mail au SPW pour annoncer mon courrier recommandé.

Ils disposent normalement de 45 jours pour prendre une décision.

Je vous en tiendrai informé également.

Décidément, la location de petites surfaces à Charleroi s'apparente désormais à un parcours du combattant.
À mon sens, ceci aura pour conséquence une flambée du montant des loyers de ces logements, étant donné la charge administrative que requiert leur administration et la raréfaction qui ne manquera pas d'intervenir.
Cette activité nécessite de plus en plus un investissement quasi-professionnel et cela se ressentira à l'avenir, au détriment des populations auxquelles ils sont destinés, malheureusement.

Un exemple de plus du crétinisme administratif qui fait des ravages en allant à l'encontre du but officiellement recherché...
C'est triste.

PIM

hattorihanzo · #15 23-02-2017 17:51:03

Pour la petite histoire, la demande de renouvellement du PL a été introduite par mes soins en mai 2016.
Je n'ai reçu la réponse que le 20 février 2017...
Ceci est difficilement conciliable avec les rotations inévitables de locataires dans les petits logements, surtout quand on sait que Charleroi refuse toute nouvelle domiciliation dans un logement qui n'est pas en ordre au niveau du PL.

Himura · #16 23-02-2017 18:05:54

J'ai expérimenté. Je vous plains...
Et je pense que vous avez bien raison de porter un recours à la RW - voire ensuite au Conseil d'Etat.

Peuvent-ils réellement refuser une domiciliation d'une personne dans un logement qu'il occupe ?...

hattorihanzo · #17 23-02-2017 18:09:07

Non, refuser la domiciliation au locataire déjà installé n'est heureusement pas à l'ordre du jour.
Mais refuser la domiciliation d'un nouveau locataire bien.

Par ailleurs, ils assortissent le refus de renouvellement du PL d'une menace d'amende administrative (1500 EUR) au cas où la situation ne serait pas régularisée dans les 3 mois.
Il ne manquerait plus que ceci me tombe dessus en plus...

grmff · #18 23-02-2017 22:28:29

Ils jouent donc la procédure. Je jouerai égalent la procédure. Sans répinse dans le mois, mise en demeure. Sans réponse q la mise en demeure, le permis est considéré accordé. Dachant qu'ils sont incapables de répondre dans le mois...

hattorihanzo · #19 23-02-2017 23:02:42

Oui, mais je n'en suis plus à ce stade puisque la Ville a déjà fait part de son refus de rnouveler le permis.
Donc, je ne crois pas qu'ils jouent la procédure.
Je n'ai plus que le recours au SPW (qui partira demain) et, si ça ne donne rien (ils ont, eux, 45 jours pour répondre), j'aviserai.
C'est très embêtant, surtout si le locataire devait partir prochainement...

hattorihanzo · #20 23-02-2017 23:08:28

Le truc, c'est qu'en plus vous ne pouvez que difficilement utiliser cette règle de la mise en demeure pour exiger la délivrance du Pl.
En fait, ils répondent dans le mois... pour vous dire qu'ils vont faire procéder aux contrôles.
Ensuite, ils se basent sur le rapport pompiers pour vous demander de remédier à la situation mais, à ce srade, ne statuent pas sur le renouvellement du PL.
Ce n'est que bien plus tard (presque 10 mois dans mon cas) que vous recevez une décision négative du Collège.
Donc, vous pouvez difficilement arguer d'une absence de réponse, puisqu'ils vous ont bel et bien répondu... qu'ils procédaient à l'examen de votre demande.

Charleroi - Renouvellement permis de location

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