Investir à Verviers?

Zakk · #1 07-02-2017 17:34:56

Bonjour à tous,

Je suis à deux doigts de sauter le pas: Mon tout 1er immeuble de rapport!

Une seule question me freine cependant: La situation de la ville.
Cet immeuble se trouve à Verviers/Dison, à 40 minutes de chez moi, et avant de signer, j'aimerais avoir quelques uns de vos avis si vous en avez? J'ai peur de ne pas trouver de locataire rapidement, en effet bon nombre d'apparts sont déjà en location et la ville semble en déclin. Lorsque l'on s'y ballade, elle semble déserte, bon nombre de commerces sont à remettre, les bâtiments à vendre ou à louer...

D'avance merci,
Zakk

GT · #2 07-02-2017 19:44:09

Zakk a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis à deux doigts de sauter le pas: Mon tout 1er immeuble de rapport!
Une seule question me freine cependant: La situation de la ville.
Cet immeuble se trouve à Verviers/Dison, à 40 minutes de chez moi, et avant de signer, j'aimerais avoir quelques uns de vos avis si vous en avez? J'ai peur de ne pas trouver de locataire rapidement, en effet bon nombre d'apparts sont déjà en location et la ville semble en déclin. Lorsque l'on s'y ballade, elle semble déserte, bon nombre de commerces sont à remettre, les bâtiments à vendre ou à louer...

D'avance merci,
Zakk

N'avez-vous pas déjà fait les constatations utiles pour en tirer la conclusion.

Je rejoins certaines de celles-ci. Je passe occasionnellement dans la commune de Dison. Ce n'est pas Auderghem ou Woluwe Saint Pierre. La population y est dans une certaine mesure fragilisée. C'est un élément dont un investisseur débutant devrait tenir compte.

Investir est toujours un risque. Parfois le risque est plus important. Quel est le risque acceptable ?

D'autre part, ne dit-on pas qui ne risque rien n'a rien !

Dernière modification par GT (07-02-2017 20:00:05)

Himura · #3 07-02-2017 22:22:23

Etant du coin, je ne peux que confirmer un peu vos craintes.
Dison, Odimont ou Seraing bas sont clairement les quartiers les plus paupérisés de la province. Il y existe également un phénomène très important de ghettoïsation, qui n'amène généralement rien de bon.

Bien sûr, cela se marque sur le prix d'achat extrêmement bas.
Vous avez les locataires qui vont avec... Vous en trouverez peut-être rapidement, mais bonne chance pour qu'ils soient solvables.

Ne pas oublier également que Dison, c'est l'endroit N°1 où les services de prévention incendie vont chercher, et Verviers a adopté un règlement communal très (trop !) contraignant en la matière.

panchito · #4 08-02-2017 07:52:07

Bien sûr, cela se marque sur le prix d'achat extrêmement bas.
Vous avez les locataires qui vont avec... Vous en trouverez peut-être rapidement, mais bonne chance pour qu'ils soient solvables.

Tout a été dit...

Zakk · #5 08-02-2017 09:24:15

Merci pour vos réponses.
L'échéance est dans deux jours, je vais y réfléchir à deux fois car je n'ai malheureusement droit à aucune erreur. Trois mois sans aucun locataire sur les 4 apparts me serait fatal.

Bonne journée,
Zakk.

Himura · #6 08-02-2017 09:39:17

Zakk a écrit :

Merci pour vos réponses.
L'échéance est dans deux jours, je vais y réfléchir à deux fois car je n'ai malheureusement droit à aucune erreur. Trois mois sans aucun locataire sur les 4 apparts me serait fatal.
Bonne journée,
Zakk.

3 mois sans locataires ?
Je pense que votre risque principal, c'est plutôt avoir 6 mois des locataires... qui ne payent pas leurs loyers et pour qui vous devrez engager pas mal de frais pour les expulser en bout de ligne...

J'ai cherché récemment un appartement à acheter pour un ami, et j'ai pu constater que les prix restaient attractifs à Verviers... du côté Heusy également. Un peu moins bien sûr, mais tout de même attractifs. Et c'est un tout autre quartier !

rodes · #7 08-02-2017 10:28:49

Originaire de l'Est de Bruxelles, j'ai investi dans le ... Hainaut.
Dans un commune avec un taux de chomage plus basse que la moyenne de la région.
Les locataires historique n'avaient pas été choisi avec soin, ces locataires a eux seuls m'ont fait perdre (estimation a la louche) 40% du revenu locatif d'un an a cause de degats locatifs, vide pour réparations, frais juridique, loyers non payés, etc. Maintenant tout est sous controle.

Si j'etais vous je ne chercherais pas nécessairement le rendement le plus élelevé, plutot la bonne commune, a 40 min autour de vous il doit y avoir mieux. Et rien n'empeche de trouver du rendement dans une telle commune.
Trouver un locataire se fait tres vite, surtout si c'est une bonne commune dans une région sinistrée.

GT · #8 08-02-2017 10:38:46

Mais la question a d'abord se poser porte sur le montant des fonds dont dispose Zakk pour se permettre un achat à Heusy, sur les hauteurs de Verviers (ou ailleurs) et où les prix sont ou seraient de manière générale supérieurs à ceux qui sont pratiqués notamment à Dison.

https://forum.pim.be/topic-286544-le-1e … age-1.html

Dernière modification par GT (08-02-2017 10:40:36)

rexou · #9 08-02-2017 15:01:37

En dehors de la considération de la qualité des éventuels candidats locataires potentiels, il importe selon moi en priorité de choisir un bien qui soit le plus près possible de votre domicile.

40 minutes de chez vous, c'est loin... très loin.
Seule une affaire exceptionnelle compenserait l'inconvénient de cet éloignement, surtout pour un bien qui demandera très certainement une gestion active.

bada · #10 08-02-2017 16:24:01

Dison et Verviers, c'est pas pareil.
Je veux juste, en sortant un peu du sujet, dire que dans ma vie de délégué commercial et ayant roulé ma bosse partout en Wallonie et à Bruxelles que c'est à Verviers que j'ai rencontré les commerçants les plus charmants, les plus agréables, les plus aimables......ect.... Je mets ses habitants sur la 1ère marche du podium.
Je n'ai pas pu m'empêché cette incartade en souvenir à cette ville...que je n'ai plus vu depuis 8 ans.

Himura · #11 08-02-2017 16:48:08

bada a écrit :

Je n'ai pas pu m'empêché cette incartade en souvenir à cette ville...que je n'ai plus vu depuis 8 ans.

J'y suis né. Et je suis heureux de lire votre commentaire.
Je dois tristement constaté que ces 8 années ont changé la donne (déjà un peu avant, mais ces 5 dernières années ont été catastrophiques).
Peu de personne oseraient à présent dépasser le centre. Et au contraire, Heusy devient encore plus bourgeois.

GT · #12 08-02-2017 17:30:18

Ah, souvenirs, souvenirs qui me rattrapent.

Verviers que j'ai connu . Le Collège Saint François Xavier, la salle de l'Harmonie, ses cinémas, ses commerces du centre ville, son bassin de natation, le délicieux accent de ses habitants...... (fin de la digression)

Benoit DESMIDT · #13 31-03-2017 16:57:34

Bonjour à tous,

Je suis un jeune investisseur qui a investi à Sclessin et habite à Sprimont.

Je ne connais pas très bien Verviers même si ce n'est pas très loin de chez moi, liège est plus facile d'accès.
Ayant des moyens limités, je pense qu'à l'occasion j'irais y jeter un œil, il doit y avoir des opportunités intéressantes.

J'ai lu des choses très intéressantes, d'ailleurs dans une de mes vidéos où je parle de la rentabilité, je parle aussi qu'il peut être plus intéressant de regarder le type d'investissement plutôt que la rentabilité: https://youtu.be/Q_gWCB-JDrI

Si j'étais dans le cas d'un achat pareil, je ferais plusieurs choses :
- Tester le marché avant même d'avoir acheté ( mettre des annonces sur immoweb et analyser la demande et la solvabilité des personnes qui appels )
- Faire des recherches sur l'évolution du quartier .. (sait on jamais dans mon cas à sclessin le metro va être installé dans quelques années )
- Vérifier que si tout se passe mal, il y a possibilité de revendre directement en limitant la casse au maximum ( offre/demande et prix )

-> Autre chose à savoir aussi je pense que c'est bien souvent en prenant des risques calculés dans des zones où moins de personnes sont prêtes à mettre la main dans le cambouis qu'il y a moyen de dégager de bonne rentabilité.

Après c'est à vous de voir le profil d'investisseur que vous avez.

Au plaisir,
Benoit DESMIDT

youtube: https://www.youtube.com/channel/UCbF-JD … irmation=1
blog: http://moi-independant.com/

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