Propriétaire un peu trop radin sur les bords (et même au milieu en fait)

Gus Russo · #1 22-02-2017 04:52:09

Bonsoir,

Je m'excuse d'avance pour la longueur du récit ! Pour pallier à cela, j'ai tenté de le rendre au moins plus amusant à lire qu'à vivre.

Je loue un appartement en arrière-maison, chez un couple de vieux proprios, depuis fin 2012.
---EDIT : C'est mon domicile---

J'avais trouvé assez étonnant qu'ils n'exigent pas de faire un état des lieux. De tous les biens que j'ai occupé pour l'instant, c'était une première ! D'autant plus que c'est un bien meublé, certes avec des meubles anciens, un peu comme si cette baraque était restée bloquée en 1985. Mais bon, je m'en accommode très bien, d'ici quelques années ce sera même considéré comme du mobilier vintage.

Le souci démarre lorsqu'on constate petit à petit des défauts qui forcément, n'apparaissaient pas à première vue, lors des visites précédent la signature du bail.

Durant l'été 2013, j'ai demandé au proprio de changer l'installation électrique, j'ai remarqué qui si je branchais le four à micro-ondes et une bouilloire electrique en même temps, ça faisait sauter les plombs. Par la même occasion je me suis aussi rendu compte que la lumière du hall d'entrée de l'immeuble (une partie commune donc) était reliée à mon compteur puisque à chaque fois que le disjoncteur sautait, c'était chez moi et dans le hall qu'il n'y avait plus de jus. En revanche, le circuit du proprio lui était toujours opérationnel (je devais aller dans sa cave pour relancer le jus, et les lumières de ses couloirs fonctionnaient normalement). Bref, quand je lui ai dit que je ne trouvais pas normal que le hall soit relié à mon compteur il a forcément nié l'affaire, mais ça vous situe tout de même un peu le taux de radinerie du bonhomme. Malgré tout il a changé mon installation, c'est son neveu ou je ne sais qui d'autre qui s'en est occupé, c'est un pro, dixit le proprio. Et le couloir n'est plus sur mon compteur, j'ai vérifié ! Mais selon lui, j'ai perdu sa confiance. Ainsi soit-il, si il préfère garder ses fusibles en porcelaine pour lui, grand bien lui fasse.

Etrangement, le contrat, alors de courte durée (12 mois), a été prolongé tacitement, et du coup, à l'heure actuelle, équivaut à un bail standard de 9 ans si je ne raconte pas de bêtises.

J'ai ensuite connu des problèmes au niveau professionnel, qui m'ont forcé a accumuler du retard dans le paiement de mes loyers (à l'heure actuelle, ils sont intégralement remboursés, je le précise tout de même) A partir de là, c'est un peu un jeu de bon flic/mauvais flic qui démarre. L'homme s'emporte, la femme tempère. Le type a déjà été à plusieurs reprises menaçant verbalement, impliquant notamment des "baffes dans la tronche" ou encore "votre bordel je le fous dehors", c'était un peu la bonne ambiance qui régnait quand je leur devait encore des arriérés. Mais je pense que le gars s'excitait encore plus quand je lui disait que c'est lui qui allait avoir des problèmes si il mettait "mon bordel" à la rue. Attention, je reconnais entièrement mes tors et mes devoirs, mais si une solution à l'amiable a été trouvée pour les rembourser progressivement, je ne pense pas que son attitude déplacée soit des plus constructives. Mais bon, je m'égare.

Pendant cette période ou je leur était redevable plus que de coutume, certains problèmes sont apparus. Etant donné que je ne me sentais pas à la mener large vu ma situation, je me suis "accommodé" de ceux-ci.

D'abord une tache de moisissure sur le mur des wc. C'est une pièce très humide, ce n'est pas étonnant en soi, et l'aération fixée au plafond fait à mon avis plus office de leurre qu'autre chose. Leur solution est de nettoyer le mur avec une éponge et du vinaigre (je crois même que du papier alu était invoqué dans leur méthode fumeuse). Bon, là-dessus, je m'en fous un peu, et surtout je me dit que ces gens ne m'ont pas fait signer d'état des lieux...

Plus tard encore, c'est une autre tache d'humidité qui apparait sur le mur de la chambre, d'abord cachée par un grand poster, il a fallu du temps avant que je m'en rende compte. La solution du proprio : appeler un de ses potes, pas le même qui fait mon install éléctrique, un autre pote-soi-disant-pro, hum, il a juste frotté le mur avec une brosse et voilà ! Niveau tromperie, j'ai aussi remarqué que cette zone du mur a été repeinte, probablement à la sortie du locataire précédent, histoire de camoufler cela. Mais à nouveau, qu'à cela ne tienne, ils ne voulaient pas faire d'état des lieux...

Un plus gros problème est cependant survenu depuis peu, il y a de l'eau qui coule de mon plafond (au-dessus c'est le toit). Autant une tache sur un mur je peux vivre avec, mais quand il pleut fort, ramasser des goutes d'eau sur le crane en mode supplice à la chinoise quand on est dans son canapé c'est quand même moyen. J'aimerais bien qu'au moins ce détail plus si anodin que ça soit réparé mais rien ne bouge.

Ils sont devenus très intrusifs, et même si je ne peux pas le prouver, j'ai déjà retrouvé des lettres "maladroitement" refermées, dont je soupçonne fortement les proprios d'avoir été lire le contenu. Même si ce détail peut sembler émaner d'une paranoïa aiguë, il est aussi appuyé par des petites répliques qui sembleraient sorties d'un mauvais thriller : "Votre poubelle est bien lourde cette semaine" "Vous regardez la télévision tard, non ?" "Vous avez oublié de fermer votre fenêtre en partant, je l'ai fait pour vous, j'avais peur qu'il pleuve à l'intérieur" (niveau je rentre pas chez toi, celle-là elle est bien quand même, non ?).

Du coup,je pense que je vais simplement changer la serrure de la porte pour être tranquille sur ce point, je me demande d'ailleurs si je dois les prévenir de cela, même si sur papier j'aime bien l'idée de les imaginer en pleine déconfiture devant l'incapacité a violer mon intimité quand bon leur semble (et surtout quand je ne suis pas là), peut-être est-ce un devoir légal de prévenir du changement d'une serrure ?

Pareillement, ai-je le droit de demander à disposer d'une boite aux lettres privative (et fermée à clé) ? En l'état, le courrier tombe à même le sol, celui des proprios, d'un autre locataire de l'immeuble et le mien.

Depuis que je suis "à jour" niveau loyer, leur seule optique est visiblement de me faire partir, mais sauf que je n'en ai pas envie et j'ai l'impression que je ne devrais pas être tributaire de leur propension à éviter de dépenser un seul centime pour entretenir leur bien, comment les forcer à faire des travaux alors que je suis dans mes droits ?

Même si j'essaie de rester courtois et poli lors de nos rencontres, dans la mesure du possible ce serait bien de garder une certaine "entente amiable" dans le sens ou nous vivons dans le même immeuble, chaque problème a été chaque fois rapporté de façon orale. Devrais-je également en tenir compte si je dois passer par une voie plus officielle pour faire accélérer les travaux ? Parce qu'autant j'imagine qu'on ne pourra pas me reprocher les dégâts en fin de bail, autant on pourrait insinuer que j'ai emménagé dans le bien tel quel ? Et que l'eau qui me coule dessus, j'étais au courant ?

Merci d'avance pour les courageux qui sont arrivés ici, et merci davantage pour ceux qui pourraient me filer des tuyaux. Ce mot prend tellement sens quand on est face à des problèmes de plomberie et de fuite d'eau.

Dernière modification par Gus Russo (22-02-2017 04:53:53)

Erico · #2 22-02-2017 07:53:37

Ouaip, toujours un peu délicat de critiquer son proprio, alors que soi même on a eu pas mal de torts

Les taches intérieures peuvent être dues à plusieurs causes, la plus courante étant le manque de chauffage et d'aération de la part de l'occupant et puis parfois y a des ponts thermiques, compliqués à "corriger", donc 3 ou 4 fois par an, nettoyage de la tache avec eau et eau de javel ( vinaigre je n'ai jamais essayé ), sinon avec les lingettes imprégnées vendues 1 gros euro le paquet chez Colruyt, ça marche assez bien aussi. Donc souci assez minime selon moi, que vous savez corriger vous même à peu de frais ...Il faut savoir parfois mettre un peu d'eau ( pas de javel ) dans son vin... wink

Pour l'infiltration au plafond c'est autre chose c'est un problème pour vous déjà et puis ça ne va pas aller en s'améliorant et donc à la longue ça va abîmer son bien, mais surtout même si il n'y a pas eu d'ELE, vous ètes tenu de pouvoir prouver que vous avez signalé le problème au proprio histoire de ne pas être tenu responsable de l'aggravation et d'autres dégâts dus à cette infiltration, donc vous envoyez un recommandé avec accusé de réception....et rien ne vous empèche d'ajouter les autres petits problèmes décrits

Enfin pour la boîte aux lettres, selon moi , oui vous avez droit à une boîte aux lettres privée qui ferme.

Dernière modification par Erico (22-02-2017 07:55:26)

Himura · #3 22-02-2017 10:15:04

Si vous êtes domiciliée là, le propriétaire est même en devoir d'installer une boite au lettre privative et une sonnette. L'agent de quartier a certainement du en faire la remarque lors de son passage, non ?

Vous pouvez également changer les serrures, sans pour autant prévenir le propriétaire (lisez tout de même votre bail à ce sujet, car il n'est pas interdit que cette obligation de prévenir y soit indiquée). Vous devez cependant conserver l'ancienne serrure et la remettre quand vous partirez. Cela évite toute discussion.

Condensation : je rejoins l'avis d'Erico.

Infiltration aussi, bien qu'un email me paraisse suffisant pour montrer que vous les avez prévenu.

Les forcer à exécuter des travaux : c'est rarement possible. Vous devez signaler les anomalies. Le propriétaire n'est pas tenu d'embellir un logement, mais celui-ci doit rester salubre. Si les problèmes sont importants, vous pouvez demander audience en Justice de Paix et réclamer une modération du loyer en fonction de la perte de jouissance subie, soit la résiliation du bail si rien ne change.

Gus Russo · #4 22-02-2017 15:50:58

Merci pour vos réponses.

@Erico :
Pour la tâche dans les toilettes, c'est une pièce qui ne possède pas de fenêtre pour l'aération, de plus, la moisissure est apparue à un endroit situé sous une fissure (colmatée) dans le mur. Il n'y a pas de chauffage non plus dans cette pièce. Mais comme vous dites. ce n'est pas la fin du monde. Pour la tâche dans la chambre, je trouve curieux tout de même que le seul endroit de l'appart qui a bénéficié d'une nouvelle couche de peinture est cette zone ou elle est apparue. Ca me laisse croire qu'ils sont parfaitement au courant des vices cachés de leur bien, mais bon, c'est ma version des faits. Je précise également qu'il n'y a pas non plus de chauffage dans cette pièce. Ils invoquaient également le fait que c'est un mur mitoyen, donc je peux comprendre que c'est plus long comme processus mais en une bonne année, hormis venir frotter le mur avec une brosse, il n'y a eu aucune réparation.

Vous semblez me conforter cependant dans l'idée que je dois consigner par un écrit en recommandé tous ces problèmes, surtout qu'ils ont été relatés uniquement par voie orale, vu que nous habitons le même immeuble.

@Himura : J'ai effectivement une sonnette et un parlophone en état de marche, par contre l'agent de quartier n'a pas du tout signalé le problème de la boite, et c'est vrai que rétrospectivement ce n'était pas un "problème" non plus pour moi jusqu'à un certain point.

J'ai vérifié mon bail, qui ne stipule eu aucun point l'interdiction ou l'autorisation de changer de serrure, ce n'est simplement pas abordé dans le texte. Je vais donc m'atteler à ça en premier. Et conserver l'ancienne de côté pour la remettre lors de mon départ.

Je ne peux pas les prévenir par mail, ils n'ont pas d'ordinateur, le recommandé va donc rester la seule preuve tangible.

La seule chose qui me turlupine est cette idée que l'absence d'état des lieux puisse m'être fatale. Je ne connais pas bien l'étendue du terme "insalubrité", de l'eau qui coule du plafond est considéré comme tel ? Suis-je sensé être responsable ou victime de cette situation ? Chaque centime qui doit tomber de leur poche est systématiquement synonyme de harcèlement verbal donc, les voir déjà se dire qu'ils doivent remplacer/transformer leur porte et y installer une boite aux lettres privative va faire l'effet d'un crash boursier dans leur tirelire... J'imagine que demander une modération de loyer pour cause de jouissance subie devrait aussi les forcer à se bouger un peu plus.

D1791 · #5 22-02-2017 16:07:19

S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, vous êtes présumé avoirs reçu les lieux dans l'état dans lequel vous les rendez à la sortie.
Ne pas faire un état des lieux d'entrée est suicidaire pour un propriétaire.

Par contre, vous vous devez de signaler au propriétaire (en gardant une trace puisqu'en justice tout est question de preuve) toutes les dégradations dont les réparations sont à sa charge.
Il me semble avoir déjà lu sur ce forum qu'un sms avait déjà été accepté en justice.

Une fuite dans le toit est à signaler de toute urgence.

Dernière modification par D1791 (22-02-2017 16:08:49)

Himura

Gus Russo · #6 22-02-2017 16:54:33

Merci pour votre réponse D1791.

Oui, en ayant déjà eu 4 proprios par le passé, c'est la première fois qu'un état des lieux n'a pas été demandé/imposé par le proprio, c'est assez peu commun mais je me suis dit qu'au pire, les problèmes en sortie ne me seraient pas imputables, bien que forcémennt, j'aurai préféré qu'il n'y ait pas de problèmes ou alors qu'il soient pris en compte autrement qu'en faisant des manœuvres pour noyer le poisson.

Ces vieilles personnes sont restées dans le siècle passé, pas d'internet ni de gsm, ou du moins je n'ai que leur numéro de fixe.

La fuite a déjà été signalée, et depuis lors, leur sens pataud de l'intrusion dans ma vie privée a été décuplé.

Mais comme tout le monde me le conseille ici, je vais me pencher sur une rédaction écrite et envoyée en recommandé pour avoir une preuve tangible et datée de leur signalement, même si les problèmes sont apparus plus tôt mais n'ont eu aucun cas été traités.

Himura · #7 22-02-2017 17:21:50

Par courtoisie, et pour ne pas dresser de barrière inutile entre vous et eux, laissez-leur une copie "libre" de l'envoi recommandé.

Erico · #8 22-02-2017 18:20:24

Himura a écrit :

Par courtoisie, et pour ne pas dresser de barrière inutile entre vous et eux, laissez-leur une copie "libre" de l'envoi recommandé.

Je ne crois pas que ce soit nécessaire d'envoyer une copie libre, pour moi on envoye un recommandé avec accusé de réception, en précisant qu'on l'envoye par recommandé " pour la bonne forme", bref pour être en règle et se couvrir.

Dernière modification par Erico (22-02-2017 18:46:05)

GT · #9 22-02-2017 19:04:16

Dans la lettre qu'un preneur adresse par lettre recommandée à son (ou a ses bailleurs) pour l'(les) informer de la nécessité d'effectuer les travaux lui (ou leur )incombant, il est utile d'énumérer avec précision les dégâts et les désordres et de lui (leur) demander expressément de prendre dans les délais les plus brefs les mesures nécessaires pour faire exécuter les travaux de telle manière que le bien pris en location ne se dégrade pas.

Dernière modification par GT (22-02-2017 19:10:32)

Erico · #10 22-02-2017 19:25:34

GT a écrit :

Dans la lettre qu'un preneur adresse par lettre recommandée à son (ou a ses bailleurs) pour l'(les) informer de la nécessité d'effectuer les travaux lui (ou leur )incombant, il est utile d'énumérer avec précision les dégâts et les désordres et de lui (leur) demander expressément de prendre dans les délais les plus brefs les mesures nécessaires pour faire exécuter les travaux de telle manière que le bien pris en location ne se dégrade pas.

là je ne serai pas tout à fait d'accord avec vous

le preneur, ce qui lui importe en premier lieu c'est de jouir correctement de son bien, même si par ex il part dans 6 mois ( et donc après, si la réparation ne tient pas, ce que devient le bien, il s'en fiche)

maintenant en toute logique, oui un proprio doit vite réparer un problème pour éviter 1) que son locataire puisse invoquer un trouble de jouissance et 2) que son bien se dégrade

et tout proprio normal le fera.....si il ne le fait pas c'est qu'il est un peu con

Gus Russo · #11 22-02-2017 20:49:49

Merci de vos commentaires messieurs (ou dames).

Je pense envoyer le recommandé la semaine prochaine, en tentant une dernière fois de façon orale de leur signifier que ce n'est pas une simple tache d'humidité mais bien de la flotte qui coule dans le salon et qu'une intervention rapide serait bénéfique pour tout le monde.

Erico · #12 22-02-2017 21:06:45

Gus Russo a écrit :

Merci de vos commentaires messieurs (ou dames).
Je pense envoyer le recommandé la semaine prochaine, en tentant une dernière fois de façon orale de leur signifier que ce n'est pas une simple tache d'humidité mais bien de la flotte qui coule dans le salon et qu'une intervention rapide serait bénéfique pour tout le monde.

faites comme vous voulez, mais oralement ce n'est pas suffisant, vous devez, pour éviter tout problème à l'avenir, avoir une preuve écrite que vous avez prévenu votre propriétaire

et dans votre lettre, vous pouvez par ex écrire : Pour la bonne forme je vous adresse ce recommandé par lequel je vous confirme notre conversation du .......par laquelle je vous ai informé de.......

sinon il pourra vous tenir responsable de l'aggravation des dégâts

GT

GT · #13 23-02-2017 08:56:05

Gus Russo a écrit :

Bonsoir,

(...)
Etrangement, le contrat, alors de courte durée (12 mois), a été prolongé tacitement, et du coup, à l'heure actuelle, équivaut à un bail standard de 9 ans si je ne raconte pas de bêtises.
(...)
Pareillement, ai-je le droit de demander à disposer d'une boite aux lettres privative (et fermée à clé) ? En l'état, le courrier tombe à même le sol, celui des proprios, d'un autre locataire de l'immeuble et le mien.
(...)

1. En quoi l'application de la législation ( rappelée ci-dessous) rend-elle étrange la transformation d'un bail de courte durée en un bail de 9 ans ?

L'art. 3 , § 6 de la loi sur le bail de résidence principale prévoit :
" (...) Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7."

Si vous souhaitiez mettre fin au bail conclu pour an, vous pouviez le faire dans les conditions et délai prévus par la loi.

2. La boite aux lettres

Ci-dessous un extrait de la réponse donnée à la question écrite n°5-4161 du 28 décembre 2011 de la Sénatrice Liesbeth Homans (NVA) à la ministre de la Justice.

"L'article 2 des dispositions du Code civil concernant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur pose le principe que le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
En exécution de cette disposition, l'arrêté royal du 8 juillet 1997 en fixe les conditions.
Cet arrêté ne comporte effectivement aucune disposition relative au placement de boîtes aux lettres séparées.
Il s'avère en effet que cela ne relève pas des exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées à l'article 2 précité, lequel ne porte que sur « l'état du bien loué »"

https://www.senate.be/www/?MIval=/Vrage … 61&LANG=fr

La réponse date de 2012.

Dernière modification par GT (23-02-2017 08:57:05)

Himura · #14 23-02-2017 09:04:24

(Pour les boites, voir également votre règlement communal. Ceux que je connais - Liège et alentours - obligent également à ces boites individuelles.
Je dois vérifier, mais je pense avoir lu cela dans les règles de la Région Wallonne également)

Erico · #15 23-02-2017 09:07:58

Himura a écrit :

(Pour les boites, voir également votre règlement communal. Ceux que je connais - Liège et alentours - obligent également à ces boites individuelles.
Je dois vérifier, mais je pense avoir lu cela dans les règles de la Région Wallonne également)

quand vous retrouvez l'info, mettez là sur le forum svp
merci

Himura · #16 23-02-2017 09:18:58

Pour la RW : ma mémoire était incomplète. L'obligation existe et est clairement citée... dans le cas de logement collectifs ou de logements soumis à permis de location.

GT · #17 23-02-2017 09:20:00

Un règlement général de police d'une commune peut prévoir qu'une habitation est obligatoirement pourvue de boites aux lettres numérotées.

"A la demande de la Poste, l’article 52 §2 de notre règlement général de police stipule, depuis le 14 avril 2014, que toute habitation abritant au moins deux logements soit dorénavant et obligatoirement pourvu de boîtes aux lettres numérotées. Cette numérotation doit commencer par le chiffre 1 (pas de zéro!) et ne peut comporter que des chiffres à l’exception de tout autre signe (lettre, tiret, point, caractère romain, barre oblique,…).
Les boîtes existantes qui comporteraient de tels éléments doivent être modifiées en conséquence. Etant donné que le numéro de boîte fait partie intégrante de l’adresse, toute adaptation intervenue en vertu de ce règlement doit être signalée au service de la Population (sur place, par téléphone au 02/348.65.96 ou par mail population@uccle.be)."

https://uccleadm.irisnet.be/fr/administ … -respecter

GT · #18 23-02-2017 10:07:06

Erico a écrit :

GT a écrit :
Dans la lettre qu'un preneur adresse par lettre recommandée à son (ou a ses bailleurs) pour l'(les) informer de la nécessité d'effectuer les travaux lui (ou leur )incombant, il est utile d'énumérer avec précision les dégâts et les désordres et de lui (leur) demander expressément de prendre dans les délais les plus brefs les mesures nécessaires pour faire exécuter les travaux de telle manière que le bien pris en location ne se dégrade pas.

là je ne serai pas tout à fait d'accord avec vous
le preneur, ce qui lui importe en premier lieu c'est de jouir correctement de son bien, même si par ex il part dans 6 mois ( et donc après, si la réparation ne tient pas, ce que devient le bien, il s'en fiche)
maintenant en toute logique, oui un proprio doit vite réparer un problème pour éviter 1) que son locataire puisse invoquer un trouble de jouissance et 2) que son bien se dégrade
et tout proprio normal le fera.....si il ne le fait pas c'est qu'il est un peu con

Erico, pourriez-vous faire part d'un texte à envoyer par le locataire à son bailleur ?

La formule par laquelle le preneur informe le bailleur de la nécessité d'effectuer les travaux lui incombant dont il est question dans mon intervention figure dans le Repertoire notarial. D'autres formules sont proposées : congé donné par le bailleur pour occupation personnelle, cession de bail ...

D1791 · #19 23-02-2017 10:39:12

Question : si on fait une lettre en deux exemplaires, et que le propriétaire date et signe "pour réception", est-ce que ce n'est pas une preuve qui a autant de valeur qu'un recommandé ?
Personnellement, je trouve ça plus convivial, mais est-ce que c'est aussi valable juridiquement ?

Himura · #20 23-02-2017 11:13:21

D1791 a écrit :

Question : si on fait une lettre en deux exemplaires, et que le propriétaire date et signe "pour réception", est-ce que ce n'est pas une preuve qui a autant de valeur qu'un recommandé ?
Personnellement, je trouve ça plus convivial, mais est-ce que c'est aussi valable juridiquement ?

Je suis sûr que oui. La forme est exactement la même, car le recommandé ne sert qu'à apporter une preuve signée d'une réception (ou au pire d'un envoi si la personne ne signe pas).
Si vous avez cette signature directement, c'est la même chose. Donc la même valeur légale.

Par ailleurs, des discussions qu'on a déjà soulevé ici, il me semble que bien des formes sont admises légalement (dont des emails, et SMS également).
L'objectif est unique : établir des éléments de preuve suffisants. On parle des recommandés, car ils sont les plus habituels et considérés comme difficilement contestables.
A mon sens, un écrit directement signé est l'élément le moins contestable possible, car on ne peut ensuite prétendre qu'à la rédaction d'un faux (falsification de signature).

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