Qui décide des réparations ?

Dupuis · #1 01-04-2017 10:36:37

Bonjours,
Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété où un nouveau concierge a été engagé.
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus je lai signalé au concierge,
il a remplacé les ampoules et rien ne fonctionne. Après plus d'une semaine sans éclairage je demande au concierge si un électricien va venir ,
il me répond que Mr X, qui fait partie du conseil de copropriété, ne veut pas qu'on fasse venir un électricien pour ça.

Questions : Un membre du CdC peut-il décider de faire ou de ne pas faire réaliser des réparations ? (ils n'ont reçu aucun mandat de la part des copropriétaires )
Le syndic peut-il mandater un membre du CdC pour faire ce qui me semble t'il est de sa responsabilité ?
Merci

grmff · #2 01-04-2017 11:45:02

Les membres du CdC n'ont qu'une mission: surveiller que le syndic fait bien sont job. Ils n'ont aucun pouvoir de décision, en théorie. En pratique, le syndic suivra souvent l'avis du conseil, et vérifiera leur soutien en cas de questionnement. Un syndic qui n'est pas soutenu par son conseil se fait très vite éjecter.

Le syndic ne peut déléguer de mission au CdC sans l'accord exprès et précis de l'AG.

GT · #3 01-04-2017 15:25:33

Le concierge reçoit ses instructions du syndic , mandataire de l'association, et non d'un membre du conseil de copropriété ou d'un copropriétaire dont l'interlocuteur est le syndic qu'ils informent ou non de leurs constatations.

Le syndic, mandataire de l'association, ne reçoit aucune directive des membres du conseil de copropriété ou d'un ou plusieurs copropriétaires. Il rend compte de sa gestion à l'assemblée générale de l'association des copropriétaires et en reçoit éventuellement décharge.

Par expérience,j'ai constaté que ces principes sont ignorés par différents acteurs dans la copropriété ou non appliqués ou appliqués occasionnellement .

luc, Dupuis

ickx · #4 01-04-2017 18:16:07

ce que j'ai retenu de la question :
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus qui doit faire quoi ( quel est le processus ) pour faire fonctionner ce bazar sachant que le syndic n'est pas le gardien des ampoules.

luc · #5 01-04-2017 18:30:06

grmff a écrit :

Les membres du CdC n'ont qu'une mission: surveiller que le syndic fait bien sont job. Ils n'ont aucun pouvoir de décision, en théorie. En pratique, le syndic suivra souvent l'avis du conseil, et vérifiera leur soutien en cas de questionnement. Un syndic qui n'est pas soutenu par son conseil se fait très vite éjecter.
Le syndic ne peut déléguer de mission au CdC sans l'accord exprès et précis de l'AG.

Le syndic a un seul mandant: l'ACP, qui s'exprime exclusivement par voie de l'AG.
Un syndic qui "sonde" l'avis du conseil ou d'un CP spécifique avec une "puissance" de procurations, court de grands risques.
Les dispositions suivants (et surtout l'Art. 1994) du Code Civil méritent d'être lus attentivement (sousligné ou mis en gras par moi):

CHAPITRE II. - DES OBLIGATIONS DU MANDATAIRE.
Art. 1991. Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.
Art. 1992. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Art. 1994. Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un;
2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée.

luc · #6 01-04-2017 18:31:10

ickx a écrit :

ce que j'ai retenu de la question :
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus qui doit faire quoi ( quel est le processus ) pour faire fonctionner ce bazar sachant que le syndic n'est pas le gardien des ampoules.

Il l'est, mais à distance ...

Dupuis · #7 01-04-2017 20:16:50

ickx a écrit :

ce que j'ai retenu de la question :
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus qui doit faire quoi ( quel est le processus ) pour faire fonctionner ce bazar sachant que le syndic n'est pas le gardien des ampoules.

C'est le concierge qui garde et remplace les ampoules et qui règle la minuterie et qui revisse ce qui se dévisse etc...

GT · #8 01-04-2017 21:08:12

ickx a écrit :

ce que j'ai retenu de la question :
Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus qui doit faire quoi ( quel est le processus ) pour faire fonctionner ce bazar sachant que le syndic n'est pas le gardien des ampoules.

Que le syndic soit ou non le gardien des ampoules est sans intérêt dans le contexte.

Je reprends l'information communiquée par l"auteur du message :

"Dès que le soir tombe, il y a deux spots qui s'allument pour éclairer le "petit hall" . ces spot ne fonctionnant plus je lai signalé au concierge,
il a remplacé les ampoules et rien ne fonctionne".

Les ampoules ont été remplacées. En vain.

Du fait que le syndic serait éventuellement le gardien des ampoules, le problèmes électrique serait-il résolu ?

En revanche, le syndic est le responsable du bon fonctionnement de l'installation électrique commune.

A cet effet, il devra recourir à un électricien de sa propre initiative pourvu qu'il aie constaté un problème ou qu'il en aie été informé.

Dans certaines circonstances (notamment travaux importants), il convoquera éventuellement une AG .

Dupuis

ickx · #9 02-04-2017 10:55:59

Un syndic qui "sonde" l'avis du conseil ou d'un CP spécifique avec une "puissance" de procurations, court de grands risques......alors quoi tout ce monde qui vit sur place ( ingénieurs, électriciens, plombiers, concierge, des gens tous présumés non-idiots) voit un souci avec l'éclairage mais tout le monde a LEGALEMENT l'INTERDICTION de se concerter à ce sujet et le SYNDIC qui n'habite pas sur place devrait voir mieux les choses dans sa boule de cristal ? wink Je ne comprends pas comment les choses peuvent s'arranger si on en parle pas entre gens concernés qui voient les choses et DEVRONT FINANCER LA REPARATION IN FINE. Difficile le métier de syndic si on attend de lui une intervention au quotidien des détails tels une chasse aux fientes, aux crottes, aux ampoules en panne etc Ce niveau d'exigence est impossible dans un immeuble de taille petite !!!!

Où est-il écrit que le concierge est responsable de l'éclairage ( c'est sans doute vrai) il conviendrait d'affiner le programme de gestion pour préciser formellement comment la copropriété entend gérer ce genre d'incident de manière générale. A mon avis.

Dupuis · #10 02-04-2017 13:50:35

ickx a écrit :

Où est-il écrit que le concierge est responsable de l'éclairage ( c'est sans doute vrai) il conviendrait d'affiner le programme de gestion pour préciser formellement comment la copropriété entend gérer ce genre d'incident de manière générale. A mon avis.

Nous n'avons jamais eu ce problème avec notre ancienne concierge, un éclairage défectueux, on le lui signalait, elle en faisait part au syndic qui faisait intervenir un électricien ou menuisier etc... ou non selon l'importance mais dans un hall sans fenêtre c'était réparation.
Ce que je constate c'est que depuis que ce membre du CdC habite l'immeuble il décide de tout, d'ou ma question, le syndic peut-il mandater un membre du CdC puisque les copropriétaires n'ont pas donné mandat et un membre du CdC peut-il décider de faire réaliser ou non des réparations .

ickx · #11 02-04-2017 15:33:13

J'ai lu et je pense aussi que cette copropriété s'est dotée d'un Commissaire qui vérifie les dépenses et les comptes du Syndic ? Dès lors et sur le principe comment cet organe de la copropriété pourrait-il approuver des dépenses de choses qui auront été décidées d'initiative par un syndic et/ou un concierge qui le commande même indirectement ? UN budget de poche pour financer ceci ou cela est une voie. En discuter en amont n'est donc pas forcément un souci en soi.

La contractualisation de qui est responsable et mandaté pour gérer ( prévoir) quoi est un gage d'efficacité et de sérénité d'une gestion collective.

D'autant que les copropriétaires sont censés recevoir un rapport de la gestion.

Ce cas a l'air simple mais sur le principe tel n'est pas toujours le cas.

La gestion de l'éclairage des communs peut aussi être confiée à un électricien ( voté par l'AG) qui serait responsable de la conformité et de l'entretien ( au-dela des ampoules).

Dernière modification par ickx (02-04-2017 15:37:26)

luc · #12 02-04-2017 17:43:50

ickx a écrit :

(...) UN budget de poche pour financer ceci ou cela est une voie. (...)

NON. Cette piste a été essayé en 2013 dans mon ACP et abandonné à juste titre.

Seul une application correcte de l'Art. 577-8 §4. 3° et 4° CC l'est, lu ensemble avec les articles concernant le budget préviosonnel.

Dupuis · #13 02-04-2017 18:53:06

ickx a écrit :

J'ai lu et je pense aussi que cette copropriété s'est dotée d'un Commissaire qui vérifie les dépenses et les comptes du Syndic ? Dès lors et sur le principe comment cet organe de la copropriété pourrait-il approuver des dépenses de choses qui auront été décidées d'initiative par un syndic et/ou un concierge qui le commande même indirectement ? UN budget de poche pour financer ceci ou cela est une voie. En discuter en amont n'est donc pas forcément un souci en soi.
La contractualisation de qui est responsable et mandaté pour gérer ( prévoir) quoi est un gage d'efficacité et de sérénité d'une gestion collective.
D'autant que les copropriétaires sont censés recevoir un rapport de la gestion.
Ce cas a l'air simple mais sur le principe tel n'est pas toujours le cas.
La gestion de l'éclairage des communs peut aussi être confiée à un électricien ( voté par l'AG) qui serait responsable de la conformité et de l'entretien ( au-dela des ampoules).

Nous avons un électricien attitré il faut l'appeler mais dans le cas présent, le président du CdC a dit au concierge de ne pas l'appeler.
je me demande donc de quel droit .
Il me semble que le syndic est responsable du bon fonctionnement de l'éclairage , de l'ascenseur etc....
Si une porte d'entrée ne se ferme plus , et quand le concierge a besoin de produits d'entretien , le syndic doit prévoir une AGE .?
Il y a des factures qui prouvent que travaux et des achats ont étés faits, factures contrôlées par le commissaire .

ickx · #14 02-04-2017 19:58:34

Que diriez-vous de demander une copie du contrat du syndic à votre Cdc pour savoir contractuellement qui est responsable de quoi dans cette copropriété ?

Idem pour le contrat de travail de votre concierge.

Gérer c'est prévoir le bon fonctionnement du quotidien en amont wink

Dupuis · #15 02-04-2017 21:46:51

ickx a écrit :

Que diriez-vous de demander une copie du contrat du syndic à votre Cdc pour savoir contractuellement qui est responsable de quoi dans cette copropriété ?
Idem pour le contrat de travail de votre concierge.
Gérer c'est prévoir le bon fonctionnement du quotidien en amont

Pourquoi au CdC ? ils n'ont pas à garder des documents chez eux, et ils n'ont ni local ni armoires pour les archiver . Le documents doivent me semble t'il rester chez le syndic .

ickx · #16 03-04-2017 06:16:06

Le documents (papier) restent chez le syndic mais le document (numérique) peut circuler pour l'information des copropriétaires.

Le Cdc a le droit de demander au syndic une copie de tout document.

Dupuis · #17 03-04-2017 07:18:02

ickx a écrit :

Le documents (papier) restent chez le syndic mais le document (numérique) peut circuler pour l'information des copropriétaires.
Le Cdc a le droit de demander au syndic une copie de tout document.

Comme tout autre copropriétaire .

Dernière modification par Dupuis (03-04-2017 07:23:18)

panchito · #18 03-04-2017 09:53:01

Faites mettre ce point à l'ordre du jour de votre prochaine AG. Seule l'AG est souveraine et peut décider des réparations et du choix de l'électricien.

ickx · #19 03-04-2017 09:58:43

Comme tout autre copropriétaire ?

Pas certain.

C'est possible si le syndic veut bien vous envoyer pour information une copie de ces contrats ( celui du syndic et de votre concierge...et de l'assurance également ) qui sont le BABA du fonctionnement de la gestion sur laquelle vous vous posez à juste titre des questions sur les règles et usages qui sont aussi importants que le contenu de vos statuts.

Vous avez demandé la copie du contrat du syndic ?

max11 · #20 03-04-2017 10:38:27

Dupuis a écrit :

Nous avons un électricien attitré il faut l'appeler mais dans le cas présent, le président du CdC a dit au concierge de ne pas l'appeler.
je me demande donc de quel droit .
Il me semble que le syndic est responsable du bon fonctionnement de l'éclairage , de l'ascenseur etc....
Si une porte d'entrée ne se ferme plus , et quand le concierge a besoin de produits d'entretien , le syndic doit prévoir une AGE .?
Il y a des factures qui prouvent que travaux et des achats ont étés faits, factures contrôlées par le commissaire .

Et pourquoi n'avez-vous pas appelé votre syndic pour lui signaler le problème et demander la réparation ?

Pourquoi attendre que cela vienne de la concierge ? ce n'est pas à elle à s'opposer à un propriétaire qui lui demande de ne pas appeler....

Pourquoi attendre que l'action vienne de quelqu'un d'autres ?

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