Rupture par le bailleur .

Maryse · #1 14-04-2017 19:03:21

Bonjour ,

Je n'ai pas trouvé de réponse à ma préoccupation sur le forum ; j'ouvre donc le sujet

Je suis le bailleur ,
Je suis propriétaire d' un appartement que je louais ..
Aprés 7 ans avec ce même locataire , c'était dans un état lamentable ..mais ce n'est pas grave !

Ma fille finissant ses études en Juin et voulant "vivre sa vie" au mois de Septembre , nous avons opté pour une rupture du bail de cet appartement .
Une bonne occasion pour le remettre à neuf et en faire bénéficier ma fille .

Bien entendu le locataire a refusé de payer , ma 1ere indexation du loyer aprés 7 ans ! ( appliquée, sournoisement je l'avoue, avant le préavis ) et ce durant les 6 mois du préavis.
Il n'a pas payé les 2 derniers mois me demandant de prendre sur la caution (classique !!) .... ni réglé le mois supplémentaire aprés le jugement , histoire d'éviter l'huissier ... bref , aprés les vacances de Paques je vais m'occuper de cela....

Cette semaine , donc , nous avons commencé les travaux durant notre temps libre pour que cet appartement soit prêt en Septembre

La loi dit que ma fille doit rester 2 ans dans les lieux

Mais vu , son jeune âge et son avenir professionnel incertain je me pose 2 questions ;

-1/ Durant ce temps là , si elle trouve un travail qui l'éloigne : doit-elle refuser le poste ? est -elle dans l'imposssibilité de déménager ; au risque que je doive payer l'indemnité de 18 mois à l'ancien locataire ? ?
-2/ Si durant ces 2 ans j'ai un potentiel acheteur , suis-je assujettie au même délai de 2 ans ?

Ces situations sont-elles des circonstances exceptionnelles ?

Merci de vos réponses
Je vous souhaite à tous de Joyeuses Pâques

grmff · #2 14-04-2017 21:13:15

Si vous avez un jugement, le jugement rompt peut-être le bail. Si le bail est rompu par jugement, vous n'avez pas à prester ces deux ans. A vérifier dans le jugement.

Si votre fille trouve un travail qui l'éloigne de l'appartement, ce pourrait être une circonstance exceptionnelle. Pour autant que le job soit exceptionnel aussi, je suppose. Cela restera à l'appréciation du juge.

Si vous décidez de vendre, ce ne sera pas une circonstance exceptionnelle. Sauf si vous vendez pour des raisons impérieuses suite à un drame que vous subissez. Une fois de plus, tout est à l'appréciation du juge. Et un juge n'est pas l'autre...

Mais, en premier, je me précipiterais sur le jugement.

GT · #3 15-04-2017 12:09:55

@maryse

Dans le bail de résidence principale, conformément à l’article 3, paragraphe 2, de la loi du 20 février 1991, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail de résidence principale pour occuper personnellement le bien ou le faire occuper par un proche.

Il peut donner congé à tout moment avec un préavis de six mois.

Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. De plus, ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

S’il ne réalise pas l’occupation dans ce délai ou une occupation effective et continue, le bailleur doit payer au preneur une indemnité de 18 mois de loyer..

Le bailleur ne peut échapper à cette sanction que s’il justifie le non-respect par l’existence de circonstances exceptionnelles . Il ressort des travaux parlementaires ( Doc. parl., Sénat, 1990-1991, n° 1190/2, p. 38) que pour pouvoir invoquer des circonstances exceptionnelles, le bailleur doit prouver que ces raisons sont indépendantes de sa volonté ET qu'elles ne pouvaient être raisonnablement prévues au moment de la notification du congé .

A mon avis, eu égard à la situation exposée, le caractère d'imprévisibilité de l'absence d'occupation effective et continue par votre fille pendant 2 ans ( vous l'envisagez-vous-même) n'est pas rempli et la vente n'est pas une circonstance indépendante de volonté (sauf p.e. hypothèse d'une expropriation).

Par ailleurs, je n'établis pas de lien entre le jugement dont vous faites mention et la problématique soulevée.

Dernière modification par GT (15-04-2017 12:10:33)

PIM · #4 15-04-2017 12:54:01

A mon sens, il pourrait y avoir vente, mais avec obligation contractuelle du maintien de l'occupation par votre fille pendant les 2 années requises.

Maryse · #5 15-04-2017 13:52:34

Bonjour ,

Merci à tous pour vos différentes réponses .
Pour répondre à @GT:
-honnêtement dans le monde du travail à l'heure actuelle, additionné au jeune âge de ma fille ; ne peut-on pas anticiper la situation tout en gardant le caractère imprévisible ?

Au final , qui et comment on controle la bonne exécution ; le service social ? l'ancien locataire ?

Il me vient une autre question ;
Dans la mesure où l'ancien locataire à des dettes envers moi , est-il envisageable un accord entre les 2 parties ?

Bon week-end et n'abusez pas du chocolat !!

GT · #6 15-04-2017 14:37:55

Maryse a écrit :

Bonjour ,
Merci à tous pour vos différentes réponses .
Pour répondre à @GT:
-honnêtement dans le monde du travail à l'heure actuelle, additionné au jeune âge de ma fille ; ne peut-on pas anticiper la situation tout en gardant le caractère imprévisible ?
Au final , qui et comment on controle la bonne exécution ; le service social ? l'ancien locataire ?
Il me vient une autre question ;
Dans la mesure où l'ancien locataire à des dettes envers moi , est-il envisageable un accord entre les 2 parties ?
Bon week-end et n'abusez pas du chocolat !!

Le service social ? Quel service social ?

C'est le juge qui décide après qu'une action a été introduite par l'ancien locataire qui revendiquerait l'indemnité de 18 mois.
Peut-être qu'en lisant la jurisprudence et la doctrine vous douterez de votre approche ou la conforterez.

grmff

Sherlock · #7 18-04-2017 10:18:19

Maryse a écrit :

Bonjour ,
...
Il n'a pas payé les 2 derniers mois me demandant de prendre sur la caution (classique !!) .... ni réglé le mois supplémentaire aprés le jugement , histoire d'éviter l'huissier ... bref , aprés les vacances de Paques je vais m'occuper de cela....

Bonjour,

Loin de moi l'intention de détourner votre sujet initial (surtout que je ne sais pas vous aider sur la question principale) mais ce passage me fait quelque peu bondir. C'est vraiment une pratique courante? quels sont les recours dans ce cas là? la jurisprudence montre-t-elle que les loyers sont payés, finalement, ou pas?

C'est tout de même hallucinant...

panchito · #8 18-04-2017 10:55:30

Il n'a pas payé les 2 derniers mois me demandant de prendre sur la caution (classique !!)

Non c'est impossible!!

Si le bailleur et le locataire respectent les lois, la garantie doit être placé par le locataire sur un compte bloqué ouvert à son nom.

Donc comment voulez-vous que le bailleur se paie en allant puiser dans la garantie?

GT · #9 18-04-2017 12:33:56

Maryse a écrit :

Bonjour ,

Bien entendu le locataire a refusé de payer , ma 1ere indexation du loyer aprés 7 ans ! ( appliquée, sournoisement je l'avoue, avant le préavis ) et ce durant les 6 mois du préavis.
Il n'a pas payé les 2 derniers mois me demandant de prendre sur la caution (classique !!) .... ni réglé le mois supplémentaire aprés le jugement , histoire d'éviter l'huissier ... bref , aprés les vacances de Paques je vais m'occuper de cela....

Je vous souhaite à tous de Joyeuses Pâques

LE jugement ? Quel est le lien direct avec la résiliation du bail ? de quel jugement s'agit-il ? quels sont les faits ?
Le document de résiliation du bail : résiliation pour occupation personnelle (ou par un proche) ?....?

Dernière modification par GT (18-04-2017 12:40:09)

Maryse · #10 18-04-2017 14:30:52

Bonjour ,

j'ai , à la lecture de vos différents messages , compris que je me suis mal m'exprimée ..

Je vais tenter d'être plus précise pour répondre en même temps aux différents intervenants .

Le bail de départ était un bail d'1 an .. qui au final c'est traduit par un 9 ans puisqu'il a été tacitement prolongé ..
La caution de 2 mois a été payée en espèces et donc pas bloquée .. ( pour répondre aux interrogations ) . Ce n'est pas dans les règles , je sais ,mais c'est comme cela que ça c'est passé ( d'où mon terme de "classique" dans de tels cas ) .

@GT;
Nous avons donné préavis pour occupation de ma fille ( voir message initial ).

Durant ce préavis , devinant que le locataire allait faire la sourde oreille , mon avocat a fait une action auprés du juge pour ne pas perdre de temps (jai oublié le terme exact ).
Un peu avant le terme des 6 mois nous sommes passés devant le juge .. j'ai eu gain de cause ..
Le locataire me demandant de rester 1 mois de plus et m'expliquant qu'il ne pourrait me payer ce dernier loyer que par 100€ / mois jusqu'à extinction de la dette .
A cause de la caution qu'il a dû donner pour son nouvel appart .
Il oublie les arrièrés de l'indexations et les frais d'avocat ; mais moi je n'oublie pas .. je vois mon avocat fin de semaine prochaine ( vacances de Paques ).

Voilà ; j'espère avoir été plus explicite ...
Bonne semaine ..

GT · #11 18-04-2017 15:08:48

Maryse a écrit :

Bonjour ,

@GT;
Nous avons donné préavis pour occupation de ma fille ( voir message initial ).
Durant ce préavis , devinant que le locataire allait faire la sourde oreille , mon avocat a fait une action auprés du juge pour ne pas perdre de temps (jai oublié le terme exact ).
Un peu avant le terme des 6 mois nous sommes passés devant le juge .. j'ai eu gain de cause ..
Voilà ; j'espère avoir été plus explicite ...
Bonne semaine ..

Qu'avez-vous demandé au juge (une action devant le juge) et qu'avez-vous obtenu (j'ai eu gain de cause)?

GT · #12 18-04-2017 15:23:04

Maryse a écrit :

@GT;
Nous avons donné préavis pour occupation de ma fille ( voir message initial ).
(...)
Il oublie les arrièrés de l'indexations et les frais d'avocat ; mais moi je n'oublie pas .. je vois mon avocat fin de semaine prochaine ( vacances de Paques ).
Voilà ; j'espère avoir été plus explicite ...
Bonne semaine ..

Si vous interrogez votre avocat sur sa lecture de la notion de circonstances exceptionnelles appliquée à la situation déjà décrite, merci de faire part des informations recueillies. L'avocat est-il vraiment confiant dans l'existence de ces circonstances ? Un doute subsiste ?

Maryse · #13 18-04-2017 15:59:31

GT a écrit :

Si vous interrogez votre avocat sur sa lecture de la notion de circonstances exceptionnelles appliquée à la situation déjà décrite, merci de faire part des informations recueillies. L'avocat est-il vraiment confiant dans l'existence de ces circonstances ? Un doute subsiste ?

Merci de vos réponses GT ;

j'ai obtenu la rupture du bail , au terme des 6 mois ..nous n'avons pas perdu de temps .. sauf qu'il a fallu 1 mois pour que mon locataire trouve un autre logement ..

Je ne manquerai pas ,bien entendu ,de vous donner l'avis de mon avocat ; quand celui-ci sera revenu de vacances .
J'étais durant son absence curieuse sur ces circonstances exceptionnelles ; c'est la raison précisemment pour laquelle j'ai créé ce sujet ..

A vrai dire , c'est parce que ma voisine a vu revenir au bercail son fils qui était parti "vivre sa vie" ,aprés seulement 4 mois !!!!
Du coup , j'ai anticipé pareille situation ...si par exemple elle devait changer de travail ; mais il est plus que probable qu'elle l'occupe pour plusieurs années ...

Au pire, dans la mesure où mon locataire est en dette avec moi je pense pouvoir proposer un accord qui solde son passif et moi un retour à ma liberté d'action ..cela peut être utile à titre préventif ... je poserai aussi la question à l'avocat ..

Bonne journée .

panchito · #14 18-04-2017 16:16:50

Maryse a écrit :

A cause de la caution qu'il a dû donner pour son nouvel appart

Et vous ne lui avez pas conseillé de prendre une Immocaution (garantie sans dépôt) ? Ce système a justement été inventé pour ces cas-là...

Voir ici

libra · #15 18-04-2017 17:08:35

Maryse a écrit :

Merci de vos réponses GT ;
j'ai obtenu la rupture du bail , au terme des 6 mois.

De la précision svp. Qu'est-il écrit dans le jugement? Validation de votre préavis ou résiliation du bail par le tribunal?

GT

GT · #16 18-04-2017 18:08:25

libra a écrit :

Maryse a écrit :
Merci de vos réponses GT ;
j'ai obtenu la rupture du bail , au terme des 6 mois.
De la précision svp. Qu'est-il écrit dans le jugement? Validation de votre préavis ou résiliation du bail par le tribunal?

Voire même une décision concernant l'expulsion éventuelle du locataire au terme des 6 mois de préavis ?

Rupture par le bailleur .

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