Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Lounize · #1 26-06-2017 10:16:53

Bonjour,

Jeune investisseuse immobilière, je me retrouve confrontée face à un problème que je n'avais pas vu venir.

Nous venons de signer le compromis pour un petit immeuble de 5 studios avec beaucoup de travaux. Actuellement, il reste 2 locataires, ils vivent dans des conditions plus que limites, le bâtiment est à l'abandon depuis une bonne dizaine d'année mais le propriétaire n'est pas ennuyé par les permis locatifs vu qu'il a son adresse sur place.

Nous savions dès le départ qu'il fallait des permis locatifs pour tous les studios, le propriétaire et le notaire nous ont assuré que c'était un immeuble de rapport, c'était la condition pour que nous fassions une offre. Donc pour nous à priori pas de problèmes, une fois l'immeuble remis à neuf, nous allions faire passer le service logement pour obtenir les dits-permis.

La ville est très lente pour l'envoi des documents relatifs à l'urbanisme (demandé 6 mois plutôt), si bien qu'à la signature du compromis, les documents n'étaient pas là, nous avons donc ajouté une clause suspensive qui nous dépatouillerait en cas de pépins. Nous avions évidemment appelé l'urbanisme avant qui s'est voulu rassurant mais n'a tout de même pas voulu donner toutes les infos !

La semaine dernière, j'appelle à nouveau l'urbanisme en expliquant que maintenant que je suis liée par un compromis, j'ai absolument besoin des infos et là, j'ai une dame sympa qui me renvoient vers le service logement qui m'explique que le bâtiment est en infraction et ne peut être vendu comme immeuble de rapport mais plutôt comme maison unifamiliale. Nous tombons de haut, furax nous appelons le propriétaire qui tombe aussi des nues (ou qui fait bien semblant..) et il nous promet de nous envoyer les documents relatifs à la division de la maison effectuée en 2001.

J'ai donc reçu des documents nommés "certificat de salubrité" approuvés par la ville et valable jusqu'en 2006. Donc je suppose qu'un permis d'urbanisme a été demandé et accepté à l'époque par les anciens propriétaires, j'en ai meme reçu les plans.

Or à l'urbanisme, il semble nier cette information et surtout que comme le certificat de salubrité n'est plus valable depuis 10 ans, ils disent que cet "immeuble" ne peut plus être vendu comme tel mais bien comme maison unifamiliale pour laquelle il faudrait rentrer à nouveau un permis d'urbanisme pour division avec les conditions actuelles bien entendu, ce qui ne nous arrange pas du tout.

Des avis sur la question ?

PS : Le notaire nous a déjà confirmé que le compromis pouvait être brisé si on le souhaitait, donc on est pas trop inquiet, on a 2 mois pour se décider et faire toutes les démarches nécessaires.

panchito · #2 26-06-2017 11:01:50

Toujours aller en personne à l'Urbanisme avant de signer un compromis!

Bon vous avez la clause suspensive, c'est bien.

Mais vous allez perdre l'acompte (10%?)...

Vous aviez pris même notaire que celui du vendeur ou vous aviez le vôtre?

XTof.vl · #3 26-06-2017 11:24:25

Voir avec le notaire:
- Soit casser le compromis en récupérant vos billes, toutes vos billes...
- Soit demander au notaire de retenir une somme d'argent conséquente jusqu'à l'obtention d'un permis de division de l'immeuble. Que si cette division n'est pas obtenue sous un certain délai, la somme est pour vous...
Pas chouette...

grmff · #4 26-06-2017 11:49:24

Si il y a une clause suspensive pour la conformité urbanistique, vous pouvez récupérer vos billes. Et, au vu de la réaction de l'administration, je le ferai...

XTof.vl, rexou

Lounize · #5 26-06-2017 12:21:58

Pour l'acompte, pas de soucis on récupère tout tant qu'on rompt dans les 2 mois. Quand j'ai appelé l'urbanisme, ils m'ont signalé que venir sur place n'apporterait rien de plus que par téléphone, que je devais attendre le délais légal pour avoir le reste des informations.

Ce que j'ai du mal à saisir, c'est comment une administration qui a validé un projet urbanistique et remis des permis locatifs pour celui-ci il y a 15 ans peut retourner sa veste. C'est comme si je demandais un permis pour l'extension de ma maison et que finalement 15 ans plus tard, on me dit que je n'ai plus le droit. C'est insensé non ? C'est pas comme si le bâtiment n'avait jamais été en règle.. Il est juste à l'abandon depuis 10 ans..

YAKA · #6 26-06-2017 12:33:37

Bonjour,
Evidemment un proprio et 2 locataires, cela ne nécessite pas de permis de location et cela reste un immeuble de rapport.
S'il reste 2 studios non conformes et que ces 2 studios étaient repris, il faut vérifier pas mal de choses, notamment l'urbanisme, le service incendie, Police administrative et service Logement.
Il est aussi possible de vérifier depuis quand les distributeurs eau-gaz-électricité ne fournissent plus ces 2 logement, ce qui peut donner une bonne indication de la situation.
De quelle région s'agit-il? S'il s'agit de Charleroi, il est clairement établi que certains propriétaires vendent leur(s) immeuble(s) plus ou moins conformes ou non dans le but d'éviter une mise en conformité par rapport au règlement de police sur les logements, et vu le nombre de logements encore à visiter, certains ont encore de beaux jours devant eux... => mais attention justement à vérifier convenablement la situation.

Faut-il aussi parler du rôle du notaire? Quid de sa responsabilité?

BAV

Lounize · #7 26-06-2017 13:36:02

Malheureusement, il n'y a qu'un seul compteur, le propriétaire a toujours loué "charges incluses". Nous avons pris contact avec l'agent de quartier, on devrait avoir des nouvelles dans 15 jours seulement (vacances)

J'ai lu la mésaventure de certains propriétaires à Charleroi sur le forum, mais ce bien se trouve à Mons, je ne sais pas encore s'ils sont aussi pointilleux. En tous cas ca donne matière à réfléchir..

Pour les pompiers, j'ai rendez-vous avec eux prochainement, il n'y a pas de règlement à propre parler mais bien des règles de bonnes pratiques pour les immeubles déjà existants. A voir si ce sera toujours valable au vu de la tournure des choses yikes

Quant à la responsabilité du notaire, bonne question..

grmff · #8 26-06-2017 13:38:10

Il n'y a pas besoin de permis de location, étant donné que le propriétaire habitait sur place.

Mais même quand il y a un permis de location, cela ne veut pas dire qu'ils ont vérifié la conformité urbanistique et sécurité incendie.

Charleroi a donné des permis de location à tour de bras sans jamais vérifier la conformité urbanistique, et il n'y avait pas de règlement sécurité incendie.

Depuis, les choses ont changé. Ils vérifient urbanisme et conformité incendie, ferment des logement à tour de bras et mettent plus de 6 mois pour délivrer les permis. (alors que la loi leur octroie royalement 15 jours pour le délivrer...)

Himura · #9 26-06-2017 21:05:30

Vu les vrais problèmes et embêtements pas possibles que cela peut créer, je n'hésiterais pas trop à faire marche arrière à votre place.
Vous en avez la possibilité, fort heureusement.
Cette expérience ne pourra que vous être utile la prochaine fois.

Lounize · #10 27-06-2017 08:51:17

En effet, il faut être pris pour être appris ! On se rend vendredi à l'urbanisme, on va tenter de faire du forcing et savoir s'il y aurait éventuellement moyen de régulariser la situation avant de prendre une décision car le rendement, même si transformé en 3 appartements 1chambre (selon les nouvelles règles) resterait très intéressant (9% brut au lieu de 11%)...

Lounize · #11 04-08-2017 09:57:10

Pour clôturer ce post avec la suite de l'histoire, nous avons cassé le compromis et récupéré toutes nos billes ! Le service logement oblige la vente en tant que maison unifamiliale. Le compromis était donc caduque ! On a eu chaud mad

Dernière modification par Lounize (04-08-2017 09:58:09)

PIM

PIM · #12 04-08-2017 12:15:59

Lounize a écrit :

Pour clôturer ce post avec la suite de l'histoire, nous avons cassé le compromis et récupéré toutes nos billes ! Le service logement oblige la vente en tant que maison unifamiliale. Le compromis était donc caduque ! On a eu chaud

Merci d'être revenu(e) nous raconter la chute de l'histoire.

grmff · #13 04-08-2017 12:22:02

Vous avez bien fait. Face à des administrations toutes puissantes qui peuvent vous bloquer pendant des années même s'ils sont dans la plus totale illégalité. Et vous ruiner.

Les villes qui jouent à cela détruisent la confiance des investisseurs. La valeur des immeubles chute. Le bâti se dégrade. Et personne n'est gagnant...

Merci l'insécurité juridique...

PS: s'il vous arrive de vous retrouver face à une administration qui ne respecte pas les lois, il faut attaquer les responsables de l'administration à titre personnel. En effet, s'ils ne respectent pas les lois, ils en portent la responsabilité. Effet garanti: la discussion devient tout de suite possible...

jacq · #14 05-08-2017 07:07:59

panchito a écrit :

Toujours aller en personne à l'Urbanisme avant de signer un compromis!
Bon vous avez la clause suspensive, c'est bien.
Mais vous allez perdre l'acompte (10%?)...
Vous aviez pris même notaire que celui du vendeur ou vous aviez le vôtre?

Pourquoi perdre l'acompte si il y a une clause suspensive ?

stdibari · #15 07-08-2017 15:56:51

grmff a écrit :

Vous avez bien fait. Face à des administrations toutes puissantes qui peuvent vous bloquer pendant des années même s'ils sont dans la plus totale illégalité. Et vous ruiner.
Les villes qui jouent à cela détruisent la confiance des investisseurs. La valeur des immeubles chute. Le bâti se dégrade. Et personne n'est gagnant...
Merci l'insécurité juridique...
PS: s'il vous arrive de vous retrouver face à une administration qui ne respecte pas les lois, il faut attaquer les responsables de l'administration à titre personnel. En effet, s'ils ne respectent pas les lois, ils en portent la responsabilité. Effet garanti: la discussion devient tout de suite possible...

Je ne savais pas qu'il y a moyen d'attaquer les responsables a titre personnel. Avez vous une piste de "comment le faire"?

J'ai eu un problème avec l urbanisme a Liege.
Idem permis de location , mais dans mon cas après l achat. ( on apprends énormément... j ai même pris un avocat pour aller discuter avec le bourgmestre). Un service de la ville me donne la liste des domiciliation pour prouver la division de mon immeuble, les propriétaires précédents me font chacun (ils étaient 2 ) une lettre pour mentionner qu ils ont divise en kots avant 1990 ( époque ou le permis d urbanisme n était pas requis). Réponse de l’urbanisme lors d une réunion:
-sur les domiciliations: "ou avez vus eu ce papier? C est un document interne vous ne devriez pas l'avoir, donc on ne le prends pas en compte"
-sur la division: " on n'accepte pas ces lettres , rien ne prouve qu'ils ne mentent pas".
(en aparté la chef de service m'a souffle a l'oreille, désolé mais on ne veut plus de kots on ne fera rien pour vous aider ne perdez pas votre temps).
Et bien sur, pendant les 5 ans que dure la procédure je dois payer une taxe sur les immeubles inoccupées...

Si vous aviez un doute de la toute puissance (et mauvaise foie) de l administration, ne l ayez plus.

Je ne savais pas qu'il y a moyen d'attaquer les responsables a titre personnel. Je me dis que si j ai une option légale je demanderais volontiers des dommages et intérêts.
Je suis preneur de quelque information que ce soit.

grmff · #16 07-08-2017 16:15:03

Comment on attaque une personne? Voyez un avocat. N'étant pas avocat, je ne peux me prononcer...

Si vous avez un papier qui donne la liste des domiciliations démontrant la division avant une certaine date, il est vrai que vous avez obtenu un papier que vous ne deviez pas avoir. Mais de leur côté, eux doivent y avoir accès. Qu'ils n'en tiennent pas compte démontre la mauvaise foi des agents traitants.

Lancez la procédure pour blocage illégal, et réclamez les loyers aux agents traitants. Vous allez voir que la procédure va vite changer de sens. Il va de soi que vous ne devez faire cela que si vous êtes sûr de votre bon droit. 5 ans de loyers, il vont réfléchir avant de vous écrire.

Pour les permis de location, attendez 15 jour après avoir fait la demande, vous pouvez faire une faire une mise en demeure de délivrer les permis. Et sans réponse de leur part, on considère que vous avez les permis.

Et s'ils répondent, vous avez des noms pour attaquer en justice.

GT · #17 07-08-2017 21:11:27

La loi du 10 février 2003 relative à la responsabilité des et pour les membres du personnel au service des personnes publiques restreint très clairement la mise en cause de la responsabilité personnelle d’un agent des services publics en prévoyant qu'ils n’ont plus à répondre que de leur dol, de leurs fautes lourdes et de leurs fautes légères lorsque celles-ci présentent un caractère habituel plutôt qu’accidentel.

Cette loi règle non seulement la responsabilité civile et personnelle des agents travaillant au service des autorités publiques mais aussi celle des personnes publiques appelées à répondre des fautes de leurs agents.

Le régime de la responsabilité civile s'applique à l’ensemble de la fonction publique et à tous les niveaux : régional, communautaire, fédéral ou local.

J'ignore s'il existe en matière de responsabilité des textes particuliers lorsqu'il s'agit de la matière de l'urbanisme ou de celle de la délivrance d'un permis de location.

stdibari · #18 07-08-2017 21:17:08

Merci pour la réponse.

J avais pris un avocat et on a fini par régler le problème avec l échevin de urbanisme(comprendre j etais a bout j ai donne la vaseline me suis retourne et... ) Enfin il y a eu changement de parti politique et d’échevin en cours de dossier. Bref de 10 kots je suis passe a 4 appartements. (l ancien échevin n'en voulait que 3 )
J espérais pouvoir attaquer l employé a la base de mon déboire, mais plus par satisfaction (ok vengeance) personnelle qu autre chose, ça n apportera rien de positif pour moi.

L employé communal qui gère votre dossier a un pouvoir énorme je trouve.

Pour l anecdote, ils ne voulaient plus d’étudiants, ils m'on force a faire un appart 3 chambres.. que je loue a 3 étudiantes en coloc ;-))

Un conseil, préparer bien vos dossiers, ne laisser par l architecte le faire seul, penser a bien justifier toutes les demandes et mettez vous a la place du décideur pour ajouter a votre dossier toutes les données dont il aurait besoin pour décider en votre faveur.

Himura, PIM

Himura · #19 07-08-2017 21:40:56

Malgré les nombreux cas similaires déjà lus ou entendus (problèmes avec les services urbanistiques, permis de loc, etc.), je n'ai encore jamais vu que ces litiges terminaient en requêtes contre les fonctionnaires.

La piste semble intéressante, vu les mauvaises fois évidentes auxquelles il faut faire face pour certains, mais a-t-elle une réelle chance de succès ?
Prouver un dol ou une faute répétitive est extrêmement compliquer, avec des moyens d'un particulier.

grmff · #20 07-08-2017 22:09:26

Le but n'est pas de prouver quoique ce soit ni même d'aller au bout d'une procédure. Le but est de les forcer à ouvrir les yeux sur les illégalités commises... et de les forcer à négocier.

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