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Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Lounize
Pimonaute
Inscription : 26-06-2017
Messages : 8

Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Bonjour,

Jeune investisseuse immobilière, je me retrouve confrontée face à un problème que je n'avais pas vu venir.

Nous venons de signer le compromis pour un petit immeuble de 5 studios avec beaucoup de travaux. Actuellement, il reste 2 locataires, ils vivent dans des conditions plus que limites, le bâtiment est à l'abandon depuis une bonne dizaine d'année mais le propriétaire n'est pas ennuyé par les permis locatifs vu qu'il a son adresse sur place.

Nous savions dès le départ qu'il fallait des permis locatifs pour tous les studios, le propriétaire et le notaire nous ont assuré que c'était un immeuble de rapport, c'était la condition pour que nous fassions une offre. Donc pour nous à priori pas de problèmes, une fois l'immeuble remis à neuf, nous allions faire passer le service logement pour obtenir les dits-permis.

La ville est très lente pour l'envoi des documents relatifs à l'urbanisme (demandé 6 mois plutôt), si bien qu'à la signature du compromis, les documents n'étaient pas là, nous avons donc ajouté une clause suspensive qui nous dépatouillerait en cas de pépins. Nous avions évidemment appelé l'urbanisme avant qui s'est voulu rassurant mais n'a tout de même pas voulu donner toutes les infos !

La semaine dernière, j'appelle à nouveau l'urbanisme en expliquant que maintenant que je suis liée par un compromis, j'ai absolument besoin des infos et là, j'ai une dame sympa qui me renvoient vers le service logement qui m'explique que le bâtiment est en infraction et ne peut être vendu comme immeuble de rapport mais plutôt comme maison unifamiliale. Nous tombons de haut, furax nous appelons le propriétaire qui tombe aussi des nues (ou qui fait bien semblant..) et il nous promet de nous envoyer les documents relatifs à la division de la maison effectuée en 2001.

J'ai donc reçu des documents nommés "certificat de salubrité" approuvés par la ville et valable jusqu'en 2006. Donc je suppose qu'un permis d'urbanisme a été demandé et accepté à l'époque par les anciens propriétaires, j'en ai meme reçu les plans.

Or à l'urbanisme, il semble nier cette information et surtout que comme le certificat de salubrité n'est plus valable depuis 10 ans, ils disent que cet "immeuble" ne peut plus être vendu comme tel mais bien comme maison unifamiliale pour laquelle il faudrait rentrer à nouveau un permis d'urbanisme pour division avec les conditions actuelles bien entendu, ce qui ne nous arrange pas du tout.

Des avis sur la question ?

PS : Le notaire nous a déjà confirmé que le compromis pouvait être brisé si on le souhaitait, donc on est pas trop inquiet, on a 2 mois pour se décider et faire toutes les démarches nécessaires.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 157

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Himura a écrit :

Malgré les nombreux cas similaires déjà lus ou entendus (problèmes avec les services urbanistiques, permis de loc, etc.), je n'ai encore jamais vu que ces litiges terminaient en requêtes contre les fonctionnaires.

La piste semble intéressante, vu les mauvaises fois évidentes auxquelles il faut faire face pour certains, mais a-t-elle une réelle chance de succès ?
Prouver un dol ou une faute répétitive est extrêmement compliquer, avec des moyens d'un particulier.

En matière de responsabilité, l'administré peut engager la responsabilité personnelle de l'agent mais aussi celle de l'administration dont il dépend ou les responsabilités des 2.

Personnellement, dans une certaine matière, j'ai envisagé la possibilité de poursuivre des agents en responsabilité personnelle.  J' y ai renoncé. Finalement, j'ai eu gain de cause dans la procédure administrative. Le service local a débuté l'instruction de ma réclamation administrative. Parallèlement les faits ayant donné lieu à la réclamation ont été portés ensuite à la connaissance de l'administration centrale et le médiateur fédéral est intervenu. Finalement j'ai obtenu  satisfaction. Mais la procédure a été longue et l'issue imprévisible.
Si elle n'avait pas abouti de manière satisfaisante , il me restait la procédure de fond devant les tribunaux.

Cette dernière procédure n'existe pas en matière d'urbanisme et de délivrance de permis de location ?

Ceci dit menacer un agent de le poursuivre en responsabilité personnelle peut l'inciter à réexaminer un dossier. Et il maintiendra ou non sa position, il la modifiera  ou non.

Si la position qu'il avait prise etait celle de son administration en fonction d'instructions reçues, l'agent ne devrait guère s'inquiéter quant à une menace d'engagement de sa responsabilité personnelle.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 287

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Si j'avais su / y avais pensé (ainsi que mon avocat), j'aurais utilisé ce moyen lorsque j'ai eu un litige avec la Ville de Liège et l'intercommunale des pompiers.
Ils étaient très clairement en-dehors du cadre juridique prévu, du fait particulier d'un agent préventionniste qui ne voulait rien savoir d'autre que son envie du moment.
Ca aurait pu faciliter grandement les choses.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 157

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Himura a écrit :

Si j'avais su / y avais pensé (ainsi que mon avocat), j'aurais utilisé ce moyen lorsque j'ai eu un litige avec la Ville de Liège et l'intercommunale des pompiers.
Ils étaient très clairement en-dehors du cadre juridique prévu, du fait particulier d'un agent préventionniste qui ne voulait rien savoir d'autre que son envie du moment.
Ca aurait pu faciliter grandement les choses.


Je suppose que vous faites référence à l'affaire développée ici concernant l'imputation à votre charge d'une facture

https://forum.pim.be/topic-285351-preve … age-1.html

Comment s'est-elle terminée ?

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 287

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

C'est lié à cette affaire, oui.
Mais le problème de facture n'était qu'une partie du problème. J'ai évoqué le problème principal dans un autre fil de discussion, qui est essentiellement destiné à guider des personnes qui se retrouveraient confrontées au mêmes problèmes que moi, lors d'une demande de permis de location / abus de la ville et abus des services d'incendie.

Concernant la facturation, je n'ai jamais réussi à obtenir une réelle base légale à celle-ci.
Mais j'ai tout de même eu une réponse des avocats de l'intercommunale, qui mélangeait us et coutumes (en gros, les propriétaires payent presque tous quand on leur demandent) et règlement communal très peu explicite. Ils estimaient donc qu'ils étaient en droit.
Vu les autres soucis que j'avais (et autre occupations que j'ai toujours), j'avoue avoir choisi d'autres combats sur le moment, et n'ai donc pas poursuivi, bien que j'estime qu'il y a réellement matière à le faire.

A noter aussi que tant qu'on ne paye pas la facture, ils ne répondent à rien, et n'octroient certainement pas le permis - nécessaire pour mettre en location.

Cela étant, c'est aussi relativement couteux de jouer au chevalier blanc.
Et ils savent qu'il y a une nette disproportion entre les moyens d'un particulier face à leur organisation.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 287

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Le résumé du litige ici (bien qu'exprimé autrement) :
https://forum.pim.be/topic-287181-visit … age-1.html

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 287

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

C'est malin, GT... Vous avez remué ce souvenir dans ma mémoire, et j'ai maintenant envie de rallumer le flambeau.
Cependant, au stade du document reçu, cela relève clairement de la compétence d'un avocat spécialisé. Ma bonne volonté ne suffira clairement pas - et je ne suis pas sûr que celle-ci supplante l'avis de mon portefeuille.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 371
Site Web

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Himura a écrit :

Cela étant, c'est aussi relativement couteux de jouer au chevalier blanc.
Et ils savent qu'il y a une nette disproportion entre les moyens d'un particulier face à leur organisation.

D'où l'intérêt d'associations du type SNPC...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 157

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

Himura a écrit :

C'est malin, GT... Vous avez remué ce souvenir dans ma mémoire, et j'ai maintenant envie de rallumer le flambeau.

Ma volonté n'était pas de raviver un souvenir pour le moins désagréable dans votre chef.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 287

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

PIM a écrit :
Himura a écrit :

Cela étant, c'est aussi relativement couteux de jouer au chevalier blanc.
Et ils savent qu'il y a une nette disproportion entre les moyens d'un particulier face à leur organisation.

D'où l'intérêt d'associations du type SNPC...

Sur ce point, je dois vous contredire avec force, Mr. PIM.
Le SNPC a été mis au courant, contacté, informé à chaque étape, mais n'en avait cure.
Un de ses membres (qui est aussi membre de ma famille) a déjà soulevé un problème similaire, mais ils n'ont pu suivre correctement la démarche. Soit débordé (la belle affaire pour le 'client'), soit envisageant les choses sous un angle d'attaque qui n'avait déjà pas fonctionné les fois précédentes.

En conclusion, je ne peux que douter de leur efficacité sur un litige de ce type.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 287

Re : Achat immeuble de rapport - Problème Urbanisme / Permis Locatifs ?

GT a écrit :
Himura a écrit :

C'est malin, GT... Vous avez remué ce souvenir dans ma mémoire, et j'ai maintenant envie de rallumer le flambeau.

Ma volonté n'était pas de raviver un souvenir pour le moins désagréable dans votre chef.

smile
Je l'imagine bien. Et l'espère  roll

Quand bien même, les générateurs de peine vivent hors de ce forum.
Et peut-être qu'un jour, je serai capable de m'allouer un budget "chevalresque" ( roll ) et reprendrai mes démarches...

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