comprendre relève ista

petitluc · #1 02-08-2017 09:37:14

Bonjour
je me penche sur mon dernier relevé Ista et je ne comprends pas certaines lignes.
mon appartement (un sur 19 fait 51 millièmes) .
frais fixes c'est Ok c'est les 20% de la consommation totale de l'immeuble tel que le prévoit l'acte de base .
chauffe eau + eau froide + relevés+ mazout (80% selon ma consommation personnelle ) c'est OK

en revanche je ne comprends pas DIV Consommés on m'impute 45 unités pour un montant de 411 euros (montant : 14501 quantités 9,1548sous rubrique immeuble + appartement quantités 45 )

le releves tvac c me semble aussi incompréhensible .
il y a un total de 2512,54 euros pour l'immeuble , une quantité de 224 et on impute a mon appartement un montant de 78,62 euros .
en indiquant quantités 7 pour mon appartement .

Merci de votre aide pour clarifier ce relevé.
ps: j'ai essayer de m'aider sur le site de ista mais le décompte de frais qu'il mettent en évidence pour les explications ne recouvre pas les mentions qui me posent problème.
merci

max11 · #2 02-08-2017 15:51:16

petitluc a écrit :

en revanche je ne comprends pas DIV Consommés on m'impute 45 unités pour un montant de 411 euros (montant : 14501 quantités 9,1548sous rubrique immeuble + appartement quantités 45 )

Ce sont les unités qui ont été relevées sur vos répartiteurs : 45 unités consommées sur un total de 14501 pour tout l'immeuble
Le montant de 9,1548 = le prix unitaire de l'unité : 14501 x 9,1548 = le total des frais variables chauffage de votre immeuble (les 80% à répartir)
45 unités x 9,1548 €/u = 411,97 €

petitluc a écrit :

le releves tvac c me semble aussi incompréhensible .
il y a un total de 2512,54 euros pour l'immeuble , une quantité de 224 et on impute a mon appartement un montant de 78,62 euros .
en indiquant quantités 7 pour mon appartement .
merci

Le montant total de la facture de relevé est de 2512,54 € (frais de répartiteurs + frais de relevés + répartitions) et il y a 224 répartiteurs dans votre immeuble.
Il y en a 7 dans votre appartement ==> 2512,54 / 224 * 7 = 78,52 € à votre charge

PIM, jacq, MarcoBrux

panchito · #3 03-08-2017 06:57:16

Souvent, je relève tous les calorimètres le même jour qu'Ista ou Caloribel le fait. Et je conseille toujours à mes locataires de le faire.

Ensuite dès que je reçois les décomptes eau et chauffage, je refais tous les calculs en Excel.
Vous verrez que chaque année, Ista ou Caloribel adopte toujours la même structure de calcul. Il vous suffira d'indiquer les quelques paramètres qui changent chaque année pour pouvoir vérifier très vite vos décomptes.

ickx

petitluc · #4 03-08-2017 09:23:54

merci pour tout ces renseignements.

trouvez vous normal ?
1- que ma consommation privée soit de 411 euros
mes frais fixes (20%) 267,48 euros
et le poste chauffe de l'eau de 500,50 euros. C'est un rapport qui vous parait logique ?

2- Ista impute des frais de relevé de 2512,54 euros a la copropriété dans mon décompte de frais (max signale que ce sont des frais de relevés+ répartiteur)
mais mon relevé de charges trimestriel impute également à la CP une facture de frais de relevés de 2785 euros.
si je comprends bien on paye 2512 + 2785 euros à ISTA soit 5297 euros pour une consommation de la copropriété en mazout de 30979 euros soit 17% de
charges pour ista.
Y a t il une erreur dans mon raisonnement ? cela me semble excessivement cher .
bav

luc · #5 03-08-2017 09:47:11

petitluc a écrit :

merci pour tout ces renseignements.
trouvez vous normal ?
1- que ma consommation privée soit de 411 euros
mes frais fixes (20%) 267,48 euros
et le poste chauffe de l'eau de 500,50 euros. C'est un rapport qui vous parait logique ?
2- Ista impute des frais de relevé de 2512,54 euros a la copropriété dans mon décompte de frais (max signale que ce sont des frais de relevés+ répartiteur)
mais mon relevé de charges trimestriel impute également à la CP une facture de frais de relevés de 2785 euros.
si je comprends bien on paye 2512 + 2785 euros à ISTA soit 5297 euros pour une consommation de la copropriété en mazout de 30979 euros soit 17% de
charges pour ista.
Y a t il une erreur dans mon raisonnement ? cela me semble excessivement cher .
bav

Probablement une erreur de raisonnement pour le montant de 5297 EUR. Max11 l'expliquera mieux.

Pour comparer il faut comparer la consomation et pas les prix (qui varient selon la période).
Ce qu'il vous faut, et que ISTA ne fournit plus dans mon ACP depuis 2012, est une liste de consomation par compteur (chaleur/eau/...).

En plus il faut vérifier selon quelle formule le prix de l'eau chaude par m3 est calculé. La formule devrait être approuvé explicitement par l'AG. Si on propose un pourcentage calculer l'effet pour tous les CP pour le % poposé, mais aussi pour +10% ou -10%. Ceal démo,ntera impartialement l'effet de ce %. Dans l'avaan,tge de qui, ...
Le décompte ISTA est un décompte d'un fournisseur (de services) envers le syndic, pas plus ni moins.

Le syndic reste responsable pour la justification envers l'ACP, et l'ACP envers le propriétaire.

YellowSubmarine · #6 03-08-2017 12:07:56

luc a écrit :

...
Ce qu'il vous faut, et que ISTA ne fournit plus dans mon ACP depuis 2012, est une liste de consommation par compteur (chaleur/eau/...).
...

Bonjour Luc,

Normalement vous devriez recevoir cette liste. Elle est théoriquement envoyée au syndic.

Une autre solution est de la consulter par le portail WEB d'ISTA. Mais il faut s'inscrire, peut-être votre syndic peut-il vous donner accès.

Bonne journée.

luc, ickx

panchito · #7 03-08-2017 12:21:42

Dans une copropriété où l'on se chauffe au mazout, la formule suivante est utilisée pour calculer la chauffe de l'eau:

2 litres de Mazout sont nécessaires pour chauffer 1hl d'eau

ickx

panchito · #8 03-08-2017 12:23:19

Pour le gaz: 2 m³ de gaz pour chauffer 1hl d'eau

MarcoBrux · #9 03-08-2017 17:29:01

Bonjour à vous tous,
Je viens vers vous dans le même sujet, j'ai du mal à comprendre une ligne du relevé Techem malgré plusieurs recherches:)
c'est celle concernant la partie fixe des frais. cette partie n'est pas renseignée dans le décompte Techem( contrairement à leur modèle publié sur leur site). je retrouve par compte dans le décompte de dépenses qu'envois le syndic une partie fixe! mais aucune idée de comment le syndic est arrivé à 3705,22€ sur 43081,80€!
je vous joins (par facilité) une partie du décompte et le relevé Techem.

Merci d'avance pour vos explications
max11: Une explication comme celle donnée auparavant smile :) merci
décompte_15.jpg

max11 · #10 03-08-2017 23:27:31

petitluc a écrit :

merci pour tout ces renseignements.
trouvez vous normal ?
1- que ma consommation privée soit de 411 euros
mes frais fixes (20%) 267,48 euros
et le poste chauffe de l'eau de 500,50 euros. C'est un rapport qui vous parait logique ?

il n'y a pas de relation entre la consommation de chauffage et les frais fixes qui sont une "sorte de forfait".... impossible donc de trouver cela normal ou pas !
il n'y a pas de relation entre la consommation de chauffage et l'eau chaude consommée.... impossible donc de trouver cela normal ou pas !
Chaque poste doit s'analyser séparément : vos unités sont-elles correctes et cohérentes par rapport à votre relevé et votre façon de vivre, la consommation d'eau chaude (en unité d'hl ou de m³, pas en €) vous semble t'elle cohérente par rapport à votre relevé et votre façon de vivre...

petitluc a écrit :

2- Ista impute des frais de relevé de 2512,54 euros a la copropriété dans mon décompte de frais (max signale que ce sont des frais de relevés+ répartiteur)
mais mon relevé de charges trimestriel impute également à la CP une facture de frais de relevés de 2785 euros.
si je comprends bien on paye 2512 + 2785 euros à ISTA soit 5297 euros pour une consommation de la copropriété en mazout de 30979 euros soit 17% de
charges pour ista.
Y a t il une erreur dans mon raisonnement ? cela me semble excessivement cher .
bav

Il est probable que votre syndic impute les frais de relevé dans le décompte des charges (trimestriel ?) dans une rubrique répartie en quotité comme les factures d'achat de combustible et, au moment de l'imputation des consommations réelles, vous crédite du montant total facturé dans cette rubrique à titre de provisions.
La différence est peut-être les frais de relevé supplémentaire imputés en privatif par Ista dans le décompte concerné.
Généralement, l'ensemble des coûts Ista pour la copropriété est celui qui est indiqué dans le document de répartition qu'ils établissent.

max11 · #11 03-08-2017 23:37:44

MarcoBrux a écrit :

Bonjour à vous tous,
Je viens vers vous dans le même sujet, j'ai du mal à comprendre une ligne du relevé Techem malgré plusieurs recherches:)
c'est celle concernant la partie fixe des frais. cette partie n'est pas renseignée dans le décompte Techem( contrairement à leur modèle publié sur leur site). je retrouve par compte dans le décompte de dépenses qu'envois le syndic une partie fixe! mais aucune idée de comment le syndic est arrivé à 3705,22€ sur 43081,80€!
je vous joins (par facilité) une partie du décompte et le relevé Techem.
Merci d'avance pour vos explications
max11: Une explication comme celle donnée auparavant :) merci
https://forum.pim.be/uploads/5eb2177060 … 3a9396.jpg https://forum.pim.be/uploads/7f0ec88da5 … 17a72c.png

Le premier document n'est pas un document Techem mais le décompte des charges établi par votre syndic.

Techem n'impute aucun frais fixe pour le chauffage dans votre immeuble. Tout est réparti suivant les consommations réelles, rien en quotité.
Ce n'est pas le cas le plus fréquent mais ce n'est pas interdit. C'est l'acte de base qui fixe le % de frais fixes, il arrive régulièrement que ce soit l'AG qui fixe ou modifie ce taux (aie aie aie, je vais me faire taper sur les doigts par Luc ou GT cry car c'est normalement une modification des statuts avec toute la procédure qui va avec mais que je n'ai jamais vu appliquer pour cela sauf si c'est en profitant de la modif pour une autre raison)

Pour le décompte du syndic, il faudrait connaitre le détail du montant imputé dans la rubrique "chauffage". ça peut être beaucoup de choses y compris les frais fixes (ce qui serait bizarre de ne pas faire cela via le décompte Techem) mais pas que....

luc · #12 04-08-2017 06:01:28

@MarcoBrux

MarcoBrux a écrit :

je retrouve par compte dans le décompte de dépenses qu'envois le syndic une partie fixe! mais aucune idée de comment le syndic est arrivé à 3705,22€ sur 43081,80€!
je vous joins (par facilité) une partie du décompte et le relevé

Le problème est que votre décompte n’est pas une comptabilité.

J'explique.
Beaucoup de syndics essaient de minimaliser leurs frais en essayant par tous les moyens de diminuer les nombres de pages à distribuer.

Ils ne diffusent pas l’inventaire annuel, mais seulement le décompte individuel avec un extrait paramétrisé de l’inventaire. Ce paramètre n’est pas montré et donne souvent lieu à interprétations dans tous les sens tant qu’on n’est pas oralement mis au courant.

Maintenant je dois dire que votre syndic est plus conforme à sa mission. TECHEM fait pour lui l’enregistrement des compteurs, présente à lui le résultat et le syndic l’inscrit dans la comptabilité de l’ACP, pas plus ni moins. Par contre ISTA essaie de faire une partie du travail du syndic en répartissant lui-même des frais fixes.

@ MarcoBrux
Pour moi l’origine de votre confusion se situe donc dans les documents soumis par le syndic et la confusion de @petitluc (et moi) se situe plutôt dans les documents d’ISTA.

D’où à nouveau l'utilité à poser vos questions séparément (autre question = autre sujet).

@max11

Max11 a écrit :

Techem n'impute aucun frais fixe pour le chauffage dans votre immeuble. Tout est réparti suivant les consommations réelles, rien en quotité.
Ce n'est pas le cas le plus fréquent mais ce n'est pas interdit. C'est l'acte de base qui fixe le % de frais fixes, il arrive régulièrement que ce soit l'AG qui fixe ou modifie ce taux (aie aie aie, je vais me faire taper sur les doigts par Luc ou GT cry car c'est normalement une modification des statuts avec toute la procédure qui va avec mais que je n'ai jamais vu appliquer pour cela sauf si c'est en profitant de la modif pour une autre raison)

- Le syndic gère les moyens de l’ACP (et pas des copropriétaires). Il doit en rendre compte en présentant à l’AG de cette ACP un inventaire clôturé au dernier jour de l’année comptable.
- L’ACP gère les parties communes de l’immeuble en copropriété forcée. Il rend ses comptes concernant les dépenses et récettes aux propriétaires par voie d’un décompte annuel, qui se basera essentiellement sur l’inventaire annuel et pour la répartition sur des formules statutaires.

Vous avez raison que différentes méthodes sont utilisés pour communiquer cette formule aux propriétaires et locataires :
1. Méthode A : La décision de l’AG confirmé par un changement des statuts. Si bien préparé à l’avance cela n’est pas compliqué. Comme le règlement de copropriété est accessible aux locataires, il s’en suit qu’ils connaissent la formule.
2. Méthode B : La décision de l’AG sans adapter les statuts. Les locataires (et les nouveaux propriétaires) ne connaissent pas la formule. Un nouveau syndic n’appliquera ce qu’il sait. Cela provoque des confusions (c’est le cas dans mon ACP).
3. Méthode C : la formule est décidée par le commissaire aux compte (CaC) et appliqué par le syndic, sans que cette formule soit communiquée. Ce qui c’est passé dans mon ACP en 2001, mais le CaC a su contourner la décision du juge jusqu’en 2013. Cette méthode est donc précaire et sera annulé par le juge avec effet rétroactif à la date de la mise en demeure par recommandé. procédure en cours.
Résultat :
La « méthode C » est illégale
La « méthode B » présente à premier vue l’avantage d’être rapide, moins chère et donc d’être soi-disant efficace.
Mais … quand j’étais jeune je n’allais pas à l’entretien périodique avec ma première voiture. Je changeais moi-même l’huile, … . J’ai compris plus tard au prix que j’obtenais pour ma voiture de 4 ans qu’un entretien périodique était plus que rentable.
Les statuts de mon ACP, qui ne sont pas coordonnés, ont été changé de fait au moins 10 fois depuis 1975, hormis les 40 PV d'AG. On interprète dans tous les sens selon ses intérêts privatifs. Une décision d'AG est contredit par une AG suivante. On a donné des réductions de frais de chauffage sans que l'AG décide, sans mentionner quelque part la formule. Ce qui a donné lieu à une série de disputes, procès, … depuis 1999 avec une série de copropriétaires.
Au final le rendement n’y est totalement pas, outre d’être une méthode précaire, soumis à l’humeur de tout copropriétaire. On est à 265 CP et il parait que 1/3 ne paie plus ses charges suite à leurs interprétations privatives très diverses.
La « méthode A » présente comme seule méthode l’avantage d’être stable (on ne change pas les statuts suite à l’humeur d’un CP lors d’une AG), à frais connues et pas précaire. Mais surtout claire et transparente.
@Max11
La semaine passée un copain qui est CP à la côte d’un studio dans un immeuble à seulement une dizaine d’appartements 2 chambres et une dizaine de studios, m’a dit que son AGO 2017 a décidé que les charges sont dans la futur répartit par appartements et plus par quotités. Ceci sans aucun rapport motivé ni changement des statuts.
Si cette ACP change ses statuts ils vont remarquer qu’aucun notaire va valider cela. le changement des statuts par acte authentique est l’élément clé qui rend une ACP démocratique.
Changer les statuts au coup de l’humeur d’un CP sans les faire passer par des « fact checks », rendra une ACP oligarchique.

panchito · #13 04-08-2017 07:09:14

Max11 a écrit :

il n'y a pas de relation entre la consommation de chauffage et les frais fixes qui sont une "sorte de forfait".... impossible donc de trouver cela normal ou pas !

Pas tout à fait....

En fait tous les frais liés au chauffage sont d'abord additionnés:
- Consommations (gaz, mazout)
- Frais de relevé
- Frais d'électricité de la chaufferie
- Frais d'entretien de l'installation
....
Ensuite tous ces frais sont répartis suivant la clé de répartition qui se trouve dans votre acte de base. J'ai cru comprendre que dans votre ACP c'est 20% en frais fixes et 80% en frais variables.

Donc on prend le total des frais et on en impute 20% en quotité.

Les 80% restant sont imputé en fonction des consommations.

Comme je vous l'ai déjà conseillé, mettez tout cela en Excel et vous refaites tous les calculs.

luc

max11 · #14 04-08-2017 10:05:37

luc a écrit :

@Max11
La semaine passée un copain qui est CP à la côte d’un studio dans un immeuble à seulement une dizaine d’appartements 2 chambres et une dizaine de studios, m’a dit que son AGO 2017 a décidé que les charges sont dans la futur répartit par appartements et plus par quotités. Ceci sans aucun rapport motivé ni changement des statuts.
Si cette ACP change ses statuts ils vont remarquer qu’aucun notaire va valider cela. le changement des statuts par acte authentique est l’élément clé qui rend une ACP démocratique.
Changer les statuts au coup de l’humeur d’un CP sans les faire passer par des « fact checks », rendra une ACP oligarchique.

@Luc
Je suis tout à fait d'accord avec vous sur le fait que tous changements de règles de répartition devrait passer par un acte de modification des statuts.
Pour le % de FF, dans les faits, je constate que ce n'est pratiquement jamais le cas quand il n'y a que ça à modifier et je peux le comprendre quand c'est dans une acp qui tourne bien et où on ne change pas ce taux chaque année "pour le plaisir". Généralement, c'est suite à un changement important dans l'installation. Par exemple, le passage aux répartiteurs électroniques a inciter ce changement, bien que je n'en ai jamais compris la justification suffisante... Mais quand tout le monde est d'accord et conscient de ce changement, pourquoi déclencher un conflit pour "si peu"....
Par contre, pour votre copain à la mer, je trouve cela effectivement tout à fait inacceptable et inconscient.
A un niveau moindre (quoique...), il en serait de même pour modifier des quotités ascenceurs (par exemple enlever le rez) ou sortir le dernier étage de la répartition de chauffage suite à l'installation d'une chaudière individuelle ==> il faut un acte officiel et le respect de toutes les règles de majorité suffisante.

luc

max11 · #15 04-08-2017 10:08:07

panchito a écrit :

Max11 a écrit :
il n'y a pas de relation entre la consommation de chauffage et les frais fixes qui sont une "sorte de forfait".... impossible donc de trouver cela normal ou pas !
Pas tout à fait....
En fait tous les frais liés au chauffage sont d'abord additionnés:
- Consommations (gaz, mazout)
- Frais de relevé
- Frais d'électricité de la chaufferie
- Frais d'entretien de l'installation
....
Ensuite tous ces frais sont répartis suivant la clé de répartition qui se trouve dans votre acte de base. J'ai cru comprendre que dans votre ACP c'est 20% en frais fixes et 80% en frais variables.
Donc on prend le total des frais et on en impute 20% en quotité.
Les 80% restant sont imputé en fonction des consommations.
Comme je vous l'ai déjà conseillé, mettez tout cela en Excel et vous refaites tous les calculs.

Certainement pas pour les frais de relevés qui doivent être individualisé par rapport au nombre de répartiteurs et de compteurs dans chaque lot.
J'ai aussi vu plusieurs AB où on précisait que les frais d'entretien étaient toujours répartis en quotité.

MarcoBrux · #16 04-08-2017 10:10:45

Rebonjour,
Après vos réponses, j'ai vérifié le poste chauffage du décompte ainsi que les status. Je suis surpris de voir que les statuts sont muets au sujet de la partie fixe( les fameux 20%). je joins les 2 éléments pour que ce soit plus clair et merci d'avance pour vos commentaires, conseils et explications.

max11 · #17 04-08-2017 10:33:32

MarcoBrux a écrit :

Rebonjour,
Après vos réponses, j'ai vérifié le poste chauffage du décompte ainsi que les status. Je suis surpris de voir que les statuts sont muets au sujet de la partie fixe( les fameux 20%). je joins les 2 éléments pour que ce soit plus clair et merci d'avance pour vos commentaires, conseils et explications.

Il me semble qu'on a maintenant toutes les infos pour votre répartition du coût du chauffage :
- Pas de % de frais fixes sur la consommation
- Les frais d'entretien sont répartis uniquement par millièmes sans tenir compte de la consommation de chacun (ce n'est pas spécialement injuste : tout le monde paie l'entretien annuel sur la base des quotités car on considère que consommer peu ou beaucoup ne change pas le prix de l'entretien qui est souvent un contrat forfaitaire)
- Les frais du carburant sont répartis entièrement en fonction des consommations de chacun (ce qui peut aussi sembler relever d'une certaine logique)

Et c'est bien ce qu'applique votre syndic....

MarcoBrux · #18 04-08-2017 10:55:36

Merci max 11 et vous pensez que c'est une solution équitable, juste et cohérente pour tout le monde?
qd j'entends partout(y compris par Ista , techem et autres) qu'il faut absolument prévoir une quotité fixe entre 20% et 40% selon le type de chaudière...

de part votre expérience, pensez-vous que cela change qqs chose( la solution appliquée mnt et instauration d'une partie fixe)?

merci d'avance

panchito · #19 04-08-2017 11:16:40

Je trouve que sans frais fixes c'est particulièrement injuste car certains pourraient ne pas chauffer leur appartement et profiter ainsi du chauffage des autres.

Par exemple, un appartement avec au-dessus et en-dessous des personnes âgées qui chaufferaient leur appartement au maximum. Celui qui est entre les 2 peut laisser ses vannes fermées et profiter gratuitement du chauffage induit pas les appartements qui l'entourent en haut et en bas.

C'est pour éviter ce genre d'injustice qu'il a des frais fixes prévu dans l'acte de base. Jusqu'à même 35%.

Mais je vois que dans votre acte de base, tous les occupants ont l'obligation d'avoir au moins 15° dans leurs appartements! Voilà un article bien difficile à faire respecter et surtout à contrôler.

Je me doute qu'en cas de vide locatif, le bailleur ne va évidemment pas chauffer son appartement en pure perte!

Donc moi je mettrais ce point à l'ODJ de votre prochaine AG car chez vous il n'y a que ceux qui consomment qui paient!!

MarcoBrux · #20 04-08-2017 12:10:16

panchito a écrit :

Donc moi je mettrais ce point à l'ODJ de votre prochaine AG car chez vous il n'y a que ceux qui consomment qui paient!!

C'est en partie le but de ma question effectivement. Toutefois, une partie + ou - 8% est payée sur base des quotités( donc par tout le monde).
elle correspond aux frais d'entretien et de réparation de la chaudière.
j'entends souvent dire que pour les répartiteurs électroniques il faut prévoir jusque 40% de frais fixes!! ce que je pense est aussi un peu exagéré!!NON?

Dernière modification par MarcoBrux (04-08-2017 12:11:14)

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