Erreur dans décompte depuis 10 ans

MarcoBrux

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Erreur dans décompte depuis 10 ans

Bonsoir à vous tous,

Je reviens(de nouveau) vers vous pour m'éclairer sur un point que je viens de découvrir ce matin. avant d'exposer le problème, je précise que ma résidence est composée de 5 blocs avec des quotités spéciales par bloc et des quotités générales pour les communs, à savoir Immeuble 1, 2, 3, 4, 5 et parties communes.
Donc ce matin pour changer une lampe de la cage d'escalier de mon immeuble 3 au 2 étage, je descends couper le courant au tableau électrique, on remontant  je suis surpris que la lampe du 1er étage est allumée!! après plusieurs vérifications, je me suis rendu compte que l'électricien en 2005!! a inversé les lettres des immeubles inscrites sur les tableaux électrique et les résultat est lourd de conséquences!!

le compteur des communs(éclairage garages et des caves, des locaux pour vélos, portes électriques, parlophone, chaudière et tout ses accessoires etc etc) est considéré par le syndic comme compteur des communs pour mon immeuble( éclairage hall, cage d'escaliers et ascenseur) et le compteur de mon immeuble est prix pour celui des communs!! pour y voir claire voici le relevé fait ce soir à 22h:):

* Compteur de l'immeuble 3( mon immeuble): 100.295.5 KW/Jour et 091.644.9Kw/Nuit
* Compteur des communs: 29.249.5kwiJ et 29.995.8Kw/N
Donc mon immeuble paie toute l’électricité des communs , on a payé plus du TRIPLE de ce qu'on doit réellement.
Je précise que notre copropriété sera reprise par un autre syndic en Octobre prochain.

mes questions sont:

1) d'après vous comment faire? exposer le cas au CDC? à l'assemblée générale?
2) Que prévoit la  législation actuelle à ce sujet?rectifier le présent et le future ou peut-on revenir 5 ans en arrière comme stipulé dans certains écrits?

merci pour vos réponses et interventions.
Cordialement

luc

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Q1. Je déduis de vos explications que votre groupe d'immeubles a été construit en 2005. Correct?
Q2. Le syndic actuel était syndic dès le début?
Q3. L'électricité (ensemble) été approuvé sans aucune réserve par une firme comme AIB-VINCOTTE?
Q4. Vous avez vu ce document de certification?

Dernière modification par luc (08-08-2017 02:47:41)

MarcoBrux

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Bonjour Luc,
Q1: Exact
Q2:NON, il est le 3ème
Q3:J'ai posé cette question au syndic lors de la dernière AG, celui-ci m'a répondu qu'il va chercher le rapport et nous(copr) le transmettre, j'attends toujours...
Q4: Non
Même si les documents sont disponibles, le problème existe!!

max11

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Si le problème d'inversion est avéré, il faut chiffrer la différence que cela représente chaque année et demander une régularisation dans les prochains comptes.
Pour l'exercice en cours, pas de problème pour faire d'office la rectification.
Il serait préférable de mettre ce point à l'AG pour les années antérieurs et demander la régularisation depuis le début.
Soit les autres blocs (ou, en tout cas, une majorité des CP) trouvent logiques de payer le juste prix et tout se passe tranquillement.
Soit il y a un débat pour limiter la régul dans le temps et une majorité se dégage pour x années.
Soit cela tourne à la guerre juridique et ça coûtera plus cher que la régul...

Individuellement, je ne crois pas que le montant supplémentaire à payer va être important par propriétaire et, à moins d'un mauvais coucheur influent, il doit y avoir moyen d'obtenir un accord de régul entre les CP sans que cela tourne à la guerre entre bloc (le bloc 3 voudra "se venger", ...)

Un peu de discussion et d'équité devrait suffire à régulariser cette erreur sans aller plus loin dans les procédures ou les recherches d'un coupable.

MarcoBrux

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Bonjour Max11,
Tout à fait d'accord avec vous, l'idée n'est absolument pas de rentrer en conflit ni même de le susciter, loin de là d'autant plus que l'entente est parfaite dans la copropriété( sur 17 ans, toutes les décisions étaient prises à l'unanimité, plus facile pour le syndic, il ne doit pas compter ni transcrire les votes "contre"):):).
le but est d'être équitable et juste de sorte à ce que chacun paie ce qu'il doit ni plus ni moins.

1) Auriez-vous une idée, conseil, astuce pratique de comment  régulariser ? en 1 seule fois, l'étaler dans le temps? régulariser toute la période? se limiter à 5 ans?
2) Pensez-vous qu'il faut absolument une décision de l'AG? ou c'est une erreur à rectifier sans plus?

Merci d'avance

max11

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Alors, il faut maintenir l'entente... c'est primordial et ça mérite bien quelques compromis....

Donc :
1. Régulariser en une fois le plus vite possible après l'AG. Il faut penser aux propriétaire-bailleur qui doivent répercuter la charge à leur locataire. Plus vite c'est fait, plus ils ont des chances que ce soit encore le bon locataire. Il y en a déjà certainement qui vont devoir prendre la régul à leur charge pour ne pas faire payer au locataire actuel des frais avant son entrée.... D'où l'importance de bien indiquer le montant relatif à chaque année régularisée et le faire au plus vite.

2. Je crois préférable de présenter les choses plutôt que de mettre les personnes devant le fait accomplis. Présenter le problème et la régularisation que cela implique permettra de joué franc-jeu et évitera beaucoup de suspicions....

MarcoBrux

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Merci max11
l’assemblée générale c'est en Juin 2018!je demanderai de rectifier déjà pour l'année en cours et on verra pour le reste l'année prochaine

GT

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Merci max11
l’assemblée générale c'est en Juin 2018!je demanderai de rectifier déjà pour l'année en cours et on verra pour le reste l'année prochaine

Lors de l'AG 2018, venez avec des chiffres. Cela sera plus évocateur pour les copropriétaires en ce qui concerne les montants à suppléer ou dont ils obtiendront le remboursement.

Avez-vous déjà fait une simulation de la somme payée en surplus pour l'année 2016 ? personnellement et pour l'ensemble de votre bloc ?

MarcoBrux

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Bonjour GT, non pas encore. je ne pense pas que ça doit être des masses mais à vérifier.

En plus, suite à cette erreur, un des immeubles(4 apparts)n'a jamais payé l'électricité de la cage d'escaliers( faut dire que c'est 3 lampes) puisque leur compteur été considéré comme celui des communs!!!!

grmff

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Je dis peut-être une connerie d'avoir mal lu ce que vous mentionnez, mais il me semble que votre immeuble consomme 3x plus que les communs. Si il y a eu une inversion et une imputation du compteur de votre immeuble sur les communs et des communs sur votre immeuble, il me semble que vous faites une bonne affaire...

Pour les comptes de l'année en cours, il me semble que la correction doit être intégrée dans les comptes présentés lors de la prochaine AG. Qu'en dit- votre syndic?
Pour les comptes des années précédentes, vous pouvez mettre un point à l'ordre du jour afin de demander au syndic de faire une imputation correctrice pour les 5 exercices précédents.

GT

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Je m'étais fait la même réflexion.

Le bloc 3 est-il avantagé ou désavantagé ? Les chiffres devraient être examinés.

max11

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Je m'étais fait la même réflexion.

Le bloc 3 est-il avantagé ou désavantagé ? Les chiffres devraient être examinés.

La réponse a qui est avantagé n'est pas bien importante : une erreur a été détectée, elle doit être corrigée. Que le CP fasse partie "des gagnants ou des perdants".
Surtout et encore plus (mais ce n'est pas précisé ici) si le CP a aussi un "mandat" dans l'acp comme commissaire aux comptes par exemple mais pas que....

Ce que j'ai compris dans le 1er post, c'est qu'on nous donnait les compteurs avec leur étiquette de localisation alors que ces étiquettes ont été inversées à l'époque par l'électricien. Donc la consommation du Bloc 3 = l'index étiqueté commun et inversément.

rexou

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

1. corriger les erreurs et adapter les comptes de l'exercice en cours
2. chiffrer (estimation globale)  la différence sur période annuelle
3. faire porter le point à l'ordre du jour et proposer une régularisation raisonnable pour les 3 dernières années par exemple (même si vous pouvez remonter à 5 ans), ce serait un geste de correction envers les CP bailleurs qui ne pourront/voudront  récupérer ce surplus de charges auprès de leurs (ex?) locataires.
4. important d'obtenir un accord qui n'amène pas de conflit au sein de l'ACP entre les différents blocs.

GT

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Je m'étais fait la même réflexion.

Le bloc 3 est-il avantagé ou désavantagé ? Les chiffres devraient être examinés.

La réponse a qui est avantagé n'est pas bien importante : une erreur a été détectée, elle doit être corrigée. Que le CP fasse partie "des gagnants ou des perdants".

Je n'en disconviens pas mais pour les comptes déjà approuvés, elle devra être rectifiée, à mon avis, si l'AG en décide ainsi

Dernière modification par GT (08-08-2017 16:30:19)

GT

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Et quid si pendant la période de 3 ans ou 5 ans, ( à partir de quel événement? point de départ? )un lot a été cédé ?
Le créance ou la dette suite à régularisation des charges communes profitera-t-elle au cédant ou au cessionnaire ou sera-t-elle supportée par le cédant ou le cessionnaire? ou aux deux prorata temporis (date à prendre en considération le jour où la cession a eu date certaine ?)

Pour moi le première étape est de chiffrer l'impact d'une régularisation en se basant sur les derniers chiffres connus (ceux de l'année 2016) . Avant de faire toute proposition à mettre à l'ordre du jour de l'AG 2018.

Et pour les comptes de l'année 2017 présentés par le syndic en 2018, ceux-ci doivent tenir compte de l'inversion des compteurs qu'il aura constatée.

N'oublions pas aussi que si le syndic doit réaliser de nouveaux décomptes reprenant les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la baisse et celles à payer par chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la hausse , cette prestation du syndic aura en principe un coût.

Dernière modification par GT (08-08-2017 16:19:01)

max11

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

N'oublions pas aussi que si le syndic doit réaliser de nouveaux décomptes reprenant les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la baisse et celles à payer par chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la hausse , cette prestation du syndic aura en principe un coût.

Ce serait un peu abusif de la part du syndic. En pratique, il fera une note de crédit par année dans la rubrique électricité du bloc 3 et une facture par année dans la rubrique électricité du commun.... pas de quoi facturer des frais supplémentaires....

Sauf si l'AG demande à recevoir un décompte séparé pour chaque année de régularisation... Dans ce cas-là, cela va représenter un vrai travail complémentaire du S et l'acp devra supporter le coût de son choix...

max11

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Et quid si pendant la période de 3 ans ou 5 ans, ( à partir de quel événement? point de départ? )un lot a été cédé ?
Le créance ou la dette suite à régularisation des charges communes profitera-t-elle au cédant ou au cessionnaire ou sera-t-elle supportée par le cédant ou le cessionnaire? ou aux deux prorata temporis (date à prendre en considération le jour où la cession a eu date certaine ?)

Je crois que le mieux est de partir des factures annuelles de régularisation (Electrabel, Lampiris, ...). On en prends une, deux, trois, quatre, ...

Il me semble (vieux souvenir d'une recherche) que celui qui achète un bien achète aussi l'historique du lot. C'est donc au propriétaire actuel de recevoir la régularisation en + ou en -
(à confirmer par GT pour le côté juridique    )

GT

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

N'oublions pas aussi que si le syndic doit réaliser de nouveaux décomptes reprenant les sommes à rembourser à chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la baisse et celles à payer par chaque copropriétaire dont les quotes-parts dans les charges auront été revues à la hausse , cette prestation du syndic aura en principe un coût.

Ce serait un peu abusif de la part du syndic. En pratique, il fera une note de crédit par année dans la rubrique électricité du bloc 3 et une facture par année dans la rubrique électricité du commun.... pas de quoi facturer des frais supplémentaires....

Sauf si l'AG demande à recevoir un décompte séparé pour chaque année de régularisation... Dans ce cas-là, cela va représenter un vrai travail complémentaire du S et l'acp devra supporter le coût de son choix...

Le syndic devra également prester pour établir la répartition de la régularisation entre les copropriétaires.

max11

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Le syndic devra également prester pour établir la répartition de la régularisation entre les copropriétaires.

Cela fera partie des décomptes de la période en cours après l'accord de l'AG (l'avantage du relevé trimestriel permet la régularisation immédiatement, dans les comptes 2017 si le syndic ne les clôturent qu'après l'AG, dans les comptes annuels 2018 distribués en 2019 dans le pire des cas).
On peut aussi imaginer qu'il traite la régularisation comme un appel de fonds pour travaux juste après l'AG (une ligne pour l'élec commun et une ligne pour le crédit Bloc 3).
A mon sens, cela ne relève pas d'une prestation hors contrat entraînant un supplément d'honoraires (à moins que ce ne soit prévu dans son contrat)

grmff

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Re : Erreur dans décompte depuis 10 ans

Ancien syndic pro ayant fait des centaines de répartition, je confirme que, si on intègre la correction dans le nouveau décompte, cela ne représente pas plus de deux heures de travail pour retrouver les montants mal imputés, et pas plus de 10 minutes pour les intégrer dans le décompte à produire.

Par contre, s'il faut refaire tous les décomptes des 5 dernières années, je refuserais tout net de faire le job. Ce serait impayable à un tarif raisonnable. Les mutations rendent ce job très important. Mon logiciel ne permettais pas de revenir sur les dernières années.

En outre, pas question de réclamer des sous à ceux qui ont vendu il y a 5 ans...