Prolongation pour 3 mois d'un bail de 2 ans, quelles précautions à prendre ?

Anita · #1 22-09-2017 11:21:28

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un immeuble de rapport, qui est vendu (mais les actes ne sont pas encore passés).

Un de mes locataires a un bail de 2 ans qui expire fin septembre. Il a reçu son congé en temps utile. Néanmoins, il souhaite rester 3 mois de plus , à l'expiration desquels il verra s'il part effectivement ou s'il négocie un nouveau bail avec le nouveau propriétaire (à cette date, les actes seront signés).

Nous avons convenu de faire un avenant à son bail, qui sera soumis aux mêmes conditions que le bail actuel !

Je compte ajouter une clause disant que la signature de cet avenant vaut congé pour la date d'expiration de l'avenant (parce que , compte tenu du délai de congé de 3 mois, je devrais lui donner congé en même temps qu'on signe l'avenant ).

Quelqu'un peut-il me préciser si c'est correct ? Y a t'il d'autres clauses que je devrais prévoir ?
Merci d'avance pour votre aide.

Anita

Himura · #2 23-09-2017 21:13:24

La clause est valide, oui.
Cependant, j'espère que ce n'est que la première prolongation du bail. Sinon, une 3ème prolongation de courte durée signifierait... un bail de 9 ans.

Bien sûr, j'imagine que vous avez informé le nouveau propriétaire de cela - étant donné que le congé donné devait probablement être lié à son achat, et qu'il pensait acheter l'appartement libre de son locataire.

libra · #3 24-09-2017 03:57:30

Je crois qu'il vaut mieux faire une 'Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles'. C'est prévu dans la loi sur les loyers.

Anita · #4 24-09-2017 15:47:37

Merci pour vos réponses.

Le bail initial était de deux ans, et c'est la première prolongation.
Cette prolongation exceptionnelle est mentionnée dans le projet de compromis et elle est donc connue de l'acheteur !
D'ailleurs, au train où vont les choses pour obtenir les renseignements urbanistiques à Bruxelles 1000, l'acte authentique ne sera pas encore signé lors de la fin de la prolongation.
Je vais voir si je trouve un modèle de prolongation du bail pour circonstances exceptionnelles.
Merci
Anne smile smile smile

PIM · #5 24-09-2017 22:20:33

N'oubliez pas de consulter votre acquéreur avant de modifier le statut locatif et obtenez confirmation écrite de sa part sur le changement, le cas échéant.

libra · #6 25-09-2017 00:49:20

Attention, prolonger un bail ou reconduction d'un bail d'une part et Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles d'autre part sont deux choses totalement différentes.

Par ailleurs, ne serait-il pas possible de mettre fin au bail à la date prévue, de conclure un bail avec le futur nouveau propriétaire et que celui-ci conclue un bail avec le locataire actuel? Question qu'on pourrait poser au notaire.

Dernière modification par libra (25-09-2017 01:51:21)

Anita · #7 25-09-2017 12:28:35

Merci pour vos réponses

Je vais faire une réponse globale.

Comme dit plus haut, le principe de la prolongation du bail jusqu'à fin décembre figure dans le projet de compromis. De toutes façons, l'acquéreur ne sera pas encore propriétaire à la fin de décembre (compte tenu des délais à Bruxelles pour obtenir les RU).

Ceci induit que je ne peux pas demander au "nouveau propriétaire" de faire un bail au 2 octobre puisqu'il n'est pas encore propriétaire à cette date. La prorogation de 3 mois arrange le locataire qui cherche un appartement à acheter. Il m'arrange car je ne veux pas imposer un nouveau bail d'un an au propriétaire qui me succèdera.

Je crois que je vais faire un document très simple genre :

"Entre : M. ..........................................................................................................................................., ci-après dénommé, le bailleur, et M. ..........................................................................................................................................., ci-après dénommé, le locataire, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT : 1) Le bailleur et le locataire conviennent de commun accord d’une prorogation du bail, conformément à l’article du droit du bail de résidence principale. 2) Le bail prend fin de manière irrévocable le .../.../20.., date à laquelle les lieux loués seront remis à la disposition du bailleur.
Le présent accord vaut congé à l'expiration du délai de prorogation de trois mois
Fait en double exemplaire à ............................, le .../.../20.., le bailleur et le locataire ayant chacun reçu un exemplaire . DATE SIGNATURES DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE

Je ne crois pas que les condition de la prorogation du bail "pour circonstances exceptionnelles " s'appliquent dans mon cas.

Merci

GT · #8 25-09-2017 14:40:21

Anita a écrit :

Comme dit plus haut, le principe de la prolongation du bail jusqu'à fin décembre figure dans le projet de compromis.

Quel est le texte de cette clause du compromis (en projet) ?

rexou · #9 25-09-2017 18:49:15

Et ne serait-il pas préférable de ne pas modifier la date de fin de bail, mais d'autoriser simplement le locataire à occuper les lieux sans titre ni droit et de manière précaire pour une période déterminée, prenant fin automatiquement le jour de l'acte de vente ?

Ainsi tout le monde y trouve son compte et les nouveaux acheteurs peuvent décider sans contrainte de l'option qu'ils choisissent : louer ou occuper.

jacq

libra · #10 25-09-2017 19:42:43

Anita a écrit :

Je crois que je vais faire un document très simple genre :
"Entre : M. ..........................................................................................................................................., ci-après dénommé, le bailleur, et M. ..........................................................................................................................................., ci-après dénommé, le locataire, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT : 1) Le bailleur et le locataire conviennent de commun accord d’une prorogation du bail, conformément à l’article du droit du bail de résidence principale. 2) Le bail prend fin de manière irrévocable le .../.../20.., date à laquelle les lieux loués seront remis à la disposition du bailleur.
Le présent accord vaut congé à l'expiration du délai de prorogation de trois mois
Fait en double exemplaire à ............................, le .../.../20.., le bailleur et le locataire ayant chacun reçu un exemplaire . DATE SIGNATURES DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE
Je ne crois pas que les condition de la prorogation du bail "pour circonstances exceptionnelles " s'appliquent dans mon cas.
Merci

J'ai l'impression qu'on marche là à dos d'éléphant dans un magasin de porcelaine.

PIM · #11 25-09-2017 20:11:07

le compromis n'est pas signé ?? Ou l'acte ?

Anita · #12 25-09-2017 22:33:03

Bonsoir à tous,

Rexou, le laisser occuper à titre précaire ne risque pas d'entraîner une transformation du bail en bail de 9 ans ?

Libra, je ne comprends pas votre commentaire

Pim, le locataire sera parti avant que le nouveau propriétaire ne soit vraiment ....propriétaire. En raison des délais d'obtention des ru à Bruxelles, soit deux mois et demi, le compromis ne pourra pas être signé avant fin octobre, et donc l'acte authentique probablement en janvier. Cette prolongation temporaire convient à mon locataire qui a plus de temps pour se chercher un appart à acheter, et à moi, qui pourrait donner à mon acheteur un logement vide. L'acheteur est informé de cette prolongation et est d''accord (même si le compromis n'est pas encore signé !)

GT : il est noté ceci : "Le vendeur déclare.....b) que le bail du 1er étage expirait fin septembre 2017 mais que le locataire bénéficie d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2017."

Merci
Anita

rexou · #13 26-09-2017 09:26:45

Anita a écrit :

Rexou, le laisser occuper à titre précaire ne risque pas d'entraîner une transformation du bail en bail de 9 ans ?
¨

Le bail prend clairement fin et il est mis un terme à votre relation contractuelle. La garantie locative débloquée et conservée en espèces par le bailleur. Un état des lieux provisoire établi. Un document signé par les parties actant la fin de la relation contractuelle en date du ...

Dans un second temps, vous autorisez une occupation précaire sans titre ni droit en mentionnant que cette tolérance à la demande expresse du locataire prendra fin au plus tard le... et de toute manière au plus tard le jour de l'acte notarié actant la vente.
Il me semble difficile d'y voir une prolongation de bail.

GT · #14 26-09-2017 09:42:37

rexou a écrit :

Dans un second temps, vous autorisez une occupation précaire sans titre ni droit (...).

Peut-on faire état d'une occupation sans titre ni droit si celle-ci fait l'objet d'une convention (autorisation) ?

rexou · #15 26-09-2017 11:18:56

GT a écrit :

rexou a écrit :
Dans un second temps, vous autorisez une occupation précaire sans titre ni droit (...).
Peut-on faire état d'une occupation sans titre ni droit si celle-ci fait l'objet d'une convention (autorisation) ?

Le terme est en effet mal choisi : le bailleur peut tolérer (et donc "autoriser" à titre précaire) une occupation sans titre ni droit, à la demande expresse du locataire, et à titre exceptionnel, spus conditions strictes et avec limites fixées dans le temps. Cette tolérance ne peut en aucun cas être assimilée à une reconduction de bail. Précision qui peut aussi figurer dans le document signé par les parties.

GT · #16 26-09-2017 13:06:23

rexou a écrit :

GT a écrit :
rexou a écrit :
Dans un second temps, vous autorisez une occupation précaire sans titre ni droit (...).
Peut-on faire état d'une occupation sans titre ni droit si celle-ci fait l'objet d'une convention (autorisation) ?
Le terme est en effet mal choisi : le bailleur peut tolérer (et donc "autoriser" à titre précaire) une occupation sans titre ni droit, à la demande expresse du locataire, et à titre exceptionnel, spus conditions strictes et avec limites fixées dans le temps. Cette tolérance ne peut en aucun cas être assimilée à une reconduction de bail. Précision qui peut aussi figurer dans le document signé par les parties.

A mon avis, c'est la convention entre les parties qui fixe le droit d'occupation précaire. Et leurs rapports sont régis par cette convention. A eux d'être attentifs à la rédaction de celle-ci de manière à éviter les éventuels problèmes futurs. Au contrat de bail succède une convention.

Dernière modification par GT (26-09-2017 13:07:16)

rexou

PIM · #17 26-09-2017 16:01:01

@anita: en avez-vous parlé à votre propre notaire ? Il pourra vous assister pour la convention à rédiger.

Prolongation pour 3 mois d'un bail de 2 ans, quelles précautions à prendre ?

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