Dédommagement après dégât des eaux et travaux ?

firstdayofsnow · #1 29-12-2017 20:06:05

Bonjour à tous,

Nous avons besoin d’aide concernant un problème dans notre logement.
Nous sommes locataires, ma compagne et moi, d'un appartement avec 1 chambre à Saint-Gilles depuis Février 2016. Il s’agit du quatrième et dernier étage d’un immeuble des années 30 au toit plat. Le logement des propriétaires de l’immeuble se trouve d’ailleurs juste au-dessous du nôtre.

L’hiver 2016 nous avons été réveillés pendant une nuit de neige avec une infiltration importante d’eau qui coulait du toit de la chambre, à travers la suspension et son fil électrique. Nous l’avons signalé tout de suite aux propriétaires, qui nous ont communiqué avoir fait des travaux pour résoudre le problème. Nous avions déjà pris note de quelques fissures dans le plafond à ce moment là.

Le problème est survenu à nouveau il y a quelques semaines (fin Novembre 2017). Suite à des chutes de neige, l'eau s'infiltre à nouveau, le parquet est détrempé et nous constatons de nouvelles fissures. Les propriétaires envoient alors quelqu'un faire une réparation provisoire du roofing, (pour que ça tienne jusqu'au printemps) mais l'ouvrier venu faire les réparations nous informe qu’il faut faire de toute urgence des travaux importants pour rénover entièrement le roofing. Il nous signale que le plafond peut tomber à tout moment et que les propriétaires étaient au courant du mauvais état du toit depuis l'année passée. Nous les pressons alors de faire les travaux car nous rentrons à ce moment là de la maternité après la naissance de notre fille. Ils réagissent rapidement et font réparer le roofing dans la semaine. Entre temps nous dormons dans le salon pour éviter de dormir dans la chambre avec notre enfant, puisque le plafond n'est toujours pas réparé ni sécurisé.
Ces travaux (réfection du plafond et ponçage du parquet) doivent être faits dans les prochaines semaines et les propriétaires nous ont fait comprendre qu'il y aurait beaucoup de poussière et de bruit, et que ce serait bien que nous ne soyons pas dans l'appartement pendant la durée des travaux.

Est-ce légitime de demander
- une indemnité pour qu'on soit logés ailleurs pendant la durée des travaux (on pensait prendre un airb'n'b à coté) ?
- un dédommagement pour les désagréments subis ?

Le bail ne semble indiquer quoi que ce soit qui puisse nous aider.

En vous remerciant en avance de votre réponse.

Erico · #2 29-12-2017 22:35:21

logiquementn selon moi, en cas de travaux nécessaires et urgents, vous devez les accepter pendant 40 jours sans dédommagement

libra · #3 30-12-2017 07:25:18

Erico a écrit :

logiquementn selon moi, en cas de travaux nécessaires et urgents, vous devez les accepter pendant 40 jours sans dédommagement

Pas de dédommagement, ok. Mais si le propriétaire demande de loger ailleurs, les frais sont bien entendu à charge du bailleur.

Pour ce qui concerne le plafond, je soupçonne que c'est un plafonnage sur lattis. Dans ce cas il y a un grand risque d'écroulement. L'enlèvement du plâtre non adhérant s'accompagnera de beaucoup de poussière. Cependant, uniquement durant l'enlèvement soit quelques heures. Une solution afin d'éviter les poussières est de mettre si possible un faux plafond avec des plaques de plâtre de 12 mm. Il faut cependant dans ce cas prévoir un dispositif afin que le faux plafond retienne les morceaux de l'ancien plafonnage qui viendraient à tomber. Une bonne organisation et ces travaux sont réalisés en une seule journée si ce n'est qu'il faudra repasser après environ 15 jours pour repeindre le plafond.

Pour ce qui concerne le parquet, Y a t-il urgence?

Erico · #4 30-12-2017 08:51:07

libra a écrit :

Erico a écrit :
logiquementn selon moi, en cas de travaux nécessaires et urgents, vous devez les accepter pendant 40 jours sans dédommagement
Pas de dédommagement, ok. Mais si le propriétaire demande de loger ailleurs, les frais sont bien entendu à charge du bailleur.
Pour ce qui concerne le plafond, je soupçonne que c'est un plafonnage sur lattis. Dans ce cas il y a un grand risque d'écroulement. L'enlèvement du plâtre non adhérant s'accompagnera de beaucoup de poussière. Cependant, uniquement durant l'enlèvement soit quelques heures. Une solution afin d'éviter les poussières est de mettre si possible un faux plafond avec des plaques de plâtre de 12 mm. Il faut cependant dans ce cas prévoir un dispositif afin que le faux plafond retienne les morceaux de l'ancien plafonnage qui viendraient à tomber. Une bonne organisation et ces travaux sont réalisés en une seule journée si ce n'est qu'il faudra repasser après environ 15 jours pour repeindre le plafond.
Pour ce qui concerne le parquet, Y a t-il urgence?

oui mais vous allez fixer le faux plafond à quoi si le plafond actuel ne tient plus ?

et si jamais on y arrive, il faut enduire, poncer ( encore des poussières ) et puis repeindre....

Himura · #5 30-12-2017 12:21:49

Erico : la plupart des faux-plafonds actuels sont auto-portants. On perd "juste" un peu de hauteur sous plafond et ça n'est donc à utiliser que lorsqu'on dispose d'une hauteur suffisante.

Pour le reste : 40 jours, je pense que c'est un délai habituellement prévu, mais le contrat de bail peut y déroger. La plupart des baux mentionnent que le locataire devra accepter et subir les travaux nécessaires ou jugés utiles, même si ceux-ci dépassent 40 jours, et sans pouvoir prétendre à une indemnité.

Votre propriétaire vous conseille d'aller ailleurs pendant les travaux, mais ne vous y oblige pas ! C'est juste plus pratique pour tous. Vous ne pouvez prétendre à ce qu'il vous reloge à ses frais.

Vous ne pourrez pas non plus prétendre à une indemnité particulière pour les désagréments. C'est plus apparenté à un cas de force majeure, qu'à une faute de votre propriétaire.
Par ailleurs, il réagit très vite et prend les mesures nécessaires, ce qui est un élément essentiel. Il est assuré, et s'occupe de l'organisation des travaux.

C'est quelque chose qui peut arriver à tout le monde. J'ai parfois l'impression que le propriétaire est d'office responsable de tout ce qui peut arriver comme accident. N'oubliez pas qu'il met un logement à disposition, mais qu'il ne pourra vous garantir une vie sans surprise pour la cause...

firstdayofsnow · #6 30-12-2017 12:43:11

Bonjour,

Merci à tous d'avoir pris le temps de lire et de répondre. Quelques remarques :

1. Le plafond de la chambre n'est pas très haut, a des moulures et les angles entre le plafond et les murs sont arrondis. Je ne sais pas si un plafond auto-portant est une solution adéquate, du coup.
2. Le parquet a été un peu endommagé, mais sa restauration n'est pas urgent. Les lattes n'ont pas sauté, mais il faudra le poncer et revitrifier.
3. Comme je l'ai écrit, nous avions déjà constaté une première infiltration l'hiver passé (et il avait déjà des fissures à notre arrivée). Aussi, l'ouvrier nous a dit que le propriétaire était au courant depuis longtemps du mauvais état du toit et du besoin de réfection du roofing.
4. Je n'ai pas trouvé dans le bail une quelconque mention à ce type de travaux.

J'ai donc la sensation que c'est la négligence du bailleur qui a conduit à tous ces désagréments - ce n'est pas un "accident", mais un manque d'entretien du bien qui a conduit à cette situation.

Dernière modification par firstdayofsnow (30-12-2017 12:46:31)

Erico · #7 30-12-2017 13:21:32

Rexou : ça m'intéresse cette histoire de plafond auto portant, car on a eu un souci d'eau dans le magasin de mon épouse et ce serait la meilleure solution

Sinon oui les baux de nos jours évoquent une durée au delà de 40 jours

Pour le reste , à boire et à manger dans ce que vous dites, ok le proprio réagit vite, et ne peux être tenu responsable de tous les problèmes MAIS si le problème vient d'un manque d'entretien, ou d'une trop grande vétusté parce qu'on n'a pas voulu rénover quand il fallait, alors oui, la responsabilité du proprio peut être engagée

PIM · #8 30-12-2017 13:44:56

Erico: faut pas voir rexou partout... c’est himura qui vous a répondu

Himura

libra · #9 30-12-2017 14:05:26

firstdayofsnow a écrit :

1. Le plafond de la chambre n'est pas très haut, a des moulures et les angles entre le plafond et les murs sont arrondis. Je ne sais pas si un plafond auto-portant est une solution adéquate, du coup.

Si le plafond est suffisamment haut et les moulures pas trop hautes, on fixe aux murs les plus long juste en dessous des moulures des profilés en U en aluminium. Dans et entre ces profilés, on glisse perpendiculairement d'autres profilés auxquels on fixe les plaques de plâtres. Si la pièce fait plus de 4 m de largeurs, on accrochera quelque uns de ces profilés aux gîtes qui se trouvent au-dessus de l'ancien plafonnage.

Deux hommes bien organisés font ce travail en moins d'une journée.

Dans le cas présent, vu qu'il y a un risque de chute de l'ancien plafonnage, j'attacherai quelque uns des profilés aux gîtes même si la pièce fait moins de 4 m de large. De même je mettrai plus de ces derniers profilés que le requière les normes.

http://www.gyproc.be/doe-het-zelver/pla … lafonds/fr

Dernière modification par libra (30-12-2017 14:07:56)

Himura

Himura · #10 30-12-2017 14:46:04

Erico a écrit :

Rexou : ça m'intéresse cette histoire de plafond auto portant, car on a eu un souci d'eau dans le magasin de mon épouse et ce serait la meilleure solution
Sinon oui les baux de nos jours évoquent une durée au delà de 40 jours
Pour le reste , à boire et à manger dans ce que vous dites, ok le proprio réagit vite, et ne peux être tenu responsable de tous les problèmes MAIS si le problème vient d'un manque d'entretien, ou d'une trop grande vétusté parce qu'on n'a pas voulu rénover quand il fallait, alors oui, la responsabilité du proprio peut être engagée

Vous pouvez regarder sur le site de Gyproc, tout y est clairement expliqué, y compris les conditions pour le placement d'un auto-portant.
En gros, ça fonctionne quand les portées ne sont pas trop longues - mais c'est généralement parfait dans des chambres, et plus difficile dans des living wink

Sinon, il y a toujours à boire et à manger (chouette non ?), mais je ne cherche jamais trop la petite bête pour rien, et fait avec les infos reçues, plus qu'avec des "si".
Par ailleurs, bonne chance pour prouver qu'une personne avait connaissance d'un problème et surtout qu'il avait conscience de la gravité potentielle, ou que son intervention n'était pas suffisante... Voie sans issue.

PIM · #11 30-12-2017 14:47:58

Le dédommagement éventuel ne reposera pas sur une base légale, mais négociée.
Par exemple, une réduction momentanée du loyer.

Moralité: à négocier avec votre bailleur.
Éventuellement soumettre la discussion à la conciliation du juge de paix.

ps: très sympa votre pseudo de circonstance ;-)

Himura · #12 30-12-2017 14:51:14

firstdayofsnow a écrit :

Bonjour,
Merci à tous d'avoir pris le temps de lire et de répondre. Quelques remarques :
1. Le plafond de la chambre n'est pas très haut, a des moulures et les angles entre le plafond et les murs sont arrondis. Je ne sais pas si un plafond auto-portant est une solution adéquate, du coup.
2. Le parquet a été un peu endommagé, mais sa restauration n'est pas urgent. Les lattes n'ont pas sauté, mais il faudra le poncer et revitrifier.
3. Comme je l'ai écrit, nous avions déjà constaté une première infiltration l'hiver passé (et il avait déjà des fissures à notre arrivée). Aussi, l'ouvrier nous a dit que le propriétaire était au courant depuis longtemps du mauvais état du toit et du besoin de réfection du roofing.
4. Je n'ai pas trouvé dans le bail une quelconque mention à ce type de travaux.
J'ai donc la sensation que c'est la négligence du bailleur qui a conduit à tous ces désagréments - ce n'est pas un "accident", mais un manque d'entretien du bien qui a conduit à cette situation.

Je peux vous comprendre, mais votre frustration envers le propriétaire vient essentiellement de ce que vous rapporte l'ouvrier.
Vous imaginez bien qu'entre ce que dis quelqu'un 1 an après, et la façon dont ça a été signifié et compris par le propriétaire, il peut y avoir une sacrée marge.
Si vous parvenez à mettre la main sur un écrit envoyé au propriétaire à l'époque, mentionnant le niveau nécessaire de réparation, là c'est autre chose et vous pourriez aisément envisager ce dédommagement.
Sinon, je dirais que c'est peine perdue. Il pourrait - et peut-être en toute honnêteté - dire qu'il n'avait pas eu l'information de la société, ou qu'il avait fait les réparations en toute bonne foi et pensait que ça tiendrait ainsi.
Il reste toujours la discussion entre personnes - vous pouvez lui en parler et voir ce qu'il en dit.

Edit : grillé par PIM (sur le fond)

Dernière modification par Himura (30-12-2017 14:52:22)

Erico · #13 30-12-2017 16:40:38

Himura , mon ex courtier ( car décédé ) m'a toujours dit qu'on doit régulièrement surveiller son toit, gouttières, etc, etc....les entretenir régulièrement et les rénover si nécessaire et que dans le cas contraire l'assurance peut refuser d'intervenir

Himura · #14 30-12-2017 19:43:56

Erico : et il a raison. C'est son métier de prévenir les risques. Mais il y a une sacrée différence entre :
- "m'a dit qu'une assurance pouvait refuser" - qui est destiné à conscientiser les inconscients, faire peur, et éventuellement dédouaner encore un peu plus les assureurs.
- et "être indiscutablement responsable de" et savoir le prouver.

firstdayofsnow · #15 30-12-2017 23:47:17

Bonjour à tous,

Merci encore de vos précisions !

Mes commentaires :

1. Pour fixer un plafond auto-portant, ça voudra dire alors de cacher les jolis arrondis et moulures de la chambre. J'avoue que je trouverais ça vraiment dommage...
2. Je suis en effet un peu choqué puisque le bailleur m'a rassuré, suite à l'avoir communiqué le dégât, en disant qu'il n'y avait pas de danger - et cela sachant qu'on y était censés dormir avec un bébé. Ce n'est qu'après que l'ouvrier est venu m'alerter sur le danger d'effondrement.
3. L'ouvrier m'a dit qu'il avait déjà envoyé un devis il y a un an, donc il y a certainement une trace du devis, qui permettrait donc de prouver que le propriétaire avait conscience de la gravité de la situation.
4. Mon but n'est pas d'entrer en conflit avec les propriétaires, mais d'après notre discussion il me semble juste d'être remboursé si nous logeons ailleurs durant la période des travaux - avec un bébé de trois semaines c'est hors de question d'y rester de toute manière.

(puis on a découvert en même temps que l'installation de chauffe-eau au gaz n'est pas aux normes puisqu'il n'a pas d'aération de la pièce...)

Himura · #16 31-12-2017 01:12:07

On en reviendra toujours au même déroulement, quelques soient les avis wink
- en discuter avec le propriétaire.
- en fonction de sa réponse, et de votre appréciation de vos chances, vous pouvez demander à un juge de paix de trancher - ce qu'il fera, avec l'incertitude que cela représente.

libra · #17 31-12-2017 07:39:07

firstdayofsnow a écrit :

1. Pour fixer un plafond auto-portant, ça voudra dire alors de cacher les jolis arrondis et moulures de la chambre. J'avoue que je trouverais ça vraiment dommage...

Dans ce cas, on enlève l'ancien plafonnage tout en conservant les moulures. Cela fera énormément de poussière. Ensuite on fixe des plaques de plâtre aux gîtes. À nouveau, c'est un travail qu'on fait en une journée.

firstdayofsnow a écrit :

2. Je suis en effet un peu choqué puisque le bailleur m'a rassuré, suite à l'avoir communiqué le dégât, en disant qu'il n'y avait pas de danger - et cela sachant qu'on y était censés dormir avec un bébé. Ce n'est qu'après que l'ouvrier est venu m'alerter sur le danger d'effondrement.

Il y a à boire et à manger. Si je comprends bien la situation, il n'y a pas eu d'infiltration pendant une année. La situation n'est pas dramatique. Les infiltrations que vous avez remarqués proviennent surement d'un débordement. La neige a perturbé l'écoulement des eaux qui ont dès lors suivit un autre chemin. C'est certes une situation inacceptable mais par ailleurs il est extrêmement difficile de savoir où est la fuite car l'eau ne dit pas le chemin qu'il suit.

firstdayofsnow a écrit :

3. L'ouvrier m'a dit qu'il avait déjà envoyé un devis il y a un an, donc il y a certainement une trace du devis, qui permettrait donc de prouver que le propriétaire avait conscience de la gravité de la situation.

C'est du 'a dit' et même si vous mettez la main sur ce devis, cela ne prouve rien. Il faut que les travaux préconisés répondent au mal. Or sans connaître, la cause du mal, il n'y a aucune garantie de résultat.

firstdayofsnow a écrit :

4. Mon but n'est pas d'entrer en conflit avec les propriétaires, mais d'après notre discussion il me semble juste d'être remboursé si nous logeons ailleurs durant la période des travaux - avec un bébé de trois semaines c'est hors de question d'y rester de toute manière.

C'est une opinion que je partage. Cependant, si les travaux peuvent être réalisés en une journée, il n'y a pas lieu de loger ailleurs.

firstdayofsnow a écrit :

(puis on a découvert en même temps que l'installation de chauffe-eau au gaz n'est pas aux normes puisqu'il n'a pas d'aération de la pièce...)

Attention; un jour sous une porte est une aération. Cependant, idéalement, il faudrait deux aérations; une basse et une haute.

Dernière modification par libra (31-12-2017 07:40:36)

panchito · #18 31-12-2017 11:07:15

firstdayofsnow nous dit qu'il est locataire du dernier appartement en-dessous du toit.

Mais il ne nous a pas dit si le propriétaire est aussi propriétaire de tous les autres appartements du building.

Si ce n'est pas le cas, il s'agit d'une copropriété, devant être gérée légalement par un syndic.

Et pour réparer le toit, il faut une décision d'AG.

Donc, d'abord, il faut savoir si le propriétaire possède bien tous les appartements du building dont le toit est à refaire. C'est une donnée principale à fournir avant de commencer à discuter sur le sujet.

firstdayofsnow · #19 31-12-2017 11:53:46

panchito a écrit :

firstdayofsnow nous dit qu'il est locataire du dernier appartement en-dessous du toit.
Mais il ne nous a pas dit si le propriétaire est aussi propriétaire de tous les autres appartements du building.
Si ce n'est pas le cas, il s'agit d'une copropriété, devant être gérée légalement par un syndic.

Et pour réparer le toit, il faut une décision d'AG.
Donc, d'abord, il faut savoir si le propriétaire possède bien tous les appartements du building dont le toit est à refaire. C'est une donnée principale à fournir avant de commencer à discuter sur le sujet.

Le bailleur est propriétaire de l'entièreté de l'immeuble.

firstdayofsnow · #20 31-12-2017 12:13:59

libra a écrit :

firstdayofsnow a écrit :
1. Pour fixer un plafond auto-portant, ça voudra dire alors de cacher les jolis arrondis et moulures de la chambre. J'avoue que je trouverais ça vraiment dommage...
Dans ce cas, on enlève l'ancien plafonnage tout en conservant les moulures. Cela fera énormément de poussière. Ensuite on fixe des plaques de plâtre aux gîtes. À nouveau, c'est un travail qu'on fait en une journée.
firstdayofsnow a écrit :
2. Je suis en effet un peu choqué puisque le bailleur m'a rassuré, suite à l'avoir communiqué le dégât, en disant qu'il n'y avait pas de danger - et cela sachant qu'on y était censés dormir avec un bébé. Ce n'est qu'après que l'ouvrier est venu m'alerter sur le danger d'effondrement.
Il y a à boire et à manger. Si je comprends bien la situation, il n'y a pas eu d'infiltration pendant une année. La situation n'est pas dramatique. Les infiltrations que vous avez remarqués proviennent surement d'un débordement. La neige a perturbé l'écoulement des eaux qui ont dès lors suivit un autre chemin. C'est certes une situation inacceptable mais par ailleurs il est extrêmement difficile de savoir où est la fuite car l'eau ne dit pas le chemin qu'il suit.
firstdayofsnow a écrit :
3. L'ouvrier m'a dit qu'il avait déjà envoyé un devis il y a un an, donc il y a certainement une trace du devis, qui permettrait donc de prouver que le propriétaire avait conscience de la gravité de la situation.
C'est du 'a dit' et même si vous mettez la main sur ce devis, cela ne prouve rien. Il faut que les travaux préconisés répondent au mal. Or sans connaître, la cause du mal, il n'y a aucune garantie de résultat.
firstdayofsnow a écrit :
4. Mon but n'est pas d'entrer en conflit avec les propriétaires, mais d'après notre discussion il me semble juste d'être remboursé si nous logeons ailleurs durant la période des travaux - avec un bébé de trois semaines c'est hors de question d'y rester de toute manière.
C'est une opinion que je partage. Cependant, si les travaux peuvent être réalisés en une journée, il n'y a pas lieu de loger ailleurs.
firstdayofsnow a écrit :
(puis on a découvert en même temps que l'installation de chauffe-eau au gaz n'est pas aux normes puisqu'il n'a pas d'aération de la pièce...)
Attention; un jour sous une porte est une aération. Cependant, idéalement, il faudrait deux aérations; une basse et une haute.

Merci de votre réponse.

Toujours selon l'ouvrier, les travaux effectués l'année dernière ont été des simples rustines alors qu'il s'imposait la réfection du roofing. Mais je l'accorde, c'est du "on dit". Deux choses étaient inquiétantes : le danger d'effondrement et le fait que l'eau s'écoulait par les fil électrique de la suspension.

En tous cas ça m'a l'air clair.
1. Si je veux mieux comprendre s'il y a eu négligence ou pas du propriétaire il faudrait donc que j'apprenne davantage quel était l'état du toit (mes informations ne sont pas assez précises).
2. J'attends aussi de savoir la durée des travaux dans la chambre, nous attendons le retour des propriétaires pour savoir ce qu'ils proposent (en effet, si ça ne dure qu'une journée il n'a pas lieu de loger ailleurs...).
3. Tout ça est à discuter de bonne foi avec le propriétaire. J'imagine aussi qu'il n'aura pas forcément envie de nous réduire momentanément le loyer après tous les frais engendrés wink

En attendant, nous dormons toujours dans le salon ! mad

Dédommagement après dégât des eaux et travaux ?

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