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Vérification des comptes au domicile du vérificateur

SabineD
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Non, j'ai fait une fausse manœuvre, mille excuses.

Je pense que la seule solution, c'est que je prenne un jour de congé pour vérifier les comptes puisqu'il y a des mauvais payeurs et que sans comptes approuvés on ne sait pas les poursuivre en justice.

Mais c'est la première et dernière fois: je remets mon tablier; Dans cette copropriété il y a des tas d'universitaires pensionnés qui pourraient reprendre le flambeau mais il n'y a absolument personne qui veut...

Personnellement je ne renouvellerais pas le mandat de ces 2 filles du Syndic: on s'est fait arnaquer. De plus les 2 filles du Syndic qu'on avait choisi mais qui a "disparu" dès qu'il a été nommé, ne veulent donc rien faire après 17h...

Les Syndics ont droit à une vie privée, mais encore plus les commissaires et assesseurs bénévoles, ainsi que l'ensemble des CP "employés" qui ont déjà des agendas professionnels plus que remplis.

Et qui n'ont qu 20 maigres jours de congé par an...

Pourquoi les CP plus que le syndic ? les copropriétaires étant justement « proprietaires » sont très directement concernés, le syndic est mandataire, c’est un travail comme un autre...adaptation ne veut pas dire asservissement... rien n’oblige un copropriétaire à se présenter au conseil de copropriété ou en qualité de commissaire aux comptes, en étant nommé, il accepte de fait une charge. Elle est parfois effectivement très lourde.
Les copropriétaires « employes« ... mais alors le syndic est dans quelle catégorie pour qu’on exige de lui qu’il soit corvéable à merci ? J’imagine que si nous n’avions qu’une seule copropriété à gérer, nous serions très heureux de faire une vérification de comptes annuelle en soirée  et une AG en soirée, croyez moi, on prendrait même le temps du verre de l’amitié smile encore une fois, dialogue, respect et compromis...
Visiblement, vous avez un syndic dont le directeur s’est déplacé pour vendre son mandat et qui une fois nomé a remis le dossier à des stagiaires ou assistantes avec un salaire qui n’encourage pas à l’investissement personnel. .. un grand classique malheureusement...


Sabine DARRAS Consulting, IPI 512170, syndic indépendant, diplômée en droit immobilier et administration de biens, un seul interlocuteur wink

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panchito
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Non, j'ai fait une fausse manœuvre, mille excuses.

Je pense que la seule solution, c'est que je prenne un jour de congé pour vérifier les comptes puisqu'il y a des mauvais payeurs et que sans comptes approuvés on ne sait pas les poursuivre en justice.

Mais c'est la première et dernière fois: je remets mon tablier; Dans cette copropriété il y a des tas d'universitaires pensionnés qui pourraient reprendre le flambeau mais il n'y a absolument personne qui veut...

Personnellement je ne renouvellerais pas le mandat de ces 2 filles du Syndic: on s'est fait arnaquer. De plus les 2 filles du Syndic qu'on avait choisi mais qui a "disparu" dès qu'il a été nommé, ne veulent donc rien faire après 17h...

Les Syndics ont droit à une vie privée, mais encore plus les commissaires et assesseurs bénévoles, ainsi que l'ensemble des CP "employés" qui ont déjà des agendas professionnels plus que remplis.

Et qui n'ont qu 20 maigres jours de congé par an...

Dernière modification par panchito (02-03-2018 11:52:13)

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PIM
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

...

utilisé en mode brouillon ?


Erik DECKERS
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luc
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

...

...


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

...

Dernière modification par panchito (02-03-2018 07:33:51)

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luc
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Dans les copropriétés où j'ai des biens, il y en a qui ont un site Internet.

Ces dernières n'ont bien souvent en ligne que:
- les PV d'AG
- L'Acte de Base
- Le ROI

Et parfois les contrats d'assurance.

Vous en connaissez qui ont tous les facturiers on-line?

Oui, j'en connais une, mais l’accès "read only" est limité à je crois cinq personnes (sur 256). Ce syndic utilise cette méthode pour une cogérance "on-line". Cette méthode n'a pas été approuvé par l'expert judiciaire.
Ce que vous citez est la même différence qu'entre un Commodore 64 et un PC Windows 10.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Dans les copropriétés où j'ai des biens, il y en a qui ont un site Internet.

Ces dernières n'ont bien souvent en ligne que:
- les PV d'AG
- L'Acte de Base
- Le ROI

Et parfois les contrats d'assurance.

Vous en connaissez qui ont tous les facturiers on-line?

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luc
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Apparemment, le Syndic a des clauses contractuelles dans son contrat stipulant qu'aucun document ne peut sortir de leur bureau et que tant la vérification des comptes, que les AG ne peuvent se dérouler que pendant les heures de bureau.

Donc je mettrais un point à l'ODJ de la prochaine AG pour changer de syndic, car les ACP's ne sont évidemment pas constituée uniquement de pensionnés ...!

Il est parfaitement possible de contrôler sur une plage aux Bahamas les comptes d'une ACP ou hors les heures de travail à la maison pour ceux qui travaillent, si l'AG le veut.

Il n'est pas certain si cette méthode augmentera au final les honoraires du syndic. Je crois que BMCTools a fait l'expérience en pratique. Je me demande s'il me donne raison.

1. Il faudra avoir un commissaire aux comptes externe avec mission minimale (voir Art. 577-18/2 CC).
2. Et imposer par voie statutaire au syndic de scanner tout, d'archiver le format papier et mettre le format électronique sur l'extranet selon une structure imposé statutairement et une logique d'accés convenu qui tient compte des archives comptables, techniques et administratifs.

La structure elle-même peut être coulé dans un règlement d'archivage sous seing privé (type ROI). La base de cette structure devrait être le plan comptable de l'ACP.


Cordialement,

Luc

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luc
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Y a-il une loi qui interdirait au vérificateur d'emprunter les pièces comptables le temps d'un week-end pour procéder à la vérification des comptes?
Même si ce dernier signe une décharge au Syndic?

Voir d'une part l'Art 83 de la déontologie de l'IPI (partie syndic) (déja discuté plus haut), mais aussi l'article PACIOLI 313 p.1-4 de 2010 : "Aperçu pratique de la conservation des livres et documents"

En principe la comptabilité peut être tenue partout en Belgique, mais celui qui détient les pièces justificatives originaux travaille sous les ordres et la responsabilité du syndic.

Un commissaire aux comptes travaille en essence sous les ordres de l'AG, donc il vérifie surtout et d'abord l'inventaire annuel. Il n'a pas de pouvoir de signer une décharge du syndic au nom de l'ACP, même temporaire.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

@Laureimmo: et vous pourriez me recommander en MP un syndic comme vous pour gérer une copropriété de 15 lots (+6 garages) à WSP?

Car en plus notre nouveau syndic ne fait vraiment rien du tout.

En fait on avait pris la société X de Wezembeek-Oppem gérée par Mr Y, Ingénieur Civil, qu'on nous avait chaudement recommandé. A peine le contrat était signé, que le père a transmis l'affaire à ses 2 filles qui n'ont aucune compétence ni technique, ni financière ni juridique....Mais qui ont un ego incommensurable!

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LaurImmo
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Ca dépend lesquels... Hier, j'ai été consulté des copropriétaires qui en ont marre de leur syndic actuel, un moment, l'un des copropriétaires me demande comment je fais pendant mes vacances, réponse : "je prends mon GSM et mon ordinateur portable" (c'est vrai!), réponse du commissaire aux comptes "quelle horreur!"  big_smile Pas de vacances pour les syndics!  devil  devil  devil


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GT
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

SabineD a écrit :

Enfin, tout doit se faire en confiance et bonne intelligence car si les copropriétaires ne sont pas tous des pensionnés, les syndics ne sont pas que syndics, ils ont aussi une vie de famille.

Les syndics ne sont pas taillables et corvéables à merci.

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GT
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

SabineD a écrit :

Enfin, une AG bien préparée en amont avec des dossiers clairs, des comptes transparents et des projets de travaux bien ficelés ne durent pas plus de deux heures et demi.

Dans une copropriété parfaite l'AG est bien préparée en amont par le syndic et les copropriétaires, conseils de copropriété et associations partielles sans personnalité juridique. Les points et résolutions mis à l'ordre du jour par le syndic et les copropriétaires, conseils de copropriété et associations partielles sans personnalité juridique sont clairement formulés, les comptes présentés et examinés sont transparents , les projets soumis sont bien documentés.

Les copropriétaires prennent connaissance effectivement de l'ordre du jour avant la tenue de l'AG. Ils l'examinent attentivement. Le cas échéant, selon les modalités inscrites dans la convocation à l'AG, ils consulteront les documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour. 

Je rêve de rencontrer cette copropriété.

Dernière modification par GT (01-03-2018 10:32:34)

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SabineD
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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Je rejoins PIM dans sa proposition.
Enfin, tout doit se faire en confiance et bonne intelligence car si les copropriétaires ne sont pas tous des pensionnés, les syndics ne sont pas que syndics, ils ont aussi une vie de famille.
Par ailleurs, le contrat de syndic prévoit généralement la « gratuité » de la tenue des AG dans une tranche horaire déterminée et des honoraires de vacation en dehors de ces horaires. Ne pensez-vous pas qu’il est plus compliqué de prendre des décisions lourdes financièrement à des heures tardives, quand tout le monde est fatigué et énervé de sa journée plutôt qu’à partir de 15 ou 16 heures ? L’assemblée générale n’a lieu qu’une fois par an et est déterminante dans la vie de la copropriété, se dégager du temps est toujours possible.
Enfin, une AG bien préparée en amont avec des dossiers clairs, des comptes transparents et des projets de travaux bien ficelés ne durent pas plus de deux heures et demi.


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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

panchito a écrit :

Apparemment, le Syndic a des clauses contractuelles dans son contrat stipulant qu'aucun document ne peut sortir de leur bureau et que tant la vérification des comptes, que les AG ne peuvent se dérouler que pendant les heures de bureau.

Donc je mettrais un point à l'ODJ de la prochaine AG pour changer de syndic, car les ACP's ne sont évidemment pas constituée uniquement de pensionnés ...!

Les horaires des AG et la sortie des documents, ce ne sont pas les mêmes problèmes.

Ne serait-ce pas plus pertinent - si le syndic donne satisfaction par ailleurs - de renégocier le point des horaires dans son contrat que de proposer un changement de syndic ?


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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Apparemment, le Syndic a des clauses contractuelles dans son contrat stipulant qu'aucun document ne peut sortir de leur bureau et que tant la vérification des comptes, que les AG ne peuvent se dérouler que pendant les heures de bureau.

Donc je mettrais un point à l'ODJ de la prochaine AG pour changer de syndic, car les ACP's ne sont évidemment pas constituée uniquement de pensionnés ...!

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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Bonjour,
Remettre les factures même contre décharge (et généralement sans inventaire) n’est pas une bonne idée, ces documents appartiennent à l’ACP qui me semble t il élit domicile chez son mandataire, autrement dit le syndic, lequel se voit alors confier la responsabilité de la conservation de l’ensemble des dossiers.
Néanmoins, force est de constater que cela se fait parfois et que ça se passe bien dans la majorité des cas.
Cependant, aujourd’hui, des outils très performants permettent la consultation en ligne des documents principaux liés à la gestion de la copropriété et du même coup, de faire une vérification des comptes chez soi, à son rythme, sans papier. Tout le monde est content dans ce cas smile


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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

max11 a écrit :

Je ne vais certainement pas entrer dans un débat de texte avec vous  (GT). J'en serais bien incapable...

Je n'ai pas de position définitive.
Je rejoins la sensibilité de PIM qui n'aimerait pas que les documents se baladent.

Par ailleurs, un inventaire précis, détaillé, complet et contradictoire  de toutes pièces remises au vérificateur devrait être établi pour éviter tout malentendu ultérieur. Est-ce réaliste ?

Dernière modification par GT (28-02-2018 17:16:10)

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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Le code de déontologie IPI n'engage que les membres IPI à l'égard des tiers (et entre membres). Il n'engage pas les tiers à l'égard des membres Ipi.

Pour la petite histoire, c'est d'ailleurs l'un des principaux arguments retenus lors d'un recours au Conseil d'Etat ayant abouti à l'annulation du précédent code de déontologie Ipi, car celui-ci imposait une relation contractuelle reposant sur l'exclusivité !


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Re : Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Je serais le syndic (Dieu m'en préserve...), je n'aimerais pas que les documents concernés se baladent, Même avec une décharge du Commissaire aux Comptes.


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Vérification des comptes au domicile du vérificateur

Y a-il une loi qui interdirait au vérificateur d'emprunter les pièces comptables le temps d'un week-end pour procéder à la vérification des comptes?

Même si ce dernier signe une décharge au Syndic?

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