Investissement Charleroi

taikun · #1 07-03-2018 21:28:41

Bonjour, bonsoir,

Je me renseigne depuis quelques temps pour investir dans la région de Charleroi. Les prix y sont clairement attractifs et les rendements potentiels beaucoup plus élevés qu'à Bruxelles par exemple (ou alors il faut avoir énormément de chance pour tomber sur l'occasion du siècle). Je suis encore freiné par une sorte de méfiance mystique sur la réputation de la zone. Je n'ai pas de question précise, mais j'aimerais profiter de l'expérience et des conseils de ceux qui ont déjà investi par là. Est-ce une expérience que vous recommandez? Y a t-il des communes à éviter/à privilégier? La gestion quotidienne est-elle 'facile', à considérer que j'habite à Bruxelles et que je travaille beaucoup (pas beaucoup de temps pour les trajets éventuels)? Que pensez-vous de la sous-location via CPAS? Bref, si je peux profiter de l'expérience de ceux qui en ont (je ne vise personne... qui a parlé de Grummpfff?), je vous remercie!

Himura · #2 07-03-2018 21:59:51

Rexou, venez voir...
Voilà que Grmff s'est, lui aussi, créé un nouveau login !

PS : désolé de polluer votre message, taikun

Pour me faire pardonner, je dirais simplement que la "sous-location via CPAS" n'existe plus (du moins, plus sous cette forme), et serait clairement à éviter à tout prix. Par contre, vous pouvez lire ce qui est indiqué sur le forum au sujet des AIS. Ca convient à certaines personnes.

Et aussi qu'une "gestion facile" n'existe pas/plus vraiment. Il faut être présent, ou disposer de délégations réelles et efficaces.

rexou · #3 08-03-2018 00:09:07

Investir à Charleroi dans des biens à haut potentiel de rendement, cela implique une gestion active. De la disponibilité et du temps. Et la proximité des biens que vous louez avec votre lieu de résidence est un atout important.

Difficile de concilier un rendement locatif généreux et céder la gestion de son bien à une AIS ou d'espérer une gestion facile. Tout se paie, et un rendement élevé se mérite.

Vous commencez mal si vous estropiez déjà le nom du Maître local... Vous n'êtes pas loin d'investir un studio de 10 M2 à Jamioulx là. Dans le meilleur des cas. Vous laissez entendre que la zone aurait mauvaise réputation... Fuyez donc le courroux de Grummpff, si vous le pouvez encore.

PS. Merci Himura tongue lol tongue

grmff · #4 08-03-2018 00:49:57

Charleroi a très mauvaise presse. Personne ne veut y investir, et du coup, les rendements sont excellents.

La mauvaise presse est injustifiée. Les rendements aussi... mais les deux sont réels...

Pour avoir de l'info, relisez vite tous mes messages. Vous serez complètement informé...

rexou · #5 08-03-2018 11:31:28

grmff a écrit :

Pour avoir de l'info, relisez vite tous mes messages. Vous serez complètement informé...

Courage !

Roger70 · #6 08-03-2018 12:55:48

J'habite Bruxelles, j'ai investi dans le Hainaut hors (en bordure de) Charleroi, plutot a la campagne.
Je travaille a plein temps mais j'ai la flexibilité de pourvoir me libérer facilement, un bonne motivation et beaucoup de jours de congé.

J'ai acheté un bien avec 6 unites il y a +/- 5 ans, avec enormément de problemes de paiement des locataires historiques, et un retard dans l'entretien technique.

Si j'aurais du faire tout moi-meme je n'y serais pas arrivé, a cause des deplacements et du temps necessaire.
J'estime avoir depensé 5 jours/an sur place (ou au tribunal), plus au debut, moins maintenant.
La plupart du travail a été fait par mon agent immo, chauffagistes et quelqu'un de local qui fait des petits travaux.

J'estime que le cout supplementaire causé par mon manque de temps (la distance) et la délégation de petits travaux a mon agent immo et homme a tout faire à 1% par an sur la valeur du bien dans les 5 premieres années.

Avec un rendement fois 3 comparé a Bruxelles le calcul est vite fait...

N'hésitez pas a demander les preuve de la situation urbanistique a la premiere visite du bien.
Aussi avant tout offre demandez au vendeur la preuve de paiement des locataires actuels du bien.

grmff · #7 08-03-2018 22:10:40

grmff a écrit :

Charleroi a très mauvaise presse. Personne ne veut y investir, et du coup, les rendements sont excellents.
La mauvaise presse est injustifiée. Les rendements aussi... mais les deux sont réels...
Pour avoir de l'info, relisez vite tous mes messages. Vous serez complètement informé...

Comme vous l'avez bien compris, j'ai investi un peu à Charleroi.

Demandez à un acupuncteur s'il préfère l'homéophatie ou les aiguilles, et vous n'aurez pas vraiment une réponse qui vous guidera vers la meilleure médecine, mais vers ce qu'il connait et pratique. (Je ne suis adepte ni de l'une ni de l'autre, aucun jugement de valeur, hein...)

Donc, si vous me demandez si cela vaut la peine d'investir à Charleroi, je vais vous répondre que Charleroi, j'y crois. Mais comme je suis un des rares à y croire, les acheteurs sont peu nombreux. Les immeubles anciens nombreux. L'administration est imprévisible (pour rester poli) Les vendeurs plus nombreux que les acheteurs. Les prix fort bas. Les rendements trop baux pour être vrai. Et quand c'est trop beau pour être vrai, c'est généralement que ce n'est pas vrai.

Sauf en immobilier. Sauf à Charleroi.

J'ai commencé il y a pas mal de temps. Ne croyez pas ceux qui vous disent que c'était plus facile avant. Que les prix étaient plus bas, les locataires plus respectueux, la loi moins défavorable, les politiques plus laxistes, les banques prêtaient plus facilement et étaient moins regardantes. Même si cela était vrai, des gens achètent encore, des biens changent de main, des investissement se font encore.

Mon dernier investissement, en 2017, devrait me rapporter de l'ordre de 10-15% (rapport loyer annuel sur coût total du projet). Avec l'effet de levier, je pense récupérer le cash déposé sur la table en 2-3 ans (rendement net de 30 à 50% sur effort propre.) C'est un beau coup, qui est sans doute assez unique. Il m'a donné des sueurs froides, et tel quel n'est sans doute pas reproductible. Il comportait (et comporte toujours) une part de risque importante, et mon expérience personnelle est un peu particulière. Tout le monde ne se serait sans doute pas lancé.

Mais il en est d'autres. Plein d'autres projets qui sont en attente d'un investisseur qui calcule comme les autres ne calculent pas, et qui, sans être particulièrement visionnaire, voit ce que les autres ignorent.

Personnellement, j'ai fini mon cycle d'investissement. Je n'achèterai plus, j'ai même vendu récemment, et mis en vente quelques biens. Mais ce n'est en aucun cas lié à la mystique de Charleroi.

Bref, arrêtez d'écouter tous ceux qui ont peur pour vous. Les écouter, c'est renoncer. Ayez les pieds sur terre, une bonne calculette, l'estomac un peu accroché. Sachez que vous allez en baver parfois, regretter souvent, faire de belles rencontres, et au bout du compte, une fois compté tous les loyers encaissé, être très content de votre investissement.

BXL3072

taikun · #8 09-03-2018 01:57:09

Merci pour vos avis éclairés. J'en retiens toutefois que ceux qui ont tenté ont l'air enthousiastes. J'y verrai peut-être encore plus clair après la lecture des 15 340 messages de Grmff (pardon pour l'orthographe approximative lors de mon premier message). Globalement ça me conforte dans mon idée de franchir le cap. J'envisage de commencer pas trop gros; genre un immeuble de rapport de 3 unités max, afin de limiter le risque. Je viendrai poster ici l'évolution de la situation et les potentiels problèmes rencontrés si je me lance histoire de motiver (ou pas) d'autres intéressés.

libra · #9 09-03-2018 05:18:54

J'estime qu'il faut investir dans un marché qu'on connaît et pas trop éloigné de chez soi ni trop près. Par ailleurs, à Bruxelles, il y a des quartiers où les immeubles de rapport se vendent sur base d'un rendement brut de 10 %.

rexou

BXL3072 · #10 14-03-2018 14:43:24

Bonjour,
Je suis dans la même situation que vous . j'habite aussi Bruxelles et j'ai commencé à investir à Charleroi depuis peu
Avec le peu d'expérience que j'ai, je peux vous dire ce qui suit
- Oui, investir à Charleroi reste toujours intéressant ( Y a moyen de faire des renta à deux chiffres)
-Trajets : C'est vrai, parfois c'est difficile mais on n'a rien pour rien . Je peux vous dire c'est encore plus compliqué quand on a des travaux à gérer.
- Sous location CPAS : je vous déconseille
- Communes à éviter : Côté OUEST en général ( Marchienne , dampremy ....)

Bàv

panchito · #11 14-03-2018 15:22:03

A côté de Marchienne, vous avez Montigny-Le-Tilleul, beaucoup plus huppé. Une énorme différence (il y a des quartiers semblables au Prince d'Orange à Uccle) à un jet de pierre de Marchienne...Pour les travaux j'y ai déjà fait confiance à un entrepreneur général qui a géré tous les corps de métiers pour moi. Evidemment c'est un peu plus cher. Mais cela permet de se déplacer qu'en week-end pour aller voir.

BXL3072

krronos · #12 03-10-2021 11:12:20

Coucou,

Moi je trouve que investir sur Charleroi est vraiment intéressant et j'investis beaucoup dans les immeubles de rapport d'ailleurs je prend souvent conseil au prés d'agence immobilière comme xxxxxxxxxxxxx qui donne pas mal de conseil

grmff · #13 03-10-2021 11:25:34

krronos a écrit :

Coucou,
Moi je trouve que investir sur Charleroi est vraiment intéressant et j'investis beaucoup dans les immeubles de rapport d'ailleurs je prend souvent conseil au prés d'agence immobilière comme xxxxxxxxx qui donne pas mal de conseil

Bonjour et merci pour votre déterrage.

Mais, cela ressemble un peu trop à de la pub, à mon avis. C'est d'autant plus naze que vous êtes sur le site d'une confrère agent immobilier, et que votre message est bourré de fautes d'orthographes, et que votre lien ne fonctionne pas!!!

(Et je l'ai désactivé complètement)

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