Mon nouveau bail de résidence principale RW

Himura · #1 31-03-2018 17:33:30

PIM a écrit :

Distinction entre règle impérative et supplétive: voir ici dans Pim’s Faq:
https://www.pim.be/faq-items/distinctio … suppletive

C'est gentil, mais ça n'était pas l'objet de la question wink
"Ce que c'est" n'est pas le problème. Je (et peut-être d'autres) m’interroge sur "comment savoir ce que c'est".
D'un vague souvenir de cours de droit, ça n'est pas toujours précisé dans les textes de loi, mais précisé par jurisprudence. (J'espère que non)

PIM · #2 31-03-2018 09:34:24

Distinction entre règle impérative et supplétive: voir ici dans Pim’s Faq:
https://www.pim.be/faq-items/distinctio … suppletive

GT

Himura · #3 30-03-2018 21:05:24

grmff a écrit :

Himura a écrit :
grmff a écrit :
Préavis et congé
Le législateur a décidé de nous casser les pieds. Une fois de plus.
Fini les échanges de mail. Le congé se donne par recommandé, par huissier de justice ou par remise en main avec signature du double.
Rien n'est simple ni moderne en ce bas monde...
Je ne peux pas croire qu'un email, retourné avec une mention "lu et réceptionné" ne soit pas considéré comme une remise en main valide.
Ce qui est sûr, c'est que je ne forcerai pas mes locataires à faire des recommandés inutiles, et que je leur validerai leurs congés de la façon la plus pratique.
Peut-on déroger à cette nouvelle règle de recommandé? Ou est-ce impératif/d'ordre public?

Je ne sais pas comment connaitre le caractère impératif d'une loi. Mais serais intéressé de savoir smile

N'empêche qu'au pif, je ne vois pas pourquoi ça serait refusé alors que tout le reste est valide.

La justice a du mal à passer au 21ème siècle décidément.

grmff · #4 30-03-2018 15:55:36

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Préavis et congé
Le législateur a décidé de nous casser les pieds. Une fois de plus.
Fini les échanges de mail. Le congé se donne par recommandé, par huissier de justice ou par remise en main avec signature du double.
Rien n'est simple ni moderne en ce bas monde...
Je ne peux pas croire qu'un email, retourné avec une mention "lu et réceptionné" ne soit pas considéré comme une remise en main valide.
Ce qui est sûr, c'est que je ne forcerai pas mes locataires à faire des recommandés inutiles, et que je leur validerai leurs congés de la façon la plus pratique.

Peut-on déroger à cette nouvelle règle de recommandé? Ou est-ce impératif/d'ordre public?

Himura · #5 22-03-2018 16:27:41

grmff a écrit :

Caution
Le bail est modifié pour que la personne qui se porte caution reste caution pour toute la durée du bail, même en cas de reconduction.
Je rajoute donc "La caution personnelle reste caution pour la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, quelques soient leur nombre." à la fin de mon article 14 des conditions générales.

A ma connaissance, c'était aussi déjà le cas avant.

J'avais dans mon bail standard ceci : "La (ou les) caution(s) marque(nt) expressément son (leur) accord au maintien de ses (leurs) obligations en cas de reconduction, prorogation, prolongation, etc. du présent bail."
Avec une petite note perso, indiquant "Art. 1740 du code civil".

Je crois que c'était suite à une discussion sur ce même forum, qui avait montré et démontré que la caution pouvait se soustraire à son obligation si le bail initial était modifié / prolongé.

Himura · #6 20-03-2018 17:57:44

grmff a écrit :

Préavis et congé
Le législateur a décidé de nous casser les pieds. Une fois de plus.
Fini les échanges de mail. Le congé se donne par recommandé, par huissier de justice ou par remise en main avec signature du double.
Rien n'est simple ni moderne en ce bas monde...

Je ne peux pas croire qu'un email, retourné avec une mention "lu et réceptionné" ne soit pas considéré comme une remise en main valide.
Ce qui est sûr, c'est que je ne forcerai pas mes locataires à faire des recommandés inutiles, et que je leur validerai leurs congés de la façon la plus pratique.

Himura · #7 20-03-2018 17:08:59

grmff a écrit :

En effet, les annexes sont en taille 8, et mes coordonnées sont préremplies. Cela me fait gagner du temps, du papier et de la place dans mes armoires.

Achetez un scanner wink

PIM

grmff · #8 20-03-2018 15:52:16

Le bien est destiné à usage de résidence principale, et ne pourra être le lieu d'aucune
vente publique.

Je retrouve cette note dans presque tous les modèles de baux que je connais.

Mais j'en ignore la raison.

Si quelqu'un la connait, je suis preneur de l'info. Si elle est inutile, elle me permettra de gagner de la place dans mon modème, et du temps à la lecture avec les locataires....

grmff · #9 20-03-2018 15:46:08

BXL3072 a écrit :

Merci de poster la dernière version de ton modèle stp.

D'ici quelque semaines...

Nota: la loi n'est d'application qu'à partir du 1er septembre. D'ici là, je ne sais si on peut faire ce qu'on veut....

BXL3072 · #10 20-03-2018 15:37:12

Merci de poster la dernière version de ton modèle stp.

grmff · #11 20-03-2018 15:10:45

Caution
Le bail est modifié pour que la personne qui se porte caution reste caution pour toute la durée du bail, même en cas de reconduction.

Je rajoute donc "La caution personnelle reste caution pour la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, quelques soient leur nombre." à la fin de mon article 14 des conditions générales.

grmff · #12 20-03-2018 15:02:02

Préavis et congé
Le législateur a décidé de nous casser les pieds. Une fois de plus.
Fini les échanges de mail. Le congé se donne par recommandé, par huissier de justice ou par remise en main avec signature du double.
Rien n'est simple ni moderne en ce bas monde...

grmff · #13 20-03-2018 14:54:56

Préavis et fin de bail.

Le législateur a prévu des modalités différentes pour les baux de résidence principale et les autres.
Pour les résidences principales, c'est clair, précis, et incontournable.
Pour les baux "normaux", si rien n'est mentionné, c'est "au mois", sauf pour les meublés ou cela dépend de la manière dont le loyer est mentionné. S'il est mentionné par jour, c'est un préavis d'un jour. Par mois un préavis d'un mois. Par an, un préavis d'un an. Idiot. Très très idiot, mais c'est comme cela.

Comme c'est bien précisé pour les baux de résidence principale, inutile de mettre autre chose, puisque la loi est précise. Super, c'est simple et économise le papier, me dis-je...

Que nenni... Le législateur a rajouté une jolie phrase qui dit:

Art. 52 §4. Le présent chapitre n’est plus applicable dès que prend fin l’affectation du bien loué à la résidence principale

Bref, dès que votre locataire part à la cloche de bois, la loi ne lui est plus applicable... Idem dès qu'il se domicilie ailleurs...

C'est très très con.

Il faut donc recopier toute la loi sur les baux de résidence principale pour qu'elle soit applicable...

grmff · #14 20-03-2018 14:46:07

Je vais également devoir modifier mon modèle d'état des lieux d'entrée, et rajouter une page d'entête complète pour respecter les nouvelles règles et mentions obligatoires. Boarf... paperasse quand tu nous tiens...

Plus grave, je vais devoir faire une page de plus également pour l'état des lieux de sortie.

grmff · #15 20-03-2018 14:43:43

Etat du bien et état des lieux:

1. ETAT DU BIEN
Le preneur, qui déclare avoir visité attentivement le bien loué et ne pas en réclamer plus ample description, déclare le recevoir en bon état d'entretien, de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
A l'entrée du bien par le preneur, les parties ou leur représentant mandaté dresseront un état des lieux détaillé.
De même à la sortie, les parties ou leur représentant effectueront l'état des lieux ensemble, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Chaque partie payera l'intégralité de l'expert qu'il aura imposé à l'autre partie. Si une partie nomme un expert, l'autre partie peut se présenter le jour de l'expertise avec son propre expert.
L'état des lieux de sortie (et la libération totale et définitive ainsi que remise des clés) sera effectué entre 9h et 17h, au plus tard à midi le dernier jour ouvrable de la période de location. En clair, il n'y aura pas d'état des lieux les week-end et jours feriés, ni à des heures indues.
Les parties seront liées par la décision du ou des experts, sauf les cas de dol, erreur de fait ou matérielle, ou contradiction.
Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire. Le Preneur ne pourra à aucun moment offrir de réparer en nature les dégâts constatés ou chiffrés.

J'ai légèrement modifié le phrasé, notamment en ce qui concerne la date de la sortie, histoire de se mettre bien d'accord su le fait que les états des lieux ne se passe pas le week-end ni le soir.

Sinon, je trouve cela un peu long, mais bon...

grmff · #16 20-03-2018 14:26:14

Le screening va aussi devoir être adapté.

La loi précise limitativement les données qu'on peut demander. Aucune autre donnée ne peut être demandée.

1. Nom et prénom
2. Moyen de communication (la loi ne précise pas si c'est à notre choix, si on peut refuser un contact uniquement par mail, sms ou message type MP ou Whatsapp - au point où ils en sont de faire de la coercition de bailleur, c'est étonnant....)
3. Adresse actuelle
4. Date de naissance ou preuve de capacité à contracter
5. Composition de ménage
6. Etat civil (célibataire, marié, ou cohabitant légal)
7. Montant des ressources financières (la loi dit qu'on peu demander les justificatifs. Donc, je continue comme actuellement: fiche de paie, preuve de revenu, extrait de compte originaux à me présenter)
8. Preuve de payement des 3 derniers loyers. Je ne le faisais pas, je le ferai dorénavant.

C'est un article d'ordre public. Ninifel nous expliquera la portée de cette condition... big_smile

grmff · #17 20-03-2018 14:19:03

Pour mes annonces aussi, il va y avoir du boulot.

Elles étaient déjà peu lisible quand il fallait mettre les données PEB dans le corps de l'annonce (tous les sites ne se sont pas adaptés...)

Il faudra mentionner loyer hors charge (je le faisais déjà, évidemment), charges communes et mention forfait ou provision, charges privées et mention forfait ou provision.

A noter que la sanction est une sanction administrative entre 50 et 200€. Encore faut-il que la commune (où le bien est situé) est chargée de poursuivre. Faut-ils qu'ils votent les sanctions? Je n'en sais rien. Si quelqu'un connais les règles, je suis preneur. Les numéros des articles de loi applicables sont mentionnés dans la loi du les baux de résidence de la Région Wallonne. Pas le temps ni l'envie de faire les recherches. Autant faire les choses bien en ce cas.

grmff · #18 20-03-2018 12:27:54

Le gouvernement doit encore faire une série d'annexe pour les baux.

Super. Elle ne sont pas encore disponibles. Il est mentionné que cette annexe est "obligatoirement jointe au bail". Donc, comme elle sont inexistantes, il est impossible de respecter la loi. Merci.

Heureusement, il n'y a aucune sanction. Aucune sanction pour une démarche inutile qui est une nuisance écologique? Ben, je ne mets pas ces annexes (inexistantes) et ne les mettrai pas.

grmff · #19 20-03-2018 12:24:59

PEB: il ne faut plus mentionner le numéro du certificat. La date suffit.

6. PEB : Le bien a un certificat de type …... . Le locataire a reçu communication du certificat.

devient donc:

6. PEB : Le bien a un certificat PEB de type …... daté du ….............

Si vous avez l'impression que je passe de manière aléatoire d'un article du contrat à l'autre, vous vous trompez: je lis la nouvelle loi, et j'adapte les articles qui doivent être adaptés... wink

grmff · #20 20-03-2018 12:21:35

Comme il faut mentionner le mode de calcul des charges non forfaitaires, je préfère joindre directement un exemple de calcul de charges non forfaitaires.

Actuellement, je suis en forfaitaire pour beaucoup trop de charges. J'ai comme projet de remettre en route le décompte exact des charges, avec nouveaux calorimètres partout et relevé des calorimètres et compteurs d'eau. Gros boulot de remise en route également...

Je rajoute donc à la clause précédente la phrase suivante:

Un exemple de décompte est présenté au locataire et sera annexé à la présente

Et hop, une page de plus...

grmff · #21 20-03-2018 11:36:47

Suite à la nouvelle loi du 14 mars 2018 sur les baux de résidence de la Région Wallonne, j'ai entamé le chantier de changer mon modèle de bail de résidence principale.

Comme je l'ai souvent dit, pour des raisons pratiques qui me sont personnelles, je n'utilise pas l'excellent bail de Pim.be. Bien que je le conseille à tous les propriétaires privés qui ont sporadiquement des baux à faire, j'ai adapté mon propre modèle à partir de baux de diverses sources, afin que cela corresponde à ma méthode de travail (charges, assurances, ...) et à ma situation. Cela me permet d'avoir un bail qui fait 5 pages et non 14. En effet, les annexes sont en taille 8, et mes coordonnées sont préremplies. Cela me fait gagner du temps, du papier et de la place dans mes armoires.

Je me lance donc dans la révision de mon bail, et je vais mettre ici toutes les modifications que j'y apporte, avec la justification de ces révisions. C'est très égoïstement que je le fait, parce que sinon, je ne m'en souviendrai plus demain. Ah.... Loïs...

La dernière version de mon bail porte le numéro V9.2. Vu la modification majeure, j'ai décidé de passer à la version V10.0...

Lounize

Mon nouveau bail de résidence principale RW

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