Le Syndic peut-il convoquer une AGE de manière unilatérale pour démissionner?

panchito · #1 27-04-2018 08:49:55

WOW, Merci Luc!

luc · #2 27-04-2018 08:05:48

panchito a écrit :

"La loi stipule que l'AGE doit être demandée par des copropriétaires qui représentent au moins 20% des voix. Le Syndic lui ne peut en convoquer une que si une décision doit être prise dans l'urgence (par exemple remplacement des boilers car plus de chauffage) ET dans l'intérêt de la copropriété. Ou si le syndic devait être soudainement "empêché".
Quelqu'un peut-il me fournir les articles de loi correspondants?

Succinct:

20%: Art. 577-6 §2

§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

convocation d'AGE: Art. 577-6 §2
Urgence à motiver dans l'invitation.
Le syndic doit être en possession de ses pouvoirs tant au moment de l'invitation qu'au moment de l'AG.

§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. (...)
§ 3. (...)
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

empêché -> JP: Art. 577-8 §1
on ne peut pas être juge et partie dans sa propre cause

§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt. (...)

panchito · #3 27-04-2018 05:58:59

"La loi stipule que l'AGE doit être demandée par des copropriétaires qui représentent au moins 20% des voix. Le Syndic lui ne peut en convoquer une que si une décision doit être prise dans l'urgence (par exemple remplacement des boilers car plus de chauffage) ET dans l'intérêt de la copropriété. Ou si le syndic devait être soudainement "empêché".

Quelqu'un peut-il me fournir les articles de loi correspondants?

grmff · #4 21-03-2018 12:14:55

Je lis la réponse du SNP. A l'analyse, je partage leur avis, sauf si le syndic se trouve pour une raison qui peut nous échapper. Par exemple sa radiation ou une incapacité physique...

ninifel, luc

panchito · #5 21-03-2018 11:23:15

@GT: je vais proposer un Syndic que j'ai dans une autre ACP et dont nous sommes entièrement satisfait. Je l'ai contacté hier, il est d'accord de nous reprendre au pied levé. Evidemment il est plus cher...

panchito · #6 21-03-2018 11:21:15

Je viens de téléphoner au SNP (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) à propos de l'AGE convoquée de manière unilatérale par notre Syndic.

Ils y voient plusieurs problèmes:

1/ le délai: une AGO/E doit être convoquée avec un délai minimum de 15 jours (quid des gens qui n'ont pas demandé d'être avertis par mail/courrier simple et qui doivent donc être convoqués par recommandé)?

2/ la loi stipule que l'AGE doit être demandée par des copropriétaires qui représentent au moins 20% des voix. Le Syndic lui ne peut en convoquer une que si une décision doit être prise dans l'urgence (par exemple remplacement des boilers car plus de chauffage) ET dans l'intérêt de la copropriété.

Dans notre cas, vu que l'AGO était prévue le 14 mai, la démission du Syndic sans motif n'est donc nullement une urgence, et ce n'est pas dans l'intérêt de la copropriété que le Syndic rende son tablier sur le champ en laissant tout en plan! De plus, la démission du Syndic ne peut pas entraîner d'office décharge et quitus. Une telle clause est illégale.

Le SNP me conseille d'envoyer un recommandé au Syndic pour demander d'annuler cette convocation qui est illégale, irrégulière et abusive.

luc

Yves Van Ermen · #7 21-03-2018 10:29:54

ninifel a écrit :

Yves Van Ermen a écrit :
ninifel a écrit :
PANCHITO a écrit :
Pouvons-nous demander d'ajouter des points
réponse : OUI VOUS POUVEZ
réponse: non vous ne pouvez pas
Yves Van Ermen
Mais si, mais si.....Allons donc relisons la question de Panchito et dites qui va donc empêcher de "demander" un point supplémentaire ? Ah ben personne, il est toujours permis de le "demander"
1. Sur le plan judiciaire cela devient intéressant de savoir que dans l'hypothèse où le CP qui "demande" un point supplémentaire intente par la suite une action judiciaire pour irrégularités alors le juge peut trancher que l'irrégularité qui entachent la convocation a été "couverte". C'est déja arrivé.
2. Ensuite, je dirais aussi que c'est du droit privé et qu'à tout moment et à l'unanimité les CPS peuvent décider à charge pour le syndic de ratifier la décision dans un acte sous seing-privé.
Mais j'ai tort évidemment et vous avez raison.

Disons que ce n'est pas moi qui le dis c'est la jurisprudence....

Si un AG débat sur un point qui n'est pas à l'ordre du jour de la convocation, elle commet une irrégularité.
Un copropriétaire absent ou votant non aura bien facile à mon avis à attaquer ce point.

Mais j'ai tort évidemment et vous avez raison. :-)

GT · #8 21-03-2018 10:26:16

Panchito, vous ou/et d'autres copropriétaires, ou le conseil de copropriété se sont-ils déjà mis à la recherche d'une ou plusieurs offres de services formulées par un ou des syndics et à soumettre à l'AG qui actera la démission du syndic en place ?

C'est, à mon avis, le plus urgent.

panchito · #9 21-03-2018 08:24:47

La loi sur les copropriété prévoit : « Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ».

Etant donné que l'AG était prévue le 14 mai, y-a-t'il urgence? La démission du Syndic sans motif est-elle une urgence dans l'intérêt de la copropriété?

Il y a surtout urgence dans le chef du syndic donc l'égo pourrait être froissé si son mandat n'est pas renouvelé le 14 mai...

panchito · #10 21-03-2018 08:12:36

Mais il me semblait qu'une AGE doit être convoquée à la demande d'un ou de plusieurs CP dont les quotités totalisent 20%.

Et que donc le syndic ne peut organiser une AGE sans avoir reçu aucune demande de CP disposant d'au moins 20%...

Cette AGE n'est donc pas légale à mon avis.

grmff · #11 20-03-2018 19:22:03

Quant à votre demande à votre ñouveau syndic, il vous faudra le convaincre, ou réunir 20% des quotités...

grmff · #12 20-03-2018 19:18:18

En fait vous pouvez. Rien ne vous l'interdit. Aucune loi.

Mais le syndic se torchera avec parce qu'il ne peut pas les mettre dans cette AGE, et qu'il ne sera olus syndic après.

Donc vous pouvez demander. Et vous pouvez toujours courir pour que cela ait un effet...

Pas sûr que ma réponse vous plaise, mais elle est juridiquement correcte..

panchito · #13 20-03-2018 19:00:06

Bon, alors je demanderai au nouveau syndic qui sera élu le 3 avril de convoquer une autre AGE avec les points suivants (AVANT QUE SON CONTRAT SOIT SIGNE (!!!) ):
- décharge et quitus à donner à xxxx IMMO
- mandat à donner au CdC pour négocier et signer le contrat du syndic qui a été élu à l'AGE du 3 avril

C'est comme cela qu'il faut faire?

Dernière modification par panchito (20-03-2018 19:01:58)

Yves Van Ermen · #14 20-03-2018 18:57:23

ninifel a écrit :

PANCHITO a écrit :
Pouvons-nous demander d'ajouter des points
réponse : OUI VOUS POUVEZ

réponse: non vous ne pouvez pas

GT, PIM

GT · #15 20-03-2018 18:56:21

ninifel a écrit :

PANCHITO a écrit :
Pouvons-nous demander d'ajouter des points
réponse : OUI VOUS POUVEZ

Sur quelle base ?

L'article 577-6,§ 4, C. civil nous apprend :
" A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante."

panchito · #16 20-03-2018 16:16:36

OUi mais là je n'étais pas aux manettes.

C'est un ancien Juge Consulaire qui a négocié les clauses de ce contrat.

Il s'en mord les doigts

grmff · #17 20-03-2018 16:11:29

D1791 a écrit :

Je croyais que c'étais vous qui dictiez au syndic les clauses de son contrat...

ON est dans la section humour? big_smile

D1791 · #18 20-03-2018 16:08:22

Je croyais que c'étais vous qui dictiez au syndic les clauses de son contrat...

grmff, PIM, Dupuis, BMCTools

panchito · #19 20-03-2018 16:06:11

Grmff a écrit :

Cependant, on peut se poser la question de savoir si le syndic est réellement un mandataire, et si les règles des mandataires sont applicables au syndic.

Surtout que c'est la fille du syndic qu'on a choisi (mais qu'on a jamais vu) qui a envoyé les convocations.

Qui n'est pas IPI.

panchito · #20 20-03-2018 16:04:22

Le contrat stipulait que si le Syndic démissionnait sans motif, il devait le faire par recommandé et son préavis de 3 mois débuterait le 1er du mois qui suit. En outre une indemnité de 3 mois d’honoraires est prévue.

Tout cela parce qu’on a trouvé des paiements effectués en double voir en triple dans les extraits bancaires (notamment leurs honoraires...)

Dernière modification par panchito (20-03-2018 16:07:38)

panchito · #21 20-03-2018 12:38:27

Le Syndic peut-il convoquer une AGE de manière unilatérale pour démissionner sans motif?

Il l'a annoncé hier (le 19 mars) par mail pour le 3 avril. Les convocations par courrier sont arrivées aujourd'hui

Pouvons-nous demander d'ajouter des points tels que:
- décharge et quitus
- mandat à donner au CdC pour négocier et signer le contrat du syndic qui sera élu à cette AGE

Dernière modification par panchito (20-03-2018 12:46:27)

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