Location étudiante >< bail résidence principale

virgule · #1 14-08-2018 11:14:31

Bonjour

J'aurais aimé avoir des avis concernant la location d'un appartement 2 CH situé en Région Wallonne :
Nous avons des étudiants intéressés par cet appartement : à quoi devont nous faire attention dans le cas d'un bail étudiant ?
Bien souvent ils demandent une colocation avec un autre étudiant: est-ce que un bail étudiant + colocation c'est compatible ? Quid au niveau du bail conclu alors ( bail étudiant + clause de colocation ?) Est-ce que le fait d'avoir 2 étudiants + chacun un garant ne va pas compliquer l'histoire ?

Quels sont les avantages - inconvénients (pour le bailleur) par rapport au bail de résidence principale ( je sais qu'il y a des changements prévus au 01/09 avec notamment la possibilité pour l'étudiant de résilier le bail si arrêt de ses études par exemple , le bail étudiant est moins contraignant ...)
Pas besoin d'un permis de location car la superficie est de 80m² et c'est un logement individuel --> correct ?

Et au niveau des compteurs individuels: est-ce qu'un étudiant domicilié chez ses parents peut en être titulaire ?

Merci d'avance pour vos avis !

grmff · #2 14-08-2018 12:03:38

Les baux étudiant et colocation ne sont pas compatibles. C'est l'un ou l'autre.

Pas besoin d'un permis de location pour un appart 2ch, même loué à deux personnes ne faisant pas un ménage.

Pas de problème pour prendre un compteur à son nom, même si on est domicilié ailleurs.

grmff · #3 14-08-2018 12:05:59

A noter que ces baux n'existent pas encore, et ne peuvent être signés avant le 1/9. C'est certes idiot mais c'st pas moi le législateur.

Si vous signez un bail de résidence principale ou un bail de résidence non principale avant, c'est la loi actuelle qui s'applique...

Himura · #4 14-08-2018 12:45:52

Par facilité et pour éviter de futurs soucis, j'adapterais dès à présent le bail à la future législation.
Dans ce cadre, le bail étudiant implique une grosse augmentation du risque pour le bailleur, avec les différentes possibilités de quitter le logement très/trop rapidement. A votre place, je formatterais donc cela comme un bail de colocation.

virgule · #5 14-08-2018 13:39:20

Merci déjà pour vos réponses
En effet je pensais au bail de colocation mais si je ne me trompe , l'étudiant doit alors y avoir son domicile --> correct ?
ce que ne veulent pas la plupart des étudiants car ils ne sont dès lors plus à charge des parents ( impact fiscal chez ceux-ci)
mais effectivement, en ce qui concerne le nouveau bail étudiant, il y a de plus en plus de chance que le bail n'atteigne même pas 1 an ...

Himura · #6 14-08-2018 14:07:19

Vous pouvez difficilement leur mettre un fusil sur la tempe pour qu'ils aillent se domicilier.
C'est à eux de le faire, et s'ils ne le font pas, difficile de vous en tenir rigueur vis-à-vis de la législation sur les baux.

Par ailleurs, j'ai vu à plusieurs reprises des juges requalifier des baux étudiants en baux de résidence principale. Ils estimaient qu'ils y vivaient la majorité du temps, et que c'était normal.
C'était surtout parce que ça les arrangeait pour diminuer les préavis et indemnités dues, mais il faut rester cohérent.

libra · #7 14-08-2018 15:05:37

virgule a écrit :

En effet je pensais au bail de colocation mais si je ne me trompe , l'étudiant doit alors y avoir son domicile --> correct ?

À Bruxelles, que je sache, il n'y a aucune obligation de domiciliation. En serait-il autrement en Wallonie?

GT · #8 14-08-2018 15:18:01

virgule a écrit :

En effet je pensais au bail de colocation mais si je ne me trompe , l'étudiant doit alors y avoir son domicile --> correct ?

"15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE IV. - Dispositions particulières relatives au bail de colocation

Art. 65. Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, les articles 56, 58, § 3, 59 et 63 du présent décret s'appliquent au bail de colocation.
Sans préjudice des dispositions du présent chapitre, si, avec l'accord exprès de tous les colocataires et du bailleur, un des colocataires affecte le bien à sa résidence principale, les autres dispositions du chapitre 3 s'appliquent également."

Dans le cadre d'un bail de colocation visé dans le décret wallon relatif au bail d'habitation, l'affectation du bien à la résidence principale d'un des colocataires est possible sous condition : accord exprès du bailleur et de tous les colocataires.

virgule · #9 14-08-2018 15:34:34

Donc si je comprends bien il n'y a pas d'obligation de domiciliation dans le cas d'une colocation : ça devient un bail de résidence secondaire avec colocation alors ? et si colocation avec domiciliation = bail de residence principale avec colocation ?
Et pour le bailleur, quels peuvent être les incidences d'avoir un bien ou personne n'y est domicilié finalement ? --> risqué de taxation de bien inoccupé ??

GT · #10 14-08-2018 15:56:13

virgule a écrit :

Et pour le bailleur, quels peuvent être les incidences d'avoir un bien ou personne n'y est domicilié finalement ? --> risqué de taxation de bien inoccupé ??

Le bien n'est pas inoccupé dès lors qu'il sert de logement. Le bail de colocation est une des formes des baux d'habitation.La taxe communale sur les logements inoccupés ne s'applique pas.
En revanche, la taxe communale sur les secondes résidences ...

Ces 2 taxes ne doivent pas être confondues.

Dernière modification par GT (14-08-2018 16:24:31)

GT · #11 14-08-2018 16:20:08

Ci-dessous quelques définitions

"15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation

Art. 2. Au sens du présent décret, on entend par :
(...)
2° bail de colocation : la location d'un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par la conclusion d'un contrat unique entre les colocataires et le bailleur. L'habitation prise en location comprend au minimum une pièce d'habitation ou un local sanitaire commun à tous les colocataires

3° le colocataire : le preneur partie au bail de colocation. Deux personnes formant un couple marié ou de cohabitants légaux ne peuvent être colocataires entre eux. Le couple marié ou de cohabitants légaux peut néanmoins former un des preneurs dans un bail de colocation;

4° le pacte de colocation : la convention conclue entre les colocataires qui fixe leurs droits et devoirs réciproques

libra · #12 14-08-2018 16:57:07

Il est clair qu'avant de se lancer dans la colocation, que ce soit en temps que bailleur ou en tant que preneur, il y a lieu d'étudier la chose en profondeur. Ce n'est pas avec quelques informations récoltés par ci, par là qu'on peut se lancer en connaissance de cause.

La SNCP à éditer un livre pour Bruxelles où on explique en long et en large ce qu'est la colocation. Il devrait en être de même pour la Wallonie. Une lecture approfondie de cet ouvrage me semble être une nécessité avant de se lancer dans la colocation. Qu'on soit bailleur, qu'on soit locataire.

grmff · #13 14-08-2018 17:12:25

Mon analyse me conduit également à proposer des baux de colocation, avec pacte de colocation... pour 2019-2020. Mes baux pour 2018-2019 sont signés depuis longtemps...

D1791 · #14 14-08-2018 17:25:21

virgule a écrit :

...
En effet je pensais au bail de colocation mais si je ne me trompe , l'étudiant doit alors y avoir son domicile --> correct ?
ce que ne veulent pas la plupart des étudiants car ils ne sont dès lors plus à charge des parents ( impact fiscal chez ceux-ci)...

Selon moi, c'est faux.
Un enfant étudiant peut tout à fait rester fiscalement à charge même s'il n'est pas domicilié à l'adresse des parents.
Pour moi le seul impact "fiscal" serait sur l'éventuelle réduction de précompte immobilier dont pourrait bénéficier les parents pour leur propre domicile (qui disparaîtrait s'il y a moins de deux enfants domiciliés chez eux).

Himura · #15 14-08-2018 21:23:14

grmff a écrit :

Mon analyse me conduit également à mroposer des baux de colocation, avec pacte de colocation... pour 2019. Mes baux pour 2p18 sont signés depuis longtemps...

A ce sujet, connaissez-vous des templates de pactes de collocation ?

GT · #16 15-08-2018 07:14:23

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Mon analyse me conduit également à mroposer des baux de colocation, avec pacte de colocation... pour 2019. Mes baux pour 2p18 sont signés depuis longtemps...
A ce sujet, connaissez-vous des templates de pactes de collocation ?

Le site du SNPC fournit un exemple

https://www.snpc-nems.be/fr/content/docutheque

Himura

Himura · #17 16-08-2018 13:33:49

Au sujet du bail de colocation : l'exemple du SNPC laisse 2 choix dans le versement du loyer (un compte commun, ou via le compte d'un colocataire).
Pour ces 2 choix, le loyer est versé impérativement un 1 seul virement.
Y a-t-il une interdiction quelconque (légalement parlant !) à ce que chaque colocataire effectue directement un virement sur le compte du bailleur ?
(Bien que je comprends bien l'intérêt et les risques éventuels, j'aimerais savoir et je ne trouve pas réponse dans mes références)

grmff · #18 16-08-2018 14:27:31

Je n'en ai pas vu, et je n'envisage pas de le faire...

virgule · #19 20-08-2018 11:09:53

Bonjour,

Je reviens avec ce sujet car les étudiants ne veulent absolument pas se domicilier dans l'appartement: quel type de bail (de droit commun) puis-je leur proposer avec le moins de désavantages possible pour le bailleur ?
- Si bail étudiant : est-il possible d'y mentionner 2 étudiants différents sur le même contrat et pour le même bien ? (et donc domiciliés à 2 adresses différentes)?
- Vu que les baux de colocation n'existent pas encore et qu'il y a de fortes chances que le bail soit signé AVANT le 01/09 : SI Bail de colocation, le pacte de colocation n'est pas obligatoire ? Et je ne dispose pas encore de modèle pour ce type de bail ....
- Est-ce que ces 2 baux sont tous les 2 considérés comme "résidence secondaire" ? et donc quelle taxation des loyers sera appliquée alors ? + le risque de la taxation de la résidence secondaire ?
-Y a t il une autre possibilité de bail ??

Merci !

virgule · #20 20-08-2018 11:27:05

Précision : il me semble avoir lu quelque part que en cas de location de "résidence secondaire" , on considère le bien comme "meublé" ce qui ferait dès lors une différence au niveau taxation... je ne sais pas si il en est de même pour les "kots" étudiants

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