Besoin de conseil pour l'achat d'un appartement

BXL3072 · #1 24-08-2018 11:48:05

Bonjour,

j'ai visité un appartement 1 CH sur Bruxelles qui fait 55m2 dans une petite coproprio sans beaucoup de charges.

L'appartement est bien MAIS :

- Wc privatif à l'extérieur de l'appartement ( au niveau du palier entre la RDC et le 1 Etage - L'appartement en question est au 1 )

- Il y a une cabine de douche dans la chambre même
Vraisemblalement, c'est une maison unifamiliale qui a été divisé en 3 appartements ce qui explique un peu la disposition actuelle.

- Quartier qui n'a pas une très bonne réputation (Ch d'anvers pour ceux qui connaissent BXl ). Mais cela peut changer dans l'avenir bien évidemment .

- le bien est quand même déjà loué (650 euros)

Le prix est assez intéressant. 75K pour 55 m2 .

Qu'en penses vous ? Vos conseils pourront peut être m'aider pour me décider ?

Dernière modification par BXL3072 (24-08-2018 11:48:41)

PIM · #2 24-08-2018 11:59:32

D'abord vérifier à l'urbanisme que tout est ok...

rexou, BXL3072

rexou · #3 24-08-2018 12:37:10

Vu le bien que vous décrivez et sa situation, avant même de vous renseigner à l'urbanisme, à votre place je n'hésiterais pas à visiter d'autres biens... visiter plusieurs biens dans le même ordre de prix vous donnera une idée de l'intérêt réel de cet appartement. N'hésitez pas à multiplier les visites.

Et puisque vous posez la question, à titre personnel, je trouve que c'est cher. Trop cher.

BXL3072

BXL3072 · #4 24-08-2018 13:07:11

Merci pour vos réponses.
Le bien est en ordre urbanistique.

Je vais le revisiter demain avec un Plombier et vérifier s'il serait possible de déplacer les wcs à l'intérieur de l'appartement.

grmff · #5 24-08-2018 13:41:29

Personnellement, j'évite les biens "démembrés". WC sur le palier, je zappe.

rexou

rexou · #6 24-08-2018 14:26:49

WC sur pallier entresol, douche dans la chambre, maison certainement ancienne dans un quartier peu engageant... et prix élevé.

Je répète mon premier conseil : n'hésitez pas à visiter d'autres biens.

GT · #7 24-08-2018 14:31:47

BXL3072 a écrit :

Bonjour,
j'ai visité un appartement 1 CH sur Bruxelles qui fait 55m2 dans une petite coproprio sans beaucoup de charges.

Le vendeur vous a fourni un exemplaire des statuts, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur de cette copropriété ?
Comment cette copropriété est-elle gérée ? comment les charges sont-elles réparties ?
Vous avez pris connaissance des PV des dernières AG ?
Et quid de l'insonorisation ?de l'assurance ? du nettoyage des communs.....

Dernière modification par GT (24-08-2018 14:32:31)

panchito · #8 24-08-2018 15:47:39

Vous avez vu le bail? 650€ charges incluses? C'est un forfait ou une provision? Vous avez-vu les derniers décomptes de charges?

650€ c'est énorme pour un tel appartement sans salle de bain ni même un WC à l'intérieur dans un tel quartier et une rue pareille!

Il est meublé?

BXL3072 · #9 24-08-2018 16:06:04

panchito a écrit :

Vous avez vu le bail? 650€ charges incluses? C'est un forfait ou une provision? Vous avez-vu les derniers décomptes de charges?
650€ c'est énorme pour un tel appartement sans salle de bain ni même un WC à l'intérieur dans un tel quartier et une rue pareille!
Il est meublé?

Salut Panchito,

Je n'ai pas vu le bail mais j'ai quand même demandé les preuves de paiement des loyers (Certaines agences ne veulent plus fournir une copie les baux - GDPR exige ).

PIM · #10 24-08-2018 16:13:24

BXL3072 a écrit :

panchito a écrit :
Vous avez vu le bail? 650€ charges incluses? C'est un forfait ou une provision? Vous avez-vu les derniers décomptes de charges?
650€ c'est énorme pour un tel appartement sans salle de bain ni même un WC à l'intérieur dans un tel quartier et une rue pareille!
Il est meublé?
Salut Panchito,
Je n'ai pas vu le bail mais j'ai quand même demandé les preuves de paiement des loyers (Certaines agences ne veulent plus fournir une copie les baux - GDPR exige ).

"copie des virements effectués":
- pas vraiment mieux du point de vue GDPR...
- cela ne va pas vous éclairer sur le type de charges
Il est toujours possible de remettre une copie "anonymisée" du bail en cours.

rexou · #11 24-08-2018 16:28:10

BXL3072 a écrit :

Je n'ai pas vu le bail mais j'ai quand même demandé les preuves de paiement des loyers (Certaines agences ne veulent plus fournir une copie les baux - GDPR exige ).

Il est important de recevoir copie du bail. Si le vendeur vous la refuse, c'est un gros feu rouge ! Les preuves de paiement des loyers ne vous donnent aucune indication précise. Date de début et fin de bail, montant imputé aux charges, mode de calcul...

Vous ne répondez pas aux questions très pertinentes de GT

Le vendeur vous a fourni un exemplaire des statuts, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur de cette copropriété ?
Comment cette copropriété est-elle gérée ? comment les charges sont-elles réparties ?
Vous avez pris connaissance des PV des dernières AG ?
Et quid de l'insonorisation ?de l'assurance ? du nettoyage des communs.....

Je pourrais ajouter aussi d'autres questions comme : année de construction de l'immeuble - type de chauffage (individuel/collectif ? gaz/mazout ? - type de population (propriétaires/locataires) - ambiance générale dans l'immeuble - état des communs, de la toiture, de la plomberie - frais à prévoir...

Vous semblez avoir un coup de foudre pour cet appartement. Je vous répète cependant mon conseil initial : faites d'autres visites. N'hésitez pas, vous ne le regretterez pas !

Himura · #12 24-08-2018 17:58:22

De mon côté, un WC sur un palier n'est pas un élément grave, tant qu'il reste privatif. Bien sûr, ce n'est pas idéal, mais si le reste est attirant...
Par contre, hors de question de le déplacer celui-ci. La contrainte d'évacuation et d'aération sur une colonne de ce type n'est pas mince, et je n'imagine pas que vous vous en sortiez.

La douche dans la chambre me choque bien plus. Il y a clairement moyen d'avoir une SDD dans 55 m².

Je ne connais rien au quartier - et la situation est évidemment le critère quasi-essentiel en immobilier - mais Si ça se loue 650 € net pour un achat de 75 k€, et qu'il vous permet de placer facilement de bons locataires, c'est plutôt correct.

Vérifiez aussi si l'immeuble est conforme aux normes incendie.

rexou · #13 24-08-2018 18:26:34

Himura a écrit :

De mon côté, un WC sur un palier n'est pas un élément grave, tant qu'il reste privatif. Bien sûr, ce n'est pas idéal, mais si le reste est attirant...
Par contre, hors de question de le déplacer celui-ci. La contrainte d'évacuation et d'aération sur une colonne de ce type n'est pas mince, et je n'imagine pas que vous vous en sortiez.
La douche dans la chambre me choque bien plus. Il y a clairement moyen d'avoir une SDD dans 55 m².
Je ne connais rien au quartier - et la situation est évidemment le critère quasi-essentiel en immobilier - mais Si ça se loue 650 € net pour un achat de 75 k€, et qu'il vous permet de placer facilement de bons locataires, c'est plutôt correct.

Vérifiez aussi si l'immeuble est conforme aux normes incendie.

Devoir sortir de son appartement et passer par les communs pour accéder au WC est un vrai point négatif. La douche dans la chambre en est un autre. Quant à la situation du bien... c'est à proximité immédiate du parc Maximilien... refuge de locataires potentiels, certes, mais... Le quartier n'est pas vraiment attrayant.

Enfin, c'est loué 650 euros... très certainement charges (inconnues) incluses. Et formule de bail inconnue aussi.

libra · #14 24-08-2018 18:31:26

75.000 € c'est un tout petit prix. D'après Immoweb, pas un seul bien à vendre en-dessous de 90.000 € à 1000 Bruxelles.

650 € de loyer cela me parait énorme vu le peu de confort.

Tous cela est trop beau pour être vrai.

Comme écrit par ailleurs, il faut comparer avec d'autres biens répondant aux mêmes critères.

rexou · #15 24-08-2018 22:13:44

libra a écrit :

75.000 € c'est un tout petit prix. D'après Immoweb, pas un seul bien à vendre en-dessous de 90.000 € à 1000 Bruxelles.
650 € de loyer cela me parait énorme vu le peu de confort.
Tous cela est trop beau pour être vrai.
Comme écrit par ailleurs, il faut comparer avec d'autres biens répondant aux mêmes critères.

En effet, le montant du loyer parait énorme. Mais nous ne savons toujours pas ce qu'inclut ce montant. Ni la nature du bail qui a été signé.

Un studio annoncé à 90 K (immoweb Jette (code ****) à Jette, par exemple. A visiter pour comparer. Le prix, la qualité du logement, la luminosité, l'environnement général, la population avoisinante...

rexou · #16 24-08-2018 22:49:57

Je crois avoir vu votre appartement. Un chauffage central avec tuyaux apparents fixés sur les murs. Un lattis au plafond qui peut cacher n'importe quoi. Les pièces semblent fort étroites... je doute de la réalité des 55M2 annoncés si c'est bien de cet appartement qu'il s'agit. Le salon et la chambre font chacun 2.5m de large maxi. La cuisine fait moins de 2 mètres de large.

lien supprimé

Dernière modification par rexou (24-08-2018 22:53:04)

wayne · #17 25-08-2018 01:31:16

A Bruxelles, il est fréquent dans les communes du centre et des alentours (1000,1030,1040,1050,1060,...)que les maisons qui ont été divisées en appartement ont le wc, la sdb, ou/et la cuisine sur le palier entre 2 etages.

Bon ou mauvais ? Tout es relatif, selon vos exigences et votre budget.

Le quartier n est pas des plus chics mais cela reste vivable et les prix continueront probablement d encore grimper (gentrification de la zone canal-nord)
Facilités de transport en commun et le parking n est pas trop compliqué avec les nombreux parcs et zones bureaux (à condition de ne rien laisser traîner dans la voiture smile )
Encore une fois,tout dépend de vos intérêts, déplacements, etc...

Loyer 650eur, élevé si c'est l appartement sur les photos. Probablement loué à des personnes en situation de précarité.
D ici quelques années ce montant atteindra probablement la norme.

Au risque de répéter les commentaires précédents, et à vue d oeil, d après les photos je dirais que :

-vu que c est en ordre urbanistique, pour ce genre de maison il y a probablement des compteurs séparés (excepté peut être l eau).

-Électricité probablement non conforme, prévoir budget

-vérifier gestion et copropriété, fond de réserve, état du bâtiment toiture chauffage, châssis,...

-Vérifier la cave

-Visitez d autres bien comme à répété rexou

-Ne soyez pas trop vite séduit par le prix, un achat à quelques milliers d euros supplémentaires ne représentent pas grand chose sur un remboursement hypothécaire de 25 ans.

Dernière modification par wayne (25-08-2018 01:33:31)

libra · #18 25-08-2018 04:31:17

rexou a écrit :

Je crois avoir vu votre appartement. Un chauffage central avec tuyaux apparents fixés sur les murs. Un lattis au plafond qui peut cacher n'importe quoi. Les pièces semblent fort étroites... je doute de la réalité des 55M2 annoncés si c'est bien de cet appartement qu'il s'agit. Le salon et la chambre font chacun 2.5m de large maxi. La cuisine fait moins de 2 mètres de large.
lien supprimé

Cela me paraît être le même bien. Je suis sceptique.

Comment se fait-il que le prix annoncé soit de 90.000 € alors que la transaction se ferait à 75.000 €.

Quant on regarde la photo n°1, on remarque que la porte fenêtre est proche du mur. On remarque que la balustrade de la terrasse semble allé au delà de ce mur. Cela me fait penser qu'on a divisé l'étage en deux en largeur. À Bruxelles, en cas de vente d'un appartement, le vendeur doit produire une attestation de l'urbanisme mentionnant le nombre d'appartement dans l'immeuble. Il y a lieu d'exiger la production de ce document.

J'ai aussi des doutes quant à la qualité des travaux. Au living, le radiateur est de travers. Cela a été placé par des gens qui manifestement travaille à la peu près. L'enduit à l'avant de la photo à droite est abimé. Á la chambre, photo 2, il semblerait qu'il n'y a pas de plinthe et que le parquet va contre les cloisons. Dès lors, en cas de dilatation, phénomène normal, le parquet va gonfler et peut-être même éclater.

Les tuyaux de chauffage passe par le plafond. N'y a t-il pas un risque de formation de bulle d'air avec pour effet que le fluide chauffant n'est plus à même de circuler.

BXL3072

jacq · #19 25-08-2018 07:12:39

libra a écrit :

rexou a écrit :
Je crois avoir vu votre appartement. Un chauffage central avec tuyaux apparents fixés sur les murs. Un lattis au plafond qui peut cacher n'importe quoi. Les pièces semblent fort étroites... je doute de la réalité des 55M2 annoncés si c'est bien de cet appartement qu'il s'agit. Le salon et la chambre font chacun 2.5m de large maxi. La cuisine fait moins de 2 mètres de large.
lien supprimé
Cela me paraît être le même bien. Je suis sceptique.
Comment se fait-il que le prix annoncé soit de 90.000 € alors que la transaction se ferait à 75.000 €.
Quant on regarde la photo n°1, on remarque que la porte fenêtre est proche du mur. On remarque que la balustrade de la terrasse semble allé au delà de ce mur. Cela me fait penser qu'on a divisé l'étage en deux en largeur. À Bruxelles, en cas de vente d'un appartement, le vendeur doit produire une attestation de l'urbanisme mentionnant le nombre d'appartement dans l'immeuble. Il y a lieu d'exiger la production de ce document.
J'ai aussi des doutes quant à la qualité des travaux. Au living, le radiateur est de travers. Cela a été placé par des gens qui manifestement travaille à la peu près. L'enduit à l'avant de la photo à droite est abimé. Á la chambre, photo 2, il semblerait qu'il n'y a pas de plinthe et que le parquet va contre les cloisons. Dès lors, en cas de dilatation, phénomène normal, le parquet va gonfler et peut-être même éclater.
Les tuyaux de chauffage passe par le plafond. N'y a t-il pas un risque de formation de bulle d'air avec pour effet que le fluide chauffant n'est plus à même de circuler.

Vers les années 1950,peut être avant, mes grands parents ont transformé ce genre d'immeuble une partie avant ancienne, et une autre annexe nouvelle en 3 étages.
il y avait 2 logement par étage, et sur les paliers 2 wc séparés du logement, le chauffage central au charbon a l'époque a été installé quelque années plus tard et les tuyauteries étaient apparentes.
Cette construction existe toujours, je ne connais pas l'état actuel l'ayant vendu il y a de nombreuses années.
Personnellement je ne serai pas effrayé par ce genre de construction. Si le loyer de 650€ x le nbre de logements peut couvrir les frais d'entretient de l'immeuble après une étude approfondie avec un architecte vous pourriez provisionner de futur travaux si jugé nécessaire pour que le logement ne soit pas déclaré insalubre.
Le prix négocié me semble raisonnable mais gardez en main l'état des lieux que vous feriez avec un architecte ou un expert afin que vous puissiez vous justifier en cas de contrôle fiscal qui estimerai le prix trop bas

BXL3072

PIM · #20 25-08-2018 08:34:45

Notre forum n'a pas pour vocation de critiquer (positif & négatif) une offre immobilière annoncée.

Je ferme le sujet. Et je supprime le lien concerné.

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