Litige justice de paix état des lieux/garantie locative bloquée

fibie1 · #1 06-09-2018 21:47:15

- région concernée : Enghien
- durée du bail : 1 an
- résidence principale : oui
- enregistré : oui
- vous êtes le bailleur ou le locataire : bailleur

Bonjour

je suis perdue devant un premier litige avec un locataire et j'ai besoin d'aide.

Début 2017, j'achète une nouvelle construction que je mets en location avec l'aide d'une agence immobilière avec laquelle je signe un contrat de gestion.

Cette location a donc un contrat de bail d'un an, enregistré, qui comprend le montant du loyer mais aussi une provision de charges pour les différents entretiens, alarme, adoucisseur, chaudière etc...

Sur mon ordre, l'agence remet un avis de fin de bail à mon locataire car celui-ci commençait à payer son loyer le plus tard possible, refusait une visite de contrôle et ne prévenait pas d'éventuels problèmes qui auraient pu être lié à la réception provisoire.

Lors de l'état des lieux de sortie, aucuns dégâts n'est constaté hormis un coup dans la partie interne d'une armoire.

Mon locataire et moi-même signons donc cet état des lieux qui se trouve être quasi vide.

Ensuite, l'agence procède au décompte des charges locative et il s'avère que les frais engendrés sont supérieur à la provision obtenue durant l'année.

Le locataire refuse de payer le supplément des charges et sa garantie locative est désormais bloquée

Ayant une assurance juridique, je fais valoir mes droits et mon dossier est envoyé à l'avocat de l'agence

avocat qui me donne un rendez-vous un mois plus tard et qui m'annonce que comme mon état des lieux est vide, que je ne peux rien réclamer à mon locataire yikes
Il m'annonce également que le coup constaté sur la porte du meuble, qui lui est bien reprit dans l'état des lieux de sortie, ne peut pas faire l'objet d'une réclamation car il aurait fallu indiquer le mot "remplacement de la porte"

Il m'indique également que c'est une faute professionnelle de l'agence et me dit que je dois leur demander un geste commercial ou me retourner contre eux yikes
MAIS...c'est LEUR avocat !! c'est carrément l'hôpital qui se moque de la charité là.

De plus, il s'agit ici de récupérer des charges locatives et non des frais liés à des dégâts locatif

Je suis donc très surprise de la réaction de cet avocat

Qu'en pensez-vous?

Merci pour votre réponse

Dernière modification par fibie1 (06-09-2018 21:56:26)

jacq

grmff · #2 06-09-2018 21:55:38

J'en pense que votre avocat est un con.

Faites votre décompte avec précision, mettez votre locataire en demeure de payer le solde de charge, attendez 15 jours, déposez une requête en justice de paix et bousillez une matinée. Et votre problème sera réglé.

rexou

Himura · #3 06-09-2018 22:22:20

Votre avocat me parait également difficilement crédible.

Il faut cependant vérifier 2,3 points tout de même.
Par exemple, que votre état des lieux de sortie ne mentionne pas une phrase type "pour solde de tout compte".
A l'inverse, vous êtes tranquillisé si une note est écrite, indiquant le futur décompte des charges à régulariser.

fibie1

panchito · #4 06-09-2018 22:24:30

Deux bons conseils:
- Gérez votre bien vous-même: vous semblez disposer de toutes les compétences requises
- Allez vous même en justice: pour ce type de problème, on vous donnera un formulaire de requête standard où vous n'aurez plus qu'à remplir les champs prévus pour. Cela vous coûtera maximum 50€

Une donnée n'est pas claire: vous avez pris vous-même une assurance protection juridique? Une ARAG? D'après mes information les assurances protection juridiques ne couvrent plus les litiges bailleur-locataire (bien trop nombreux).
Pourriez-vous confirmer?

Car vous dites

Fibie 1 a écrit :

Ayant une assurance juridique, je fais valoir mes droits et mon dossier est envoyé à l'avocat de l'agence

Ou bien vous avez payé à l'agence, qui vous pompe déjà une partie de votre loyer pour soi-disant tout gérer à votre place (pour que vous n'ayez jamais le moindre souci, n'est-ce pas?), une couverture protection juridique?

Et en plus leur avocat est complètement nul??

INCROYABLE!

Virez-moi tout ça à la vistesse vv'

Sur ce site vous recevrez des conseils hyper professionnels pour rien!

Pourquoi aller donner 7% de votre loyer à de tels incompétents qui vous laissent finalement tout résoudre vous-même?

fibie1, rexou, jacq

fibie1 · #5 06-09-2018 22:27:02

Himura a écrit :

Votre avocat me parait également difficilement crédible.
Il faut cependant vérifier 2,3 points tout de même.
Par exemple, que votre état des lieux de sortie ne mentionne pas une phrase type "pour solde de tout compte".
A l'inverse, vous êtes tranquillisé si une note est écrite, indiquant le futur décompte des charges à régulariser.

Bonsoir,

il n'y a justement rien d'indiqué dans cet état des lieux, ni même l'indication du futur décompte des charges à régulariser

Et c'est sans doute là que le bas blesse

L'agence ayant l'habitude de procéder au décompte après la signature de cet état des lieux de sortie

fibie1 · #6 06-09-2018 22:29:54

panchito a écrit :

Deux bons conseils:
- Gérez votre bien vous-même: vous semblez disposer de toutes les compétences requises
- Allez vous même en justice: pour ce type de problème, on vous donnera un formulaire de requête standard où vous n'aurez plus qu'à remplir les champs prévus pour. Cela vous coûtera maximum 50€
Une donnée n'est pas claire: vous avez pris vous-même une assurance protection juridique? Une ARAG? D'après mes information les assurances protection juridiques ne couvrent plus les litiges bailleur-locataire (bien trop nombreux).
Pourriez-vous confirmer?
Car vous dites
Fibie 1 a écrit :
Ayant une assurance juridique, je fais valoir mes droits et mon dossier est envoyé à l'avocat de l'agence
Ou bien vous avez payé à l'agence, qui vous pompe déjà une partie de votre loyer pour soi-disant tout gérer à votre place (pour que vous n'ayez jamais le moindre souci, n'est-ce pas?), une couverture protection juridique?
Et en plus leur avocat est complètement nul??
INCROYABLE!
Virez-moi tout ça à la vistesse vv'
Sur ce site vous recevrez des conseils hyper professionnels pour rien!
Pourquoi aller donner 7% de votre loyer à de tels incompétents qui vous laissent finalement tout résoudre vous-même?

Bonsoir,

oui l'agence m'a inscrite chez korfine, assurance juridique que je paie 139€ par an et qui a été super réactive sur mon dossier

Par contre, le choix de l'avocat n'a pas été génial

Aujourd'hui, j'ai demandé de transférer mon dossier vers mon avocat et voir ce qu'il en pense car je trouve cette situation aberrante

panchito · #7 06-09-2018 22:30:49

Vous avez 5 ans pour réclamer le surplus de charges à votre locataire.

Du moment que vous n'avez pas signé de texte où figure la mention "pour solde de tout compte".

Donc virez tous ces incompétents et déposer vous-même une requête. Ce type de problème est très simple à résoudre.

fibie1, jacq

Himura · #8 06-09-2018 22:52:07

Dès l'instant où son assureur prend l'avocat en charge, et qu'elle peut transférer ce dossier à un spécialiste en droit immobilier qui traitera cela correctement ... autant laisser faire un professionnel.
C'est moins de tracas, elle bénéficiera d'une information plus claire, et surtout, l'avocat aura accès aux pièces précises du dossier (que nous n'avons pas, et qui peuvent très vite comporter des éléments importants).

jacq, GT, D1791, luc

PIM · #9 06-09-2018 23:16:35

Et que tous ces "braves gens" viennent s'instruire sur notre forum glasses

rexou, grmff, panchito, luc

jacq · #10 07-09-2018 06:53:13

PIM a écrit :

Et que tous ces "braves gens" viennent s'instruire sur notre forum

Oui mais trouvent t'ils une véritable réponse a leurs problèmes, il y a tellement de réponses différentes qu'un chat n'arriverait pas a retrouver ses jeunes, wink

jacq · #11 07-09-2018 06:59:15

panchito a écrit :

Deux bons conseils:
- Gérez votre bien vous-même: vous semblez disposer de toutes les compétences requises
- Allez vous même en justice: pour ce type de problème, on vous donnera un formulaire de requête standard où vous n'aurez plus qu'à remplir les champs prévus pour. Cela vous coûtera maximum 50€
Une donnée n'est pas claire: vous avez pris vous-même une assurance protection juridique? Une ARAG? D'après mes information les assurances protection juridiques ne couvrent plus les litiges bailleur-locataire (bien trop nombreux).
Pourriez-vous confirmer?
Car vous dites
Fibie 1 a écrit :
Ayant une assurance juridique, je fais valoir mes droits et mon dossier est envoyé à l'avocat de l'agence
Ou bien vous avez payé à l'agence, qui vous pompe déjà une partie de votre loyer pour soi-disant tout gérer à votre place (pour que vous n'ayez jamais le moindre souci, n'est-ce pas?), une couverture protection juridique?
Et en plus leur avocat est complètement nul??
INCROYABLE!
Virez-moi tout ça à la vistesse vv'
Sur ce site vous recevrez des conseils hyper professionnels pour rien!
Pourquoi aller donner 7% de votre loyer à de tels incompétents qui vous laissent finalement tout résoudre vous-même?

Pim que pensez vous de cette phrase : Pourquoi aller donner 7% de votre loyer à de tels incompétents qui vous laissent finalement tout résoudre vous-même?
Que feriez vous dans ce genre de situation ?

jacq · #12 07-09-2018 07:24:13

Ensuite, l'agence procède au décompte des charges locative et il s'avère que les frais engendrés sont supérieur à la provision obtenue durant l'année.

Le locataire refuse de payer le supplément des charges et sa garantie locative est désormais bloquée

A combien s'élève les charges locative?
Combien l'agence a t'elle demandé de provision a votre locataire mensuellement.
Quel est la valeur des dégâts locatifs: un coup dans une porte intérieure.
Quel est le montant de la garantie locative.

GT · #13 07-09-2018 08:00:07

fibie1 a écrit :

Himura a écrit :
Votre avocat me parait également difficilement crédible.
Il faut cependant vérifier 2,3 points tout de même.
Par exemple, que votre état des lieux de sortie ne mentionne pas une phrase type "pour solde de tout compte".
A l'inverse, vous êtes tranquillisé si une note est écrite, indiquant le futur décompte des charges à régulariser.
Bonsoir,
il n'y a justement rien d'indiqué dans cet état des lieux, ni même l'indication du futur décompte des charges à régulariser
Et c'est sans doute là que le bas blesse
L'agence ayant l'habitude de procéder au décompte après la signature de cet état des lieux de sortie

Un état des lieux de sortie n'est pas un décompte de régularisation de charges locatives prenant en compte l'insuffisance ou le surplus des charges provisionnelles.

L'idéal est évidemment de réaliser au cours de la même réunion différentes opérations : établissement de l'ELS reprenant non seulement les dégâts mais les chiffrant, des décomptes définitifs des charges à la date de cette réunion, signature par les parties des documents de libération de la garantie locative, remise des clés au bailleur.

L'état des lieux de sortie devrait obligatoirement faire mention de l'insuffisance des charges provisionnelles ? Sur quelle base ?

Par ailleurs, au moment de l'établissement de l'ELS l'agence dispose-t-elle de toutes les informations permettant d'établir ce décompte définitif de charges ?

La dernière fois où je fus locataire, à ma sortie un état des lieux a été établi.

Plusieurs mois plus tard, l'ancien bailleur (via son régisseur) m'a fait parvenir mon dernier décompte annuel de charges. Et j'ai eu la bonne surprise de constater que le montant total de mes charges réelles avait été bien inférieur au total des charges provisionnelles mensuelles . D'où remboursement par le bailleur.

Dans le cas d'espèce et sur ce point précis, l'agence a-t-elle fait preuve d'incompétence ? Je n'en ai pas la certitude.

Dernière modification par GT (07-09-2018 08:32:51)

D1791 · #14 07-09-2018 08:31:26

Je suis admiratif devant les super pouvoirs de certains membres :
- GT pour ses compétences en recherche de textes législatifs
- Grmff pour ses talents de conteur
- Panchito pour ses dons de voyance

Juste un seul exemple dans ce sujet : j'ai beau lire et relire les interventions de Fibie1, je ne parviens pas à comprendre comment Panchito peut savoir ça :

panchito a écrit :

... donner 7% de votre loyer à de tels incompetents...

Je dois vraiment être trop con.

max11

GT · #15 07-09-2018 09:00:45

fibie1 a écrit :

Bonjour
je suis perdue devant un premier litige avec un locataire et j'ai besoin d'aide.
(...)
Cette location a donc un contrat de bail d'un an, enregistré, qui comprend le montant du loyer mais aussi une provision de charges pour les différents entretiens, alarme, adoucisseur, chaudière etc...
(...)
Mon locataire et moi-même signons donc cet état des lieux qui se trouve être quasi vide.
Ensuite, l'agence procède au décompte des charges locative et il s'avère que les frais engendrés sont supérieur à la provision obtenue durant l'année.
Le locataire refuse de payer le supplément des charges et sa garantie locative est désormais bloquée
Ayant une assurance juridique, je fais valoir mes droits et mon dossier est envoyé à l'avocat de l'agence
(...)
(De plus), il s'agit ici de récupérer des charges locatives et non des frais liés à des dégâts locatif
Je suis donc très surprise de la réaction de cet avocat
Qu'en pensez-vous?
Merci pour votre réponse

Avez-vous de manière claire demandé à votre assureur son intervention concernant la récupération de charges locatives et la libération de la garantie locative ? Que prévoit votre contrat d'assurance ? Avez-vous relancé votre assureur sur les volets "récupération charges locatives" et "libération de la garantie locative" ? Que vous a-t-il répondu ?

Dernière modification par GT (07-09-2018 09:04:47)

panchito · #16 07-09-2018 12:26:37

GT a écrit :

L'idéal est évidemment de réaliser au cours de la même réunion différentes opérations : établissement de l'ELS reprenant non seulement les dégâts mais les chiffrant, des décomptes définitifs des charges à la date de cette réunion, signature par les parties des documents de libération de la garantie locative, remise des clés au bailleur.

Vous connaissez peur-être la théorie des textes mais n'êtes par très pragmatique ou n'avez pas beaucoup d'expérience en tant que bailleur.

L'ELS est une procédure, le décompte final de fin de fin de bail incluant la régularisation des charges locatives en est une autre.

Comme d'habitude le syndic n'établit qu'une fois par an les décomptes eau et chauffage sur base des relevés annuels, je connais beaucoup de bailleurs qui attendent d'avoir les décomptes annuels eau et chauffage pour établir le décompte de fin de bail.

Car tous les bailleurs n'ont pas les compétences que pour établir le dernier décompte eau et chauffage eux-mêmes sur base des relevés effectués lors de l'ELS.

Je connais aussi beaucoup de géomètres-experts qui font signer la liste des dégâts locatif en fin d'ELS mais sans l'avoir chiffrée.

Ils rendent leur rapport chiffré plus tard car ils ont besoin des tableaux de leur association pour calculer l'indemnité compensatoire correspondant à chaque dégât (et soustraire la vétusté...).

GT · #17 07-09-2018 13:00:50

panchito a écrit :

GT a écrit :
L'idéal est évidemment de réaliser au cours de la même réunion différentes opérations : établissement de l'ELS reprenant non seulement les dégâts mais les chiffrant, des décomptes définitifs des charges à la date de cette réunion, signature par les parties des documents de libération de la garantie locative, remise des clés au bailleur.
Vous connaissez peur-être la théorie des textes mais n'êtes par très pragmatique ou n'avez pas beaucoup d'expérience en tant que bailleur.
.

J'ai bien écrit "l'idéal serait..."

Certains bailleurs et locataires se mettent d'accord pour estimer certaines charges sur base des données en leur possession (p.e. relevé des compteurs et prix des consommations de gaz, eau, électricité qui sont publiés) sans attendre les factures de régularisation des fournisseurs.

Etes-vous certain , Panchito , que tous les bailleurs agissent comme vous ? Par ailleurs, ils ont le choix d'agir autrement que vous.

Il s'agit d'un avis.Sans plus.

Avantage :

Dans ce cas, un obstacle est en principe levé en vue d'un autre accord, celui qui concerne la libération de la garantie locative ds les meilleurs délais, au profit du bailleur et du locataire sortant ou des 2.

Dernière modification par GT (07-09-2018 13:06:54)

D1791

GT · #18 07-09-2018 13:14:59

panchito a écrit :

GT a écrit :
L'idéal est évidemment de réaliser au cours de la même réunion différentes opérations : établissement de l'ELS reprenant non seulement les dégâts mais les chiffrant, des décomptes définitifs des charges à la date de cette réunion, signature par les parties des documents de libération de la garantie locative, remise des clés au bailleur.
L'ELS est une procédure, le décompte final de fin de fin de bail incluant la régularisation des charges locatives en est une autre.

J'en ai bien conscience. Ne l'ai-je pas écrit ds les termes suivants :

"Un état des lieux de sortie n'est pas un décompte de régularisation de charges locatives prenant en compte l'insuffisance ou le surplus des charges provisionnelles" ?

Dernière modification par GT (07-09-2018 13:17:13)

GT · #19 07-09-2018 13:21:04

panchito a écrit :

GT a écrit :
L'idéal est évidemment de réaliser au cours de la même réunion différentes opérations : établissement de l'ELS reprenant non seulement les dégâts mais les chiffrant, des décomptes définitifs des charges à la date de cette réunion, signature par les parties des documents de libération de la garantie locative, remise des clés au bailleur.
Vous connaissez peur-être la théorie des textes mais n'êtes par très pragmatique ou n'avez pas beaucoup d'expérience en tant que bailleur.
(...)
Comme d'habitude le syndic n'établit qu'une fois par an les décomptes eau et chauffage sur base des relevés annuels, je connais beaucoup de bailleurs qui attendent d'avoir les décomptes annuels eau et chauffage pour établir le décompte de fin de bail.

Je ne l'ignore pas . Vous ne me l'apprenez pas.

Mais tous les biens en location ne sont pas des appartements dans une ACP gérée par un syndic.

Dernière modification par GT (07-09-2018 13:21:52)

GT · #20 07-09-2018 13:28:57

panchito a écrit :

Vous connaissez peur-être la théorie des textes mais n'êtes par très pragmatique ou n'avez pas beaucoup d'expérience en tant que bailleur.
(...)
Je connais aussi beaucoup de géomètres-experts qui font signer la liste des dégâts locatif en fin d'ELS mais sans l'avoir chiffrée.
Ils rendent leur rapport chiffré plus tard car ils ont besoin des tableaux de leur association pour calculer l'indemnité compensatoire correspondant à chaque dégât (et soustraire la vétusté...).

Je ne l'ignore pas .
J'ai bien écrit "l'idéal serait".
Dans certains cas, n'est-il pas possible pour les experts de chiffrer le montant des dégâts locatifs lors de la visite d'ELS ? A examiner au cas par cas.

Je préfère, moi, de manière générale éviter de dicter une règle de conduite générale.

Dernière modification par GT (07-09-2018 13:29:59)

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