Débat sur la fiscalité immobilière

D1791 · #1 14-09-2018 13:26:13

Tout le monde est vraisemblablement d’accord pour dire que quand on doit payer de l’impôt, c’est toujours trop cher et qu’on préférerait que ce le soit moins.

Tout le monde est probablement d’accord pour trouver que les droits de mutation en Belgique sont fort élevés (10 à 12.5% pour ne pas entrer dans les détails). Beaucoup ajouteront que les droits de successions pour de l’immobilier détenu en direct, c’est cher, très cher.
Tous ici savent que lorsque l’on met en location à titre privé un logement pour une utilisation à titre privé, le montant du loyer n’est pas imposé. Que dans ce cadre et pour une détention à partir de 5 ans, il n’y a pas d’imposition des plus-values. Que dans ce cadre, la fiscalité se limite au précompte immobilier (qui va de 1/2 mois de loyer – mon plus faible taux, mais il y a certainement plus bas encore – à quoi ? 2 mois de loyer maximum ?) et que l’impact à l’IPP reste très limité pour autant qu’il y ait un crédit (ce qui nous condamne à réinvestir quand il n’y a plus de crédit).

Si l’on prend un exemple (qui tient la route en région wallone) :
Prix d’achat 150 000€
Droits de mutation à 12.5% et frais d’acte : 22 222€ (je vise l’investissement locatif, donc on est à priori déjà propriétaire donc pas de bénéfice du taux réduit.)
Loyer 600€ (rendement 4.8%, rien d’extravagant)
Précompte immobilier 600€ (arbitrairement 1 mois de loyer)

Si on base le calcul sur 20 ans (durée classique), les frais d’acte représenteront 15.4% du revenu annuel ; le précompte 8.3%, soit au fil de l’eau 23.7% de fiscalité sur les loyers encaissés.
Est-ce vraiment trop cher ? Surtout comparé à la fiscalité sur les revenus du travail ?

D’accord si on a la malchance de décéder avant d’avoir vendu le bien (et fait une donation pour le fruit de la vente), les droits de successions peuvent s’élever à 31.3% dans mon exemple (à la tranche marginale supérieure) et là, c’est cher. Mais ce sera le cas si on avait thésaurisé, sans investir dans un bien immobilier, et que l’on n’a pas prévu de donation mobilière.
Donc les droits de successions sont en partie hors sujet.

Je ne tiens volontairement pas compte de l’inflation qui ne fera qu’améliorer la situation pour le propriétaire bailleur.

Les propriétaires bailleurs ne devraient-ils pas participer plus à l’impôt ?
N’y a-t-il pas une marge pour un tax-shift ?
Et donc l'enregistrement des baux - et des loyers - serait-il vraiment une catastrophe le jour où le gouvernement s'y mettra ?

Je ne vais pas me faire des copains à poser la question sur ce forum... devil mais c'est le débat et l'échange d'idées qui m'intéressent.

Dernière modification par D1791 (14-09-2018 13:28:17)

max11 · #2 14-09-2018 13:41:58

Une première remarque sur la rentabilité :
- 12 mois de loyer sans vide & sans dégât : 7.200 €
- Revenu brut : 7.200 - 600 (PI) = 6.600 €
- Investissement de 150.000 + 22.222 = 172.222 €
- Rentabilité avec uniquement des revenus et pas d'IPP : 3,8 %
Mais quid de l'assurance, des travaux, du vide locatif, des remises en état, ....

Si vous avez un rendement de 2 ou 2,5% dans votre scénario, ce serait déjà pas mal...

grmff · #3 14-09-2018 13:45:00

Tous ici savent que lorsque l’on met en location à titre privé un logement pour une utilisation à titre privé, le montant du loyer n’est pas imposé.

La fiscalité immobilière est-elle correcte? Pas à moi de ledire.

Mes impôts totaux sont de 1.5 mois de précompte, et 1.5 mois à l'ipp. Soit 25% d'impôt sur le loyer brut.
Considérant que, pour les loyers commerciaux, on déduit 40% de frais forfaitaire, j'ai donc 25€ d'impôt sur mon loyer net de 60€. Soit 41% d'impôt.

Alors quand j'entends des gens qui disent que les loyers ne sont pas imposés, j'ai tendance à faire un bon.

Le reste, sur les frais d'achat, de succession et autres joyeusetés sont évidemment valides...

jacq

max11 · #4 14-09-2018 13:45:08

Au niveau IPP, je crois que vous allez un peu vite en considérant que cela ne coûte rien et que les intérêts suffisent toujours à neutraliser l'impôt sur RC majoré.
A partir d'un deuxième bien, je crois qu'on y arrive assez vite et ce revenu se place toujours sur la tranche la plus haute par rapport à vos revenus pro.
Le taux d'imposition est donc rapidement important.

panchito · #5 14-09-2018 19:23:41

D1791 a écrit :

Tous ici savent que lorsque l’on met en location à titre privé un logement pour une utilisation à titre privé, le montant du loyer n’est pas imposé

Vous tombez de quelle planète?

Vous devez déclarer les RC de tous les biens que vous louez pour une utilisation non professionnelle, en regard du code 106 de votre déclaration. Ces RC sont indexé (par sur l'indice santé mais bien sur l'indice des prix à la consommation), puis multipliés par 140% avant d'être ajoutés à tous vos autres revenus pour déterminer votre RIG.

Il n'y a que les bailleurs qui ont des prêts en cours, qui peuvent éventuellement déduire quelques miettes...

Vous ne tenez pas compte des droits succession? Pourquoi? Ils sont parmi les plus élevés au monde? A partir du moement où vous avez quelques biens immobiliers, vous arrivez très vite au seuil fatidique des 500.000€, et là l'état vous prend le 1/3!

Enorme!

Le SNP a démonté que la fiscalité totale qui frappe l'immobilier en Belgique est une des plus élevée en Europe.

Si elle augmente encore suite par exemple à la taxation des loyers réels, les bailleurs vont évidemment reporter la différence sur les loyers demandés pour pouvoir maintenir la même rentabilité.

Et ce sera encore au détriment des locataires qui devront encore ouvrir plus grand leur portefeuille pour pouvoir se loger....

Himura · #6 14-09-2018 21:37:02

J'ai déjà eu le même sentiment que vous, D1791.
Mais à bien y regarder, la situation en pratique donne un résultat différent.

Je crois aussi qu'il faut calculer un peu plus les éléments mentionnés ci-avant.
Il faut aussi tenir compte des travaux nécessaires (pour un bâtiment acheté 150.000 € particulièrement...). De mon expérience personnelle, et dans ma façon de voir et gérer mes biens, c'est un poste énorme.
Le chômage locatif existe, bien sûr. Tout comme les dégâts locatifs irrécupérables.

Mais surtout, surtout, tenir compte que :
- c'est un investissement généralement très lourd personnellement. Financièrement, évidemment (sur des fonds propres qui - il ne faut pas oublier - proviennent aussi de revenus déjà taxés... - mais également familialement ! Et si vous vous plantez, vous en pâtissez personnellement.
- c'est du boulot, des connaissances, des capacités,... Et ce n'est pas mince tout de même.

Je trouve que la taxation en question ne peut pas être comparée avec celle des revenus du travail.
Dans le travail, il y a toute une législation plutôt protectrice derrière, et pour la majorité des travailleurs, ils n'ont pas pris de risque en offrant leurs services.
Pour les patrons d'entreprise, qui ont pris le risque de lancer leur activité, je considère qu'ils bénéficient d'un plus haut niveau de salaire que le quidam, en compensation du risque pris et géré.

Je comparerais plus vite l'investisseur immobilier à cette dernière catégorie (à un moindre niveau), qu'à la première.

Au final, peu importe les considérations, en fait. Car seule la perception comptera - et le rapport entre offre et demande sur le marché.
Si l'impôt augmente encore - ou si la législation se complexifie ou créée de l'insécurité - il est évident que les bailleurs percevront ça mal (encore plus), et s'arrangeront toujours pour récupérer cet argent ailleurs. Soit chez le locataire, pas d'autre possibilité.

Le second effet Kiss Cool : moins d'investisseurs = moins de biens, et moins de biens "décents" parmi ce qu'il reste = augmentation des loyers (la demande étant soit constante, soit en augmentation structurelle).

Bref, même en essayant d'oublier le fait que ça me toucherait directement, je ne verrais ça que comme une mauvaise idée.

rexou, D1791, grmff

D1791 · #7 17-09-2018 13:34:19

Je persiste et signe.
Dans le cadre de la location d’un logement par un privé pour un usage privé, les loyers ne sont pas imposés.
L’imposition se fait au précompte, comme à l’IPP, sur base du RC qui n’est que théoriquement lié au loyer.
Pour le dire autrement, pour l’imposition d’un bien X, peu importe que le loyer soit de 600 ou 1200€/mois, l’impôt sera le même.
Ce n’est donc pas le loyer qui est imposé. Ce serait plutôt la propriété immobilière.

Ce n’est pas la même chose.
Les informations du cadastre sont bien connues du fisc. Le montant des loyers n’est connu que par l’enregistrement des baux. (Là je tends une perche à Rexou angel )

Pourquoi je pense que les droits de succession «sont en partie hors sujet» ?
Ils sont hors sujet parce que décéder avec 1 000 000€ en immobilier ou décéder avec 1 000 000€ en produits financiers, tableaux…, c’est exactement pareil au niveau des droits de succession (hors habitation personnelle).
Que ces droits de succession soient trop élevés ou pas, c’est un autre débat. Intéressant certes, mais c’est un débat plus large qu’uniquement immobilier.

Ils sont en partie dans le sujet parce que faire une donation d’un patrimoine mobilier est incomparablement moins cher qu’un patrimoine immobilier. Mais, et ce n’est qu’une opinion personnelle, notre tarif de donation mobilière à 3 ou 3.3% en ligne directe est tout de même extrêmement sympathique pour tout qui a la possibilité de s’organiser.

Les chiffres de mon exemple ne servaient qu’à calculer un hypothétique taux d’imposition.
Il fallait bien calculer les droits de mutation sur une base et trouver un montant de loyer en adéquation.
Que mon calcul de rendement brut de brut de 4.8% (que j’aurais dû m’abstenir d’écrire) soit intéressant, rentable ou pas, c’est un autre débat. Chacun calculera sa rentabilité comme il veut.
Je maintiens qu’en Wallonie, trouver un logement de 150 000€ et le donner en location à 600€ n’est pas un exemple extravagant . Evidemment, si je prends un loyer supérieur, le résultat de la réflexion sera que l’immobilier est encore moins taxé (et déjà suite à l’exemple, il y a des dents qui grincent). Si je prends un loyer inférieur, j’aurais fait la démonstration que l’immobilier est plus taxé, mais je ne pense pas que l’exemple soit pertinent.

Toutes les remarques sur l’assurance, les travaux, la remise en état n’ont pas non plus de lien avec la fiscalité. Un salarié doit acheter une voiture/un abonnement pour aller travailler, parfois un ordinateur, parfois des costumes ou des habits professionnels. Tout n’est pas déductible, loin de là, donc sans impact non plus sur la fiscalité.

Par contre la réflexion d’Himura sur la rémunération du risque pris me paraît pertinente. Mais l’Etat a-t-il fait le choix de moins imposer les loyers que les revenus du travail parce que plus de risques sont pris ? Ce n’est pas impossible, mais à ce stade je n’en suis pas sûr. Dans ce cas pourquoi le précompte mobilier sur les dividendes est-il égal (et que depuis peu) avec celui sur les intérêts ?

Que l’augmentation de la fiscalité augmente les loyers, c’est intuitif, ça me semble très probable même si je n’ai pas lu une étude scientifique qui le démontre.
D’autant que d’une part, l’augmentation du loyer (hors indexation) n’est possible qu’à une certaine échéance (de 9 ans ou si c’est le locataire qui donne le renom pour un bail de courte durée).
Que d’autre part d’aucuns voudraient instaurer une grille des loyers (aujourd’hui indicative, mais demain lorsque tous les baux seront enregistrés ?).
Qu’enfin, un moment, on pourrait dépasser la capacité financière des locataires (de la demande). A ce moment-là, on peut augmenter le loyer pour répercuter tout ce qu’on veut, il n’y aura plus de candidats locataires.

Grmff, je ne comprends pas

grmff a écrit :

«Considérant que, pour les loyers commerciaux, on déduit 40% de frais forfaitaire, j'ai donc 25€ d'impôt sur mon loyer net de 60€. Soit 41% d'impôt.»

Sachant que la discussion initiée cherche à se placer hors du cadre des loyers commerciaux/professionnels/en société, est-ce un calcul impôt/imposable ou un calcul impôt/revenu brut ?

Pour l’IPP, ce n’est pas une question de premier, deuxième ou Xème bien. C’est une question de montant des intérêts. Avec un prêt «traditionnel» à mensualité constante, au début il y a beaucoup d’intérêts et ça diminue avec le temps. D’où la condamnation «à réinvestir quand il n’y a plus (assez) de crédit».
Pour ma part, je n’ai commencé à payer de l’IPP qu’après 19 ans parce que j’avais régulièrement fait de nouveaux crédits pour acheter de nouveaux biens et que parce qu’après avoir renégocié les taux des crédits, il n’y avait vraiment plus beaucoup d’intérêts.
Je suis d’ailleurs surpris que Grmff qui a bien compris l’intérêt du crédit et de l’effet de levier en soit à 1.5 mois à l’IPP. Peut-être Grmff est-il moins jeune que je ne me l’imagine sad et que la grande partie de ses crédits est déjà remboursée (avec l’argent des locataires, bien entendu devil ).
Panchito le dit bien

Panchito a écrit :

«Il n'y a que les bailleurs qui ont des prêts en cours, qui peuvent éventuellement déduire…»

Par contre pour les miettes, là je ne suis pas d’accord.

max11 · #8 17-09-2018 14:12:16

D1791 a écrit :

Pour l’IPP, ce n’est pas une question de premier, deuxième ou Xème bien. C’est une question de montant des intérêts. Avec un prêt «traditionnel» à mensualité constante, au début il y a beaucoup d’intérêts et ça diminue avec le temps. D’où la condamnation «à réinvestir quand il n’y a plus (assez) de crédit».
Pour ma part, je n’ai commencé à payer de l’IPP qu’après 19 ans parce que j’avais régulièrement fait de nouveaux crédits pour acheter de nouveaux biens et que parce qu’après avoir renégocié les taux des crédits, il n’y avait vraiment plus beaucoup d’intérêts.
Je suis d’ailleurs surpris que Grmff qui a bien compris l’intérêt du crédit et de l’effet de levier en soit à 1.5 mois à l’IPP. Peut-être Grmff est-il moins jeune que je ne me l’imagine et que la grande partie de ses crédits est déjà remboursée (avec l’argent des locataires, bien entendu ).
Panchito le dit bien
Panchito a écrit :
«Il n'y a que les bailleurs qui ont des prêts en cours, qui peuvent éventuellement déduire…»
Par contre pour les miettes, là je ne suis pas d’accord.

Exemple : PH de 150.000 € en 15 ans au taux de 1,92% avec un 1er remboursement en janvier :
- 1ère année : 2.804 €
- 2ème année : 2.635 €
- 3ème année : 2.463 €

Il ne faut pas beaucoup de RC (à indexer + 40%) pour dépasser ce montant et être imposé à l'IPP au taux le plus élevé....

max11 · #9 17-09-2018 14:16:43

J'ai lu un article ce week-end (Test achats je crois) qui m'a montré une autre fiscalité cachée du patrimoine immobilier :
La renégociation du PH auprès d'une autre institution de crédit...
Je ne m'étais jamais dit que c'était là aussi une aubaine pour l'Etat : annuler l'hypothèque et refaire une nouvelle hypothèque... l'Etat empoche deux fois des droits après avoir déjà touché une première fois lors du PH initial.... Sans oublier la TVA sur les honoraires du notaire...

Himura, rexou

max11 · #10 17-09-2018 14:32:39

D1791 a écrit :

Je persiste et signe.
Toutes les remarques sur l’assurance, les travaux, la remise en état n’ont pas non plus de lien avec la fiscalité. Un salarié doit acheter une voiture/un abonnement pour aller travailler, parfois un ordinateur, parfois des costumes ou des habits professionnels. Tout n’est pas déductible, loin de là, donc sans impact non plus sur la fiscalité.
Par contre la réflexion d’Himura sur la rémunération du risque pris me paraît pertinente. Mais l’Etat a-t-il fait le choix de moins imposer les loyers que les revenus du travail parce que plus de risques sont pris ? Ce n’est pas impossible, mais à ce stade je n’en suis pas sûr. Dans ce cas pourquoi le précompte mobilier sur les dividendes est-il égal (et que depuis peu) avec celui sur les intérêts ?

Les revenus d'un immeuble ne doivent pas se comparer aux revenus d'un salarié mais, à la limite, de l'indépendant ou la société.
Il faut faire des frais & des dépenses pour valoriser l'outil, les investissements qui produisent le bien à vendre et lui trouver des acheteurs.
Toutes ces dépenses sont des charges du travail et sont déductibles (avec toutes les limites qu'on y met mais c'est un autre débat).
Imposer les loyers comme le travail doit donc impliquer une déduction des dépenses faites par les propriétaires pour maintenir leur investissement.
Comme pour une société, il faudrait donc obtenir un revenu imposable avec : loyers perçus - travaux - assurance - intérêts - précomptes - taxes - avocats,...
En BE, la majorité des bailleurs sont des particuliers et ne font donc que très peu d'économie d'échelle sur la quantité comme peuvent le faire les grands groupes propriétaires en France ou en Allemagne. On se rendrait donc vite compte que l'Etat percevrait moins d'impôt sur les loyers que maintenant sur le RC...

Par contre, ce serait un bon moyen de lutte contre le travail en noir, la main d'œuvre étrangère, ... Tout le monde voudra une facture...

La réflexion pour les propriétaires est peut-être ici : ce serait peut-être intéressant de se faire imposer sur les loyers si tous les frais sont déductibles...

D1791

D1791 · #11 17-09-2018 14:41:06

max11 a écrit :

Exemple : PH de 150.000 € en 15 ans au taux de 1,92% avec un 1er remboursement en janvier :
- 1ère année : 2.804 €
- 2ème année : 2.635 €
- 3ème année : 2.463 €
Il ne faut pas beaucoup de RC (à indexer + 40%) pour dépasser ce montant et être imposé à l'IPP au taux le plus élevé....

Sur base des chiffres ci-dessus, à l'index de 2017 (1.7491), avec un RC de 1000€, la 3e année les intérêts seraient encore supérieurs. Premier impact après 4 ans à priori donc si aucun autre crédit (1000 * 1.7491 * 1.40 = 2448).

Peut-être ma vision est-elle incomplète, notamment dû à ma localisation, mais aucun de mes biens n'a un RC de 1000€, loin de là.
Je pars du principe qu'il y a quand même un petit lien entre RC et valeur du bien => si RC supérieur, prix supérieur, emprunt supérieur => intérêts supérieurs.

Le Luxembourg, serait-il si différent de Charleroi ou Liège ?
Le Brabant, c'est peut-être différent.

D1791 · #12 17-09-2018 14:44:04

max11 a écrit :

La réflexion pour les propriétaires est peut-être ici : ce serait peut-être intéressant de se faire imposer sur les loyers si tous les frais sont déductibles...

Intéressant.
Ca mérite une réflexion approfondie.

Himura · #13 17-09-2018 14:48:10

D1791 a écrit :

Pourquoi je pense que les droits de succession «sont en partie hors sujet» ?
Ils sont hors sujet parce que décéder avec 1 000 000€ en immobilier ou décéder avec 1 000 000€ en produits financiers, tableaux…, c’est exactement pareil au niveau des droits de succession (hors habitation personnelle).
Que ces droits de succession soient trop élevés ou pas, c’est un autre débat. Intéressant certes, mais c’est un débat plus large qu’uniquement immobilier.
Ils sont en partie dans le sujet parce que faire une donation d’un patrimoine mobilier est incomparablement moins cher qu’un patrimoine immobilier. Mais, et ce n’est qu’une opinion personnelle, notre tarif de donation mobilière à 3 ou 3.3% en ligne directe est tout de même extrêmement sympathique pour tout qui a la possibilité de s’organiser.

Lors d'un décès, il est nettement plus facile de (sur)évaluer des immeubles, et de relier la propriété de ceux-ci au défunt, que n'importe quel bien mobilier qui n'est pas sur un compte bancaire.
Et il y en a.
Un patrimoine mobilié est, pour partie, masquable aux yeux du fisc (l'éthique étant une autre histoire que celle de la vie réelle)

D1791 a écrit :

Toutes les remarques sur l’assurance, les travaux, la remise en état n’ont pas non plus de lien avec la fiscalité. Un salarié doit acheter une voiture/un abonnement pour aller travailler, parfois un ordinateur, parfois des costumes ou des habits professionnels. Tout n’est pas déductible, loin de là, donc sans impact non plus sur la fiscalité.

Là je ne suis pas du tout d'accord.

Tout d'abord, un salarié déduit bel et bien ses déplacements domicile-lieu de travail, son matériel informatique, son bureau à la maison s'il en a (précompte, frais notariés, nettoyage, etc.), ses habits professionnels, et autres. Tout cela rentre dans les "frais réels", comme on les appelle.
Ceux-ci sont forfaitisés, pour l'ensemble des travailleurs, lorsqu'ils ne sont pas déclarés en détail. Mais ces dépenses sont bel et bien déductibles !

Ensuite, bien sûr que ces dépenses, liées à 100% avec l'acquisition d'un bien immobilier, sont à prendre en compte.
Vous parliez de rendement, et c'est un des facteurs essentiels de ce rendement.
Sans rendement, il n'y aurait aucun investissement (j'espère qu'on s'entend sur cette évidence).

On pourrait même - et par contre - peaufiner la question en intégrant les avantages fiscaux (ou assimilés) sur certains travaux de rénovation.

D1791 a écrit :

Par contre la réflexion d’Himura sur la rémunération du risque pris me paraît pertinente. Mais l’Etat a-t-il fait le choix de moins imposer les loyers que les revenus du travail parce que plus de risques sont pris ? Ce n’est pas impossible, mais à ce stade je n’en suis pas sûr. Dans ce cas pourquoi le précompte mobilier sur les dividendes est-il égal (et que depuis peu) avec celui sur les intérêts ?

Je n'ai aucune idée sur la conscience de "l'état' vis-à-vis de ces matières.
Personnellement, j'associe plus la fiscalité actuelle comme la résultante de différents groupes de pression, ainsi que des rapports de résultats des quelques bouées lancées par un gouvernement ou l'autre.
Tout comme pour la loi de l'offre et de la demande, on constate vite les résultats d'une action positive ou négative ; d'un côté ou de l'autre.

Ne perdez pas de vue que la problématique des logements sociaux est réelles. Que les gouvernements successifs s'y empêtrent, et parfois des politiciens malhabiles les payent chers.
Et que la situation actuelle des CPAS remet chaque mois ce thème sur la place publique, ou presque. Sans compter l'augmentation de la démographie.

D1791 a écrit :

Que l’augmentation de la fiscalité augmente les loyers, c’est intuitif, ça me semble très probable même si je n’ai pas lu une étude scientifique qui le démontre.

Intuitif ? Peut-être, mais pas sûr du tout.
Vous ne pouvez décemment pas attendre une étude scientifique sur tout pour vous faire une opinion valide.
Sur cette question, il y a un consensus (très) suffisamment large des économistes (et l'économie est une science), que pour ne pas remettre cela trop en doute.

D1791 a écrit :

D’autant que d’une part, l’augmentation du loyer (hors indexation) n’est possible qu’à une certaine échéance (de 9 ans ou si c’est le locataire qui donne le renom pour un bail de courte durée).
Que d’autre part d’aucuns voudraient instaurer une grille des loyers (aujourd’hui indicative, mais demain lorsque tous les baux seront enregistrés ?).
Qu’enfin, un moment, on pourrait dépasser la capacité financière des locataires (de la demande). A ce moment-là, on peut augmenter le loyer pour répercuter tout ce qu’on veut, il n’y aura plus de candidats locataires.

Je suis sûr que vous écrivez cela, avec une sorte de volontaire naïveté, à tendance provoquante.
- D'une part, je parie sur presque 50% des loyers de baux de longue durée qui ne sont pas indexés. Tout rattrapage fiscal serait une cause immédiate d'une indexation complète et directe.
- D'autre part, les baux de courte durée sont extrêmement fréquents - je pense même majoritaires. Je tablerais sur une moyenne de 2 à maximum 3 ans pour que les loyers soient augmentés, en fonction de l'impact fiscal nouveau.

Et il y aura une petite révolution avant qu'il n'y ait plus de candidats locataires.
Ca signifierait, avant tout, une inadéquation totale entre le coût de la vie et la richesse du pays.

rexou

Himura · #14 17-09-2018 14:58:49

D1791 a écrit :

max11 a écrit :
La réflexion pour les propriétaires est peut-être ici : ce serait peut-être intéressant de se faire imposer sur les loyers si tous les frais sont déductibles...
Intéressant.
Ca mérite une réflexion approfondie.

C'est une piste qui est en réflexion depuis au moins 20 ans.
Peut-être une des plus justes, et qui a l'avantage de pousser certains propriétaires mollassons à rénover leurs maisons,... mais aussi une des plus injustes.

Je prends mon cas - au moins je le connais bien :
Si j'achète un immeuble, ma première action est de le rénover propremement, fonctionnellement, et le mettre au goût du jour.
Bien sûr, ça me coûte cher, et ça prend du temps. Mais une fois terminé, je suis relativement tranquille pendant longtemps (même si la durée de vie d'une cuisine et d'une salle-de-bain est bien plus limitée avec un locataire qu'avec ma famille, bizarrement hmm ).

Pour 90% des travaux, je les fais moi-même.

Si demain une telle loi doit passer, je suis chocolat, et pas qu'un peu !
1. J'aurais investi dans tous les matériaux ou corps de métier, en payant la TVA. Et lorsque je dois récupérer petit à petit cet investissement, je serais taxé ?
2. Mon investissement personnel en temps de travail, mon expérience (et quelques outils), seraient pénalisant, car non-déductibles. Faire des travaux soi-même correspondrait presque à perdre de l'argent. Une ineptie.

Et je ne parle pas des petits arrangements qui vont fleurir, inévitablement.
Ou pire, des loyers qui vont être versés au noir, de la main à la main.
Et toute l'administration qu'il y aura derrière. Ca promet des engagements de fonctionnaires à la pelle.

rexou

max11 · #15 17-09-2018 15:00:53

D1791 a écrit :

max11 a écrit :
Exemple : PH de 150.000 € en 15 ans au taux de 1,92% avec un 1er remboursement en janvier :
- 1ère année : 2.804 €
- 2ème année : 2.635 €
- 3ème année : 2.463 €
Il ne faut pas beaucoup de RC (à indexer + 40%) pour dépasser ce montant et être imposé à l'IPP au taux le plus élevé....
Sur base des chiffres ci-dessus, à l'index de 2017 (1.7491), avec un RC de 1000€, la 3e année les intérêts seraient encore supérieurs. Premier impact après 4 ans à priori donc si aucun autre crédit (1000 * 1.7491 * 1.40 = 2448).
Peut-être ma vision est-elle incomplète, notamment dû à ma localisation, mais aucun de mes biens n'a un RC de 1000€, loin de là.
Je pars du principe qu'il y a quand même un petit lien entre RC et valeur du bien => si RC supérieur, prix supérieur, emprunt supérieur => intérêts supérieurs.
Le Luxembourg, serait-il si différent de Charleroi ou Liège ?
Le Brabant, c'est peut-être différent.

Probablement 3 ans avec les indexations mais 3 ou 4, c'est quand même rapide à mon sens.
Et vous n'allez pas faire un PH tous les 4 ans pour des travaux dans le même bien juste pour éviter l'IPP... (sans oublier que cela ne vous génère pas des loyers supplémentaires pour payer les mensualités)
Si vous achetez un autre bien après 4 ans, vous aurez un RC complémentaire à déclarer....
L'effet est boule de neige et vous avez donc de grandes "chances" d'être imposé à l'IPP plus vite que dans 19 ans.

max11 · #16 17-09-2018 15:12:43

Himura a écrit :

D1791 a écrit :
max11 a écrit :
La réflexion pour les propriétaires est peut-être ici : ce serait peut-être intéressant de se faire imposer sur les loyers si tous les frais sont déductibles...
Intéressant.
Ca mérite une réflexion approfondie.
C'est une piste qui est en réflexion depuis au moins 20 ans.
Peut-être une des plus justes, et qui a l'avantage de pousser certains propriétaires mollassons à rénover leurs maisons,... mais aussi une des plus injustes.
Je prends mon cas - au moins je le connais bien :
Si j'achète un immeuble, ma première action est de le rénover propremement, fonctionnellement, et le mettre au goût du jour.
Bien sûr, ça me coûte cher, et ça prend du temps. Mais une fois terminé, je suis relativement tranquille pendant longtemps (même si la durée de vie d'une cuisine et d'une salle-de-bain est bien plus limitée avec un locataire qu'avec ma famille, bizarrement ).
Pour 90% des travaux, je les fais moi-même.
Si demain une telle loi doit passer, je suis chocolat, et pas qu'un peu !
1. J'aurais investi dans tous les matériaux ou corps de métier, en payant la TVA. Et lorsque je dois récupérer petit à petit cet investissement, je serais taxé ?
2. Mon investissement personnel en temps de travail, mon expérience (et quelques outils), seraient pénalisant, car non-déductibles. Faire des travaux soi-même correspondrait presque à perdre de l'argent. Une ineptie.
Et je ne parle pas des petits arrangements qui vont fleurir, inévitablement.
Ou pire, des loyers qui vont être versés au noir, de la main à la main.
Et toute l'administration qu'il y aura derrière. Ca promet des engagements de fonctionnaires à la pelle.

Attention : je ne défends pas une taxation des loyers. je ne pense pas que ce serait une bonne idée !

Je n'ai bien entendu rien inventer avec "cette réflexion" qui existe depuis certainement plus de 20 ans. Qui est un doux rêve pour certains mais qui, heureusement, bloquent dés qu'on "en parle sérieusement" car ils se rendent compte que finalement ce n'est pas si intéressant que ça...

Pour votre cas, je vois deux points distincts :
- Comment gérer les investissements antérieurs à la loi pour leur déductibilté
- Votre investissement personnel dans la main d'œuvre pour les travaux à venir

Pour ce 2ème point, je dirais que c'est comme tout le monde aujourd'hui : le travail qu'on réalise pour gagner de l'argent est fait sur base de son savoir, de ses connaissances, de son temps, .... J'y passe du temps = je ne paie pas un pro (donc économie) mais je n'ai pas de charges à déduire.
Sur le principe, cela ne me choque pas car ça correspond à la réalité de beaucoup de personnes aujourd'hui.
La société de toiture qui refait son toit doit se facturer à elle-même pour pouvoir déduire son toit mais sera imposée sur la facture qu'elle a fait.

Himura · #17 17-09-2018 16:25:38

max11 a écrit :

Pour ce 2ème point, je dirais que c'est comme tout le monde aujourd'hui : le travail qu'on réalise pour gagner de l'argent est fait sur base de son savoir, de ses connaissances, de son temps, .... J'y passe du temps = je ne paie pas un pro (donc économie) mais je n'ai pas de charges à déduire.

Justement, ce n'est pas comme tout le monde aujourd'hui.

Je refais mon électricité chez moi = j'économise la main d'œuvre du professionnel.
Disons 1200 € de main d'œuvre (en réalité plus, car les corps de métier gagnent maintenant aussi sur le matériel placé - autre débat)

Dans cette hypothèse fiscale peu réfléchie (effectivement smile ) :
Je refais l'électricité dans un logement en location --> j'économie la main d'œuvre du professionnel ET je me prive d'une déduction fiscale (ou diminution de base imposable - c'est pareil) sur l'ensemble de la facture (pièces et main d'œuvre).
Donc 1200 € d'économisés, mais 1000 € (40% de 2500 €) potentiels non-récupérés.
Coût réel : 200 €

--> Rien qui puisse donner envie de continuer (sauf l'envie que ça soit bien fait smile ).

J'en conviens bien sûr, c'est estimatif, mais plutôt en fourchette basse. Et ça sert surtout à montrer l'écart. yikes

rexou

panchito · #18 17-09-2018 18:12:04

D1791 a écrit :

Je maintiens qu’en Wallonie, trouver un logement de 150 000€ et le donner en location à 600€ n’est pas un exemple extravagant .

Pas du tout!

J'ai acheté sur plan il y a 2 an un magnifique appartement dans un tout nouvel éco-quartier à Jambes à 153.000€ (appartement 1 ch).

La réception provisoire venait d'être à peine effectuée, et le peintre était encore occupé, tout était donc encore bâché, que les candidats-locataires faisaient la file dans l'escalier pour un loyer de 720€ hors charges....

rexou · #19 17-09-2018 21:18:27

D1791 a écrit :

Les informations du cadastre sont bien connues du fisc. Le montant des loyers n’est connu que par l’enregistrement des baux. (Là je tends une perche à Rexou angel )

Merci, je prends la perche avec plaisir !

Le système actuel repose en effet sur la taxation du bien. Le rêve de taxer les loyers ne se justifie que par l'espoir de voir les recettes fiscales augmenter.

Comment inciter le locataire -qui contrairement à un commerçant/indépendant ne déduit pas fiscalement ses frais de loyer- à déclarer le loyer qu'il paie ? Seule possibilité : par un avantage fiscal, ce qui ne contribuerait pas à la finalité recherchée de l'opération.

Il y a longtemps que le fisc réfléchit de manière approfondie à toute possibilité d'augmenter ses recettes. Et toute nouvelle formule qui serait finalement applicable dans le futur pénalisera le bailleur. Lequel répercutera sur le locataire. Lequel sera plus précarisé et plus dépendant des aides sociales, des logements sociaux, qui sont généralement un gouffre financier. Le nombre de logements vide risque aussi d'exploser.

Je rejoins entièrement la position de Himura.

max11, Himura

jacq · #20 18-09-2018 06:50:05

Himura a écrit :

max11 a écrit :
Pour ce 2ème point, je dirais que c'est comme tout le monde aujourd'hui : le travail qu'on réalise pour gagner de l'argent est fait sur base de son savoir, de ses connaissances, de son temps, .... J'y passe du temps = je ne paie pas un pro (donc économie) mais je n'ai pas de charges à déduire.
Justement, ce n'est pas comme tout le monde aujourd'hui.
Je refais mon électricité chez moi = j'économise la main d'œuvre du professionnel.
Disons 1200 € de main d'œuvre (en réalité plus, car les corps de métier gagnent maintenant aussi sur le matériel placé - autre débat)

Dans cette hypothèse fiscale peu réfléchie (effectivement ) :
Je refais l'électricité dans un logement en location --> j'économie la main d'œuvre du professionnel ET je me prive d'une déduction fiscale (ou diminution de base imposable - c'est pareil) sur l'ensemble de la facture (pièces et main d'œuvre).
Donc 1200 € d'économisés, mais 1000 € (40% de 2500 €) potentiels non-récupérés.
Coût réel : 200 €
--> Rien qui puisse donner envie de continuer (sauf l'envie que ça soit bien fait ).
J'en conviens bien sûr, c'est estimatif, mais plutôt en fourchette basse. Et ça sert surtout à montrer l'écart.

Un indépendant qui gagne 1200 € +200 € sur la marchandise paye en moyenne 55 a 60 % d'impôt sur son bénéfice sans compter ces charges social qui sont calculées en fonction de son bénéfice….. wink

Dernière modification par jacq (18-09-2018 06:51:21)

Débat sur la fiscalité immobilière

Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Re : Débat sur la fiscalité immobilière

Pied de page des forums