Achat appartement et fonds de réserve non payé par les anciens propriétaires

Dupuis · #1 30-09-2018 09:31:05

Bonjour,
Je voudrais acheter un appartement dans l’immeuble où je suis déjà propriétaire .
La rénovation des terrasses est prévue pour l’an prochain et j’ai entendu dire que les propriétaires de l’appartement qui me plaît ne paient plus leurs charges.
Que se passe t’il si j’achète cet appartement , est-ce moi qui vais devoir payer la totalité des frais de rénovation des terrasses et autres charges ( en fonction des quotités ) ou est-ce que les charges non payées seront retirées du prix de vente de l’appartement ?
Un syndic est-il obligé de donner les informations à un acheteur éventuel concernant l’approvisionnement ou non des divers fonds par le vendeur ?
Merci pour vos avis.
P.S. J’ai déjà demandé au syndic de nous communiquer le nom des mauvais payeurs mais il refuse catégoriquement.

grmff · #2 30-09-2018 10:09:32

Si le syndic travaille correctement, il fera saisie sur le produit de la vente. Si d'autres créanciers privilégiés (Etat, communes, régions, prêt hypothécaires,...) ont des créances plus importante que le produit de la vente, le solde restera à charge de la copropriété. Donc, vous, en fonction de vos quote-parts futures.

luc · #3 30-09-2018 11:21:07

En plus de ce que grmff a expliqué:

Dupuis a écrit :

Un syndic est-il obligé de donner les informations à un acheteur éventuel concernant l’approvisionnement ou non des divers fonds par le vendeur ?

Non, sauf par voie de remise des comptes annuels antérieurs après ce que vous avez signé le compromis. Ces comptes vont lister les dettes du vendeur qui restent à sa charge. Vous y paierai éventuellement pro rata.

Exemple fictif: dette pas payé par la vente: 10.000 EUR, qui sera mis à charge de l'ACP. Vos quotités sont 10/100 (fictif). Donc vous serez redevable envers l'ACP de 1.000 EUR trente jours après l'AGO 2019 si les comptes 2018 (y compris les charges pour l'ACP de votre achat en 2018) lors l'information, délibération et vote des décomptes 2018 (lors de l'AGO 2019). Je simplifie. Ceci est un exemple fictif.

Dupuis a écrit :

P.S. J’ai déjà demandé au syndic de nous communiquer le nom des mauvais payeurs mais il refuse catégoriquement.

Interdit depuis 23.05.2018 (RGPD), sauf si on suit des règles draconiennes qui empêchent de le communiquer en détail plus loin que le CdC, CaC ou le CP qui demande explicitement à le consulter.

grmff · #4 30-09-2018 13:10:44

Luc, il est déjà propriétaire dans l'immeuble. Il a donc tous les droits pour recevoir toutes les informations...

Dupuis · #5 30-09-2018 14:19:32

grmff a écrit :

Si le syndic travaille correctement, il fera saisie sur le produit de la vente. Si d'autres créanciers privilégiés (Etat, communes, régions, prêt hypothécaires,...) ont des créances plus importante que le produit de la vente, le solde restera à charge de la copropriété. Donc, vous, en fonction de vos quote-parts futures.

N’est-il pas possible de mettre une clause suspensive outre l’accord de prêt par la banque que la vente se fera à condition que le vendeur ait apuré ses dettes éventuelles auprès de la copropriété ?

luc · #6 30-09-2018 15:10:26

grmff a écrit :

Luc, il est déjà propriétaire dans l'immeuble. Il a donc tous les droits pour recevoir toutes les informations...

D'accord, mais les droits d'un CP ne sont pas illimités. il a le droit pour recevoir ou consulter toutes les informations non-confidentielles concernant des tiers. Ce qui est confidentiel et qui a le droit de les accéder est à déterminer par le RGPD, les lois, les statuts et les contrats des fournisseurs (logiciel compta, ...) et sous-contractants (type ISTA, ...). Il est un fait que le CdC a un accès complet, mais il ne peut pas passer l'info en détail à d'autres CP.

PIM · #7 30-09-2018 16:14:15

Dupuis a écrit :

grmff a écrit :
Si le syndic travaille correctement, il fera saisie sur le produit de la vente. Si d'autres créanciers privilégiés (Etat, communes, régions, prêt hypothécaires,...) ont des créances plus importante que le produit de la vente, le solde restera à charge de la copropriété. Donc, vous, en fonction de vos quote-parts futures.
N’est-il pas possible de mettre une clause suspensive outre l’accord de prêt par la banque que la vente se fera à condition que le vendeur ait apuré ses dettes éventuelles auprès de la copropriété ?

Une condition suspensive ne peut pas dépendre de la volonté de l'une des parties concernées...

Dupuis · #8 30-09-2018 16:29:19

PIM a écrit :

Dupuis a écrit :
grmff a écrit :
Si le syndic travaille correctement, il fera saisie sur le produit de la vente. Si d'autres créanciers privilégiés (Etat, communes, régions, prêt hypothécaires,...) ont des créances plus importante que le produit de la vente, le solde restera à charge de la copropriété. Donc, vous, en fonction de vos quote-parts futures.
N’est-il pas possible de mettre une clause suspensive outre l’accord de prêt par la banque que la vente se fera à condition que le vendeur ait apuré ses dettes éventuelles auprès de la copropriété ?
Une condition suspensive ne peut pas dépendre de la volonté de l'une des parties concernées...

Si les deux parties signent le compromis cela ne veut-il pas dire que le vendeur et l’acheteur sont d’accord ?

Dupuis · #9 30-09-2018 16:34:55

luc a écrit :

grmff a écrit :
Luc, il est déjà propriétaire dans l'immeuble. Il a donc tous les droits pour recevoir toutes les informations...
D'accord, mais les droits d'un CP ne sont pas illimités. il a le droit pour recevoir ou consulter toutes les informations non-confidentielles concernant des tiers. Ce qui est confidentiel et qui a le droit de les accéder est à déterminer par le RGPD, les lois, les statuts et les contrats des fournisseurs (logiciel compta, ...) et sous-contractants (type ISTA, ...). Il est un fait que le CdC a un accès complet, mais il ne peut pas passer l'info en détail à d'autres CP.

Donc, lorsqu’on achète un appartement on achète aussi les dettes de l’ancien propriétaire , je doute que beaucoup de futurs acquéreurs soient au courant de cette arnaque d’autant que personne ne le dit .

panchito · #10 30-09-2018 16:55:04

Comme vous êtes déjà CP dans cet immeuble, vous le connaissez comme votre poche.

Il est certes étonnant que vous ne receviez pas automatiquement la balance des copropriétaires avec vos décomptes trimestriels. Vous n' avez jamais fait mettre ce point à l'ordre du jour?

D'autre part le syndic doit vous la communiquer sur simple demande. Par exemple si vous voulez suivre l'évolution des impayés.

Donc je pense que vous n'avez pas un bon syndic.

Et qu'avant de songer à acheter un autre bien dans cette ACP, vous devriez changé de syndic.

L'ACP est une grande famille avec un seul compte en banque commun, si bien que chaque CP est responsable (a prorata de ses quotités) des dettes des autres.

N'Oubliez pas que les avocats sont formels, le syndic ne peut en aucun cas se cacher derrière le RGPD pour ne pas vous donner exactement le nom et les dettes des mauvais payeurs sur simple demande!

GT · #11 30-09-2018 17:16:44

En ce qui concerne les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant, je ne crois pouvoir mieux faire que de reproduire les articles 577-11/1, du code civil, actuel et futur.

art.577-11/1 (actuel)

"Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l'acte authentique constatant la cession. A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant."

Cet article 577-11/1 a cependant été remplacé ds le code civil par l'article 174 de la loi du 18/6/2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, loi s'appliquant à partir du 1er janvier 2019 à tout immeuble ou groupe d'immeubles répondant aux conditions visées à l'article 577-3 du Code civil.

Art. 577-11/1. (futur)

"Lors de la passation de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur les sommes dues, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires en ce compris les frais de récupération judiciaire et extrajudiciaire des charges, dus par le copropriétaire sortant, ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu de l'article 577-1, §§ 1er à 3. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le copropriétaire sortant conteste ces arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l'acte authentique.
A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la date de l'envoi recommandé visé à l'alinéa 2, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au copropriétaire sortant. "

GT · #12 30-09-2018 17:51:18

Dupuis a écrit :

Donc, lorsqu’on achète un appartement on achète aussi les dettes de l’ancien propriétaire , je doute que beaucoup de futurs acquéreurs soient au courant de cette arnaque d’autant que personne ne le dit .

La cession d'un lot privatif fait l'objet des dispositions contenues ds les articles 577-11 et 577-11/1 du code civil.

Votre affirmation doit être lue et nuancée à la lumière de ces textes.

Si vous vous estimez insuffisamment informé, vous pouvez faire la démarche en vue de devenir membre du SNPC (par exemple).

Dernière modification par GT (30-09-2018 18:05:27)

luc · #13 30-09-2018 19:24:17

Dupuis a écrit :

luc a écrit :
grmff a écrit :
Luc, il est déjà propriétaire dans l'immeuble. Il a donc tous les droits pour recevoir toutes les informations...
D'accord, mais les droits d'un CP ne sont pas illimités. il a le droit pour recevoir ou consulter toutes les informations non-confidentielles concernant des tiers. Ce qui est confidentiel et qui a le droit de les accéder est à déterminer par le RGPD, les lois, les statuts et les contrats des fournisseurs (logiciel compta, ...) et sous-contractants (type ISTA, ...). Il est un fait que le CdC a un accès complet, mais il ne peut pas passer l'info en détail à d'autres CP.
Donc, lorsqu’on achète un appartement on achète aussi les dettes de l’ancien propriétaire , je doute que beaucoup de futurs acquéreurs soient au courant de cette arnaque d’autant que personne ne le dit .

Vous lisez ce que n'ai pas écrit. Je parlais des droits d'accès à l'info et pas du droit de qui doit payer quoi. GT vous a informé dans ce contexte.

PIM · #14 30-09-2018 19:36:26

Dupuis a écrit :

PIM a écrit :
Dupuis a écrit :
grmff a écrit :
Si le syndic travaille correctement, il fera saisie sur le produit de la vente. Si d'autres créanciers privilégiés (Etat, communes, régions, prêt hypothécaires,...) ont des créances plus importante que le produit de la vente, le solde restera à charge de la copropriété. Donc, vous, en fonction de vos quote-parts futures.
N’est-il pas possible de mettre une clause suspensive outre l’accord de prêt par la banque que la vente se fera à condition que le vendeur ait apuré ses dettes éventuelles auprès de la copropriété ?
Une condition suspensive ne peut pas dépendre de la volonté de l'une des parties concernées...
Si les deux parties signent le compromis cela ne veut-il pas dire que le vendeur et l’acheteur sont d’accord ?

Cela peut être une condition (modalité) de la vente, mais pas une condition suspensive. La nuance n'est pas anodine.

luc · #15 30-09-2018 20:18:10

Dupuis a écrit :

Bonjour,
Je voudrais acheter un appartement dans l’immeuble où je suis déjà propriétaire .(...)

Q1: plus que 19 appartements, ... ?
Si oui votre syndic n'applique pas l'AR du 12.07.2012 comme il faut: comptabilité par lot privatif et pas par propriétaire, mais les provisions, sont au nom du propriétaire du lot à la date de la facture. Dans votre cas les dettes de l'ancien CP ne peuvent pas être transcrit sur votre compte.

Q2: comment le budget des travaux terrasses 2019, qu'on essaie de mettre à votre charge, a été libellé dans le PV de l'AG 2017 ou 2018 en question?

Dupuis · #16 30-09-2018 22:25:33

luc a écrit :

Dupuis a écrit :
Bonjour,
Je voudrais acheter un appartement dans l’immeuble où je suis déjà propriétaire .(...)
Q1: plus que 19 appartements, ... ?
Si oui votre syndic n'applique pas l'AR du 12.07.2012 comme il faut: comptabilité par lot privatif et pas par propriétaire, mais les provisions, sont au nom du propriétaire du lot à la date de la facture. Dans votre cas les dettes de l'ancien CP ne peuvent pas être transcrit sur votre compte.
Q2: comment le budget des travaux terrasses 2019, qu'on essaie de mettre à votre charge, a été libellé dans le PV de l'AG 2017 ou 2018 en question?

Q1 plus de 20 appartements, tous les ans chaque propriétaire reçoit son décompte pour son lot , la liste des factures , les dépenses en fonction des clés de répartition , le passif, l’actif et le solde
Q2 "on " n’essaye pas de mettre le budget travaux terrasses à ma charge, je Participe au fonds de réserve en fonction de mes quotites.
.Les travaux terrasses vont débuter très probablement en 2019 , dès que l’argent nécessaire sera sur le compte de l’ACP.. Les demandes pour le fonds de réserve on été ajustés en vue de ces travaux
Sur le PV de l’AG 2016 il était juste indiqué : Fonds de réserve : 3 euros par quotité payable en 2 fois par an.

panchito · #17 01-10-2018 06:18:36

R1: Seulement tous les ans? Vous n'avez pas exigé d'avoir des décomptes trimestriels? Avec la balance des copropriétaires? Mme Dupuis, il faut agir!

Car quand il y a des mauvais payeurs, comme le syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec le compte de la copropriété, il n'aura d'autres possibilités que de lever des fonds pour boucher le trou des mauvais payeurs! Et vous devez légalement y participer.

Donc c'est vraiment un must de savoir au moins une fois par trimestre (une fois pas mois c'est mieux) qui a des dettes vis à vis de la copropriété.

En plus si vous voulez y acheter un autre appartement, vous aller doubler votre quote-part dans ces levées de fonds pour mauvais payeurs.

A éviter donc.Vous nous dites qu'un fonds de réserve a été appelé pour refaire les terrasses.

D'après la loi, le fonds de réserve demeure la propriété de l'ACP en cas de vente.

Maintenant les vendeurs qui sont malins, rejoutent leur quote-part dans les fonds de réserve à leur prix de vente....

panchito · #18 01-10-2018 06:38:53

Pauvre Ninifel, vous n'êtes tombée que dans des ACP gérées par de mauvais Syndics.

Vous avez déjà déménagé 12 fois? Puisque vous nous avez dit que vous, vous n'êtes pas propriétaire bailleur...

Et jamais, dans aucune des 12 copropriétés où vous avez transité, vous n'avez songé à faire mettre un point à l'ODJ d'une AG pour changer de syndic?

Et exiger d'avoir les balances des copropriété au moins une fois par trimestre?

Vous me décevez Madame Ninifel.

Les avocats sont formels,tout CP a le droit à cette information vitale puisqu'ils partagent le même compte en banque!

Dupuis · #19 01-10-2018 07:16:31

panchito a écrit :

R1: Seulement tous les ans? Vous n'avez pas exigé d'avoir des décomptes trimestriels? Avec la balance des copropriétaires? Mme Dupuis, il faut agir!
Car quand il y a des mauvais payeurs, comme le syndic ne peut pas descendre en-dessous de zéro avec le compte de la copropriété, il n'aura d'autres possibilités que de lever des fonds pour boucher le trou des mauvais payeurs! Et vous devez légalement y participer.
Donc c'est vraiment un must de savoir au moins une fois par trimestre (une fois pas mois c'est mieux) qui a des dettes vis à vis de la copropriété.
En plus si vous voulez y acheter un autre appartement, vous aller doubler votre quote-part dans ces levées de fonds pour mauvais payeurs.
A éviter donc.Vous nous dites qu'un fonds de réserve a été appelé pour refaire les terrasses.
D'après la loi, le fonds de réserve demeure la propriété de l'ACP en cas de vente.
Maintenant les vendeurs qui sont malins, rejoutent leur quote-part dans les fonds de réserve à leur prix de vente....

Si la vente se fait, le fonds de réserve pour les terrasses devrait être suffisant à condition que tous payent leur cote part ce qui n’est pas le cas pour l’appartement que j’aimerais acheter.
Je vais renoncer à cet achat , trop de problèmes en perspective .
Merci pour vos conseils

PIM · #20 01-10-2018 08:33:44

panchito a écrit :

D'après la loi, le fonds de réserve demeure la propriété de l'ACP en cas de vente.
Maintenant les vendeurs qui sont malins, rejoutent leur quote-part dans les fonds de réserve à leur prix de vente....

Il peut y être dérogé, en pratique, si c'est prévu dès le compromis de vente qui mentionnera alors que la quote-part du fonds de réserve, à savoir ... €, fera l'objet d'un remboursement par l'acquéreur au vendeur.
A défaut, ce montant sera considéré comme étant inclus dans le prix de vente.

Evidemment dans le cas exposé ici, c'est un peu plus compliqué car apparemment le vendeur n'a pas payé sa quote-part au fonds de réserve.

MarcoBrux

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