Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Bim · #1 09-10-2018 13:57:13

Bonjour à tous,

Nouvellement inscrit sur ce forum très intéressant que je suis passivement depuis un certain temps déjà, je me décide (enfin) à y prendre part. Je viens donc soumettre à vos lanternes une problématique que je rencontre concernant le financement de biens de rapport.
J’ai réalisé un premier achat d’un immeuble de rapport il y a 2 ans, à Mons. Actuellement, j’essaie d’acquérir un deuxième bien de rapport, dans la même ville. Je me retrouve confronté, pour la deuxième fois (j’ai déjà dû renoncer à une affaire), à un refus de financement de la part de plusieurs banques/organismes de crédit. La raison invoquée étant à chaque fois que je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et que du coup, on me consentirait un prêt qu’à concurrence de 80% au grand maximum du prix d’achat du bien, ce qui ne m’arrange pas. Je désire en effet faire financer ce deuxième bien à raison de 100% du prix d’achat (apport de fonds propres pour les frais d’achat), afin de conserver du cash dans le but de renouveler l’opération d’ici 2-3 ans (on devient vite addict au monopoly…). Je sollicite votre avis. Avez-vous déjà été confrontés à un refus de financement de la sorte ? Comment avez-vous agi pour lever cette barrière ?
J’ai beau présenté le dossier sous toutes les formes (business plan, calculs de rentabilité détaillés, stratégie de gestion locative (critères de sélection de locataires, etc…), mise en avant du succès de la première opération (financement sur 80% du prix d’achat, cash flow positif, pas d’arriérés de loyers sur 2 ans, bien en bon état et conforme urbanistiquement, aucun problème de remboursement du prêt), proposition d’une prise d’hypothèque aussi sur le premier bien… Mais rien n’y fait… On me refuse systématiquement le prêt à 100%... Ma situation professionnelle ne me permet pas actuellement d’envisager de loger au même endroit pour du moyen/long terme, raison pour laquelle je suis locataire, avec ma compagne, de notre résidence principale.

Merci d’avance pour votre contribution !

PIM · #2 09-10-2018 14:20:11

Bienvenue sur notre forum et merci pour votre première participation active.

Pour votre prêt à 100 %:
- avez-vous déjà pris contact avec un courtier en crédits
- les banques qui refusent le 100 % seraient d'accord avec quelles quotités ?
- une inscription en 2e rang sur le premier immeuble, cela n'aide pas ?

D1791 · #3 09-10-2018 14:31:39

Avez-vous essayé avec une autre banque ?
Ou via un courtier ?
Avez-vous d'autres garanties qui pourraient entrer dans la balance (mise en gage d'un portefeuille boursier par ex.) ?
Avez-vous la possibilité de faire en pas en finançant une partie des 20% via un prêt personnel par exemple ?

Bim · #4 09-10-2018 14:55:53

Bonjour,

Merci pour vos réponses.
J'ai essayé auprès de plusieurs banques et également via des courtiers. Un courtier a pu me proposer un financement sur 100 % mais avec un taux d'intérêt très élevé et à condition de prendre les assurances (vie et habitation) chez la banque en question avec des tarifs particulièrement élevés. Ces conditions n'étaient pas du tout intéressantes. Sinon on m'a toujours répondu que ça passait sans problème sur 80 % de quotité mais pas au-dessus, à cause que je ne suis pas propriétaire de ma RP.

J'ai essayé de proposer de prendre une hypothèque secondaire sur le premier bien mais les banques refusent aussi car, selon elles, elles ne prennent en considération que 80% du patrimoine immobilier "net" qui ne couvre pas les 20% du prix d'achat et que vu mon jeune âge (< 30 ans), elles prendraient trop de risque.

J'ai pensé à l'option du prêt personnel mais les conditions actuelles de ces prêts amputent pas mal la rentabilité du projet et me contraignent à postposer la prochaine acquisition.
Les banques et les courtiers voient le cash dont je dispose et veulent absolument que je fasse un apport sur les frais de notaire et 20% du prix d'achat...
Pour le moment j'en suis résolu à devoir attendre 1 an avant de réaliser une deuxième acquisition, ce délai me permettant alors de disposer d'un patrimoine immobilier "net" couvrant les 20% du prix d'achat d'un bien de ce type.

Himura · #5 09-10-2018 15:32:40

Bim a écrit :

Pour le moment j'en suis résolu à devoir attendre 1 an avant de réaliser une deuxième acquisition, ce délai me permettant alors de disposer d'un patrimoine immobilier "net" couvrant les 20% du prix d'achat d'un bien de ce type.

Ce n'est pas votre projet initial, mais c'est peut-être plus sage aussi. wink

Bim · #6 10-10-2018 09:25:04

Himura a écrit :

Ce n'est pas votre projet initial, mais c'est peut-être plus sage aussi.

En attendant, la bourse ne se porte pas mal, cela permet de ne pas laisser les fonds dormir, c'est un moindre mal smile

Disons que le problème (en tout cas à Mons) est que les immeubles de rapport intéressants ne courent pas les rues et qu'il faut parfois patienter pendant de longs mois avant qu'un bien intéressant n'apparaisse. Le marché est inondé d'immeubles de rapport qui ne sont pas en ordre (division illégale de maison unifamiliale) et qui sont quasiment impossible à régulariser d'un point de vue urbanistique, vu ce que les normes actuelles de la ville exigent pour des immeubles à plusieurs logements. Souvent, beaucoup de ces biens sont aussi dans en état proche de l'insalubrité... Bref, les occasions intéressantes ne sont pas fréquentes et de ce fait, la concurrence peut parfois être rude... (Mais j'aime le challenge heureusement smile )

AD · #7 12-10-2018 15:42:52

Bonjour Monsieur,

Je suis un peu dans votre cas avec mon/ma partenaire. Nous avons cherché pendant 2 ans un bien.

Nos critères étaient:

- en bon état
- Immeuble de rapport avec plusieurs entités
- une entité pour y vivre dans un premier temps
- pas de "gros" travaux"
- Immeuble en ordre d'un point de vue urbanistique (Ville de Liège)

Cela fait, 2 ans que je tâte le marché sur Liège et nous avons trouvé une opportunité en Mars... Depuis plus grand chose....

C'est vraiment difficille de touver mais il faut être patient et saisir l'opportunité au bon moment big_smile

En ce qui concerne le financement, j'ai obtenu un financement à 100% avec un très bon taux ( en dessous de 1,85 sur 20 ans fixe) comparé au taux du marché.

Bonne chance !!

grmff · #8 13-10-2018 08:17:05

Bonjour
Parfois, c'est une question de personne.
J'ai eu dernièrement deux refus de financement. Vu les circonstances, j'ai redéposé une demande, et elle est passée. Changement de personne de contact...

Bim · #9 15-10-2018 09:45:50

grmff a écrit :

Bonjour
Parfois, c'est une question de personne.
J'ai eu dernièrement deux refus de financement. Vu les circonstances, j'ai redéposé une demande, et elle est passée. Changement de personne de contact...

C'est clair que la personne qui est en face peut changer la donne. Mais après avoir tenté plusieurs banques et courtiers, j'ai renoncé, n'ayant pas non la possibilité de prendre des RDV n'importe quand, boulot oblige.

Ce qui me "choque" à chaque fois, c'est que ces interlocuteurs ne comprennent pas grand chose à l'investissement immobilier, qui est , fondamentalement, simple (combien n'ont pas compris mes calculs de rentabilité.... Vous avez dit effet levier ? késako ?)

panchito · #10 15-10-2018 11:27:54

Je pense que même si vous n'étiez pas locataire, c'est le fait que vous voulez emprunter à 100% qui fait que toutes les banques rejettent votre demande.

Vous ne savez pas payer les 20% qui vous permettrait de descendre à 80%?

Vous disiez que vos placements en bourse avaient été tellement fructueux les dernières années, c'est donc le bon moment pour vendre quelques fonds/actions, la bourse est en train de se retourner...

Mieux vaut sécuriser vos gains dans l'immobilier.

C'est sur que l'appellation "effet de levier" fait paniquer les banquiers. Il est formellement interdit d'acheter des véhicules de placement via un prêt.

Donc normal qu'ils ne comprennent pas qu'il y des investisseurs qui le font pour de l'immobilier....

C'est d'ailleurs cet effet de levier qui a déclenché la crise des subprimes aux Etats-Unis, la faillite de Lehman Brothers, et la crise financière mondiale en 2008.

Bim · #11 15-10-2018 12:29:57

Je pense que même si vous n'étiez pas locataire, c'est le fait que vous voulez emprunter à 100% qui fait que toutes les banques rejettent votre demande.

L'esprit d'un banquier est insondable, c'est peut-être en effet juste une façon diplomatique de m'envoyer sur les roses. Parfois s'ils ont atteint le quota de crédits hypothécaires à faire sur l'année, il recalent les dossiers les plus "risqués". J'ai eu cas pour mon 1er bien. Les demandes que j'ai rentrées en fin d'année ont toutes été refusées, et celles rentrées en janvier quasi toutes acceptées...

Vous disiez que vos placements en bourse avaient été tellement fructueux les dernières années, c'est donc le bon moment pour vendre quelques fonds/actions, la bourse est en train de se retourner...
Mieux vaut sécuriser vos gains dans l'immobilier.

C'est vrai que le climat boursier devient un peu plus incertain maintenant. Je redeviens plus liquide et c'est pour ça que j'envisageais un achat d'un 2eme bien de rapport.

Vous ne savez pas payer les 20% qui vous permettrait de descendre à 80%?

Si je pourrais les payer mais je préfères garder du cash pour pouvoir saisir les opportunités boursières qui vont se présenter dans les mois à venir et ainsi régénérer un capital à placer dans l'immobilier d'ici 2-3 ans. Si je mets les 20% maintenant en apport, je ne pourrais plus envisager d'achat immobilier avant 5-6 ans. Or le temps est un allié précieux en investissement...

C'est sur que l'appellation "effet de levier" fait paniquer les banquiers. Il est formellement interdit d'acheter des véhicules de placement via un prêt.
Donc normal qu'ils ne comprennent pas qu'il y des investisseurs qui le font pour de l'immobilier....
C'est d'ailleurs cet effet de levier qui a déclenché la crise des subprimes aux Etats-Unis, la faillite de Lehman Brothers, et la crise financière mondiale en 2008.

Tout à fait ! Au final, les investisseurs immobiliers prudents, gérant leur patrimoine en bon père de famille et utilisant l'effet levier avec prudence paient pour ces erreurs commises par des gens aveuglés par la cupidité et l'avidité...

panchito · #12 15-10-2018 16:23:50

Attention aussi au fisc qui a déjà requalifié des loyers en revenus taxables, suivant le nombre d'opérations et surtout le nombre de demandes de prêts.

Car ils estiment que cela sort totalement de la gestion en bon père de famille qui se limiterait, d'après le fisc, à gérer des biens reçus en héritage où payés en cash sur base de revenus du travail déjà hyper taxés, ou revenus de placements boursiers surtaxés eux-aussi...

grmff · #13 15-10-2018 17:23:05

Je pense surtout que la crise boursière a été créé par des courtiers qui prétaient sur base de dossiers fraudés pour financer des biens de consommations en 2e rang, pas tellement pour financer de l'immobilier. Avec des crédits à taux variables à des gens qui ne sauraient pas payer de toute façon. Les taux ont grimpé, les gens n'ont plus su payer.

Cette crise s'est propagée parce que les banques ont emballé ces crédits pourris dans des fonds prétendumment de qualité, mais pourri en réalité. Les banques européennes ont acheté ces fonds pourri avec l'argent des épargnant et tout s'est planté...

Rien à voir avec un investissement immobilier quelque soit l'effet de levier...

D1791

panchito · #14 15-10-2018 17:39:18

Non, cette crise est vraiment venue de l'immobilier américain:

Voir Ici

Et ici

Himura · #15 15-10-2018 18:15:21

Panchito, prenez la peine de lire ce qu'a écrit Grmff. C'est effectivement la raison réelle.
Il fait la distinction entre le marché immobilier "réel", qui n'était pas le problème, et le marché immobilier "titrisé", qui est devenu un problème suite aux prêts accordés à des personnes ne disposant pas de revenus suffisants, des hypothèques en cascade, et de la mise de ces actifs dans des fonds spéculatifs sur-vendus.

luc, D1791

panchito · #16 15-10-2018 21:01:40

Je suppose qu'ici aussi, les banques estiment que les revenus professionnels sont insuffisants surtout si on est locataire et qu'on a encore un loyer à payer en plus des prêts hypothécaires...

Certaines banques refusent d'ailleurs de prendre la totalité des loyers existants et/ou potentiels en comptes pour calculer les mensualités supportables par l’emprunteur.

Elles jugent l'ensemble des revenus trop aléatoires et donc ce business est bien trop risqué pour des banques belges...

luc · #17 16-10-2018 06:43:24

panchito a écrit :

Non, cette crise est vraiment venue de l'immobilier américain:
Voir Ici
Et ici

Vous croyez qu'on n'est pas concerné?
Vraiment ?

grmff · #18 16-10-2018 08:55:45

Bim a écrit :

grmff a écrit :
Bonjour
Parfois, c'est une question de personne.
J'ai eu dernièrement deux refus de financement. Vu les circonstances, j'ai redéposé une demande, et elle est passée. Changement de personne de contact...
C'est clair que la personne qui est en face peut changer la donne. Mais après avoir tenté plusieurs banques et courtiers, j'ai renoncé, n'ayant pas non la possibilité de prendre des RDV n'importe quand, boulot oblige.
Ce qui me "choque" à chaque fois, c'est que ces interlocuteurs ne comprennent pas grand chose à l'investissement immobilier, qui est , fondamentalement, simple (combien n'ont pas compris mes calculs de rentabilité.... Vous avez dit effet levier ? késako ?)

Je persiste à croire que vous n'êtes pas tombé sur la bonne personne. Persévérez. Accrochez-vous. Vous trouverez. Quitte à financer 90% plutôt que 100% et à ralentir le rythme.

Vous pouvez aussi indiquer que vous réservez votre cash pour les travaux envisagés...

Bim · #19 16-10-2018 09:18:44

panchito a écrit :

Attention aussi au fisc qui a déjà requalifié des loyers en revenus taxables, suivant le nombre d'opérations et surtout le nombre de demandes de prêts.
Car ils estiment que cela sort totalement de la gestion en bon père de famille qui se limiterait, d'après le fisc, à gérer des biens reçus en héritage où payés en cash sur base de revenus du travail déjà hyper taxés, ou revenus de placements boursiers surtaxés eux-aussi...

J'avais potassé ce point avant de me lancer dans l'immobilier de rapport. Il semble que ce sont les plus-values sur reventes de biens qui sont visées par une requalification en revenus divers ou professionnels. Sont donc surtout visés les investisseurs qui font de l'achat-revente style marchand de biens.

Panchito a écrit :

Je suppose qu'ici aussi, les banques estiment que les revenus professionnels sont insuffisants surtout si on est locataire et qu'on a encore un loyer à payer en plus des prêts hypothécaires...
Certaines banques refusent d'ailleurs de prendre la totalité des loyers existants et/ou potentiels en comptes pour calculer les mensualités supportables par l’emprunteur.
Elles jugent l'ensemble des revenus trop aléatoires et donc ce business est bien trop risqué pour des banques belges...

Les banques prennent en considération 80% des loyers. Du coup je ne m'intéresse qu'aux biens qui permettent d'être financés à 100% du prix d'achat (hors frais) sur 20 ou 25 ans avec une échéance mensuelle de remboursement < 80 % des loyers.
Elles jugent surement le business risqué, même que j'argumente que je garde une réserve de cash disponible couvrant 12 mois de remboursement.

Himura a écrit :

Il fait la distinction entre le marché immobilier "réel", qui n'était pas le problème, et le marché immobilier "titrisé", qui est devenu un problème suite aux prêts accordés à des personnes ne disposant pas de revenus suffisants, des hypothèques en cascade, et de la mise de ces actifs dans des fonds spéculatifs sur-vendus.

Oui, des établissements de crédits ont accordés des prêts à taux variables un peu à n'importe qui (en gros à des clients qui n'ont pas la solvabilité nécessaire pour payer si les taux remontent) et ont revendus ces actifs pourris à d'autres institutions financières/banques, emballés comme vous le dites, dans de jolis fonds spéculatifs... Evidemment tout a capoté quand les taux ont remonté....
Du coup maintenant, nous, investisseurs immobiliers utilisant le crédit prudemment pour profiter d'un effet levier sommes pénalisés... à cause de ces erreurs commises par des sois-disant professionnels de la finance qui, aveuglés par leur cupidité et leur avidité, ont perdu leur bon sens...

Grmff a écrit :

e persiste à croire que vous n'êtes pas tombé sur la bonne personne. Persévérez. Accrochez-vous. Vous trouverez. Quitte à financer 90% plutôt que 100% et à ralentir le rythme.
Vous pouvez aussi indiquer que vous réservez votre cash pour les travaux envisagés...

Je tente une dernière fois cette semaine ! Qui sait, cela sera peut-être la bonne smile

Merci à tous pour vos avis !

panchito · #20 16-10-2018 09:38:45

BIM a écrit :

J'avais potassé ce point avant de me lancer dans l'immobilier de rapport. Il semble que ce sont les plus-values sur reventes de biens qui sont visées par une requalification en revenus divers ou professionnels. Sont donc surtout visés les investisseurs qui font de l'achat-revente style marchand de biens.

Non détrompez-vous! Il y a déjà eu de très nombreux cas (aussi des gens qui sont venus se plaindre sur ces forums) et c'est surtout le fait d'emprunter qui pour le fisc est déterminant pour juger qu'il s'agit d'une occupation lucrative, et qui dès lors, considère les loyers comme des revenus du travail (avec le taux de taxation qui va avec, donc souvent +/- 50%).

Les taxes sur les plus-values sont une tout autre domaine ....

Et que les personnes exercent un tout autre métier à temps plein est sans incidence pour le fisc.

Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Re : Refus de financement à 100% 2ème immeuble de rapport

Pied de page des forums