Préavis et contre-préavis

AD · #1 10-10-2018 08:52:14

J'ai également une autre question sur un sujet lié à l'immeuble que je viens d'acheter.

La situation :

- J'ai acquis un bien avec 4 appartements actuellement tous loués

- Je souhaite emménager dans un des appartement

- Le locataire qui occupe l'appartement est au courant depuis le mois de juin environ lorsque j’ai signé le compromis (verbalement)

- J'ai signé l'acte de vente au mois d'octobre et nous nous sommes rencontrés récemment

-Je sais que ce locataire a droit à un préavis de 6 mois (Bail de 9 ans en région wallonne)

Mais ce qui m’étonne lorsque je l’ai rencontré, car il cherche déjà, dans l’hypothèse où il trouverait rapidement. Il estime qu’il peut donner un préavis de seulement 1 mois. Est-ce correct ?

J’aurais voulu que nous accordions nos violons dans le sens où j’ai aussi un préavis à donner à mon propriétaire qui est de trois mois en principe.

Je souhaitais avoir un mois de décalage entre son départ et mon emménagement afin de faire quelques rafraichissements dans l’appartement. Si c’est plus d’un mois cela m’ennuierait très fort…

Merci pour vos conseils,

AD

Dernière modification par AD (10-10-2018 08:52:44)

Himura · #2 10-10-2018 10:19:44

C'est exact, la loi prévoit une possibilité de "contre-préavis", d'un mois, lorsque le locataire reçoit un préavis de votre part.

Himura · #3 10-10-2018 10:21:52

En plus de PIM, Google est aussi votre ami wink :

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … du-preneur

Conformément à la loi de 1991, ce contre-préavis ne peut intervenir que si le bailleur a donné un congé pour occuper personnellement les lieux ou les faire occuper par des proches, pour réaliser des travaux ou s’il a résilié le bail sans motif 50.
Ce contre-préavis peut être donné à tout moment par le preneur. Tout comme les autres congés, aucune forme particulière n’est requise 51.

https://gillescarnoy.be/2015/02/15/leff … cassation/

PIM

PIM · #4 10-10-2018 10:24:15

Himura a écrit :

C'est exact, la loi prévoit une possibilité de "contre-préavis", d'un mois, lorsque le locataire reçoit un préavis de votre part.

Petite précision: uniquement pour les résiliations pour cause d'occupation personnelle par le bailleur et/ou sa famille.

Cette disposition était valable dans le cadre fédéral. Je n'ai pas vérifié si c'est toujours d'application dans chaque région. Mais, a priori, je dirais oui.

ps: damned à nouveau ! wink . Posté avant d'avoir lu la réponse complémentaire d'Himura.

Himura · #5 10-10-2018 10:27:28

(AD indiquait que c'était bien pour emménager personnellement dans l'appartement.
Mais c'est vrai que c'est mieux de le repréciser pour éviter de sortir cette lecture du bon contexte par la suite.)

Je ne me souviens pas avoir lu d'information (ni confirmant, ni contradictoire) à ce sujet dans les nouvelles réglementations régionales.

PIM

grmff · #6 10-10-2018 14:10:44

Le bail est-il enregistré?

GT · #7 10-10-2018 15:38:31

Himura a écrit :

(AD indiquait que c'était bien pour emménager personnellement dans l'appartement.
Mais c'est vrai que c'est mieux de le repréciser pour éviter de sortir cette lecture du bon contexte par la suite.)
Je ne me souviens pas avoir lu d'information (ni confirmant, ni contradictoire) à ce sujet dans les nouvelles réglementations régionales.

Voici les textes

Législation régionale (Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation)
Art. 63. Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 55, § § 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Art. 55. § 5 (...)
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, le preneur n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa 2.

Législation fédérale (Code civil, livre III, titre VIII, chapitre II, section II Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur)

Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Art. 3. § 5.
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent.

PIM

GT · #8 10-10-2018 15:46:53

AD a écrit :

J'ai également une autre question sur un sujet lié à l'immeuble que je viens d'acheter.
La situation :
- J'ai acquis un bien avec 4 appartements actuellement tous loués
- Je souhaite emménager dans un des appartement
- Le locataire qui occupe l'appartement est au courant depuis le mois de juin environ lorsque j’ai signé le compromis (verbalement)
- J'ai signé l'acte de vente au mois d'octobre et nous nous sommes rencontrés récemment

-Je sais que ce locataire a droit à un préavis de 6 mois (Bail de 9 ans en région wallonne)

Avez-vous vérifié que le bail avait une "date certaine" et que le bien loué sera occupé par le preneur depuis 6 mois au moins?

Extrait de mon intervention précédente

"Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 55, § § 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété."

L'enregistrement est une manière de donner date certaine au bail.

grmff · #9 10-10-2018 16:49:06

Merci GT. C'était très exactement l'idée soustendue par ma question...

GT

GT · #10 10-10-2018 17:05:42

grmff a écrit :

Merci GT. C'était très exactement l'idée soustendue par ma question...

Je l'avais bien compris.
AD répondra ou non.

AD · #11 10-10-2018 19:42:08

Oui, je connais la signification de date certaine smile ..

Et oui le bail est enregistré.

Merci pour la réponse,

ça ne m'enchante pas mais bon... En plus que j'ai un propriétaire avec lequel il est impossible de négocier... malgré le fait que j'occupe son appartemet depuis 2013 et son appartement a toujours été gardé en bon père de famille...

panchito · #12 10-10-2018 21:01:39

AD a écrit :

ça ne m'enchante pas mais bon... En plus que j'ai un propriétaire avec lequel il est impossible de négocier... malgré le fait que j'occupe son appartemet depuis 2013 et son appartement a toujours été gardé en bon père de famille...

Négocier quoi?

De ne pas respecter ni la loi, ni vos obligations contractuelles?

Légalement et contractuellement, vous vous êtes engagé à prester un préavis de 3 mois.

C'est la loi et c'est dans votre contrat.

On négocie avant de signer un contrat, pas après évidemment!

Vous avez géré son bien en bon père de famille? Mais vous avez juste rempli votre obligation contractuelle et légale!

PIM · #13 10-10-2018 22:25:22

@panchito: négocier quoi avant la signature du bail. AD ne pouvait pas encore savoir qu'elle deviendrait propriétaire à son tour, ni le délai nécessaire pour pouvoir occuper...

panchito · #14 11-10-2018 06:25:55

PIM si j'ai bien compris, AD est encore locataire ailleurs et veut maintenant "négocier" avec son proprio pour quitter son logement actuel sans devoir respecter ni la loi, ni son contrat...

AD · #15 11-10-2018 06:53:38

Bonjour,

Négocier est un grand mot mais je voulais plutôt dire trouver un terrain d’entente. Plus haut, je lisais que si c’est un jeune qui est correct je ne vais pas lui faire de problème. J’ai 29 ans, je suis propriétaire pour la 1er fois, je suis resté correct. Dans la vie il y a les conventions et la réalité.. D’ailleurs c’était ma conception d’un propriétaire. D’autant plus, vu la situation de son appartement. Je suis persuadé qu’il se louera rapidement et à un autre prix par rapport à celui que je paye. Mais bon je me plierai à la convention que nous avons signé si nous n’arrivons pas à trouver un terrain d’entente.

AD

GT, Himura, PIM, D1791, rexou

Himura · #16 11-10-2018 08:34:30

AD, vous avez bien raison d'ouvrir la discussion avec votre propriétaire.
A l'exception de 2,3 inflexibles aigris - il y en a toujours -, je suis persuadé que bien des situations peuvent être revues afin de trouver ce terrain d'entente, qui satisfait tout le monde.

Le bail, comme tout contrat, n'est jamais qu'un accord "de base", sur lequel on se replie lorsqu'aucun autre accord valable n'est trouvé entre les parties (et dans le respect des lois, bien sûr).
Si les clauses d'un bail ne sont pas faites pour être toutes modifiées au gré du vent, elles ne sont pas non plus immuables.

Le plus classique est de proposer de participer à la recherche d'un nouveau locataire, en ayant bien en tête que le choix de celui-ci est du seul ressort du propriétaire.
Faciliter les visites, voire même faire les visites à la place du propriétaire si ça l'arrange (c'est souvent l'inverse, mais parfois...), rendre le logement attractif, communiquer activement sur votre changement de situation et les timings. Toutes des choses qui facilitent la vie du propriétaire et qui font pencher la balance en vue d'un accord équilibré.

PS : Mais quand vous serez propriétaire bailleur, vous comprendrez aussi un peu mieux certaines craintes et frilosité rencontrées.

PIM, D1791, AD, rexou

panchito · #17 11-10-2018 12:19:37

AD a écrit :

Dans la vie il y a les conventions et la réalité

J'espère ne jamais avoir affaire à quelqu'un comme vous!

Donc d'un côté il y a les lois et les contrats; et de l'autre la réalité.

Donc si vous êtes bailleur, vous allez signer des baux et puis reprendre votre bien du jour au lendemain à votre locataire parce que à côté des lois et des contrats, il y a la "réalité"???

Je vous conseille vivement d'acheter le dernier ouvrage mis en vente par le SNP concernant "Locataires / Propriétaires vos droits et vos devoirs"

La législation liée au bail de résidence principale est l'une des plus formelle et rigide qui existe!

Dernière modification par panchito (11-10-2018 12:21:22)

GT · #18 11-10-2018 14:10:17

panchito a écrit :

AD a écrit :
Dans la vie il y a les conventions et la réalité
J'espère ne jamais avoir affaire à quelqu'un comme vous!
Donc d'un côté il y a les lois et les contrats; et de l'autre la réalité.

Un accord amiable entre les parties peut être envisagé mais il n'y a aucune obligation en la matière.
Et n'entendons-nous pas dire qu'il y a plus de plaisir à donner qu'à recevoir ?

Ceci se vérifie aussi en matière de location.

A chacun de rendre compte à sa conscience.

PIM, Himura, rexou

AD · #19 11-10-2018 14:50:06

panchito a écrit :

AD a écrit :
Dans la vie il y a les conventions et la réalité
J'espère ne jamais avoir affaire à quelqu'un comme vous!
Donc d'un côté il y a les lois et les contrats; et de l'autre la réalité.
Donc si vous êtes bailleur, vous allez signer des baux et puis reprendre votre bien du jour au lendemain à votre locataire parce que à côté des lois et des contrats, il y a la "réalité"???
Je vous conseille vivement d'acheter le dernier ouvrage mis en vente par le SNP concernant "Locataires / Propriétaires vos droits et vos devoirs"
La législation liée au bail de résidence principale est l'une des plus formelle et rigide qui existe!

Ce n’est pas du tout ce que j’ai dit. En tant que bailleur je ne vais jamais reprendre mon bien sans rester la convention cela va de soit!!

Mais comme je l’ai dit il y a les conventions et la réalité Monsieur. Pour en revenir à mon poste précédent qui concerne le conflit entre 2 de mes locataires. J’ai un locataire qui veut partir dans la première année de son bail alors qu’il n’a pas les moyens de payer l’indemnité de rupture. Vu l’énergumène que c’est je vais essayer de trouver une solution afin de ne pas avoir de vide locatif, ne pas subir de dommage au bien et financier...

Enfin pour la petite histoire comme je l’ai dit si mon propriétaire exige que je reste 3 mois et Par après il souhaite louer. Je suis obligé de me plier maintenant il est clair que si j’ai la possibilité
De participer aux visites pour trouver un nouveau locataire, je vais le faire !!

Sur ce bonne fin de journée ensoleillée

AD

panchito · #20 11-10-2018 16:04:46

AD a écrit :

Mais comme je l’ai dit il y a les conventions et la réalité Monsieur.

A quel Monsieur vous adressez-vous?

Dans votre "réalité", il n'y a pas de Mesdames?

Alors qu'il y en a beaucoup sur ces forums? Mais ce n'est pas votre "Réalité"?

Dernière modification par panchito (11-10-2018 17:20:42)

AD

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