Capacité d'emprunt pour un second prêt

Zorg · #1 09-11-2018 15:58:15

Bonjour,

Je m'apprête à acheter un premier bien que je vais mettre en location et pour lequel je serai à 80% de ma capacité d'emprunt. Je mets en apport les 12,5% de frais de notaire et les divers autres frais. Je fais un prêt sur 20 ans pour que le loyer corresponde au montant que je rembourserai chaque mois à la banque + le revenu cadastral.

Dans deux ans, je ferai construire ma résidence principale (j'ai déjà le terrain). Lorsque je retournerai voir mon banquier pour lui demander un second prêt, que risquera-t-il de me répondre?

1. Vous ne pouvez plus emprunter que 20% de votre capacité d'emprunt.
2. Je lui montre les preuves que le loyer rembourse mon prêt depuis deux ans et je peux à nouveau emprunter 100% de ma capacité d'emprunt.

Merci d'avance pour vos réponses,
Zorg.

Dernière modification par Zorg (09-11-2018 16:07:04)

grmff · #2 09-11-2018 16:21:03

Zorg a écrit :

Je m'apprête à acheter un premier bien que je vais mettre en location et pour lequel je serai à 80% de ma capacité d'emprunt. Je mets en apport les 12,5% de frais de notaire et les divers autres frais. Je fais un prêt sur 20 ans pour que le loyer corresponde au montant que je rembourserai chaque mois à la banque + le revenu cadastral.

Qu'entendez-vous par "80% de ma capacité d'emprunt"?

Zorg a écrit :

Dans deux ans, je ferai construire ma résidence principale (j'ai déjà le terrain). Lorsque je retournerai voir mon banquier pour lui demander un second prêt, que risquera-t-il de me répondre?
1. Vous ne pouvez plus emprunter que 20% de votre capacité d'emprunt.
2. Je lui montre les preuves que le loyer rembourse mon prêt depuis deux ans et je peux à nouveau emprunter 100% de ma capacité d'emprunt.

Je ne comprends rien à votre terme "capacité d'emprunt".

Que risque de vous répondre votre banquier? Ben d'ici-là, les choses peuvent avoir bien changé au niveau bancaire. J'aurais tendance à vous orienter, mais sans garantie de bonne fin, sur les écrit de Nostradamus. A faire confirmer par Mme Soleil et Mme Irma.

En gros, il vous répondra oui, ou non. Et il vous en dira plus par téléphone si vous êtes doué pour le faire parler...

GT, Bim

Zorg · #3 09-11-2018 16:26:30

Ma capacité d'emprunt, c'est le tiers de mes revenus. Si je gagne 3000€/mois, je pourrai faire un emprunt dont le remboursement est de maximum 1000€/mois.

Donc, le remboursement de mon premier emprunt sera de 800€ (80% de ma capacité d'emprunt (qui est de 1000€ je le rappelle)).

Que risque-t-il de me répondre si je redemande un emprunt en lui fournissant les preuves que le loyer est de 800€ tous les mois depuis deux ans et rembourse bien mon prêt?

1. Vous ne pouvez plus faire qu'un emprunt dont le remboursement s'élève à 200€/mois. (Parce que j'en ai un autre de 800€ par mois et c'est max. 1000€ je le rappelle encore au cas où)
2. Vous pouvez à nouveau faire un prêt dont le remboursement est de 1000€/mois.

Dernière modification par Zorg (09-11-2018 16:35:36)

max11 · #4 09-11-2018 17:04:20

Zorg a écrit :

Ma capacité d'emprunt, c'est le tiers de mes revenus. Si je gagne 3000€/mois, je pourrai faire un emprunt dont le remboursement est de maximum 1000€/mois.
Donc, le remboursement de mon premier emprunt sera de 800€ (80% de ma capacité d'emprunt (qui est de 1000€ je le rappelle)).

Que risque-t-il de me répondre si je redemande un emprunt en lui fournissant les preuves que le loyer est de 800€ tous les mois depuis deux ans et rembourse bien mon prêt?
1. Vous ne pouvez plus faire qu'un emprunt dont le remboursement s'élève à 200€/mois. (Parce que j'en ai un autre de 800€ par mois et c'est max. 1000€ je le rappelle encore au cas où)
2. Vous pouvez à nouveau faire un prêt dont le remboursement est de 1000€/mois.

Ce n'est pas une capacité d'emprunt, c'est juste une indication simple et rapide. Rien n'oblige le banquier a s'y tenir dans un sens ou dans l'autre.
Il est impossible de vous dire aujourd'hui ce que pense un banquier.... alors dans 2 ans.... à part la solution de Grmffff, il ne faut rien attendre de sérieux.

Zorg · #5 09-11-2018 17:11:25

Je vais tourner ma question autrement:

Que devrai-je faire pour avoir le maximum de chances que mon banquier accepte à nouveau que je fasse un emprunt dont le remboursement s'élève à 1000€ par mois pour construire ma maison? :-)
En sachant que j'ai déjà le terrain, que mon prêt précédent se rembourse tout seul depuis deux ans, et que j'ai les fonds nécessaires pour un apport suffisant.

Dernière modification par Zorg (09-11-2018 17:13:31)

grmff · #6 09-11-2018 17:19:01

Le principe de "max 1/3 de vos revenus professionnels" n'a aucun sens. C'est une indication générale que donnent les banquiers, mais qu'aucun ne suit une fois qu'un dossier est sur la table.

Une fois qu'on est dans les "hauts revenus", la règle du tiers max n'a plus de sens. Le banquier analyse votre dossier complet:
-les revenus locatifs réels, votre présentation sur votre gestion, amateur ou professionnelle. Le nombre de loyer perdu. Les tableaux de suivi. Les projections éventuelles. L'évolution des loyers. Etc.
-votre épargne mensuelle, qui est une bonne image de la gestion de votre patrimoine. Si vous mettez 1000€ de côté chaque mois, c'est que vous êtes loin de la limite de vos revenus. Que vous gagniez 1500€ ou 5500€, si vous dépensez plus que ce que vous gagnez, le banquier ne vous prêtera pas sans une très bonne explication. Personnellement, je dépense beaucoup plus que ce que je ne gagne depuis plus d'une année. Mais j'ai une bonne raison: j'investis. Mon banquier m'a octroyé un prêt supplémentaire pour un nouveau vésicule (malgré que je sois en perte au niveau professionnel, en plus...)
- votre "rating" interne à la banque. Si vous êtes classé comme très bon client, actuel ou potentiel, ils feront ce qu'il faut pour vous retenir.
- l'encours de la banque en prêt hypothécaire au moment de l'année où vous déposez votre dossier (et vous n'avez aucune prise dessus...)
- la conjoncture économique
- l'avis de votre banquier. On a beau dire que le front office ne décide rien et que tout se fait au back office, votre dossier ne passera pas la rampe si vous ne convainquez pas votre banquier "front office"...

grmff · #7 09-11-2018 17:20:48

Zorg a écrit :

Je vais tourner ma question autrement:
Que devrai-je faire pour avoir le maximum de chances que mon banquier accepte à nouveau que je fasse un emprunt dont le remboursement s'élève à 1000€ par mois pour construire ma maison? :-)
En sachant que j'ai déjà le terrain, que mon prêt précédent se rembourse tout seul depuis deux ans, et que j'ai les fonds nécessaires pour un apport suffisant.

Quelle est votre épargne mensuelle actuelle, depuis que vous avez ce premier bien?
Quel est votre loyer actuel?
Prêt voiture en cours? Quel utilisation de votre voiture? Son age et sa probabilité de devoir la remplacer bientôt?
Autres prêts à la consommation?

Zorg · #8 09-11-2018 17:33:49

grmff a écrit :

Zorg a écrit :
Je vais tourner ma question autrement:
Que devrai-je faire pour avoir le maximum de chances que mon banquier accepte à nouveau que je fasse un emprunt dont le remboursement s'élève à 1000€ par mois pour construire ma maison? :-)
En sachant que j'ai déjà le terrain, que mon prêt précédent se rembourse tout seul depuis deux ans, et que j'ai les fonds nécessaires pour un apport suffisant.
Quelle est votre épargne mensuelle actuelle, depuis que vous avez ce premier bien?
Quel est votre loyer actuel?
Prêt voiture en cours? Quel utilisation de votre voiture? Son age et sa probabilité de devoir la remplacer bientôt?
Autres prêts à la consommation?

J'épargne 1000€ par mois. Je n'ai pas de loyer à payer, je n'ai aucun prêt en cours et ma voiture ne sera pas remplacée avant 2 ans.
J'ai un capital de 40k€. Je vais faire un premier emprunt seul pour acheter un bien locatif qui est prêt à être habité. J'y apporte 15k€ pour les frais et je le fais sur 20 ans pour que le loyer rembourse le prêt et paie le revenu cadastral.
Dans deux ans j'aurai donc 40k - 15k + (24x1000) = 49k€. Disons 40k€ au cas où il se passe quelque chose.

Pour construire notre maison dans deux ans j'aurai donc 40k€ et ma compagne a elle déjà 20k€, donc 60k€ en tout et on a déjà le terrain qui doit valoir entre 80 et 100k€.

Dernière modification par Zorg (09-11-2018 17:34:29)

max11 · #9 09-11-2018 17:42:44

Zorg a écrit :

grmff a écrit :
Zorg a écrit :
Je vais tourner ma question autrement:
Que devrai-je faire pour avoir le maximum de chances que mon banquier accepte à nouveau que je fasse un emprunt dont le remboursement s'élève à 1000€ par mois pour construire ma maison? :-)
En sachant que j'ai déjà le terrain, que mon prêt précédent se rembourse tout seul depuis deux ans, et que j'ai les fonds nécessaires pour un apport suffisant.
Quelle est votre épargne mensuelle actuelle, depuis que vous avez ce premier bien?
Quel est votre loyer actuel?
Prêt voiture en cours? Quel utilisation de votre voiture? Son age et sa probabilité de devoir la remplacer bientôt?
Autres prêts à la consommation?

J'épargne 1000€ par mois. Je n'ai pas de loyer à payer, je n'ai aucun prêt en cours et ma voiture ne sera pas remplacée avant 2 ans.
J'ai un capital de 40k€. Je vais faire un premier emprunt seul pour acheter un bien locatif qui est prêt à être habité. J'y apporte 15k€ pour les frais et je le fais sur 20 ans pour que le loyer rembourse le prêt et paie le revenu cadastral.
Dans deux ans j'aurai donc 40k - 15k + (24x1000) = 49k€. Disons 40k€ au cas où il se passe quelque chose.
Pour construire notre maison dans deux ans j'aurai donc 40k€ et ma compagne a elle déjà 20k€, donc 60k€ en tout et on a déjà le terrain qui doit valoir entre 80 et 100k€.

Et vous voudriez un 2ème emprunt avec une mensualité de 1000 € ? c'est au moins 500 € de trop.
La banque ne vous prêtera pas le montant total de votre épargne. ça coûte d'être propriétaire et dans votre cas, ça coûtera deux fois car vous n'avez aucune réserve disponible pour les travaux à venir dans votre bien loué.
Et votre plan sur le 1er bien indique que vous toucherez le loyer chaque mois pour payer votre PH + PI. Mais quid du vide locatif, de la remise en état, de l'assurance, des petits frais du propriétaires,... ?

grmff · #10 09-11-2018 17:51:23

Soudain une compagne apparaît...
J'veux pas dire, mais en présentant votre dossier comme cela chez votre banquier, il va vous classer dans les zigotos...

Si vous n'avez pas de loyer à payer, et que vous épargnez 1000€/mois, une mensualité de 1000€ pour rembourser le crédit hypothécaire de votre future habitation est insuffisante. En effet, vous vous apprêtez à dépenser tout juste ce que vous arriver à épargner. Plus aucune marge de manoeuvre? Recalé!

stdibari · #11 09-11-2018 23:59:15

Posez la question a celui qui vous répondra le mieux: votre banquier ;-)

panchito · #12 10-11-2018 10:08:43

Vous dites que vous gagnez 3000€ net par mois et que vous savez en mettre 1000 de côté.

Mais les 3000€ net par mois c'est vous avec votre compagne? Vous allez prendre le prêt sur 2 têtes? Qu'elle est la part salaire - loyer dans ces 3000€ nets?

Quels sont vos autres prêts en cours?

Etc, etc...

En fait quel est votre business plan?

Zorg · #13 11-11-2018 16:52:14

panchito a écrit :

Vous dites que vous gagnez 3000€ net par mois et que vous savez en mettre 1000 de côté.
Mais les 3000€ net par mois c'est vous avec votre compagne? Vous allez prendre le prêt sur 2 têtes? Qu'elle est la part salaire - loyer dans ces 3000€ nets?
Quels sont vos autres prêts en cours?
Etc, etc...
En fait quel est votre business plan?

Voici mon business plan avec les détails de ma situation:

Moi:
Je gagne 1850€ net par mois, je ne paie pas de loyer, je n'ai aucun prêt en cours et aucune dépense prévue à court ou long terme. Avec mon salaire j'épargne 1000€ par mois depuis que je travaille, j'en suis aujourd'hui à 40.000€.

Ma compagne:
Elle gagne 1800€ par mois, ne paie pas de loyer, n'a pas de prêt en cours et aucune dépense prévue à court ou long terme. Elle épargne aussi 1000€ par mois depuis qu'elle travaille. Son capital est aujourd'hui à 20.000€ (elle travaille depuis moins longtemps que moi). Elle a un terrain en zone constructible d'une valeur située entre 80 et 100.000€.

Le business plan:
1. J'ai repéré une petite maison que j'ai été visiter. Elle coûte 90.000€ et est en bon état pour être habitée directement.
Je vais faire un prêt moi seul à la banque sur 20 ans en y mettant 15.000€ d'apport (un peu plus que les frais de notaires etc (j'ai 40.000 à disposition en ce moment)). Les mensualités que je devrai rembourser à la banque seront de 506€ (simulation que j'ai faite sur le site de ma banque) et seront couverte par le loyer qui devrait avoisiner les 550€ (analyse du marché de la région selon la surface habitable des biens). Le revenu cadastral est de 111€.

2. Dans deux ans, moi et ma compagne cette fois, ferons un prêt commun pour faire construire notre maison sur la parcelle dont elle dispose. Nous aurons à ce moment-là plus de 60.000€ (moi 40.000 et elle 40.000 théoriquement, mais je préfère voir le tout à la baisse pour être sûr), et le terrain à ne pas devoir payer!
Nous ferons un prêt qui avoisinera les 200.000€ pour l'ensemble du projet (tout compris) et pour lequel les mensualités devraient tourner autour de 1100€.
C'est un projet que nous pourrions déjà réaliser maintenant si on le voulait: on a déjà le terrain, on a l'apport suffisant et les revenus nécessaires.
J'aimerais seulement être propriétaire d'un bien en plus avant d'investir dans ma résidence principale parce que je ne pense pas pouvoir le faire par après (enfants, ménage etc) et qu'il est plus facile d'obtenir un second prêt si je prouve que le premier est remboursé par un loyer depuis deux ans déjà.

Dernière modification par Zorg (11-11-2018 16:53:32)

panchito · #14 12-11-2018 07:33:58

Zorg a écrit :

J'ai repéré une petite maison que j'ai été visiter. Elle coûte 90.000€ et est en bon état pour être habitée directement.
Je vais faire un prêt moi seul à la banque sur 20 ans en y mettant 15.000€ d'apport (un peu plus que les frais de notaires etc (j'ai 40.000 à disposition en ce moment)). Les mensualités que je devrai rembourser à la banque seront de 506€ (simulation que j'ai faite sur le site de ma banque) et seront couverte par le loyer qui devrait avoisiner les 550€ (analyse du marché de la région selon la surface habitable des biens). Le revenu cadastral est de 111€.

Commençons par le début.

Vous dites que vous ne payez pas de loyer mais que vous ne possédez aucun bien à l'heure actuelle. Vous vivez chez qui ?

Deux grands principes pour décrocher un prêt hypothécaire:
- la mensualité du prêt ne peut pas dépasser le 1/3 de vos revenus nets soit 616€ --> OK
- la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur vénale de la maison -> vaut-elle vraiment 90.000 €?

Vous dites qu'elle est directement habitable? Vous avez été la voir avec un expert? Vous avez le certificat de conformité électrique? le PEB?

Si l'électricité n'est pas conforme, vous en tant qu'acheteur, avez l'obligation légale de mettre tout aux normes dans les 18 mois. Parfois il faut ouvrir les murs, les sols, etc...pour remplacer tous les vieux fils. Ce sont des travaux qui coûtent facilement quelques milliers d'euros...

Quant au PEB plus il est mauvais, plus vous devrez diminuer le loyer. Vous avez vu toutes les attestations de l'installation de chauffage? La chaudière est toujours aux normes? Ou il faut la remplacer?

Quid des châssis?

Dernière modification par panchito (12-11-2018 07:36:14)

Bim · #15 12-11-2018 10:26:15

Zorg a écrit :

Bonjour,
Je m'apprête à acheter un premier bien que je vais mettre en location et pour lequel je serai à 80% de ma capacité d'emprunt. Je mets en apport les 12,5% de frais de notaire et les divers autres frais. Je fais un prêt sur 20 ans pour que le loyer corresponde au montant que je rembourserai chaque mois à la banque + le revenu cadastral.
Dans deux ans, je ferai construire ma résidence principale (j'ai déjà le terrain). Lorsque je retournerai voir mon banquier pour lui demander un second prêt, que risquera-t-il de me répondre?
1. Vous ne pouvez plus emprunter que 20% de votre capacité d'emprunt.
2. Je lui montre les preuves que le loyer rembourse mon prêt depuis deux ans et je peux à nouveau emprunter 100% de ma capacité d'emprunt.

Merci d'avance pour vos réponses,
Zorg.

En complément des autres réponses apportées :
Effectivement, la capacité d'emprunt de 33% des revenus est une indication utilisée par les banques pour déterminer jusqu'où elles peuvent vous prêter. Mais comme l'a dit grmff, ce n'est qu'indicatif... D'autres paramètres entrent en jeu pour évaluer votre solvabilité et déterminer votre capacité d'emprunt.

Si vous achetez un premier bien dans le but de le mettre en location, vous allez percevoir des loyers. Ces loyers vont entrer en compte dans vos revenus (généralement les banques tiennent compte de 80% des loyers) pour calculer votre capacité d'emprunt et par la suite, si le prêt vous est accordé, votre taux d'endettement (mensualité du crédit/(revenus prof. nets + 80% loyers)).

Plus tard, si vous désirez faire construire votre deuxième bien en empruntant, la banque tiendra compte de vos revenus professionnels nets ainsi que 80% des loyers du premier bien pour déterminer vos revenus nets totaux. Elle déterminera votre capacité d'emprunt pour ce nouveau prêt en tenant compte de ces paramètres, de la dette existante (votre premier prêt) ainsi qu'autres paramètres : apport d'un bien en garantie (le terrain ?), votre épargne, etc...
Elle calculera combien elle peut encore vous prêter sur base de tous ces paramètres... qui peuvent être pris en compte différemment selon la banque.
Petit conseil : si vous êtes jeunes (- de 30 ans), n'hésitez pas à allonger votre prêt pour le premier bien de rapport à 25 ans au lieu de 20 ans. Cela baissera la mensualité et mécaniquement, votre taux d'endettement sera plus bas ==> votre capacité d'emprunt pour le bien suivant sera donc plus haute wink
Idéalement, pour un bien de rapport, essayez que la mensualité de l'emprunt < 80% du loyer, voir même 70%. Vu que les banques considèrent 80% des loyers, si votre mensualité est en-dessous de ces 80%, elle pourrait considérer que vous gardez votre reste à vivre (revenus nets - charges) comme avant l'opération, voir même que vous l'augmentez. N'hésitez pas à voir des banquiers et des courtiers et à leur expliquer vos projets.

Dernière modification par Bim (12-11-2018 10:32:21)

PIM · #16 12-11-2018 12:01:13

Bim a écrit :

si vous êtes jeunes (- de 30 ans)

Espérons que ce ne soit, là aussi, qu'un critère indicatif pour définir qui est jeune ou... ne l'est plus cool

Bim, max11

Bim · #17 12-11-2018 12:08:41

J'aurais dû écrire : Si vous vous considérez comme jeune lol

max11 · #18 12-11-2018 12:22:17

Bim a écrit :

J'aurais dû écrire : Si vous vous considérez comme jeune

Même pas mad vous auriez dû écrire "Si vous avez aux environs de 30 ans" ....
wink tongue lol

panchito · #19 12-11-2018 15:29:35

Ensuite pour la deuxième opération, faites bien attention! Vous dites que le terrain appartient à 100% à votre "copine" mais êtes-vous mariés ou en cohabitation légale?

Si vous construisez sur son terrain (qui lui appartient à 100%), sans prendre aucune précaution, le bien immeuble que vous construirez dessus,, même si vous le payez à 100%, lui appartiendra en pleine propriété à 100%.

Avez-vous déjà pensé à ce problème?

Zorg · #20 13-11-2018 09:26:40

bim a écrit :

Petit conseil : si vous êtes jeunes (- de 30 ans), n'hésitez pas à allonger votre prêt pour le premier bien de rapport à 25 ans au lieu de 20 ans. Cela baissera la mensualité et mécaniquement, votre taux d'endettement sera plus bas ==> votre capacité d'emprunt pour le bien suivant sera donc plus haute

25 ans me paraîssent une éternité... Je vais plutot tenter une première offre à 80.000€ je pense.

panchito a écrit :

Ensuite pour la deuxième opération, faites bien attention! Vous dites que le terrain appartient à 100% à votre "copine" mais êtes-vous mariés ou en cohabitation légale?
Si vous construisez sur son terrain (qui lui appartient à 100%), sans prendre aucune précaution, le bien immeuble que vous construirez dessus,, même si vous le payez à 100%, lui appartiendra en pleine propriété à 100%.
Avez-vous déjà pensé à ce problème?

On a déjà prévu toutes les précautions en cas de rupture ou autre en effet. :-)

Je pense que mon business plan tient la route. J'ai essayé d'y intégrer le maximum d'imprévu qui pourraient me tomber dessus.
J'aimerais faire une offre à 80.000€. Dois-je consulter mon banquier avant ou après avoir fait l'offre? J'imagine que c'est préférable avant pour éviter de lui imposer mon choix...

Dernière modification par Zorg (13-11-2018 09:29:10)

Capacité d'emprunt pour un second prêt

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