Syndic sans réponses, sans actions après multiples demandes

Bruxellois · #1 19-11-2018 15:42:48

Bonjour

Nous avons un syndic qui ne fait pas du tout son travail comme il se doit.
La personne de contacte ne réponds pas aux mails et au téléphone ne fait que de repousser les actions a plus tard (cad jamais).

Nous sommes dans une CP de +/- 80 proprio à Bruxelles. Le ras-le-bol est présent chez quelques CP (ceux qui sont cp habitant dans l'immeuble).
Qu'as-ton comme pouvoir légal? Qu'est-ce que je peux engager comme démarche en tant que simple CP?

Exemple d'actions qui n'ont aucune réponse
- Demande des enregistrements videos du garage/communs
- Points validés pendant la précédente AG (Septembre) qui n'ont toujours pas été effectuer
- Sanction des locataires en cas de dépot d'ordures dans les communs

Je tiens a signaler que je suis dans le conseil de coproprieté.

Merci

Dernière modification par Bruxellois (19-11-2018 15:45:42)

PIM · #2 19-11-2018 15:56:01

Est-ce un professionnel agréé IPI ?

max11 · #3 19-11-2018 16:13:17

Bonjour,
Ce sont les 3 points les plus importants que vous avez à reprocher à votre syndic d'une ACP de 80 appartements ?

Votre première action : lisez les interventions du salon copropriétés de ce forum.... ça permet de relativiser un peu...

- Vous avez expliqué à votre S pourquoi vous aviez besoin des enregistrements vidéo du garage ? sauf erreur, ce serait une violation de la vie privée par le S s'il distribuait ces images. Le fait que vous fassiez partie du conseil de copropriété n'y change rien. Cela ne vous donne pas le droit d'avoir accès à ces images. Il faut une très bonne raison pour cela et encore.... pas sûr que ça vous soit accessible
- L'AG, c'est septembre 2018 ? moins de 2 mois et vous voudriez que tout soit fait ? il n'a probablement pas que votre immeuble à s'occuper et l'automne est souvent une période très lourde en AG et en travaux. Suivant ce qui doit être fait, il doit demander des devis, organiser des visites, trouver un petit artisan disponible pour une "bête réparation" qu'ils ne veulent faire que quand ils seront dans le coin, prendre du temps à eux pour réaliser et afficher un avis, .... tout cela prends vite du temps et vous n'êtes qu'à moins de 2 mois de votre AG.... Et même s'il a commandé, il faut encore que l'entrepreneur fasse le travail...
Pour certaines actions, le S peut même être bloqué 4 mois s'il veut être certain qu'un CP ne va pas contester la décision devant le juge...
- Sanction des locataires : quelles sanctions peut-il mettre en place que vous n'avez pas encore vu ? A part afficher des avis et envoyer un courrier, son seul pouvoir est de faire enlever par une entreprise et mettre le coût à charge du bailleur de l'occupant indélicat s'il a pu être identifié ou à charge de tous. C'est cela que vous attendez ? peut-être as t'il écrit aux locataires, peut-être as t'il déjà même commandé le travail,... ???

Il doit être très désagréable de ne pas recevoir de réponse à vos demandes mais peut-être devriez-vous commencer par chercher à établir un dialogue serein avant de rechercher des mesures légales d'action contre votre syndic.... (tiens, c'est mon jour conciliation aujourd'hui)
Et, peut-être, essayer de comprendre la position de votre syndic si vous le relancer sans cesse après seulement 2 mois d'AG...

Dernière modification par max11 (19-11-2018 16:15:13)

grmff

Bruxellois · #4 19-11-2018 17:44:46

@PIM Comment puis-je le savoir si le syndic est IPI?

@Max11 Le syndic est payé et est dans l'obligation d'effectuer ses taches qui lui sont donnés. Je suis sur que d'autres ont des soucis plus grave, mais quand on paye on est dans l'attente d'un service rendu. Ce qui n'est pour l'instant pas le cas des points de la précedente AG, et pas que. Les autres CP me confirment que par exemple nous payons un service de nettoyage de garage depuis 3 ans, alors qu'aucun nettoyage est effectuer.

- Vous avez expliqué à votre S pourquoi vous aviez besoin des enregistrements vidéo du garage ?
Nous avons des habitants de la copro qui mettent régulièrement des gros ordures dans les communs. (eg. matelas, anciens meubles) Les vidéos serait utilisé a démasqué celui qui fait ce genre de dépot. Le S est au courant, mais ne donne pas de signe de vie.

- L'AG, c'est septembre 2018 ? moins de 2 mois et vous voudriez que tout soit fait ?
Augmentation salariale du concierge. Approuvé a l'AG. On ne parle pas de gros travaux

- Sanction des locataires : quelles sanctions peut-il mettre en place que vous n'avez pas encore vu ?
Amende au locataire ou proprio pour dépot d'ordures. Mais pour ceci il faudrait déjà avoir les images de vidéosurveillance.

Je ne suis pas trop sur de comprendre le ton que vous utilisiez. Vous êtes peut-être vous même syndic? Ouvrir la communication, avancer, je suis complètement pour mais la le syndic fait juste le mort aux mails. Au téléphone c'est remis a plus tard "Je dois voir avec un tel puis un tel ...."

max11 · #5 19-11-2018 17:55:25

Ne chercher pas à comprendre quelque chose sur mon ton.... Il ne cherche pas à vous dire autre chose que ce qui est écrit....

J'essaie juste de vous demander des explications complémentaires par rapport à ce que vous reprochez à votre syndic pour répondre à votre question sur les "pouvoirs légaux" à votre disposition pour vous attaquer à votre syndic... comme vous le demandez !
Les "pouvoirs légaux", ce n'est pas moi qui vous les donnerez. Il y a de bien meilleurs intervenants pour cela ici.

Mais je voulais juste vous dire que, par rapport à votre message de départ, tout de suite chercher des attaques avec des "pouvoirs légaux" me semblait prématuré, coûteux, très long et très peu constructif sur base des problèmes évoqués pour une acp de 80 appartements.

Votre réponse ne me donne pas vraiment de signe de vouloir me suivre sur les questions de la résolution amiable de vos difficultés avec votre syndic, je vous laisse donc à votre recherche de réponse "de pouvoirs légaux"...

PS : non, je ne suis pas syndic mais cela ne m'empêche pas de donner mon avis sur ce forum

max11 · #6 19-11-2018 17:57:54

IPI : Institut Professionnel de l'Immobilier.
Les syndics pro doivent y être inscrit à moins d'appartenir à un autre institut autorisé à pratiquer le métier de syndic.

Le numéro de membre doit être inscrit sur le papier à lettre de votre syndic, sur leur site, .... et vous pouvez aussi le retrouver sur le site IPI.be

PIM · #7 19-11-2018 18:35:52

https://www.ipi.be/lagent-immobilier/re … z-tous-ici

GT · #8 19-11-2018 19:09:14

Bruxellois, la lecture de l'article 577-8/1, C. civil devrait vous aider à comprendre le pouvoir et les devoirs des membres du conseil.
"Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission"

Comme vous le constaterez le syndic - pour autant qu'il aie été avisé - permettra au conseil de copropriété de prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents se rapportant à sa gestion ou intéressant la copropriété.
Aux membres du conseil (chargés de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions = surveillance du syndic) de se déplacer dans les bureaux du syndic.
Le texte légal ne prévoit pas que le syndic doive répondre aux questions des membres du conseil, par mail ou par téléphone.
Le conseil de copropriété adressera semestriellement un rapport sur l'exercice de sa mission consistant à surveiller le syndic.
Le syndic rendra compte aux copropriétaires -et non au conseil de copropriété - lors de l' assemblée générale.

luc

Bruxellois · #9 19-11-2018 21:14:49

@Max11 Je suis récent premier proprio. J'apprends petit a petit le fonctionnement d'un syndic et de ce qu'il y a a cotez. Les points que j'ai cité, peut être qu'ils semblent petit et/ou de faible interêt, mais étant CP qui y vis, on a envie que ca bouge. Tout a l'air de passer via le syndic, alors que deux points pourraient être réglé en beaucoup moins de temps, même directement par moi même si j'avais les pouvoirs. Une demande de video enregistrements ne doit tout de même pas duré des semaines?

Votre réponse ne me donne pas vraiment de signe de vouloir me suivre sur les questions de la résolution amiable de vos difficultés avec votre syndic, je vous laisse donc à votre recherche de réponse "de pouvoirs légaux"...

Ma nouveauté dans le domaine montre ma méconnaisance du sujet. Je suis très reconaissant des participants de ce forum et n'ai en aucun cas voulu fermer la discussion a qui que ce soit, ni la votre. Dans votre premier message j'ai l'impression que vous minimisez les soucis énoncé. Or, petit ou gros soucis, ils ont tous le droit d'éxister et d'être répondu.

@GT Merci pour ce texte mais cela me parrait un peu confus. Le conseil de copro a le droit de demander tout documents se rapportant à la gestion, mais le syndic n'est pas obliger de répondre aux demandes?

panchito · #10 19-11-2018 23:11:11

Bruxellois a écrit :

1/ Demande des enregistrements videos du garage/communs
2/ Points validés pendant la précédente AG (Septembre) qui n'ont toujours pas été effectuer
3/ Sanction des locataires en cas de dépot d'ordures dans les communs

1/ C'est illégal car cela ne respecte pas la loi sur la protection de la vie privée
2/ Il a jusqu'à la prochaine AGO statutaire pour exécuter les décisions que vous avez prises en AG (sauf si vous aviez stipulé un délai quand vous aviez mis ces points à l'ordre du jour). Mais qui a-t'il de si urgent? Pourriez-vous expliquer?
3/ Vous avez une ROI qui stipule que c'est interdit?

luc

GT · #11 20-11-2018 07:43:37

panchito a écrit :

Bruxellois a écrit :
(...)
3/ Sanction des locataires en cas de dépot d'ordures dans les communs
(...)
3/ Vous avez une ROI qui stipule que c'est interdit?

Voir cette discussion
https://forum.pim.be/topic-289120-prepa … age-1.html

GT · #12 21-11-2018 15:14:24

Bruxellois a écrit :

@GT Merci pour ce texte mais cela me parrait un peu confus. Le conseil de copro a le droit de demander tout documents se rapportant à la gestion, mais le syndic n'est pas obliger de répondre aux demandes?

Le conseil de copropriété "peut prendre connaissance et copie , après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété" (art. 577-8/1, C. civil).

Concrètement, dans un premier le conseil proposera un RDV au syndic
Dans un deuxième temps, il identifiera les pièces et documents dont il souhaite prendre connaissance et copie.

Le syndic IPI est tenu déontologiquement de tout mettre en oeuvre pour permettre au conseil de copropriété d'accomplir cette mission qui s'inscrit dans la loi (art.577-8/, C.civil) : prendre connaissance et copie de pièces et documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété.

Bruxellois · #13 21-11-2018 21:08:17

max11 a écrit :

IPI : Institut Professionnel de l'Immobilier.
Les syndics pro doivent y être inscrit à moins d'appartenir à un autre institut autorisé à pratiquer le métier de syndic.
Le numéro de membre doit être inscrit sur le papier à lettre de votre syndic, sur leur site, .... et vous pouvez aussi le retrouver sur le site IPI.be

Je retrouve bien le numéro sur le site et ils sont déclaré. Merci pour l'info

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