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Préparation réunion syndic

Bruxellois
Pimonaute
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Préparation réunion syndic

Bonjour,

Je vais avoir ma première reunion(tout juste devenu propriétaire) des co-proprietaires en septembre et j’aimerai m y préparer au mieux. J’ai quelques questions et aimerai recueillir vos experiences passées dans la matière.

Après 2 mois de vie en communauté j’ai les points suivants que j’aimerai abordé et aimerai savoir dans quel moyen je peux faire pression. De ce que j’ai compris d’un autre proprio, les réunions sont assez inutile, les “vrais” proprio ne se présentent pas, et se font representer par des entreprises qui gèrent leur bien. Ca ne facilitera pas la tâche.



1. Notre concierge ainsi que d’autres proprios se plaignent d’un manque de propreté engendré par une minorité de locataires. C’est toujours les mêmes; et après avertissement verbales, ils continuent; saleté dans l’ascenseur (poubelle qui s’est ouverte pendant le “transport” vers les containers, laissant des odeurs/liquides a travers ascenseur + couloirs communs), saleté en extérieur (les gens ne ramassent pas leur publicité/courrier, cela s’envole dans la rue)

2. Des d’investissements inutiles 
Dernièrement la majorité des proprio presents ont voté pour l’installation de panneaux anti déchets canins (du kaka) dans les petits carrés de pelouses devant les apparts alors que il y a eu des vols dans les caves suites a une porte de garage qui ne se fermer plus… C’est le dernier exemple en date, mais en gros on investi dans des futilités.

3. Il y a des locataires qui font du bruit (musique, cris, enfants) a toute heure et ca continue sans cesse donc je suppose qu’il n y jamais eu ou très peu de rappel a l’ordre.

J’ai les questions suivantes a vous poser

1. Comment peux-ton faire pression sur le syndic pour que les points precedents soient prise en compte/reglés? Lisant les précédentes reunions, cela a déjà été mis sur la table mais rien n’est effectuer. je serais tenté par la recherche d’un autre syndic pour la prise en charge de l’organisation de l’immeuble, est-ce une bonne idée?

2. Peux-ton virer un locataire qui ne respecte pas le règlement intérieure? Si oui, comment? D’autres co-proprio sont d’accord avec moi.

3. J'ai le concierge qui fait enormement(trop) de taches. Je pense que cela engendre un laisser aller de la part des co-proprio, se disant qu'il va tout faire ( et il le fait malheureusement) mais j'ai un peu peur qu'avec le temps il jette l'éponge (a raison) suite a des taches trop lourdes et un manque de respect des locataires. Est-ce que ses taches sont definis quelque part? Ou puis-je les trouver?

Merci à vous!

Dernière modification par Bruxellois (01-08-2018 09:58:59)

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luc
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Re : Préparation réunion syndic

D'abord vous me rappelez mes premiers pas comme CP. Bien venue à ce forum.

L' ACP tourne dans un cycle annuel.

Conseil: soyez donc présent à assemblée générale, mais faites des propositions concrets que quand vous savez qui fait quoi, ... . Respectez l'opinion des autres et leur liberté. Il faudra les convaincre avec respect. Ce qui nécessite de connaître leurs besoins. 

Pour mieux vous situer/aider il serait utile de connaitre le nombre d’appartements, la région (BXL je suppose) , le % de locataires, un syndic bénévole ou pro ?


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : Préparation réunion syndic

Petite précision d'ordre sémantique: il ne s'agit pas de préparer "une réunion syndic", mais une "assemblée générale de l'ACP".
Ce n'est d'ailleurs pas seulement une précision d'ordre sémantique  angel


Erik DECKERS
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Bruxellois
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Re : Préparation réunion syndic

J'utiliserai desormais le terme assemblée géneral dans ce cas :-)

@Luc Pour mieux vous situer/aider il serait utile de connaitre le nombre d’appartements, la région (BXL je suppose) , le % de locataires, un syndic bénévole ou pro ?

Il y a +/- 80 appartements (c'est 4 tours de 4 étages regroupés) à Bruxelles. Je n'ai pas d'informations confirmés sur le % de locataires (je demanderai a l'assemblée) mais j'éstime a minimum 60% de locataires et c'est un syndic pro (qui n'en a que le terme si vous voyez ce que je veux dire tongue)

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rexou
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Re : Préparation réunion syndic

Bruxellois a écrit :

J’ai les questions suivantes a vous poser

1. Comment peux-ton faire pression sur le syndic pour que les points precedents soient prise en compte/reglés? Lisant les précédentes reunions, cela a déjà été mis sur la table mais rien n’est effectuer. je serais tenté par la recherche d’un autre syndic pour la prise en charge de l’organisation de l’immeuble, est-ce une bonne idée?

2. Peux-ton virer un locataire qui ne respecte pas le règlement intérieure? Si oui, comment? D’autres co-proprio sont d’accord avec moi.

3. J'ai le concierge qui fait enormement(trop) de taches. Je pense que cela engendre un laisser aller de la part des co-proprio, se disant qu'il va tout faire ( et il le fait malheureusement) mais j'ai un peu peur qu'avec le temps il jette l'éponge (a raison) suite a des taches trop lourdes et un manque de respect des locataires. Est-ce que ses taches sont definis quelque part? Ou puis-je les trouver?

Bonjour et bienvenue.

1. Vous arrivez et vous voulez déjà virer le syndic ? Un peu prématuré je trouve. D'autant plus qu'il ne sait pas faire de miracle. Il ne peut éduquer les habitants -locataires ou non- et ne dispose pas de moyens de contrainte. Ceci nous conduit à la question 2 :-)
2. Non, on ne peut pas virer un locataire (ni un copropriétaire) qui ne respecte pas le règlement d'ordre intérieur. Musique, cris, etc... Le syndic n'y peut rien. Faites des remarques d'abord, et appel à la police ensuite... mais ne rêvez pas et n'attendez pas de miracle.
3. Vous aimez bien le concierge et vous compatissez à ses malheurs ? Ses tâches sont définies dans son contrat et vous pouvez en avoir une copie. Demandez au syndic, à un membre du cdc, ou à un proprio de longue date. Ou même au concierge lui-même.

Des affiches "interdiction de déjection canine" dans les pelouses, c'est quelques euros et cela ne mange pas de pain. Une porte de garage, il faut peut-être commander des pièces, ou une ag pour voir si remplacement moteur justifié... bref, une plus grosse dépense qui demande normalement plus de temps.

Vous arrivez et vous espérez rééduquer la population de l'immeuble ? Je crains que vous ne vous exposiez à une cruelle déception.


rexou

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grmff
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Re : Préparation réunion syndic

Renseignez vous sur la vie des copropriétés. La lecture des fils de discussion de la section "copropriété" est une bonne base...

Que Luc reconnaisse ses premiers pas de copropriétaire dans votre premier message devrait vous inquiéter devil .... ou pas angel

Pour s'impliquer de manière active dans la gestion, il n'y a pas grands choix: il faut entrer dans le conseil de copropriété... Attention, ce conseil ne gère rien, il surveille seulement le syndic et fait rapport à l'AG.

Lisez le code civil relatif à la copropriété, ce sera un bon début. Lisez votre acte de base. Demandez une copie des différents PV d'AG pour voir l'historique de la copropriété.


Grmf!
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On monte un escalier en commençant par la première marche.

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Bruxellois
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Re : Préparation réunion syndic

Merci pour vos messages. J'ai reperé quelques documents sur le site de mon syndic qui vont pouvoir m'aider comme a sugerer grmff; acte de base, dernier conseil de coproprieté, historique de l'assemblée génerale. J'ai également trouvé ceci dans le reglement interieure

"Les infractions au règlement d’ordre intérieur seront
constatées par un huissier ou par le syndic en présence
d’au moins un membre du Conseil de copropriété. Les
infractions feront l’objet d’une amende de 50 € par jour
par infraction, hors interventions (par ex. frais pour
l’enlèvement d'un véhicule, frais pour l’évacuation
d’encombrants)."

Une première chose et de commencer a contacter les membres du conseil pour eventuelement commencer a distribuer des amendes et faire fuir les mauvais locataires. En effet j'ai peut être été trop rapide sur mon jugement du syndic, mais je n'arrive pas a comprendre les proprio qui laissent les locataires pourrir la vie en commun de ces beaux immeubles dans lequel j'ai emenagé. Avant de jeter la pierre sur les autres, je vais me la jeter a moi et tenter de rectifier le tir hihi.

Vous arrivez et vous espérez rééduquer la population de l'immeuble ? Je crains que vous ne vous exposiez à une cruelle déception.

Quel autre choix est-ce que j'ai? Soit je laisse pourrir la situation avec des locataires irrespectueux, soit je me prépare a faire la guerre a cette (minorité) d'abrutis. Le bien des proprio ne peuvent que garder ou prendre en valeur si il est bien entretenu, le cas contraire ils sont perdants.

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panchito
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Re : Préparation réunion syndic

Ninifel a écrit :

Quand  l'Ordre du Jour est envoyé par un syndic toutes les décisions ont déja été prises et celui qui n'a jamais assisté à une AG doit vite apprendre que sa séance se déroulera comme une messe. Le but est de voter les points et dans l'ordre de l'ordre du jour, ni plus ni moins. Quasi personne ne parle devant son syndic.

N'écoutez pas Ninifel, ***** (modérateur pim: mentions disons désagréables supprimées)

Règle n°1: Ne jamais brosser une AG.
Votre avis compte! Si, parce que vous êtes nouveau, vous n'avez pas participé à l'élaboration de l'ordre du jour en soumettant vos propres points, préparez à fond ceux qui ont été proposés (par les autres). Venez avec des devis, renseignez-vous sur les tenants et les aboutissants de chaque décision à prendre. En un mot faites votre homework. On n'investit pas les économies de toute une vie de travail dans l'achat d'un appartement en CO-Propriété pour ensuite ne pas s'intéresser à sa gestion. Ce serait stupide.

Règle n°2: Participer, faites du lobbying, proposez-vous comme candidat pour devenir assesseur! Retroussez-vous les manches!

Règle n°3: Proposer vos propres points à rajouter à l'ordre du jour.

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rexou
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Re : Préparation réunion syndic

J'avais écrit un long message qui est passé à la trappe on dirait.
Donc, je recommence en faisant court.

"Distribuer des amendes". Vous me faites sourire. Mission impossible. Revenez sur terre. Un témoin et le syndic pour constater ? Quoi donc ? Et quand bien même. Comment pensez-vous contraindre un locataire ou un cp de payer votre amende ? Il contestera et vous devrez soit vous écraser soit partir devant un tribunal. Le syndic n'est pas payé pour jouer à la police, mais pour gérer l'immeuble. Il peut tout au plus envoyer un courrier aux perturbateurs. Un huissier coûte à coup sur 400 euros pour se déplacer (aux frais de la copropriété). Si vous avez -beaucoup- de chance, il constatera une infraction. Et vous pourrez aller devant un tribunal. Vous serez sous anti-dépresseur bien avant d'avoir viré un seul locataire indélicat. Et le syndic aura rendu son tablier aussi.

Mon conseil : adaptez-vous à la situation existante et essayez d'améliorer un peu les choses, petit à petit. Par exemple une poubelle bien placée dans le hall avec un avis pour remercier d'y déposer les pubs. Communiquer avec les gens bruyants. Faire appel à leur bonne volonté dans le cadre de bonnes relations. Préparez votre AG et faites mettre un ou deux points importants à l'ordre du jour. Communiquez avec d'autres CP...


rexou

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rexou
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Re : Préparation réunion syndic

Notez aussi qu'un proprio qui donne son bien en location n'a pas plus que vous le moyen d'intervenir efficacement à l'encontre d'un locataire perturbateur.

Il est possible d'écrire, de recadrer, avec plus ou moins de fermeté... mais jamais de "virer" le locataire pour ce seul motif. Sauf si le bail arrive à son terme.

Si vous êtes témoin/victime de tapage nocturne par exemple, vous pouvez appeler la police. Mais ce ne sera pas la solution miracle.


rexou

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rexou
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Re : Préparation réunion syndic

Bruxellois a écrit :

"Les infractions au règlement d’ordre intérieur seront
constatées par un huissier ou par le syndic en présence
d’au moins un membre du Conseil de copropriété. Les
infractions feront l’objet d’une amende de 50 € par jour
par infraction, hors interventions (par ex. frais pour
l’enlèvement d'un véhicule, frais pour l’évacuation
d’encombrants)."

Vous me faites sourire. J'adore votre terme "distribuer les amendes". lol

Vous pensez qu'il est si simple de faire constater une infraction au ROI par le syndic et un membre du cdc ? Et quand bien même... vous "distribuez une amende"... qui ne sera (vous vous en doutiez?) vraisemblablement pas payée. Quel est le moyen de contrainte ? Il est inexistant.

Quant à un huissier... il vous en coutera à coup sur environ 400 euros minimum pour le déplacer. Pensez-vous qu'il sera en mesure de constater réellement qui est l'auteur d'une infraction ? Et s'il le constate effectivement, vous devez encore avoir un jugement. Votre syndic est là pour gérer l'immeuble. Il ne va pas perdre son temps à entamer des procédures judiciaires et multiplier les conflits et les procédures.

Faire fuir les mauvais locataires ? Comme je le disais, je crains que vous ne vous exposiez à une cruelle déception.

Mon conseil serait plutôt de vous adapter à la situation existante et de tenter d'améliorer un peu les choses. Par exemple, placer une poubelle en évidence et placer un avis pour remercier de jeter les papiers dans la poubelle. Demander gentiment aux gens bruyants d'essayer de se calmer. Communiquer. Difficile de prouver qui est le déposeur d'encombrants... Savoir est déjà souvent compliqué. Prouver relève du miracle.

Mais je suis quand même surpris : vous aviez bien visité les lieux et vous aviez "pris la température" de cet immeuble avant d'acheter ? Vous êtes dans quel quartier de Bruxelles ?

Oups... mon message disparu est revenu... désolé pour le double emploi  glasses

Dernière modification par rexou (01-08-2018 15:12:48)


rexou

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Bruxellois
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Re : Préparation réunion syndic

Mon conseil serait plutôt de vous adapter à la situation existante et de tenter d'améliorer un peu les choses. Par exemple, placer une poubelle en évidence et placer un avis pour remercier de jeter les papiers dans la poubelle. Demander gentiment aux gens bruyants d'essayer de se calmer. Communiquer. Difficile de prouver qui est le déposeur d'encombrants... Savoir est déjà souvent compliqué. Prouver relève du miracle.

Oui bonne idée, cela peut être déjà un bon début.

Mais je suis quand même surpris : vous aviez bien visité les lieux et vous aviez "pris la température" de cet immeuble avant d'acheter ? Vous êtes dans quel quartier de Bruxelles ?

J'ai visité les lieux deux fois avec ma famille, qui ont valider les lieux tout comme moi. Globalement l'environement est très correcte (proche du Westland shopping à Anderlecht) ainsi que, pour le moment, il n y a eu que des dérangements d'une ampleure relativement faible. Les soucis que j'ai mentionné ci dessus sont les seuls et ne se passe heureusement pas tout les jours. Mais, aujourd'hui, etant proprio je me dois d'assurer mon bien autant que possible et qu'il reste dans un bon état. Je n'accepte pas de voir l'ascenseur salis (ocassionellement) par un abruti, je n'accepte pas d'avoir du bruit après 22h (pareille, occasionellement).

J'apprends a être proprio d'une coproprieté, et je me dois de savoir quels droits ai-je pour profiter de mon bien ainsi que la vie en communauté. J'ai peut être pas pris asser la temperature comme vous dites de base, et je me ramasse cela maintenant, mais maintenant je me dois d'agir avec les possibilités que j'ai.

Dernière modification par Bruxellois (01-08-2018 15:56:22)

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panchito
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Re : Préparation réunion syndic

Quelques affichettes placées bien en vue (dans le hall d'entrée, dans l’ascenseur, etc...) pour rappeler quelques règles de bonne conduite signées, par le Conseil de Copropriété peuvent faire merveille!

Surtout s'ils rappellent que c'est pour éviter des frais inutiles ....

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rexou
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Re : Préparation réunion syndic

Désolé si j'ai pu sembler un peu brutal. Je sais qu'il est parfois difficile de supporter certaines nuisances. Mais vous relativisez déjà et vous êtes en bonne voie pour tenter d'améliorer la situation existante qui n'est par ailleurs pas vraiment dramatique.

Quartier Shopping d'Anderlecht, c'est encore convenable. Il y a mieux mais il y a aussi bien pire.

Vous découvrez, vous apprenez, et vous tentez d'améliorer les choses.

Bonne chance ! smile


rexou

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luc
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Re : Préparation réunion syndic

grmff a écrit :

(...)
Que Luc reconnaisse ses premiers pas de copropriétaire dans votre premier message devrait vous inquiéter devil .... ou pas angel
(...)

A ce moment il n'y avait pas encore PIM (1978). Il y avait le SNP.
Maintenant (depuis 2006)  j'aurai un autre approche comme j'ai décrit dans ce sujet et plus en détail dans mes posts des derniers années. On peut avoir raison, mais il faut obtenir raison.

Une seule voie à suivre : "le respect de l'autre" sauf en cas de présence de vrais pommes pourries (ce qui est l'exception: je crois 0,1% selon le juge Brandon (+)).


Cordialement,

Luc

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Bruxellois
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Re : Préparation réunion syndic

rexou a écrit :

Désolé si j'ai pu sembler un peu brutal. Je sais qu'il est parfois difficile de supporter certaines nuisances. Mais vous relativisez déjà et vous êtes en bonne voie pour tenter d'améliorer la situation existante qui n'est par ailleurs pas vraiment dramatique.

Quartier Shopping d'Anderlecht, c'est encore convenable. Il y a mieux mais il y a aussi bien pire.

Vous découvrez, vous apprenez, et vous tentez d'améliorer les choses.

Bonne chance ! smile

Merci a vous! J'ai en effet beaucoup encore a apprendre, et avoir un bien qui a ce genre tracas m'aidera a progresser pour le suivant. Cela m'évitera d'investir tête baissé dans un second bien qui, sans cet première experience,  pourrait être bien pire  tongue

Dernière modification par Bruxellois (01-08-2018 17:07:36)

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panchito
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Re : Préparation réunion syndic

Ninifel a écrit :

l'amende à payer qui sera établie par le syndic à la demande du Cdc

Pourriez-vous repotasser la loi sur la copropriété de 2010? Le CdC a perdu tout pouvoir et ne peut au grand jamais s'immiscer dans la gestion du Syndic pour s'assurer que ce dernier demeure responsable à 100% de ce qu'il a fait ou pas fait, jusqu'à ce que l'AG, qui seule est souveraine, lui donne décharge et quitus.

Donc si c'est prévu à l'acte de base et/ou s'il y a eu une décision en ce sens lors d'une AG c'est au syndic à décider en âme et conscience s'il distribue des amendes (beaucoup de copropriétés ont décidé d'en distribuer d'office lors de tout déménagement sans lift par exemple).

Le Syndic doit les infliger aux CP,'s car il n'a aucun lien juridique avec les locataires!

Aux CP's concernés de se retourner ensuite sur leurs locataires.

Tous comme les décomptes, les répartitions entre propriétaires et locataires sont toujours fournis à titre indicatif par le Syndic puisque c'est le bail survenu entre les parties sur lequel le bailleur doit s'appuyer pour recalculer les répartitions de charges.

Dernière modification par panchito (01-08-2018 19:42:47)

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rexou
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Re : Préparation réunion syndic

ninifel a écrit :

A ce sujet j'aurais trois questions : 
- Est-ce que ce genre d'amende se pratique couramment dans vos copropriétés et est-ce le locataire ou le proprio du lot qui va recevoir l'amende à payer qui sera établie par le syndic à la demande du Cdc ?

- Comment cette amende est  imputée en comptabilité de copropriété ? Pour mémoire , j'avais précédemment demandé au forum PIM si les indemnités prévues au règlement pour emménagement/déménageement se pratiquaient toujours mais le forum avait répondu par la négative, alors même qu'un changement d'occupant est un fait irréfutable.

Je suis donc intéressé par vos  prochaines réactions au sujet de la demande de Bruxellois pour qu'un syndic distribue des amendes pour incivilités et bruits de voisinage.

Pourquoi ne suis-je pas surpris que Ninifel plonge dans le sac de crabes ?

Ce genre d'amende ne se pratique pas couramment parce que c'est débile et impraticable. Même les choses les plus irréfutables, comme un emménagement/déménagement posent des problèmes. Le syndic a autre chose à faire que perdre son temps avec ce genre de jeu idiot.

Un syndic ne peut pas "distribuer des amendes". Il n'a aucun moyen de coercition.  Mais vous pouvez peut-être ajouter au ROI que les contrevenants seront enfermés dans les caves reconverties en cellules ?

La "demande de Bruxellois" pour qu'un syndic distribue des amendes pour incivilités et bruits. Faites donc signer une pétition dans votre immeuble !

Vos amendes étant inexistantes, elles ne sont donc pas imputées en comptabilité.

On ne peut pas toujours faire ce dont on rêve dans la vie. Par exemple, parfois je rêve de distribuer des claques...


rexou

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panchito
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Re : Préparation réunion syndic

Rexou a écrit :

Quartier Shopping d'Anderlecht, c'est encore convenable. Il y a mieux

En immobilier, vous avez 3 critères qui sont importants:
1/ Localisation
2/ Localisation
3/ Localisation

C'est clair que vous avez un tout autre public (et donc comportement, savoir vivre etc...) dans le quartier du Woluwe Shopping.

Mais c'est plus cher aussi....

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PIM
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Re : Préparation réunion syndic

panchito a écrit :

En immobilier, vous avez 3 critères qui sont importants:
1/ Localisation
2/ Localisation
3/ Localisation

triple règle attribuée à l'époque à Donald Trump quand il ne faisait que de l'immobilier.
C'est moins chic maintenant de rappeler cette paternité présumée...


Erik DECKERS
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