Une mauvaise surprise

Himura · #1 04-12-2018 14:04:46

Dans l'immeuble que je suis en train d'acquérir (en RW), il y a un petit appartement tout vieux tout laid. Pour une certaine mesure, on peut même dire qu'il n'est pas totalement salubre.

Lors des visites, celui-ci était meublé, mais personne n'y vivait et l'électricité apparemment coupée.
L'agent immobilier me disait, en gros, que c'était la garçonnière du vendeur (...) et qu'il était libre d'occupation.

Aujourd'hui, avec le projet de compromis, je reçois une copie d'un bail pour ce petit appartement. Chouette surprise...

Ce bail date du 1/8/2006
Le loyer est de 285 € mensuel - sa valeur réelle étant de ~500 €. (Dans mon calcul, j'ai tablé sur un loyer de 480 €)

Le bail indique qu'il est conclu pour une durée d'un an, prorogeable de 2 années supplémentaires.
Que les parties auront la faculté de renoncer au contrat à l'expiration de chacune des années, moyennant préavis de 3 mois.
Et que les parties ne pourront invoquer la tacite reconduction à l'expiration du contrat (soit 1 an ou 3 ans).

Manifestement, le bail a été reconduit jusqu'à ce jour, sans avenant.

Si je me base sur le contrat de bail, je peux résilier pour le 31/7/2019. J'aimerais y croire, forcément, mais...
Le bail étant reconduit de fait, et malgré l'expiration de celui-ci, il s'est transformé en bail de 9 ans +3 ans, soit une échéance au 1/8/2021 !

Y habiter est exclus.
Le montant des travaux nécessaire est jouable pour mettre fin au bail, mais je n'aime pas cette solution. Elle est un peu risquée, selon moi, et pénible à gérer.
Demander au juge de paix de ré-évaluer le loyer au prix du marché est possible, mais reste un peu incertain, et m'empêche de réaliser les travaux voulus (combinés à d'autres).

A part vérifier l'enregistrement, des bonnes idées ?

PIM · #2 04-12-2018 14:18:34

himura a écrit :

Lors des visites, celui-ci était meublé, mais personne n'y vivait et l'électricité apparemment coupée.
L'agent immobilier me disait, en gros, que c'était la garçonnière du vendeur (...) et qu'il était libre d'occupation.
Aujourd'hui, avec le projet de compromis, je reçois une copie d'un bail pour ce petit appartement. Chouette surprise...

Et l'agent immobilier, il explique cette "nuance" ?
Si cet appartement semble inoccupé, l'est-il réellement ?
Le locataire est-il retrouvable ? Serait-il disposé à résilier ?
N'est-ce pas au vendeur et/ou à l'agent immobilier à mettre la situation en conformité avec ce qui vous a été présenté ?

grmff · #3 04-12-2018 14:26:42

Un loyer est-il réellement payé?

grmff · #4 04-12-2018 14:29:40

Si la personne n'y vit pas, vous avez la possibilité de mettre fin au bail . L'occupation en bon père de famille est une des deux obligations du locataire, avec le payement du loyer.

Himura · #5 04-12-2018 14:34:07

PIM a écrit :

himura a écrit :
Lors des visites, celui-ci était meublé, mais personne n'y vivait et l'électricité apparemment coupée.
L'agent immobilier me disait, en gros, que c'était la garçonnière du vendeur (...) et qu'il était libre d'occupation.
Aujourd'hui, avec le projet de compromis, je reçois une copie d'un bail pour ce petit appartement. Chouette surprise...
Et l'agent immobilier, il explique cette "nuance" ?
Si cet appartement semble inoccupé, l'est-il réellement ?
Le locataire est-il retrouvable ? Serait-il disposé à résilier ?
N'est-ce pas au vendeur et/ou à l'agent immobilier à mettre la situation en conformité avec ce qui vous a été présenté ?

Il ne l'explique pas. Il mentionne bien sûr l'erreur de compréhension.

Pour le reste, je compte bien évidemment tenter le côté consensuel, mais je me prépare à la négative.
Si le bail m'a été transmis, c'est qu'ils tenaient à ce je ne puisse l'ignorer. Les vendeurs ne sont/seront pas mes alliés dans cette démarche.

Bim · #6 04-12-2018 20:37:17

Vous avez été visiblement mal informé de la part du vendeur/son représentant. Serait-ce de la mauvaise foie de leur part ? En tout cas cela vous porte préjudice. Vous avez pris votre notaire ? Essayez de le contacter pour voir ce qu’il serait possible de faire, par exemple renégocier le prix de vente sur base d’une éventuelle indemnité que vous devrez payer pour mettre fin anticipativement au bail. Après tout on vous a dit que le bien vous serait livré avec cet appartement libre d’occupation... Si c’est l’agent immobilier qui vous a induit en erreur, il en va de sa responsabilité professionnelle.

Himura · #7 04-12-2018 23:05:29

Mauvaise foi : vraisemblablement. Ils trainent aussi une réputation qui ne m'incite pas à y voir autre chose.
Mon notaire : bien sûr. Mais la renégociation est impossible à ce stade. Et je n'ai aucun élément valide/écrit pour prouver que cela a été masqué.
Mon notaire me renvoit négocier de mon côté... si possible.

Après une première demande, la réponse des vendeurs est simple et exprime leur sympathie, déjà constatée jusque là : "vous ferez ce qui vous semble bon après les actes notariés".

Je pense donc devoir passer par la case "préavis de 6 mois pour réalisation de travaux", car il me semble pouvoir justifier d'une lourdeur importante et d'un coût élevé pour ceux-ci.
Si je reprends les conditions mentionnées ici : https://www.lebonbail.be/articles/donne … es-travaux

Les travaux qui justifient la résiliation anticipée du bail
Afin de justifier la résiliation anticipée du bail ces travaux doivent:
respecter les prescriptions urbanistiques du bâtiment;
concerner directement le logement du locataire et le rendre inhabitable;
atteindre un montant:
- soit supérieur à trois années du loyer du bien loué,
- soit supérieur à deux années du total des loyers des logements i) situés dans le même immeuble, ii) appartenant au même bailleur et iii) concernés par les travaux.

1. Urbanisme : OK
2. Inhabitabilité vu les travaux : OK (toiture, salle-de-bain, toutes les menuiseries, cuisine...)
3. Montant équivalent à minimum 10 ans de loyer pour ce seul appartement, ou environ 20 ans de loyer pour l'ensemble à rénover.

Mais je n'aime pas ça, cependant.

Bim · #8 05-12-2018 07:45:25

Mauvaise foie en effet... vous pouvez peut-être demander à ce qu’une clause suspensive comme quoi le vendeur s’engage à livrer l’appartement libre d’occupation ou en voie de l’être à l’acte soit insérée dans le compromis ? De cette façon le vendeur serait obligé d’engager la procédure pour rompre anticipativement le bail et l’indemnité serait à sa charge. Vous n’aviez pas du tout de preuve écrite de ce qu’on vous a dit ? Par exemple l’annonce de vente ? Ne vous laissez pas faire wink

Dernière modification par Bim (05-12-2018 07:46:11)

XTof.vl · #9 05-12-2018 08:09:10

Il faut peut-être prendre le problème dans l'autre sens: Vous achetez un bien, et s'il n'est pas mentionné qu'il y a un bail en cours au moment du compromis, c'est qu'il est libre (à l'acte).

Ce n'est pas le cas et si c'est signalé clairement après l'acte, c'est que le vendeur vous l'a caché. A eux de prouver que vous étiez au courant du bail au delà de l'acte.

PIM · #10 05-12-2018 08:52:45

XTof.vl a écrit :

Il faut peut-être prendre le problème dans l'autre sens: Vous achetez un bien, et s'il n'est pas mentionné qu'il y a un bail en cours au moment du compromis, c'est qu'il est libre (à l'acte).
Ce n'est pas le cas et si c'est signalé clairement après l'acte, c'est que le vendeur vous l'a caché. A eux de prouver que vous étiez au courant du bail au delà de l'acte.

Le compromis n'est pas encore signé

PIM · #11 05-12-2018 08:55:38

@himura: et ce locataire existe réellement ? L'avez-vous rencontré ? Il serait peut-être disposé à libérer d'initiative. Ou avec un incitant.

Himura · #12 05-12-2018 08:58:56

Bim a écrit :

Mauvaise foie en effet... vous pouvez peut-être demander à ce qu’une clause suspensive comme quoi le vendeur s’engage à livrer l’appartement libre d’occupation ou en voie de l’être à l’acte soit insérée dans le compromis ? De cette façon le vendeur serait obligé d’engager la procédure pour rompre anticipativement le bail et l’indemnité serait à sa charge. Vous n’aviez pas du tout de preuve écrite de ce qu’on vous a dit ? Par exemple l’annonce de vente ? Ne vous laissez pas faire

Vu le niveau d'engagement actuel, et la réponse des vendeurs, c'est à présent impossible.
Cela aurait probablement été différent au moment de remettre l'offre d'achat...

@Xtof : le compromis doit être signé ce soir. J'ai appris l'existence de cette location en cours lors des transmissions préalables des documents au notaire. Je peux juste me prévaloir du fait que je ne le savais pas au moment de faire offre. Et me retirer. Mais ce n'est pas non plus envisageable, vu l'importance et la qualité du projet. Ca reste cependant une épine dans le pied, notamment due au fait que j'ai toujours beaucoup de mal à avaler ces façons de faire.

Himura · #13 05-12-2018 09:03:27

PIM a écrit :

@himura: et ce locataire existe réellement ? L'avez-vous rencontré ? Il serait peut-être disposé à libérer d'initiative. Ou avec un incitant.

J'ai ses coordonnées sur le bail.
Dès la signature du compromis, je prendrai contact avec lui pour en discuter de vive voix. Selon moi, il a plus à perdre que moi - sauf s'il se trouve dans une situation où il est incapable de retrouver un autre logement.

grmff · #14 05-12-2018 09:28:51

Est-il domicilié?
Paie-t-il son loyer?

Himura · #15 05-12-2018 09:32:54

grmff a écrit :

Est-il domicilié?
Paie-t-il son loyer?

Je n'ai pas encore les moyens de savoir cela. Je ne suis pas le propriétaire.
Mais la chance est plus qu'infime que ça ne soit pas le cas, au vu des informations annexes reçues / vues.

Bim · #16 05-12-2018 09:36:27

Himura a écrit :

Bim a écrit :
Mauvaise foie en effet... vous pouvez peut-être demander à ce qu’une clause suspensive comme quoi le vendeur s’engage à livrer l’appartement libre d’occupation ou en voie de l’être à l’acte soit insérée dans le compromis ? De cette façon le vendeur serait obligé d’engager la procédure pour rompre anticipativement le bail et l’indemnité serait à sa charge. Vous n’aviez pas du tout de preuve écrite de ce qu’on vous a dit ? Par exemple l’annonce de vente ? Ne vous laissez pas faire
Vu le niveau d'engagement actuel, et la réponse des vendeurs, c'est à présent impossible.
Cela aurait probablement été différent au moment de remettre l'offre d'achat...

@Xtof : le compromis doit être signé ce soir. J'ai appris l'existence de cette location en cours lors des transmissions préalables des documents au notaire. Je peux juste me prévaloir du fait que je ne le savais pas au moment de faire offre. Et me retirer. Mais ce n'est pas non plus envisageable, vu l'importance et la qualité du projet. Ca reste cependant une épine dans le pied, notamment due au fait que j'ai toujours beaucoup de mal à avaler ces façons de faire.

Je n'aime pas non plus ces façons de faire. D'autant plus que l'information était connue du vendeur et que ça serait difficile de jouer la carte du "ah mais je savais pas"...Maintenant si cet élément n'entache pas vraiment votre projet qui demeure intéressant, vous n'aurez d'autre choix que de prendre sur vous pour pouvoir avancer hmm Une autre piste serait de voir si vous pourriez déjà prendre contact avec le locataire entre les 2 signatures (compromis et acte) pour faire avancer la chose plus rapidement (par exemple pour faire démarrer le préavis avant la signature de l'acte et ainsi "gagner du temps" après signature de l'acte).

Mais voyez le positif (c'est mon côté philosophe) : la prochaine fois, vous ne vous ferez plus avoir par un détail comme cela et vous anticiperez en insérant directement dans votre offre une clause comme quoi le bien doit vous être livré libre d'occupation. smile

Himura · #17 05-12-2018 09:57:15

Bim a écrit :

Une autre piste serait de voir si vous pourriez déjà prendre contact avec le locataire entre les 2 signatures (compromis et acte) pour faire avancer la chose plus rapidement (par exemple pour faire démarrer le préavis avant la signature de l'acte et ainsi "gagner du temps" après signature de l'acte).
Mais voyez le positif (c'est mon côté philosophe) : la prochaine fois, vous ne vous ferez plus avoir par un détail comme cela et vous anticiperez en insérant directement dans votre offre une clause comme quoi le bien doit vous être livré libre d'occupation.

C'est effectivement mon sujet de réflexion de cette nuit smile
A partir de quand puis-je envoyer le préavis (libération pour travaux). Les actes notariés marquent un moment certain. Mais pourrais-je considérer être déjà propriétaire dès l'instant où le compromis est signé et que les conditions suspensives sont levées ?... Peut-être.

Pour le positif : une fois cet investissement sur les rails, je pense que ça s'arrêtera là smile

Bim

PIM · #18 05-12-2018 11:33:58

Himura a écrit :

Bim a écrit :
Une autre piste serait de voir si vous pourriez déjà prendre contact avec le locataire entre les 2 signatures (compromis et acte) pour faire avancer la chose plus rapidement (par exemple pour faire démarrer le préavis avant la signature de l'acte et ainsi "gagner du temps" après signature de l'acte).
C'est effectivement mon sujet de réflexion de cette nuit
A partir de quand puis-je envoyer le préavis (libération pour travaux). Les actes notariés marquent un moment certain. Mais pourrais-je considérer être déjà propriétaire dès l'instant où le compromis est signé et que les conditions suspensives sont levées ?... Peut-être.

Je crains que non: c'est à partir de l'opposabilité aux tiers donc, en pratique, à dater de l'acte.

Pour le fun: lors de la signature du compromis, si le vendeur = Monsieur et Madame, je dirais de manière bien intelligible: "l'agent immobilier m'avait dit que cet appartement servait de pied-à-terre ("baise en ville") incognito pour Monsieur propriétaire" .... histoire de voir la réaction de Madame devil

Bim, panchito, Himura, Francis, grmff

jacq · #19 05-12-2018 17:28:59

Vérifiez au près du cadastre si cet appartement existe réellement.
Demandez au service de la population un certificat de domiciliation du prétendus locataire en vue de l'assigner au près de la justice de paix en vue d'une résiliation du bail.
Vérifier si le bail a déjà été indexé jusqu’à ce jour, si pas augmentez le loyer.
Renseignez vous au près du distributeur d’électricité depuis qu'en le compteur est fermé.

GT · #20 05-12-2018 19:03:43

PIM a écrit :

Himura a écrit :
Bim a écrit :
Une autre piste serait de voir si vous pourriez déjà prendre contact avec le locataire entre les 2 signatures (compromis et acte) pour faire avancer la chose plus rapidement (par exemple pour faire démarrer le préavis avant la signature de l'acte et ainsi "gagner du temps" après signature de l'acte).
C'est effectivement mon sujet de réflexion de cette nuit
A partir de quand puis-je envoyer le préavis (libération pour travaux). Les actes notariés marquent un moment certain. Mais pourrais-je considérer être déjà propriétaire dès l'instant où le compromis est signé et que les conditions suspensives sont levées ?... Peut-être.
Je crains que non: c'est à partir de l'opposabilité aux tiers donc, en pratique, à dater de l'acte.
Pour le fun: lors de la signature du compromis, si le vendeur = Monsieur et Madame, je dirais de manière bien intelligible: "l'agent immobilier m'avait dit que cet appartement servait de pied-à-terre ("baise en ville") incognito pour Monsieur propriétaire" .... histoire de voir la réaction de Madame

Je crois que l'opposabilité aux tiers est aussi rencontrée si le compromis de vente est soumis à la formalité de l'enregistrement.

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